對於預算有限的港人而言，購買二手居屋是實現「上車」夢想的熱門途徑。然而，面對複雜的申請資格、繁瑣的買賣流程，以及暗藏的按揭陷阱，不少準買家都感到無從入手。究竟自己是否符合綠表或白居二資格？如何計算首期及可負擔樓價？整個成交過程涉及哪九大關鍵步驟？
本文將為你提供一站式的2025年最新二手居屋購買指南，由淺入深，從資格評估、搵樓策略、法律程序，到按揭規劃及雜費預算，全面拆解每個環節的注意事項。無論你是首次置業，還是計劃換樓，這份完整攻略都能助你清晰掌握所有細節，避開常見誤區，順利購得心儀安樂窩。
第一步：我有無資格買？綠白表資格、入息要求及首期預算
想在居屋二手市場尋找安樂窩，第一步並非急著四處睇樓，而是先清晰了解自己的購買資格。居屋二手買賣有其獨特的規則，弄清楚自己屬於哪個類別的申請者，是整個置業旅程的基礎，這將直接決定你可以選擇的市場、樓價範圍以及按揭安排。
核心概念：居屋第二市場 vs 自由市場
在開始之前，必須理解居屋市場的兩個核心分野：居屋第二市場和自由市場。
居屋第二市場，有時又稱為第二市場，是一個專為合資格人士而設的「半封閉」市場。在這裡買賣的單位，業主都未曾向政府補回當年買入時的折扣差價，也就是俗稱的「未補地價」。因此，樓價相對較低，但買家必須持有有效的「綠表」或「白居二」資格才能入場。絕大部分的居屋二手成交，都是在這個市場所發生。
相對地，自由市場就簡單直接得多。當居屋業主向房屋委員會繳付了補地價後，單位的轉讓限制便會解除，可以像一般私樓一樣，在公開市場上自由買賣、出租或轉讓，任何人士都有資格購買。當然，這類單位的售價已經反映了市值，與同區的私人樓宇相差無幾。
申請資格：綠表 vs 白居二資格、入息及資產限額一覽
了解市場分野後，下一步就是檢視你是否擁有進入居屋第二市場的「入場券」。這張入場券主要分為兩類：綠表資格和白居二資格。兩者最根本的分別，在於申請人本身是否屬於公營房屋的租戶。
綠表資格詳解：誰是合資格申請人
綠表資格的申請人，本身已經是公營房屋體系內的一員。他們購買居屋二手單位，有助於騰出現有的公屋單位，加快公屋資源的流轉。合資格的綠表申請人類別主要包括：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有租戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於一手資助出售房屋》的人士。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白居二資格詳解：入息、資產限額與攪珠機制
白居二，全名為「白表居屋第二市場計劃」，是為不屬於綠表資格的香港永久性居民提供的置業途徑。申請人需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，並且在過去24個月內，未曾持有任何香港住宅物業權益。
與綠表不同，白居二的資格並非必然擁有，而是需要經過申請和抽籤程序。房委會每年會設定一個名額，合資格的申請者需要遞交申請，再透過電腦攪珠決定獲得購買資格的先後次序。成功中籤並通過資產審查的申請者，才會獲發「批准信」，繼而申請「購買資格證明書」。
財務初探：快速評估可負擔樓價及首期
確認了資格，就輪到最實際的財務評估。居屋二手市場按揭安排是它的一大優勢，因為有政府的擔保，銀行願意提供較高的按揭成數。
一般而言，綠表買家最高可申請九成半按揭（95%），意味著首期資金只需樓價的5%。而白居二買家最高則可申請九成按揭（90%），首期為樓價的10%。
你可以用一個簡單的公式，快速估算自己能負擔的樓價：
(你的現金儲備 – 預留的雜費開支) ÷ (5% 或 10%) = 可負擔的最高樓價
例如，你持有白居二資格，並有70萬現金，預留10萬元作印花稅、律師費等雜費，那你可負擔的樓價上限大約是：(70萬 – 10萬) ÷ 10% = 600萬元。這是一個初步概念，讓你對尋找樓盤時的價格範圍更有預算。
