2025年加息週期持續，香港樓市前景未明，準業主申請按揭時面對前所未有的挑戰。面對五花八門的H按、P按及定息按揭計劃，究竟哪種最適合自己？除了比較利率和現金回贈，鎖息上限（Cap Rate）、高存息戶口（Mortgage-Link）等條款亦足以影響未來數十年的供樓開支。
本文將為你提供2025年最詳盡的按揭攻略，從各大銀行最新優惠比較、H按/P按/定息按揭的深入剖析，到真實個案分析，助你按個人財務狀況作出最明智選擇。我們更會重點拆解如何善用定息按揭計劃，以合規方式豁免壓力測試，對首期有限或未能通過壓力測試的申請人而言，絕對是上車的終極錦囊。無論你是首次置業、轉按，還是自僱人士，這份全方位指南都將解答你所有按揭疑問。
香港最新按揭計劃比較 (利率、回贈及優惠)
想成功申請低息按揭，第一步就是要清楚了解市場上最新的利率和優惠。各大銀行的按揭計劃五花八門，利率結構、回贈高低、以至附加優惠都各有不同。以下我們會為你仔細拆解，從整體比較到深入分析各類計劃，助你掌握最新市況，作出最精明的選擇。
主要銀行按揭優惠一覽表
為了讓你對市場現況有一個快速概覽，我們整理了幾間主要銀行的按揭計劃重點，包括滙豐銀行、中國銀行(香港)、恒生銀行及渣打銀行。請注意，以下資料僅供參考，實際利率及回贈會隨市況及申請人背景而變動，申請前應直接向銀行查詢。
| 銀行 | H按計劃利率 | P按計劃利率 | 鎖息上限 (Cap Rate) | 現金回贈 (參考) |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P(5.875%)-1.75% | P-1.75% (實際4.125%) | 高達貸款額1% |
| 中國銀行(香港) | H+1.3% | P(5.875%)-1.75% | P-1.75% (實際4.125%) | 高達貸款額1% |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P(5.875%)-1.75% | P-1.75% (實際4.125%) | 高達貸款額1% |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P(6.125%)-2% | P-2% (實際4.125%) | 高達貸款額1% |
(資料更新至2025年，P按利率以各大銀行公布的最優惠利率計算)
各類按揭計劃比較
了解完各銀行的基本優惠後，下一步就是深入認識香港最主要的三種按揭計劃：H按、P按及定息按揭。它們的利息計算方式和風險各有不同，適合不同財務狀況和風險承受能力的申請人。
H按計劃 (HIBOR Plan) 利率及鎖息上限
H按，全名是「銀行同業拆息按揭」，是現時市場上超過九成供樓人士選用的計劃。它的實際利率由兩部分組成：一個月的香港銀行同業拆息(HIBOR)加上銀行訂立的固定息差(例如H+1.3%)。HIBOR每日浮動，所以H按的供款額穩定性較低。
不過，H按計劃設有一個非常重要的保障機制，就是「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限通常與P按利率掛鈎(例如P-1.75%)，當HIBOR大幅抽升，導致H按的實際利率高於鎖息上限時，你的供款利率就會自動鎖定在上限水平，避免了利息支出無限增加的風險。
P按計劃 (Prime Plan) 利率及優惠
P按，即「最優惠利率按揭」，利率以銀行的最優惠利率(Prime Rate)為計算基礎。計算方式是P減去一個指定的百分比(例如P-1.75%)。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動遠比HIBOR頻密，因此P按的供款額相對穩定，可預測性高。在加息週期，P的加幅通常較為溫和。
