2025年樓市全面「撤辣」，過往透過成立新公司買樓以規避高昂買家印花稅（BSD）的模式正式成為歷史。這是否意味著「公司買樓」此一選項已失去吸引力？事實恰恰相反，市場焦點正迅速轉向一種更具技巧性的操作——透過「公司股份轉讓」形式買賣物業。此方法不僅能帶來節省鉅額印花稅、靈活稅務規劃、便利資產傳承及提升議價能力等四大核心優勢，其背後亦潛藏著按揭困難、利得稅風險、隱藏債務、額外成本及交易複雜等五大陷阱。本文將為您提供專家級的深度解析，助您在撤辣新時代下，全面權衡利弊，作出最精明的物業投資決策。
撤辣後新格局：公司買樓稅務與模式全剖析
想了解公司買樓好處，就要先明白2025年政府全面撤辣後，整個物業投資的玩法已經徹底改變。以前大家熟知的一些慳稅方法，現在可能不再適用。不過，新的機遇也隨之而來。這部分我們會由淺入深，為你剖析現時以公司名義買樓的稅務新格局，以及兩種核心操作模式的巨大差異。
舊模式的終結：「開新公司買樓」稅務優勢不再
過去，不少投資者會特意成立一間全新的「空殼公司」，再用這間公司去直接購買物業。當時這樣做，是為了將來轉售時，可以透過轉讓公司股份來避開高昂的印花稅。但這個操作在撤辣後，前期的稅務優勢已經消失。
政策核心變動：買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)取消
政府在2025年2月28日宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施，這是一個核心的政策變動。以往公司買樓需要額外繳付高達15%的買家印花稅(BSD)，加上在特定年期內賣樓要支付的額外印花稅(SSD)，令前期成本非常高昂。現在這兩項辣稅都已經成為歷史。
現時個人與公司買樓的從價印花稅(AVD)稅率已看齊
撤辣之後，最重要的改變是，不論你用個人名義還是公司名義去直接買入一個新物業，需要繳付的從價印花稅(AVD)稅率已經完全一樣，都是按照第二標準稅率計算（最高為4.25%）。這意味著，單純為了買一個新物業而「開新公司」，在買入時已經沒有任何稅務上的好處，反而要承擔公司後續的維護成本。
新舊模式比較：直接物業轉讓 vs 公司股份轉讓
既然「開新公司買樓」在買入時無著數，那現在大家所談論的公司買樓好處究竟在哪？答案就在於交易模式的分別。讓我們清晰比較一下兩種做法：直接買賣物業，以及買賣一間「本身已經持有物業的公司」。
稅務比較：從價印花稅 vs 股份轉讓印花稅
這是最核心的差異。假如你直接買賣一個價值1,000萬的物業，你需要根據從價印花稅(AVD)的稅階繳稅，稅款是37萬元。但如果你是買入一間持有這個1,000萬物業的公司，交易的本質是「股份轉讓」。股份轉讓印花稅的計算方式是（公司資產淨值或交易價，取高者）x 0.2% ，再加5元文件費。以1,000萬計算，印花稅僅約20,005元。兩者稅款相差超過35萬，差別巨大。
流程比較：田土廳註冊 vs 公司內部轉股
兩種模式的流程也完全不同。直接買賣物業，買賣雙方需要簽署正式買賣合約，然後經由律師樓處理，最後到土地註冊處（田土廳）進行註冊，將業主名字更新為新買家。整個交易是公開的紀錄。相反，股份轉讓主要在公司內部進行。雙方簽署股份轉讓文件，更新公司的股東名冊，再向公司註冊處申報變更便可。土地註冊處的業主紀錄不會改變，因為物業依然由同一間公司持有，只是公司的擁有人變了。
按揭比較：申請可行性與難度
在按揭方面，兩者有天壤之別。直接買賣物業，申請按揭是一個標準程序，銀行有清晰的指引和審批準則。但以股份轉讓方式進行交易，銀行幾乎不會為這宗「收購公司」的交易本身提供按揭貸款。因為銀行難以評估該公司是否有隱藏債務等風險。所以，買家通常需要準備好全額資金（Full Pay）去完成交易。交易完成後，新股東可以嘗試用公司持有的物業向銀行申請商業貸款，但審批會比一般物業按揭嚴格，成數也可能較低。
「股份轉讓」四大核心好處深度解析