關鍵文件：「購買資格證明書」的重要性與有效期
無論你是綠表還是白居二的準買家，在進行任何實質的買賣程序前，都必須持有由房委會發出的「購買資格證明書」（Certificate of Eligibility to Purchase, CEP）。這份文件是你身份的最終證明，沒有它，你將無法簽署任何具法律效力的買賣合約。
- 白居二申請人：在攪珠中籤並通過資產審查後，會收到房委會發出的批准信。之後便可以申領「購買資格證明書」。
- 綠表申請人：通常是在物色到心儀單位，準備簽署臨時買賣合約前，才向所屬的屋邨辦事處提交申請。
這份證明書設有有效期，由簽發日期起計，有效期為12個月。你必須在這一年內，完成簽署臨時買賣合約及正式買賣合約的步驟。如果證明書過期，你就需要重新申請，所以掌握好時間相當重要。
第二步：點樣搵心水盤？居屋二手市場搵樓策略
當你確認好資格，下一步就是正式投入居屋二手市場，開始尋找理想家園。這個過程既興奮又充滿挑戰。與其大海撈針，不如掌握一些核心策略，讓整個搵樓過程更加清晰高效。接下來，我們會分享幾個實用的策略，由基本概念到數碼工具，助你一步步鎖定心水盤。
搵樓三大關鍵：未補地價、樓齡、校網
在瀏覽眾多居屋二手盤源時，有三個關鍵因素你必須優先考慮。它們分別是單位的補地價狀態、樓宇的年齡，以及單位所屬的校網。這三點不單影響樓價，更直接關係到你的買家資格、按揭申請，以及家庭長遠的生活規劃。
「未補地價」vs「已補地價」：對樓價及買家資格的影響
首先，你會經常見到「未補地價」和「已補地價」這兩個詞。簡單來說，「未補地價」的單位，是指業主仍未向政府補回當年買入時的折扣差價。這類單位只能在「居屋第二市場」轉售給持有綠表或白居二資格的買家。它的優點是樓價相對較低，因為售價不包含地價。
相反，「已補地價」的單位就等同於一般私樓，可以在自由市場上賣給任何買家，買家資格不受限制。因此，其售價會反映市價，遠高於未補地價的單位。作為綠表或白居二買家，你的主要戰場就是「未補地價」的居屋二手市場買賣。
樓齡：如何影響銀行按揭年期與成數
樓齡看似只是數字，但它直接關係到你可以向銀行申請的居屋二手市場按揭年期與成數。關鍵在於房委會提供的「政府擔保期」。一般而言，居屋的擔保期由首次出售日期起計為30年。
銀行在審批按揭時，會考慮這個擔保期。若「30年擔保期」減去「樓齡」後，剩餘的擔保期很短，銀行可能會縮短你的按揭還款年期，甚至降低按揭成數，以減低風險。所以，選擇樓齡較輕的單位，通常在申請按揭時會比較順利，有機會做到較長的還款期及較高的成數。
校網：熱門居屋校網分佈與選擇
對於有子女的家庭，校網是置業的重要考量。香港不少居屋屋苑都坐落於傳統名校網內，例如九龍城的九龍城區校網（小學41校網）和沙田區的沙田圍校網（小學88、89及91校網）。
在搵樓時，你可以利用各大地產網站的校網篩選功能，直接找出心儀校網內的居屋盤源。同時，建議你前往教育局網頁，查核最新的校網分區圖，確保資料準確無誤。選擇一個優質校網的居屋，不單為子女的未來鋪路，對單位日後的保值能力亦有正面作用。
善用數碼工具：VR睇樓、網上估價與按揭計算
現今科技發達，搵樓過程比以往方便得多。懂得善用數碼工具，可以為你節省大量時間和精力，讓你在家中也能輕鬆完成初步的篩選和財務評估。
VR睇樓及影片睇樓：初步篩選，節省時間
很多地產代理都會為放盤單位拍攝VR虛擬導覽或影片。這讓你可以在預約實地睇樓前，先對單位的間隔、景觀及裝修狀況有基本了解。透過VR睇樓，你可以過濾掉明顯不合心意的單位，集中時間和精力去視察最有潛力的選擇，大大提升睇樓效率。
網上物業估價：了解單位市值與銀行取態