值得一提的是，市場上的P有「大P」(如滙豐、中銀、恒生)和「細P」(如渣打、東亞)之分，兩者利率有輕微差距，選擇時可以一併考慮。
定息按揭計劃年期及利率
定息按揭計劃近年愈來愈受關注，它最大的特點是在指定年期內(例如首2年、3年或更長)，將按揭利率鎖定在一個固定水平，完全不受市場利率波動影響。這對於希望有穩定供款預算，或者預期未來利率會持續上升的業主來說，是一個有效的風險管理工具。
定息按揭計劃的另一個獨特優勢，是有機會簡化甚至豁免金管局的壓力測試要求。對於一些收入剛好達標，或想借取更高貸款額的買家，選用特定的定息按揭計劃可能是一個可行的策略。
現金回贈及高存息戶口 (Mortgage-Link) 優惠
除了比較利率，現金回贈和高存息戶口(Mortgage-Link)也是決定申請哪間銀行按揭的關鍵因素。現金回贈一般是貸款額的某個百分比，可以直接減輕置業初期的財務壓力。但根據金管局規定，若回贈金額超過貸款額的1%，銀行就需要將超出的部分在貸款本金中扣除。
高存息戶口則是另一項非常實用的優惠。它是一個與按揭貸款掛鈎的存款戶口，你存入戶口的資金可以享有與按揭利率完全相同的存款利息。這筆利息收入能有效抵銷一部分的按揭利息支出。不過，這種高息存款通常設有上限，一般為按揭貸款餘額的50%至60%。
H按、P按、定息按揭深入剖析
要找到心儀的低息按揭計劃，首先要了解市場上最主要的三種按揭方案。它們分別是H按、P按和定息按揭，三者的利率計算方法和風險特性都截然不同。了解它們的運作原理，是選出最適合自己財務狀況計劃的第一步。
H按 (銀行同業拆息按揭)
HIBOR (H) 如何影響每月供款？
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸時所使用的利率。這個利率每日都會變動。你的H按實際利率，就是以一個月HIBOR為基礎，再加上銀行訂明的息差 (例如 H+1.3%)。因為HIBOR會浮動，所以選擇H按的每月供款額並非固定不變，會隨著市場資金的鬆緊而有上有落。
H按優點與缺點分析
H按最大的優點，是在低息環境下，HIBOR處於低位時，實際利率通常是三種計劃之中最低的，能夠讓供款人享受市場最低的利息開支。這也是為何超過九成的業主都會選擇H按。它的缺點同樣明顯，就是利率的波動性較大。當市場利率抽升時，HIBOR會首當其衝，供款額亦會隨之顯著增加，預算較容易失控。
關鍵保障：「鎖息上限」(Cap Rate) 運作原理
為了平衡H按的波動風險，銀行提供了一個非常重要的保障機制，稱為「鎖息上限」或「封頂利率」(Cap Rate)。你可以將它理解為一個安全網。鎖息上限通常以P按的最優惠利率為基礎計算 (例如 P-1.75%)。當H+1.3%的利率升穿了這個上限時，你的實際按揭利率就會被「鎖」在這個上限水平，不會無止境地跟隨HIBOR上升。這個設計讓H按在加息週期中，依然保留一定的穩定性。
P按 (最優惠利率按揭)
最優惠利率 (P)：大P與細P的分別
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是各家銀行自行訂定的基本貸款利率，穩定性遠高於HIBOR，通常只在美國聯儲局宣布加減息後，本地銀行才會跟隨調整。市場上的P主要分為兩種，俗稱「大P」和「細P」。大型銀行如滙豐、中銀、恒生等採用「大P」，利率會稍高一些。而其他銀行如渣打、東亞等則採用「細P」。兩者利率雖然相差不遠，但在計算幾十年的總利息開支時，也會有一定影響。
P按優點與缺點分析