談及公司買樓好處，在政府撤辣之後，最核心的優勢其實是來自「股份轉讓」這種交易模式。這種模式並非指成立一間新公司去買樓，而是指買入一間本身已經持有目標物業的公司。透過這種操作，精明的投資者可以獲得傳統物業買賣無法比擬的四大好處，以下我們逐一深入分析。
核心優勢(一)：節省鉅額印花稅
最直接的公司名義買樓好處，就是可以大幅節省印花稅開支。這並非變魔術，而是因為交易的法律本質改變了。
稅率對比：物業從價印花稅 (最高4.25%) vs 股份轉讓印花稅 (0.26%)
當你直接買賣一個物業，你需要根據樓價繳交「物業從價印花稅」(AVD)，稅率按樓價分層遞增，最高可達4.25%。但是，如果你是買入持有物業的公司股份，法律上這屬於「股份轉讓」，而非「物業轉讓」。你需要繳付的只是「股份轉讓印花稅」，其稅率計算是交易金額或公司資產淨值的0.26%（買賣雙方各付0.13%），再加上兩份轉讓文書的10元定額費用。兩者稅率相差可以超過十幾倍。
實例計算：千萬物業轉讓慳稅金額分析
讓我們用一個實際例子說明。假設你看中一個價值1,000萬的物業，我們來計算兩種方式的稅務開支：
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直接物業轉讓：
你需要繳付的從價印花稅(AVD)為 370,000元。 -
公司股份轉讓：
你需要繳付的股份轉讓印花稅為 (10,000,000元 x 0.26%) + 10元 = 26,010元。
經由簡單計算，透過公司股份轉讓的方式，印花稅開支立即節省超過34萬元。樓價越高，節省的金額就越驚人。這也是股份轉讓成為大額物業交易主流方式的核心原因。
核心優勢(二)：稅務規劃更靈活
公司買樓的優勢不僅體現在交易瞬間，更延伸至長期的持有階段，尤其是在稅務規劃方面。
可扣稅項目：個人物業稅與公司利得稅之差異
個人業主出租物業，需要繳交「物業稅」，稅務局只會提供一個固定的20%修葺及支出免稅額，不論你的實際開支是多少。但公司就完全不同了。公司出租物業所得的租金會被視為營業收入，需要繳交「利得稅」。在計算利得稅時，所有與賺取租金收入相關的實際開支，例如管理費、差餉、按揭利息、維修費、裝修費攤分等，都可以合法地扣除。換句話說，公司能以更真實的淨利潤去計算稅款。
稅率差異：兩級制利得稅 (首200萬利潤8.25%) vs 個人標準稅率
稅率上，公司亦有優勢。香港的利得稅實行兩級制，公司首200萬的應課稅利潤，稅率僅為8.25%，遠低於個人物業稅的15%標準稅率。即使利潤超過200萬，其後的稅率也只是16.5%。對於租金收入可觀的物業，公司的稅務優勢十分明顯。
實務操作：如何合法扣減開支以降低應課稅利潤
實際操作其實很簡單。關鍵在於妥善保存所有與物業相關的開支單據和記錄。例如，每一次維修、支付管理費、償還按揭利息的銀行月結單等，都應整理存檔。在年結報稅時，會計師就能根據這些文件，為公司計算出最低的應課稅利潤，從而合法地降低稅務負擔。
核心優勢(三)：資產管理與傳承
長遠來看，用公司持有物業在資產管理和財富傳承上，也提供了個人名義持有無法比擬的便利性與私隱度。
私隱保障：股東身份無需於土地註冊處公開
以個人名義持有的物業，任何人都可以在土地註冊處查閱到業主的姓名。但以有限公司持有物業，土地註冊處登記的業主只會是公司名稱。公司的股東身份記錄在公司註冊處，公眾查閱的程序相對繁複，能為物業的最終擁有人提供更高層次的私隱保障。
財富傳承：簡化資產轉移程序，降低未來成本
假如未來需要將資產傳承給下一代，以公司形式持有的物業操作會簡單許多。傳統物業轉名需要處理複雜的承辦遺產或轉讓契約程序，並可能涉及新的印花稅。但如果物業由公司持有，整個傳承過程可以簡化為內部股權轉讓，程序上更快捷，亦能有效控制未來的行政與稅務成本。
核心優勢(四)：提升議價能力
這是一個比較進階的優勢，但非常實用。當你持有的物業是透過公司形式存在時，你在賣出時就多了一個重要的談判籌碼。
談判籌碼：將買家未來的稅務節省，轉化為當前的樓價折扣