在你對某個單位產生興趣後，下一步就是使用銀行的網上估價服務。這項免費工具可以為你提供一個關於單位市值的初步參考。這個估價非常重要，它不單讓你判斷業主的開價是否合理，更反映了銀行對該單位的取態。假如銀行估價遠低於成交價，即所謂的「估價不足」，將會直接影響你的按揭貸款額。
按揭計算機：初步評估每月供款及負擔能力
最後，網上按揭計算機是你最好的財務規劃伙伴。只需輸入樓價、打算申請的按揭成數、利率及年期，計算機就能即時為你估算出每月供款額，以及是否能通過壓力測試。在議價及簽署臨時買賣合約前，反覆使用按揭計算機進行試算，能確保你清楚了解自己的負擔能力，作出最穩健的置業決定。
第三步：買賣流程全攻略：9大步驟一文看清
要順利完成居屋二手買賣，掌握整個流程非常重要。看似複雜的過程，其實可以拆解為「準備」、「法律」、「成交」三個主要階段。以下為你清晰列出九個關鍵步驟，讓你對整個居屋二手市場的運作模式一目了然，做好充足準備。
準備階段：申請與物色
步驟一：確認資格並申請「購買資格證明書」
這是整個旅程的起點。無論你是綠表還是白居二的申請者，都必須先向房屋署（房署）申請一份「購買資格證明書」。這份文件是你進入居屋二手市場的入場券。綠表資格持有人的證明書有效期一般為12個月，而白居二中籤者的「批准信」則有指定的有效期。在有效期內，你才能簽署臨時買賣合約，所以務必留意信件上的日期。
步驟二：設定預算，物色心儀樓盤
取得資格證明後，下一步就是務實地規劃財務。你需要計算清楚自己能夠負擔的首期、律師費、地產代理佣金及印花稅等雜費開支。有了清晰的預算，你就可以開始在各大地產網站或委託地產代理，尋找符合預算和地區要求的心儀樓盤。
步驟三：預約睇樓及進行單位查冊
當你找到幾個有興趣的單位後，便可以預約親身睇樓。實地視察單位的內外環境、間隔和保養狀況。若對某個單位感到滿意並有初步意向，一個非常關鍵的步驟就是進行「單位查冊」。你可以委託律師或地產代理到土地註冊處查閱單位的業權資料，確認業主身份、單位有否任何未解除的按揭、維修令或違規建築等問題，保障自己的權益。
法律階段：簽約與申請
步驟四：議價並簽署臨時買賣合約
確認單位沒有問題後，便可以與業主進行議價。當雙方就居屋二手成交價達成共識，便會簽訂「臨時買賣合約」。簽署臨時合約時，買方需要支付一筆小額訂金（俗稱「細訂」），通常為樓價的3%至5%。這份合約會列明成交價、成交日期及雙方責任等重要條款，具有法律約束力。
步驟五：委託律師，向房署申請「提名信」
簽署臨約後，買賣雙方都需要各自委託一位律師代表處理後續的法律文件。由於是未補地價的資助房屋交易，賣方的律師需要將臨時合約及買方的「購買資格證明書」副本交予房署，為買方申請「提名信」。房署審批後發出的提名信，是確認買方資格及批准此項交易的官方文件，亦是銀行批核按揭的關鍵文件之一。
步驟六：買方向銀行正式申請按揭
在等待提名信的同時，買方可以憑臨時買賣合約，向銀行正式提交居屋二手市場按揭申請。銀行會為單位進行估價，並審核你的入息及財務狀況。由於有政府作為擔保人，未補地價居屋的按揭審批要求通常較私樓寬鬆，但銀行仍會考慮單位的樓齡及剩餘的政府擔保期，這會直接影響按揭成數及還款年期。
成交階段：驗樓與交收
步驟七：簽署正式買賣合約及樓契
通常在簽署臨約後14天內，買方律師會草擬「正式買賣合約」，待雙方律師確認條款無誤後，便會安排簽署。簽署正式合約時，買方需要支付第二筆訂金（俗稱「大訂」），連同細訂合計通常為樓價的10%。之後，雙方律師會處理樓契等轉讓文件，為最終成交作準備。
步驟八：安排驗樓（收樓）
在正式成交日之前，通常是一至兩天前，賣方會安排買方進行最後一次單位視察，這個過程稱為「驗樓」。驗樓的主要目的，是確保單位的狀況與簽約時相符，附送的傢俬電器亦齊備及運作正常，以及單位是否已騰空。如有任何問題，應即時向律師提出，以便在成交前解決。
步驟九：完成交易，領取鎖匙（成交）