P按的最大優點是穩定。因為P的變動頻率低，供款額的可預測性非常高，讓業主可以更準確地規劃個人財務。對於不喜歡風險和追求穩定現金流的業主來說，這是一個不錯的選擇。缺點是在大部分時間，特別是減息週期中，P按的利率都會比H按高，意味著你需要支付更多的利息。
何時應考慮選擇P按？
雖然H按是市場主流，但在某些特定情況下，P按仍然有其價值。例如，當市場預期利率會持續大幅波動，而H按的鎖息上限又不算吸引時，選擇P按可以鎖定風險。此外，部分資助房屋如居屋的按揭申請，傳統上也只會提供P按計劃，因此P按仍然是市場上一個重要的選項。
定息按揭 (Fixed-rate Mortgage)
定息按揭：對抗加息週期的工具
定息按揭是一種在指定年期內（例如首2年、3年或更長的10年、20年），將按揭利率鎖定在一個固定水平的計劃。在這段定息期內，無論市場利率如何變動，你的每月供款額都絲毫不受影響。這使得定息按揭計劃成為對抗加息週期的理想工具，為業主提供了一個絕對穩定的供款預算。
定息按揭的優點與缺點
定息按揭的最大優點是提供了無可比擬的穩定性，完全消除了利率上升的風險。另一個關鍵優勢，是部分定息按揭計劃可以豁免壓力測試。缺點方面，作為風險管理的代價，定息期的利率通常會比當時市場上的H按或P按利率為高。同時，定息按揭的彈性較低，優惠條款例如高額現金回贈或高存息掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 也較為少見。
申請定息按揭豁免壓力測試的條件
對於一些收入剛好未能通過壓力測試的申請人，定息按揭提供了一個可行的上車方案。在特定定息按揭計劃下，申請人可以豁免「假設利率上升2%」的壓力測試要求，只需要符合基本的「供款與入息比率」不超過月入50%的門檻便可。這意味著在相同的收入水平下，選擇合資格的定息按揭，有機會借到比浮息按揭更高的貸款額，大大增加了成功置業的機會。
如何選擇最適合你的按揭計劃？(附真實個案分析)
看過 H 按、P 按和定息按揭的介紹，你可能會想，到底哪一個才最適合自己？要成功申請低息按揭，除了比較利率，更重要是了解自己的財務狀況和人生階段，將計劃與個人需求配對。以下我們會深入探討選擇按揭的考慮重點，並透過幾個真實個案，分析不同人士的挑戰與應對策略。
選擇按揭考慮重點
比較重點：實際按息、現金回贈、罰息期
選擇按揭計劃時，不能只看表面的宣傳利率。你需要仔細比較三個核心元素。第一是「實際按息」，對於 H 按計劃，這代表除了 HIBOR 加成外，你必須留意它的「鎖息上限」(Cap Rate) 是多少，因為這才是加息週期中你真正需要支付的利率。第二是「現金回贈」，雖然回贈能幫補律師費和裝修等開支，但根據金管局規定，若回贈高於貸款額 1%，超出的部分需要從貸款本金中扣除，所以計算時要留意。第三是「罰息期」，一般為兩至三年。如果你預計短期內可能賣樓或轉按，選擇罰息期較短的計劃會給你更大彈性。
H按 vs P按 vs 定息：快速決策指南
這裡提供一個快速決策框架，助你理清思路。
* H 按： 適合願意承受利率波動風險，並希望在減息週期盡享低息優勢的申請人。鎖息上限是你的重要防線。
* P 按： 適合追求穩定、不希望月供款項頻繁變動的申請人。P 按利率變動較慢，預算較容易掌握。
* 定息按揭： 適合對利率前景感到憂慮，或收入剛好通過審批門檻的申請人。它能鎖定未來數年的供款額，提供極高的確定性，特別是定息按揭計劃在計算壓力測試時有優勢。
案例一：首次置業人士
挑戰與策略：高成數按揭與壓力測試
首次置業人士最大的挑戰，通常是首期資金有限，並且需要通過嚴格的壓力測試。若要申請六成以上的高成數按揭，就需要經按揭保險公司承保。而壓力測試則要求在現有利率上增加兩厘後，每月供款不得超過月入的 60%，這對不少年輕買家來說是一大關口。
建議：比較按揭保險與定息按揭的利弊