正如前文所計，買家透過股份轉讓方式接手你的物業，可以節省數十萬甚至上百萬的印花稅。這個巨大的稅務優勢，自然會成為你的物業一個極具吸引力的賣點。在談判時，你可以將買家未來能夠節省的稅款，部分轉化為你當前的樓價議價空間。例如，你可以提出一個比市價稍高的價格，因為買家即使接受了這個價格，計及節省的稅款後，總成本依然比直接購買同類物業更低。這創造了一個雙贏的局面，讓你更容易以理想價格出售資產。
【風險警示】公司買樓（股份轉讓）的五大潛在陷阱
儘管公司買樓好處顯而易見，尤其是在稅務規劃上的彈性，但採用股份轉讓方式買入物業，背後亦隱藏著五個不容忽視的潛在陷阱。在享受低印花稅的優勢前，必須先全面評估這些風險。
陷阱(一)：按揭申請極度困難
銀行審批困難：為何股份轉讓難以申請物業按揭
透過股份轉讓形式買樓，交易的本質是購買一間公司的股權，而不是直接購買物業。對於銀行來說，這不屬於標準的物業按揭貸款，而是商業貸款。銀行需要評估的風險，不僅是物業本身的價值，還有目標公司的整體健康狀況，包括其財務歷史和潛在負債。由於風險評估複雜，絕大部分銀行都不會為股份轉讓的交易過程本身提供按揭。
融資替代方案：「先買後按」或私人貸款的挑戰
這意味著買家通常需要準備全數資金（Full Pay）完成交易。交易完成後，買家作為公司的新股東，可以嘗試用公司名下的物業向銀行申請按揭套現。但這個「先買後按」的操作對買家的現金流要求極高。另一個選項是申請私人貸款，但私人貸款的利率遠高於物業按揭，而且還款期短，會大幅增加融資成本。
陷阱(二)：賣樓時的利得稅風險
稅務天壤之別：公司賣樓利潤 vs 個人賣樓的資本增值
以公司名義買樓好處之一是租金收入的稅務處理，但在賣樓時卻可能存在巨大稅務風險。在香港，個人出售持有作長線投資的物業，其資本增值是免稅的。但公司不同，公司是一個商業實體。如果公司直接將名下的物業出售（而非以股份轉讓方式賣出整間公司），賣出價與成本價之間的利潤，會被視為公司收入，需要繳納利得稅。
如何計算公司出售物業資產的應繳利得稅
利得稅採用兩級制計算。假設一間公司以600萬買入物業，數年後以1,200萬直接出售，當中賺取了600萬利潤。利得稅的計算方法是：首200萬利潤按8.25%稅率計算（$165,000），餘下的400萬利潤則按16.5%稅率計算（$660,000）。總計應繳利得稅高達$825,000。這筆龐大的稅款，是個人業主完全無需承擔的。
陷阱(三)：承擔公司隱藏債務
盡職審查 (Due Diligence) 的絕對重要性
買入一間公司的股份，等於承接了這間公司的全部歷史，包括所有已知和未知的資產與負債。如果目標公司存在未披露的債務、稅務糾紛或法律訴訟，新股東（即買家）就需要承擔這些責任。所以，在交易前進行徹底的盡職審查是保障自己的關鍵一步，絕不能省略。
審查範圍：公司潛在的財務、稅務及法律負債
盡職審查通常由買家委託的律師和會計師團隊執行。審查範圍包括但不限於：公司的財務報表、銀行紀錄、稅務申報紀錄、商業合約、潛在的法律訴訟以及任何未償還的貸款或擔保。目的是確保公司除了持有目標物業外，沒有其他隱藏的財務「計時炸彈」。
陷阱(四)：額外交易與持有成本
交易前期成本：律師及會計師的盡職審查費用
與普通物業買賣相比，公司股份轉讓的前期成本更高。聘請專業的律師和會計師進行盡職審查，會產生一筆可觀的費用。這筆費用視乎公司的複雜程度而定，但都是標準物業交易所沒有的額外開支。
長期持有成本：公司年度維護開支 (核數、公司秘書、商登)
公司買樓後，持有物業的成本也比個人高。作為一間有限公司，每年都需要遵守《公司條例》的規定，進行賬目審計（核數）、委任公司秘書處理法定文件、以及更新商業登記證。這些年度維護開支，每年動輒數千至數萬元，是長期持有的固定成本。
陷阱(五)：交易過程複雜耗時
流程對比：比一般物業買賣需要更多專業協調
標準的物業買賣流程相對簡單，主要由雙方律師處理田土廳的文書工作。但公司股份轉讓牽涉的專業人士更多，需要買賣雙方的律師和會計師緊密協調，處理盡職審查報告、修訂股份轉讓協議、更新公司內部股東及董事記錄等，流程遠比前者複雜。