來到最後一步，在指定的成交日，買方的律師會將樓價餘額及相關款項轉交予賣方律師。賣方律師確認收妥全數款項後，會將單位的鎖匙交予買方律師。當你從律師手上領取鎖匙的一刻，整個居屋二手市場買賣流程便正式完成，恭喜你成為單位的新業主。
第四步：財務規劃：居屋二手按揭、雜費及長遠開支
來到財務規劃這一步，可以說是在整個居屋二手買賣中最關鍵的環節。除了樓價本身，你還需要仔細計算居屋二手市場的按揭安排、林林總總的雜費，以及一項很長遠的開支——補地價。清晰的財務藍圖，是順利上會的基礎。
居屋二手按揭須知：成數、年期與壓力測試
申請居屋二手市場按揭，與私樓的最大分別在於有政府作為擔保人，因此銀行審批會相對寬鬆。在特定條件下，買家甚至可以豁免壓力測試，大大減輕上會的門檻。不過，當中涉及的成數和年期計算，就與「政府擔保期」息息相關。
政府擔保期：影響按揭成數及年期的關鍵
政府擔保期是由居屋首次發售日期起計30年。銀行的按揭審批策略，會以這個擔保期作為重要分水嶺。
如果單位仍在擔保期內，銀行承擔的風險較低。因為萬一業主斷供，政府會向銀行購回單位，承擔餘下貸款。在這個情況下，銀行通常願意批出較高的按揭成數及較長的還款期。
相反，如果單位已過了擔保期，銀行就會視之為一般私樓物業處理。審批會變得嚴格，需要進行壓力測試，而按揭成數及年期亦會大幅收緊，與一般二手私樓看齊。所以，心儀單位的樓齡，直接決定了你能否取得最優惠的按揭條件。
綠表與白居二按揭成數及年期上限比較
綠表和白居二買家在申請按揭時，條件略有不同。一般來說，只要單位樓齡尚輕、仍在政府擔保期內，便有機會獲得最理想的條款：
- 綠表申請人： 最高可承造九成半按揭（95%），還款期最長可達25年。
- 白居二申請人： 最高可承造九成按揭（90%），還款期同樣最長可達25年。
兩者申請按揭時，只要符合特定條件（例如擔保期充足），都有機會豁免壓力測試，只需符合「供款與入息比率」不超過50%的要求便可。
P按 vs H按：如何選擇最優惠按揭計劃
目前市場上的按揭計劃主要分為兩種：P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。
- P按： 以最優惠利率為基礎，利率相對穩定，較少受短期市場資金波動影響，供款預算會較為穩定。
- H按： 以銀行同業拆息為基礎，利率波動較大，但通常比P按低。大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），一般與P按的利率水平相若，為供款人提供保障。
選擇哪一種計劃，視乎你對利率走勢的預期和風險承受能力。近年市場普遍選用H按，因為即使拆息上升，仍有鎖息上限作為安全網。建議在申請前，向不同銀行查詢最新的按揭優惠及現金回贈。
買樓雜費開支全覽
除了首期和按揭，居屋二手成交過程中還有不少「隱藏」開支需要預留資金。記得把這些雜費一併納入你的財務預算中。
律師費及相關法律文件費用
買賣物業必須經由律師處理法律文件，例如查冊、草擬買賣合約及樓契等。律師費一般由數千至萬多元不等，視乎律師樓的收費及交易的複雜程度。
地產代理佣金
如果經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。這是一筆不少的開支，需要在議價時已心中有數。
從價印花稅（AVD）
這是最大筆的雜費開支。所有物業交易都需要向稅務局繳交從價印花稅，稅率按樓價而定。最新的印花稅階可到稅務局網站查詢，你可以利用網上印花稅計算機，輸入預計的成交價，便能即時得出應繳稅款。
裝修及傢俬費用
大部分二手單位都需要進行翻新或裝修。這部分開支的彈性最大，由簡單的油漆、添置基本傢俬，到全屋大改造，費用可以由數萬元至數十萬元不等。建議在睇樓時，已初步評估單位的狀況，以便規劃裝修預算。
長遠考量：未來「補地價」如何計算？
購買未補地價的居屋，意味著你只擁有單位的「部分業權」。將來如果想將單位在自由市場出售或出租，就必須先向政府「補地價」，取回完整業權。