面對壓力測試，你有兩個主要策略可選。第一是申請按揭保險，並支付額外保費以豁免壓力測試。這樣做的好處是仍然可以選擇利率較低的 H 按或 P 按計劃，但缺點是總保費開支會增加。第二個策略是選擇定息按揭。申請定息按揭計劃的最大好處，是銀行審批時可豁免利率上調兩厘的壓力測試要求，只需符合基本供款與入息比率不超過 50%。這對於收入僅僅達標的買家極為有利，意味著在同樣入息下，你或許能借到更高貸款額。
案例二：換樓及轉按人士
挑戰與策略：計算轉按成本與總效益
對於換樓或轉按人士，決策重點在於計算總效益。你需要仔細計算轉按能節省的利息，加上銀行提供的現金回贈，是否足以抵銷律師費及原有按揭的罰息（如適用）。近年銀行因資金成本上升，現金回贈已大不如前，所以轉按的主要誘因已轉移至尋找更低的利率，以減省長遠的利息開支。
建議：先賣後買 vs 先買後賣的按揭操作
換樓時，賣出舊有單位和買入新單位的時序，對按揭申請有重大影響。
* 先賣後買： 這是較穩妥的做法。完成舊樓交易並清還按揭後，你的信貸報告上再無按揭負擔，可以「首置」身份買入新單位，享有較高的按揭成數和較寬鬆的審批標準。
* 先買後賣： 操作較複雜，財務壓力亦較大。在買入新單位時，由於你仍持有舊物業按揭，會被視為非首次置業，按揭成數會被降低，壓力測試要求亦更嚴格。
案例三：自僱或非固定收入人士
挑戰與策略：準備充足財務文件以獲批核
自僱或收入非固定人士（例如自由工作者、的士司機或保險經紀），在申請按揭時往往會遇到較多困難，因為銀行難以評估其收入的穩定性。要成功獲批，關鍵在於準備充足而有條理的財務文件，以證明你有持續及穩定的還款能力。一般需要提供最少過去六個月至一年的公司銀行戶口紀錄、個人稅單、經審計的財務報表等。
建議：對自僱人士較友善的銀行選擇
不同銀行對自僱人士的審批取態各異。部分中小型銀行或虛擬銀行，為了拓展市場佔有率，可能會採取較彈性的審批準則。建議這類申請人可以同時向多間銀行查詢，或透過專業的按揭中介了解不同銀行的取態，尋找對其入息證明文件接納程度較高的銀行，以增加成功獲批的機會。
不同物業類型的按揭選擇
居屋及資助房屋按揭：P按的必然選擇
購買居屋或綠置居等資助房屋，由於物業有房委會作為擔保人，銀行提供的按揭計劃選擇相對單一。市場上幾乎所有銀行都只會為這類物業提供 P 按計劃。買家需要留意，政府的擔保期會影響二手居屋的按揭年期及成數，若擔保期已過，銀行審批會跟隨私樓標準，變得較為嚴格。
村屋、唐樓及舊樓按揭：估價注意事項
對於村屋、唐樓及高樓齡的舊樓，申請按揭的最大難關是「估價」。
* 村屋： 由於業權（如涉及丁權）、道路使用權不清晰等問題，銀行估價通常非常保守。
* 唐樓及舊樓： 銀行會特別關注樓宇結構、維修狀況，以及是否存在僭建或劏房等問題。樓齡太高亦會直接縮短最長還款年期。
建議買家在簽署臨時買賣合約前，先向至少兩至三間銀行為心儀物業進行初步估價，避免因估價不足而令自己陷入需要臨時籌集額外首期的困境。
按揭計算機：即時計劃每月供款及壓力測試
在尋找最合適的低息按揭方案時，一個準確的財務預算是成功的基石。善用網上的按揭計算機，可以讓你即時掌握每月供款支出，和了解自己能否通過銀行的壓力測試，為置業計劃做好充分準備。這是一個簡單直接的工具，幫助你將複雜的數字轉化為清晰的理財藍圖。
輸入物業及財務資料
要獲得精準的計算結果，首先你需要輸入幾項關於物業和個人財務的基本資料。這些數據是計算機進行分析的基礎。
物業價格、貸款額及還款年期
你需要輸入目標物業的價格，和你預計申請的貸款金額，即樓價減去首期。然後，選擇你的還款年期，一般最長可達30年。較長的年期會降低每月供款額，但總利息支出會相應增加。
預計按揭年利率
利率是影響供款額的關鍵。你可以參考市場上普遍的H按或P按利率，或者輸入特定定息按揭計劃的利率作比較。輸入一個貼近現實的利率，計算結果才具備參考價值。