時間成本：盡職審查與文件往來所需時間
整個盡職審查過程，由收集文件到分析報告，可能需要數星期甚至更長時間。這段時間內，買賣雙方都要投入時間和精力處理往來文件。冗長的交易時間亦增加了市場風險，如果期間樓市出現波動，可能會影響交易的最終決定。
公司買樓實戰流程：「股份轉讓」四步曲
了解過以公司名義買樓好處和潛在風險之後，你可能會好奇，實際操作起來，究竟是怎樣一回事呢？整個以公司股份轉讓形式買樓的流程，可以簡化為以下清晰的四個步驟，讓你一目了然。
第一步：簽訂臨時買賣協議及訂明條款
這一步驟看似與一般買賣樓宇相似，但核心內容完全不同。一般的臨時買賣協議，買賣的標的物是「物業」本身。但是在股份轉讓的模式下，協議買賣的標的物是持有目標物業的整間公司的「股份」。
因此，協議中必須清晰訂明股份的作價、付款方式、交易完成日期等。更重要的一點是，協議內必須包含一個讓買家有足夠時間進行「盡職審查」的條款，並列明如果在審查期間發現重大問題時，雙方將如何處理，例如買家有權取消交易並取回訂金。
第二步：委託專業團隊進行盡職審查
這是整個交易中最關鍵、最不能省略的一環。買入一間公司，等同於承接了它的過去，包括所有潛在的資產和負債。所以，在簽訂臨時協議後，你需要立即委託你的律師和會計師團隊，為目標公司進行一次全面的「身體檢查」。
審查範圍主要包括三個方面：公司的財務狀況，例如有沒有隱藏的債務或對外擔保；公司的稅務狀況，確保沒有任何拖欠稅款；以及公司的法律狀況，例如是否存在任何未解決的訴訟或法律糾紛。這份審查報告，是決定你是否繼續交易的重要依據。
第三步：簽署正式轉讓文件及繳付印花稅
如果盡職審查結果理想，沒有發現任何重大問題，買賣雙方就可以進入正式程序，簽署正式的股份轉讓文件。這些文件主要包括「轉讓文書」(Instrument of Transfer) 和「買賣單據」(Bought and Sold Notes)。
文件簽署後，就需要向稅務局的印花稅署提交文件並繳付印花稅。這裡需要再次強調，此刻繳付的是稅率較低的「股份轉讓印花稅」（現時為交易金額或公司資產淨值的0.26%，買賣雙方各付一半），而並非高昂的物業從價印花稅。
第四步：完成交易、更新公司記錄及交收
繳稅完成後，交易基本上就告一段落。你的律師會協助你更新公司的股東名冊和董事名冊，並向公司註冊處提交相關文件作正式記錄。
同時，賣方會將公司的所有重要文件，例如公司印章、法定記錄冊（俗稱公司綠盒）等，正式移交給你。最後，當然就是物業本身的鎖匙交收，你便正式成為這間公司以及其名下物業的新主人。
決策清單：我是否適合用公司買樓？
看過以上關於公司買樓好處與潛在風險的分析後，你可能會思考自己究竟是否適合這種操作模式。這份決策清單，正是為你剖析各種情況，助你判斷以公司名義買樓是否符合你的財務目標與個人狀況。
適合人士特徵分析
若你具備以下幾項特徵，以公司買樓的方式可能對你相當有利。
長線投資者或家族傳承規劃
公司買樓的稅務優勢並非即時浮現，而是需要時間發酵的。這種策略最適合那些計劃長期持有物業的投資者，因為他們可以充分利用公司利得稅在租務收入上的扣稅彈性。同時，對於有家族傳承需要的人士，透過轉讓公司股份來傳承物業，程序上比傳統的物業轉名或遺產繼承更簡單，成本也可能更低，有助於順利地將資產交給下一代。
資金充裕，無需高成數按揭
這是採用「股份轉讓」方式買入物業的關鍵前提。由於銀行普遍不為股份轉讓交易提供物業按揭，買家通常需要準備好全數資金（Full Pay）完成交易。因此，這種方式適合資金流動性極高、財力雄厚的投資者，他們不需要依賴銀行的按揭槓桿來完成收購。
尋求稅務優化及資產私隱
對於高收入或擁有多項資產的投資者，稅務規劃是資產增值的核心一環。利用公司持有的物業，其租金收入相關的實際開支，例如管理費、維修費及按揭利息等，均有機會用作扣減利得稅，稅務安排上比個人物業稅固定扣除額更具彈性。此外，物業的最終實益擁有人是公司股東，其身份不會在土地註冊處的公開查冊中直接顯示，為注重資產私隱的人士提供了保障。
