正在考慮申請二按套現周轉，卻對複雜的利息計算、每月供款及壓力測試要求感到困惑？二按市場利率五花八門，當中更隱藏不少魔鬼細節，稍有不慎便可能令您陷入「先甜後苦」的利息陷阱。本終極攻略將為您化繁為簡，帶您4步掌握如何運用二按計算機精準預算，徹底理解壓力測試的計算方法與入息要求，並教您洞悉潛在風險，助您在申請前做好全面評估，作出最精明的財務決策。
精準二按計算機：助您掌握實際二按利息及每月供款
要準確完成複雜的二按利息計算，善用網上的二按計算機是十分聰明的第一步。這些工具專門為處理分層按揭而設計，能夠幫助您清晰預算申請二按後的實際利息開支和每月還款額，讓您在作出決定前，對自身的財務狀況有更透徹的了解。
如何使用二按計算機：輸入資料以獲取準確估算
使用二按計算機的過程直接簡單，您只需要準備好幾項核心資料，就能獲得貼近現實的估算結果。輸入的資料越精準，計算結果就越有參考價值。一般來說，您需要輸入以下資訊：
- 物業現時估值： 物業的最新市場價值，這是計算貸款總額的基礎。
- 一按及二按貸款資料： 分別輸入第一按揭的剩餘貸款額、還款年期和利率，以及您計劃申請的二按金額、年期和利率。特別要注意，二按利息結構常有變化，最好能輸入初始低利息期及後續較高利息的利率，以作比較。
- 還款年期： 您期望為第二按揭供款的年期。
二按計算機結果總覽：全面解讀您的財務狀況
當您輸入所有資料後，一部功能全面的二按計算機會為您呈現一份清晰的財務總覽。這份結果不只是告訴您一個數字，而是從多個角度分析您的還款狀況，通常包括：
- 每月總供款額： 這是將您現有的一按供款，加上新申請的二按供款後，您每月需要承擔的總還款金額。
- 總利息支出： 計算機會列出在整個二按還款期內，您需要支付的利息總和。這個數字有助您衡量整個貸款的真實成本。
- 還款明細表： 一些較專業的計算機會提供攤銷還款列表，詳細分解每一期供款中，有多少金額是用於償還本金，又有多少是支付利息。您會發現，還款初期的利息佔比通常較高。
模擬不同情境下的二按利息變化
二按計算機的最大價值，在於它能讓您模擬不同情況。理財規劃不應只看眼前最理想的狀況，更要為未來的不確定性作好準備。您可以嘗試輸入不同的數據組合，進行壓力測試：
- 模擬利率上升： 二按計劃的特點是「先甜後苦」，即首幾年提供低利率，其後利率會大幅調升。您可以在計算機中輸入調升後的利率，預視屆時的每月供款增幅，評估自己能否負擔。
- 調整還款年期： 嘗試縮短或延長二按的還款期，觀察每月供款和總利息支出的變化。年期越短，每月供款越高，但總利息支出較少；反之亦然。
- 比較不同貸款額： 若您不確定要借貸多少，可以輸入幾個不同的二按金額，比較它們對您每月現金流的影響，從而找出最適合自己的方案。
透過這些模擬操作，您可以將一個抽象的借貸決定，轉化為具體的數字分析，讓您在申請前更有信心。
解讀二按計算機結果：深入分析二按利息與決策依據
深入分析二按利息計算核心數據
要掌握整個二按利息計算的結果，並不僅是看見最終的每月供款數字。一部專業的二按計算機，會為您拆解幾個核心數據，讓您全面評估自身的財務狀況，從而作出最明智的決定。
首先，最直接的是「每月總供款」。這個數字是您一按與二按供款的總和，直接影響您每月的現金流。它解答了最基本的問題：您是否能夠輕鬆負擔這筆新增的款項。
然而，更重要的內涵在於「本金與利息分佈」。在還款初期，您會發現每月供款中，有較大部分是用於支付二按利息，只有小部分用來償還本金。隨著時間推移，這個比例會逐漸逆轉。理解這個結構十分重要，它讓您清晰看見自己清還債務的實際進度，而不僅是每月將金錢付給財務機構。
最後，「總利息支出」這個數字，直接揭示了您為這筆二按貸款需要付出的真正成本。當您在比較不同的二按計劃時，這個數字是關鍵的決策依據。較低的每月供款可能意味著更長的還款期，最終導致更高的總利息支出。因此，透過比較不同方案的總利息，您能夠更客觀地判斷哪個二按計劃最符合您的長遠財務利益。
二按壓力測試全攻略：計算方法及入息要求詳解
甚麼是二按壓力測試？為何如此重要？
在考慮二按時，除了要清楚二按利息計算的細節，還必須通過銀行的「壓力測試」這一關。壓力測試可以理解為銀行對您還款能力的一次全面評估。銀行會假設在未來加息的環境下，您是否仍然有足夠的收入應付一按及二按的總供款。