每月入息
請輸入你的每月總收入。如果與伴侶聯名申請，應輸入兩人的收入總和。這項資料主要用作計算供款與入息比率和壓力測試。
即時計算結果分析
輸入所有資料後，計算機便會即時顯示詳細的分析結果。你可以從中了解自己的負擔能力和借貸潛力。
每月供款額預算
計算結果會清晰列出你每個月需要償還的金額。這個數字包含了本金和利息，讓你對未來的現金流有實在的掌握，方便你規劃個人或家庭的開支。
壓力測試結果及最低入息要求
這是銀行審批按揭的重要關卡。計算機會模擬在現有利率基礎上再加息的情況，去評估你的還款能力。結果會顯示你是否能通過壓力測試，並計算出符合審批資格的「最低每月入息要求」，讓你清楚知道自己的收入水平是否達標。
供款與入息比率分析
這項指標讓你了解每月供款佔總收入的百分比。根據金管局指引，這個比率一般不能超過50%。計算機會顯示你目前的比率，幫助你判斷貸款額是否在一個健康的水平，避免過度借貸。
按揭申請流程全攻略 (由準備文件到審批)
找到心儀的低息按揭計劃後，下一步就是實際的申請流程。整個過程看似步驟繁多，但其實環環相扣，只要預先準備妥當，就能順利完成。我們將整個過程拆解成三大步驟，讓你清晰掌握每個階段的重點。
第一步：申請前準備
正式提交申請前，做好準備功夫，可以令整個審批過程更順暢。
索取多間銀行物業估價
在簽訂臨時買賣合約前，建議先向至少三至四間銀行查詢心儀物業的估價。因為銀行最終批出的貸款額，是基於成交價或銀行估價的較低者計算。如果銀行估價不足，你可能需要準備更多首期資金。預先取得估價，能讓你更有預算。
預先計算壓力測試
壓力測試是銀行評估你還款能力的重要一環。簡單來說，這是一個模擬情景，計算在假設利率上升後，你的每月供款佔入息比率是否仍在穩健水平。你可以利用網上的按揭計算機，輸入你的入息和貸款額，初步了解自己能否通過壓力測試。了解這一點，有助你確定合適的貸款額。某些定息按揭計劃在壓力測試計算上或有不同要求，這也是選擇定息按揭時可以考慮的因素之一。
查閱個人信貸報告 (TU)
你的個人信貸報告 (由環聯 TransUnion 提供，簡稱 TU) 就好比一份個人財務履歷，記錄了你的所有信貸及還款紀錄。銀行在審批按揭時，一定會查閱這份報告。一份良好的信貸報告，是成功獲批低息按揭的關鍵。建議在申請前自行查閱一次，確保沒有任何逾期還款等負面紀錄。
第二步：提交申請及所需文件
準備工作完成後，就可以正式向銀行提交申請了。你需要準備一系列文件，讓銀行評估你的身份及還款能力。
身份、住址及入息證明文件清單
一般而言，你需要準備以下文件：
* 身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
* 住址證明： 最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電費單）或銀行月結單。
* 入息證明：
* 固定收入人士：最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。
* 非固定收入或自僱人士：通常需要提供最近六個月的入息證明及相關業務文件。
臨時買賣合約
這是你購買物業的證明，申請按揭時必須提交臨時買賣合約的副本。
第三步：審批後注意事項
收到銀行的正式批核通知後，代表你已成功申請按揭，但還有幾項後續事宜需要處理。
選擇銀行認可名單 (Panel List) 上的律師樓
辦理按揭契及樓契轉名等法律手續，需要委託律師樓處理。這裡有一個重點，你必須選擇在貸款銀行的「認可名單」(Panel List) 上的律師樓。如果選擇了名單以外的律師，銀行可能會要求你額外聘請一間在名單上的律師行作對接，這會產生不必要的額外費用。