不適合人士特徵分析
反之，若你的情況符合以下描述，直接以個人名義置業或許是更穩妥的選擇。
短期投機或炒賣
假如你計劃在短期內轉售物業獲利，公司買樓的模式絕不適合。首先，交易前期的盡職審查會產生額外的時間與金錢成本。更重要的是，如果公司最終是直接出售物業而非轉讓股份，所賺取的利潤將會被視為商業盈利，需要繳納高昂的利得稅，這與個人出售物業的資本增值在香港普遍免稅的情況，有著天壤之別。
依賴高成數按揭的買家
對於大部分需要申請高成數按揭（例如七成或以上）才能置業的買家，公司買樓（股份轉讓）這條路基本上是行不通的。銀行審批按揭的核心是物業本身，但股份轉讓的交易主體是公司股權，銀行難以評估風險，因此極少會批出貸款。若資金不足以全額支付，就應考慮傳統的個人置業途徑。
首次置業或不熟悉公司運作者
對於首次置業或對公司運作、會計及稅務合規完全沒有概念的人士，額外管理一間有限公司會帶來不少負擔。成立公司後，每年都需要處理核數、報稅、提交周年申報表等事宜，這些都會產生持續的維護成本與時間。如果處理不當，更可能面臨罰款。對新手而言，過程的複雜性很可能遠超其帶來的潛在好處。
公司買樓常見問題 (FAQ)
Q1: 撤辣後，用公司買樓的吸引力在哪？主要適合哪類投資者？
即使政府全面撤辣，公司買樓好處依然顯著，吸引力主要集中在透過「股份轉讓」模式，能夠大幅節省從價印花稅（AVD）。雖然買家印花稅（BSD）與額外印花稅（SSD）已成歷史，但物業本身的從價印花稅依然存在，稅率最高可達4.25%。相比之下，股份轉讓的印花稅率僅為0.26%。對於高價物業，兩者稅款的差距可以十分巨大。
這種公司名義買樓的好處模式，特別適合以下幾類投資者：
– 資金充裕的投資者：由於銀行幾乎不會為股份轉讓交易提供按揭，買家需要具備全額支付樓價的資金實力。
– 長線投資者與家族傳承規劃者：這個模式的優勢在於未來出售時的稅務效益，而非短期炒賣。同時，透過轉移股份來傳承資產，程序上比物業繼承更為簡便，私隱度也更高。
– 尋求稅務優化的人士：除了轉讓時的印花稅，公司持有物業的租金收入，可以扣減包括按揭利息、管理費、維修等實際開支後才計算利得稅，稅務規劃上比個人物業稅有更大彈性。
Q2: 股份轉讓的盡職審查一般需時多久？費用大概是多少？
盡職審查（Due Diligence）是保障買家權益的關鍵一步，沒有一個固定的時間表。一般而言，整個過程由數星期到兩三個月不等。所需時間主要取決於目標公司的複雜程度、賬目紀錄是否清晰齊全，以及賣方配合的程度。如果公司歷史悠久或業務繁多，審查所需時間自然會更長。
費用方面，同樣視乎工作的複雜性。盡職審查需要委託律師和會計師團隊進行，費用通常是按時收費。一個結構簡單、只持有單一物業的公司，盡職審查的費用普遍由數萬港元起。如果公司賬目混亂或有潛在法律問題，費用便會相應增加。
Q3: 如果目標公司是「乾淨」的空殼公司，盡職審查可以簡化嗎？
可以。如果目標公司是專為持有該物業而成立的「乾淨殼」（Clean Shell），即公司從未營運過其他業務，沒有員工，亦沒有複雜的債權債務關係，盡職審查的流程的確可以大幅簡化，所需時間和費用也會減少。
不過，簡化不等於可以完全省略。專業團隊仍然需要核實公司的註冊文件、稅務紀錄、以及確認公司沒有簽訂任何未披露的擔保或合約。這個核實過程，本身就是盡職審查的核心目的，即是為了確認它真的是一個「乾淨」的公司，確保買家不會承接任何隱藏的負債。
Q4: 以公司股份轉讓形式買樓，在承造火險及家居保時有何注意事項？
這是一個非常重要的細節。以公司股份轉讓形式買入物業，物業的合法業主是該有限公司，而不是新的股東個人。因此，在購買火險、家居保險或任何與物業相關的保險時，投保人必須是該有限公司的全名。
如果新股東以個人名義購買保險，一旦發生意外需要索償，保險公司有權以「投保人對該物業沒有合法業權利益」為由拒絕賠償，因為物業的損失方是公司，而非個人。因此，完成交易後，新股東應立即檢查原有保單，並聯絡保險公司更新資料，或直接以公司名義購買新的保單，確保保障有效。