為何要預先了解補地價（對換樓及資產價值的影響）
雖然你現在未必有補地價的打算，但預先了解其計算方式非常重要。首先，它直接影響你未來換樓或資產調配的彈性。其次，補地價金額會隨市場樓價升跌而變動，了解計算方法有助你評估單位的長遠資產價值。
補地價計算公式拆解：(補價時市值 x 購入時折扣率)
補地價的計算公式其實很直接。政府會委託測量師為單位進行估價，得出「補價時的十足市值」，然後乘以單位在「首次出售時的折扣率」。
舉個例子：
假設一個單位在首次發售時，政府提供了40%的折扣。多年後，你想為單位補地價，當時經評估後的單位市值為600萬元。
你需要支付的補地價金額便是：
6,000,000元（補價時市值） x 40%（購入時折扣率） = 2,400,000元
這個「購入時折扣率」是固定的，你可以在樓契或向房署查詢得到。
使用補地價計算機初步估算所需費用
想對未來的補地價金額有個初步概念，可以使用網上一些免費的補地價計算機。你只需要輸入單位的估計市值和首次購入折扣率，就能即時計算出大概金額。這有助你為未來的財務決策，例如換樓或資產增值，作更周全的部署。
居屋二手市場常見問題 (FAQ)
在考慮買賣居屋二手單位時，自然會遇到各種疑問。我們整理了一些在居屋二手市場買賣中最常見的問題，從購買資格、業權使用到財務規劃，為你一次過解答。
關於購買資格與限制
購買居屋二手單位後，有轉售限制嗎？
是的，購買未補地價的居屋二手單位後，業主會受到轉售限制。根據房屋委員會的規定，由單位的首次轉讓契據日期起計，業主在首兩年內，只能以不高於原來買價的價錢，將單位轉售予房委會提名的綠表或「白居二」買家。兩年過後，業主便可以在居屋第二市場，自行議定價錢，將單位轉售予合資格人士。如果業主希望將單位在自由市場出售，則必須先繳付補地價，解除轉讓限制。
我可以同時擁有私樓和未補地價居屋嗎？
不可以。政府提供資助房屋的原意，是協助未能負擔私樓的市民置業。因此，未補地價居屋的業主及其名列在同一申請表上的家庭成員，都不能同時擁有任何香港住宅物業的權益。如果在購買居屋後被發現違反此規定，房屋委員會有權要求業主將單位出售。
關於業權與使用
未補地價的居屋單位可以出租嗎？
絕對不可以。根據《房屋條例》，未補地價的資助出售單位，包括居屋，都不能作出租用途。業主必須將單位用作自住。將單位出租、分租或以任何形式放棄管有權，均屬違法行為。一經定罪，除了會被罰款，甚至可能被監禁，房屋委員會亦有權收回該單位。業主只有在繳付補地價後，才可以將單位合法出租。
如何為居屋單位業權除名或加名？
為未補地價的居屋單位更改業權，程序比私樓複雜，而且必須得到房屋署署長的批准。一般而言，只有在特殊情況下，例如家庭成員因結婚而遷出、業主去世、離婚或分居等原因，房屋署才會考慮批准業權轉讓的申請。業主需要向房屋署提交申請及相關證明文件，由署方作個別審批。
關於財務與補地價
居屋二手單位的補地價金額是如何釐定？
補地價金額的計算，是基於一個固定公式，即將單位在補價時的十足市值，乘以購入單位時的折扣率。簡單來說，公式是：補地價金額 = 補價時的市值 × (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值。例如，一個單位在補價時的評估市值為600萬元，而當年的購入折扣率為40%，那麼需要補上的金額就是240萬元 (600萬 x 40%)。單位的市值會由房屋署署長委派的測量師評估。
何時是申請補地價，將單位在自由市場出售的最佳時機？
這是一個涉及市場策略的問題，沒有單一的標準答案。補地價的金額與當時的樓市市值掛鉤，所以在樓市較為平穩或處於低位時申請補地價，理論上需要支付的金額會較少。但是，樓市低迷時，單位的出售價格也可能較低。反之，在樓市暢旺時出售，雖然售價理想，但補地價的開支亦會相應增加。因此，最佳時機取決於業主自身的財務狀況、換樓需求以及對未來樓市走勢的判斷。