了解罰息期條款及現金回贈處理
簽署貸款確認信前，務必仔細閱讀條款。你需要了解「罰息期」的長度，這通常是貸款首兩至三年。如果在罰息期內提早全數清還貸款，銀行會收取手續費。同時，也要清楚現金回贈的處理方式。根據金管局指引，如果現金回贈金額超過貸款額的1%，銀行需要將超出部分直接從你的貸款本金中扣除。
轉按及按揭慳息策略
要實現長遠的低息按揭目標，除了申請時選對計劃，後續的理財策略同樣重要。主動管理您的按揭，其實可以發掘出不少慳息空間，而轉按及善用高存息戶口，就是兩個最直接有效的方法。
轉按 (Refinance) 獲取更佳利率
簡單來說，轉按就是將您現有的按揭貸款，由原來的銀行轉移到另一間能提供更優惠利率或條款的銀行。這是一個主動出擊的慳息方法，讓您可以把握市場利率的變化，為自己爭取更好的供款條件。
轉按的最佳時機
轉按並不是隨時都可以進行的，關鍵在於要避開原按揭合約的「罰息期」。罰息期通常是貸款首兩至三年，期間如果提早還清貸款（包括轉按），銀行會收取額外費用。因此，最佳的考慮時機通常在罰息期完結後。此外，當市場上出現更吸引的按揭計劃，例如其他銀行提供更低的息率，或者您現有物業大幅升值，希望套現部分資金，這些都是考慮轉按的好時機。
如何計算轉按的成本與效益 (律師費 vs 現金回贈)
計算轉按是否划算，需要清晰比較轉投新銀行的成本與所帶來的長遠利益。
成本方面，主要包括聘請律師處理新按揭契的費用，一般約為數千港元，另外可能涉及銀行的少量手續費。
效益方面，最核心的是未來利息總開支的減少。過往，豐厚的現金回贈是轉按的一大誘因，但近年銀行因資金成本上升，已大幅削減甚至取消轉按回贈。因此，現在的計算重心應放在息差上。您可以簡單估算，將新舊計劃的每月供款差額，乘以餘下的供款月數，看看節省的總利息是否遠超轉按所需的數千元成本。如果答案是肯定的，轉按就是一個明智的決定。
善用高存息掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
高存息掛鈎戶口（Mortgage-Link）是現時H按計劃一個非常受歡迎的配套優惠，它能巧妙地利用您的存款去抵銷部分按揭利息支出，是實現慳息的另一利器。
運作原理：以存款利息對沖按揭利息
運作原理相當直接。銀行會提供一個與您按揭戶口掛鈎的儲蓄戶口，您存入這個戶口的資金，可以賺取與您現時按揭利率完全相同的存款利息。舉例來說，如果您的實際按揭利率是3.5%，您放在這個戶口的存款就能獲得3.5%的年利率，遠高於一般活期存款。這筆利息收入雖然需要課稅，但仍能有效抵銷大部分按揭利息支出，變相降低了您的實際供樓成本。
存款上限及適用人群
這種高息存款優惠並非沒有上限。一般來說，可享高息的存款上限是按揭貸款餘額的50%，部分銀行或會提供高達60%的上限。因此，這個戶口特別適合手頭上有一筆備用資金，但又不想提早還款鎖死資金流動性的業主。例如做生意或收入不穩定的自僱人士，可以將流動資金存入戶口，既能應付不時之需，又能賺取高息對沖供款，一舉兩得。選擇按揭計劃時，特別是比較浮息按揭與不設此類戶口的定息按揭計劃時，這個因素絕對值得考慮。
香港按揭常見問題 (FAQ)
Q1: 加息週期下，應選H按、P按還是定息按揭？
在加息週期尋找一份合適的低息按揭，確實需要更周詳的考慮。不同按揭計劃在利率上升環境下的表現有很大差異，選擇哪一種取決於你對利率走勢的預期和個人風險承受能力。
H按（銀行同業拆息按揭）的利率跟隨HIBOR浮動，波動性較大。雖然H按設有「鎖息上限」（通常以P按利率為基礎），但在持續加息的環境下，拆息很容易觸及上限，這意味著H按的利率優勢會消失，實際供款利率就是鎖息上限的水平。