這一步驟非常重要。因為申請二按，必須先獲得一按銀行的同意。銀行為了管理自身的信貸風險，會將您的二按貸款也納入考量，進行一次合併的壓力測試。如果無法通過，銀行有權拒絕您承造二按，整個借貸計劃便會受阻。簡單來說，壓力測試是決定您能否成功取得二按的關鍵門檻。
二按壓力測試計算方法詳解 (分步教學)
許多人誤以為銀行的壓力測試，只是將一按和二按的供款簡單相加。實際上，銀行的審批標準比一般二按計算機的初步估算嚴格得多。銀行會分開計算兩筆貸款所需的最低入息，然後再將兩者相加，得出一個總入息要求。這個計算方式，令最終的入息門檻大幅提高。
讓我們透過一個實際例子，一步步拆解整個計算過程。
情境假設：
* 物業價格：800萬港元
* 一按貸款：480萬港元 (6成，年期30年，利率2.5%)
* 二按貸款：160萬港元 (2成，年期25年，首2年利率2.5%，其後為5%)
第一步：計算「一按」的壓力測試及所需入息
首先，銀行會為一按貸款獨立進行壓力測試。計算方法是將現時利率加3%，然後計算在這利率下的每月供款額。
- 壓力測試利率：2.5% + 3% = 5.5%
- 在此利率下，一按的每月供款約為27,524港元
- 根據金管局指引，供款與入息比率上限為60%，因此通過一按壓力測試所需的最低月入為：
- 27,524港元 ÷ 60% = 45,873港元
第二步：計算「二按」的壓力測試及所需入息
接著，銀行會用同樣方式計算二按。這裡有一個關鍵點：銀行會採用二按合約期內「最高」的利率作為計算基礎，而不是用初期的低息優惠。
- 壓力測試利率：5% (二按最高利率) + 3% = 8%
- 在此利率下，二按的每月供款約為12,195港元
- 同樣以60%的供款與入息比率計算，通過二按壓力測試所需的最低月入為：
- 12,195港元 ÷ 60% = 20,325港元
第三步：合併計算總入息要求
最後，銀行會將兩個獨立計算出來的最低入息要求相加，得出申請人需要達到的總收入水平。
- 總最低月入要求 = 45,873港元 (一按所需) + 20,325港元 (二按所需) = 66,198港元
從這個例子可以看到，即使二按的貸款額遠低於一按，但由於銀行採用了最嚴格的標準（即以最高利率作基礎）來評估二按利息，最終合併計算出的總入息要求會非常高。因此，在申請二按前，務必仔細評估自己的收入水平是否足以應付這個嚴謹的審核標準。
申請二按前的風險評估：從計算結果預視潛在陷阱
精準的二按利息計算，不只是為了得出一個每月供款數字，它更是一個預視未來財務風險的重要工具。當您專注於眼前可套現的資金時，很容易忽略計算結果背後隱藏的潛在陷阱。一個看似輕鬆的初期供款，可能正將您引向長期的財務壓力。現在，讓我們一起學習如何從數字中解讀出潛在的警號。
利率風險：提防「先甜後苦」的利率結構
財務公司提供的二按計劃，最常見的手法就是「先甜後苦」。它們通常會用首兩至三年極具吸引力的低息優惠來吸引申請人，這個時期的二按利息甚至可能貼近一按利率。但是，當優惠期結束後，利率便會大幅抽升。這種利率結構的風險在於，如果您只用初期的低息去進行二按利息计算，會嚴重低估整段還款期的總利息支出。最終您會發現，後期的高昂利息，遠遠抵銷了前期的節省。
轉按困難風險：您可能被長期鎖定
面對優惠期後飆升的利息，最直接的解決方法就是轉按，將一按和二按整合到銀行，享受較低的利率。不過，這一步往往比想像中困難。由於申請二按後，您的總貸款額佔物業價值的比例（即按揭成數）會非常高。如果想成功轉按至銀行，物業的估價需要在短期內有顯著升幅，才能將總按揭成數降低至符合銀行審批的水平。如果樓價升幅未如理想，您便會被高息的二按合約長期鎖定，無法脫身。
審批風險：信貸紀錄的重要性
雖然財務公司的審批標準普遍較銀行寬鬆，但這不代表它們對申請人的信貸狀況毫無要求。事實上，一份良好的信貸紀錄（TU報告）依然是成功申請的關鍵。假如您的信貸評級不佳，財務公司可能直接拒絕您的申請，或者批出一個比廣告宣傳高出許多的利率。這樣一來，您最初用來估算的二按利息便完全失去參考價值，整個財務預算亦會被打亂。
我們的二按計算機如何助您預警風險
一部專業的二按計算機，它的價值在於幫助您看清全局。我們的二按計算機不單讓您計算初期的供款，更重要的是，您可以利用它來模擬不同利率情境。您可以在計算機輸入優惠期後的預計高息利率，親眼看看屆時的每月供款會增加多少，以及總利息支出會有多驚人。透過這種模擬，您可以更客觀地評估自己是否能夠承受「後苦」的壓力，從而作出更明智的決定，真正善用這個財務工具。