P按（最優惠利率按揭）的利率相對穩定，因為最優惠利率的調整頻率比HIBOR低。在加息初期，P按的加幅可能較為溫和，可提供短暫的穩定性，是一個較為穩健的選擇。
定息按揭計劃則是在加息週期中一個非常有效的風險管理工具。它可以在指定年期內（例如首兩年或三年）鎖定按揭利率，讓你的每月供款額完全固定，不受市場利率波動影響。這讓你能夠準確規劃財務預算，獲得清晰的財務確定性。如果你希望供款穩定，避免利率上升的風險，定息按揭是一個值得優先考慮的選項。
Q2: 現金回贈會否影響實際貸款額？
會的，現金回贈有機會影響最終的實際貸款額。根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，那麼超出的部分就需要從貸款本金中扣除。
舉個例子說明，假設你申請一筆500萬港元的按揭貸款，銀行提供1.5%的現金回贈。
回贈總額為：$5,000,000 x 1.5% = $75,000
貸款額1%的上限為：$5,000,000 x 1% = $50,000
超出的金額為：$75,000 – $50,000 = $25,000
在這情況下，銀行需要將這25,000港元從你的貸款總額中扣除。因此，你最終獲批的實際貸款額會是4,975,000港元（$5,000,000 – $25,000）。這表示你需要準備的實際首期金額會相應增加，在計算開支時需要留意這一點。
Q3: 什麼是「罰息期」？期內提早還款有何後果？
「罰息期」是指在按揭貸款開始後的指定時期內（通常是首兩至三年），如果你選擇提早全數清還貸款，銀行會收取一筆額外費用的約束期。
設立罰息期的原因是銀行在批出按揭時已投入行政成本，並預期在未來一段時間賺取利息。如果借款人過早還清貸款，銀行的利息收入便會減少。
在罰息期內提早還款，後果主要涉及金錢支出。銀行通常會根據合約條款收取罰款，計算方式一般是原貸款額或提早還款額的某個百分比（例如1%至3%）。此外，銀行通常會要求你退還當初獲取的所有現金回贈及其他優惠。因此，在計劃出售物業或轉按前，務必查閱按揭貸款確認信，確認罰息期是否已過，避免產生不必要的開支。
Q4: 信貸評級 (TU) 不佳會如何影響按揭審批？
信貸評級（TU）是銀行評估你理財習慣和還款能力的重要指標，一個不理想的信貸評級會對按揭審批帶來直接的負面影響。
首先，銀行可能仍然會批出貸款，但會附加較差的條款。例如，提供一個比市場標準更高的按揭利率，這會增加你整個還款期的利息總支出。
其次，銀行可能會調低你的貸款額。例如，降低按揭成數，要求你支付更多的首期，以減低銀行的貸款風險。
最嚴重的情況是，如果你的信貸報告中有逾期還款或撇帳等嚴重負面紀錄，銀行可能會直接拒絕你的按揭申請。因此，在申請按揭前，最好先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好，為順利申請做好準備。
Q5: 無法通過壓力測試，還有其他方法嗎？
無法通過壓力測試是不少申請人遇到的關卡，但確實有幾種可行的方法可以處理。
第一，增加擔保人。這是最直接的方法。透過加入一位收入穩定且信貸紀錄良好的擔保人，將其入息合併計算，便可以大大提高通過壓力測試的機會。不過，擔保人需要承擔與借款人同等的法律責任，這是一個重要的決定。
第二，申請按揭保險計劃。首次置業人士可以透過香港按證保險有限公司的按揭保險計劃，申請豁免壓力測試，但前提是「供款與入息比率」不能超過50%，並且需要支付額外的保險費用。
第三，考慮定息按揭計劃。部分定息按揭計劃在計算壓力測試時，因其利率具有穩定性，審批要求可能與浮息按揭略有不同，有機會幫助申請人更容易符合資格。
第四，延長還款年期。將還款期拉長（例如由25年延長至30年），可以降低每月的供款額，從而減輕供款與入息比率及壓力測試的負擔。這個方法受限於申請人的年齡和物業樓齡。