關於二按利息計算的常見問題 (FAQ)
在考慮二按時，您心中可能浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助您在進行任何二按利息計算前，對整個市場有更通盤的了解。
二按與高成數按揭保險有何分別？
這兩者都是實現高成數按揭的途徑，但運作原理和成本結構完全不同。您可以想像成，它們是通往同一個目的地的兩條截然不同的路。
高成數按揭保險，是由香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構提供。您需要支付一筆保費，作用是向銀行提供擔保，讓銀行安心批出高於金管局規定成數的貸款。好處是整筆貸款都屬於「一按」，您能以較低的銀行利率（例如P-rate或H-rate）供款，壓力測試和審批標準則完全跟隨金管局的嚴格指引。
二按，則是在銀行批出的「一按」之上，再向另一間財務機構（通常是發展商關聯公司或私人財務公司）申請第二筆貸款。這等於您同時背負兩筆按揭。財務公司的審批標準較銀行寬鬆，但二按利息普遍較高，而且常採用「先甜後苦」的利率結構，即首兩至三年提供低息優惠，其後利率會大幅抽升。兩者的二按利息計算方式和長遠財務影響，是您決策時必須細心比較的核心。
財務公司的二按利息受金管局規管嗎？
這是一個非常關鍵的分野。提供二按的財務公司，並不受香港金融管理局（HKMA）的逆周期措施所規管。換言之，它們不需要遵守銀行必須跟從的按揭成數上限、供款與入息比率，以及壓力測試要求。這就是市場上部分「呼吸Plan」（無需入息審查的按揭計劃）的由來。
不過，這不代表它們毫無監管。所有持牌放債人（包括提供二按的財務公司）都必須遵守香港法例第163章《放債人條例》。該條例規定，任何貸款的實際年利率不得超過48%。雖然這條例為二按利息設定了法律上限，但48%的年利率與銀行的一按利率相比，依然有天壤之別。因此，在使用任何二按計算機評估供款前，必須清楚了解其利率結構及法律基礎。
如果收入不足以通過壓力測試，有其他方法嗎？
若您的收入未能通過銀行的壓力測試，確實會對按揭申請構成阻礙。不過，仍有幾個方向可以考慮：
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增加擔保人：您可以邀請信貸紀錄良好、收入穩定的近親（例如父母、配偶或子女）作為擔保人。銀行會將擔保人的收入一併計算，從而增加通過壓力測試的機會。但擔保人需要承擔與借款人同等的法律責任，這是一個需要家庭成員共同商議的重大決定。
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延長還款年期：將還款年期拉長至上限（通常是30年），可以攤薄每月的供款額，有助降低供款與入息比率，但總利息支出會相應增加。
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考慮發展商提供的二按：正如前述，發展商合作的財務公司不受金管局規管，審批標準較寬鬆，甚至可能豁免壓力測試。這看似是個捷徑，但您必須權衡其高昂的二按利息以及未來轉按的困難，確保自己能應付優惠期過後的供款壓力。
隱瞞二按對銀行審批有何影響？
直接的答案是：這基本上是不可能的，而且後果非常嚴重。試圖隱瞞二按，不僅徒勞無功，更可能構成欺詐。
現時的金融體系有兩大機制，讓銀行輕易得悉物業的按揭狀況：
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信貸報告：自2011年起，銀行在審批按揭時，會要求您授權查閱環聯（TransUnion）的信貸報告。所有按揭貸款，不論是一按還是二按，都會記錄在案，一目了然。
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土地註冊處電子提示服務：自2017年起，當物業有新的「押記文件」（即二按合約）在土地註冊處登記時，系統會自動向第一承按的銀行發出電子提示。
一旦銀行發現您隱瞞二按，最嚴重的後果是銀行有權視之為違約，並立即要求您全數償還（俗稱Call Loan）一按貸款。這會讓您陷入即時的財務危機。因此，誠實申報所有債務，是申請任何按揭的基本原則。