綠置居（GSH）為公屋住戶提供了一個置業階梯，其二手市場更為綠表人士帶來了比一手抽籤更多元化的選擇。然而，無論您是希望出售單位套現的業主，還是準備入市的準買家，面對綠置居二手市場獨有的轉讓限制、嚴格的買賣資格、繁複的交易流程，以及關鍵的補地價計算，都可能感到無從入手。
本文將為您一站式全面拆解綠置居二手買賣的六大核心環節。從買賣雙方的申請資格、按部就班的詳細流程、各期數的轉讓限制、補地價的計算方法，到市場價值分析及常見問題，我們將提供最實用的全攻略，助您清晰掌握每個關鍵步驟，輕鬆駕馭整個交易過程，作出最精明的置業決策。
綠置居二手市場入門：買賣資格、核心規則與貼士
想在香港置業，不少朋友都會留意資助房屋，而綠置居二手市場就是其中一個值得研究的選項。這個市場有自己一套獨特的規則，了解清楚買賣資格和流程，對買家和業主都十分重要。接下來，我們會由淺入深，一步步拆解這個市場的核心概念。
甚麼是綠置居二手市場？
簡單來說，綠置居二手市場是一個專為「綠表」人士而設的平台。在這個市場，綠置居業主可以在毋需補地價的情況下，將手上的單位轉售給其他合資格的綠表買家。整個交易過程，包括大家關心的綠置居二手價，都可以由買賣雙方自由議定。
與一般居屋二手市場（第二市場）的核心區別
你可能會問，這和我們常聽到的居屋第二市場有甚麼不同？最核心的分別在於買家資格。一般的居屋二手市場，除了綠表人士，持有「白居二」資格的買家也可以進入市場。但是，綠置居二手市場的買家範圍更窄，目前只限定持有有效綠表資格的人士。你可以把它想像成一個更專屬的綠置居二手居屋交易圈子。
計劃目的：加快公共房屋流轉
這個計劃的初衷，是為公屋住戶提供一個置業階梯，同時加快公共房屋資源的流轉。你可以想像成一個「一換一」的過程。當一位公屋住戶透過購買綠置居二手單位成功上車後，他便需要交還原先租住的公屋單位。這樣，房委會就可以將騰出的單位，重新編配給正在輪候公屋的家庭，縮短他們的等候時間。
買家資格：誰可以購買綠置居二手單位？
要進入這個市場，買家必須符合「綠表」資格。主要包括以下三類人士：
現有公共租住房屋（公屋）住戶
這是最常見的一類，房委會或房協轄下屋邨的租戶，都合資格申請購買綠置居二手單位。
持有有效「綠表資格證明書」的人士
部分並非現居於公屋的人士，例如符合資格的公屋輪候者，可以向房委會申請「綠表資格證明書」，用這份文件證明自己的購買資格。
房委會轄下中轉房屋的認可居民
居住在房委會中轉房屋，並已獲核實符合入住公屋資格的居民，同樣可以申請。
業主資格：我的綠置居單位可以出售嗎？
作為綠置居業主，想出售單位也不是隨時都可以。你需要留意單位的轉讓限制期，和申請一份關鍵文件。
各期項目轉讓限制年期詳解
房委會為不同年份推售的綠置居項目，設定了不同的轉讓限制年期。例如，由首次轉讓契據日期起計，在首數年內出售單位，可能只可以原價轉售。過了指定年期後，才可以在二手市場自由定價。想知道自己單位的具體限制，最穩妥是查閱當初的買賣文件或向房委會查詢。
申請「可供出售證明書」的重要性
這是業主放盤前必須完成的第一步。你需要向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件。這份文件證明你的單位符合在二手市場出售的資格，有效期為十二個月。沒有這份證明書，任何買賣合約都無法進行下去，所以記得要預早申請。
買家貼士：如何提前鎖定綠表資格？
對於部分朋友來說，可能還在輪候公屋，但又想盡快置業。其實在特定情況下，你是可以提前取得綠表資格的。
適用於公屋輪候冊上的申請者
如果你在公屋輪候冊上，並且資格已獲核實，距離獲派單位只差一步，便有機會可以申請「綠表資格證明書」，提早獲得入場券，物色心儀的綠置居二手單位。
適用於受政府清拆或重建計劃影響的人士
若你因為政府的清拆計劃（例如收回土地）或市區重建計劃而需要搬遷，並已獲核實符合資格入住公屋，你同樣可以申請這份證明書，提前以綠表身份入市。
【買家攻略】綠置居二手單位購買流程全拆解
想在綠置居二手市場覓得心儀單位，整個買賣流程其實不如想像中複雜。就像和朋友分享心得一樣，我們將整個過程拆解成五個清晰的步驟，讓你從零開始，一步步掌握購買綠置居二手單位的竅門，由申請資格到成功收樓，每個環節都為你清晰講解。
第一步：申請「購買資格證明書」
這張證明書是你的入場券，沒有它，就無法在綠置居二手市場進行任何交易。它是房委會確認你符合綠表資格的官方文件，整個買賣流程都由此展開。
所需文件、費用及申請地點
申請時，你需要準備已填妥的申請表、申請人及家庭成員的身份證明文件副本。同時，你需要繳付一筆申請費用，金額會按房委會的公佈為準。你只需要將這些文件交往現居的公共屋邨辦事處，職員會在核對資料後，協助你完成申請程序。
證明書六個月有效期須知
需要特別留意，這份「購買資格證明書」的有效期為六個月。你必須在這六個月內，物色到合適單位並且與賣方簽訂臨時買賣合約。如果證明書過期，你就需要重新提交申請，所以取得證明書後，就要開始積極物色單位了。
第二步：物色單位、實地睇樓及議價
拿到入場券之後，就正式進入尋找理想家園的階段。這一步充滿期待，也是最考驗眼光和耐性的環節。
尋找合適綠置居二手盤源的渠道
你可以透過房委會的官方網站查閱可供出售的單位名單，不過最普遍和有效率的渠道，還是委託熟悉資助房屋市場的地產代理。他們掌握最新的綠置居二手盤源，能夠為你配對合適的單位，並且協助安排睇樓和處理後續的議價事宜。
睇樓時需留意的重點
實地睇樓時，除了檢查單位的基本狀況，例如間隔、景觀、裝修和有沒有漏水問題之外，還有幾個重點值得留意。第一，要了解單位的座向和採光。第二，可以向代理查詢屋苑的管理質素和鄰里環境。第三，關於綠置居二手價，記得參考近期的成交記錄，做到心中有數。最後，可以順道了解該單位的政府按揭擔保期還剩下多久，這會直接影響你能申請的按揭年期。
第三步：簽訂臨時買賣合約及委聘律師
當你找到心儀單位，並且與業主達成價格共識後，就要進入法律程序，簽訂臨時買賣合約，正式鎖定這次交易。
律師在交易中的關鍵角色
在簽署任何合約前，你必須委聘一位律師代表你處理所有法律文件。律師會為你審閱合約條款，檢查物業的業權狀況，確保你的權益得到保障。買賣雙方必須各自委聘不同的律師，以避免利益衝突。
支付臨時訂金（細訂）的注意事項
簽署臨時買賣合約時，買方通常需要支付樓價約3%至5%作為臨時訂金（俗稱「細訂」）。為了保障資金安全，這筆款項應以支票形式，支付給你所委聘的律師樓，由律師樓作為中間人託管。
第四步：向房委會申請「提名信」
這是購買綠置居二手居屋或單位的獨有程序。簽訂臨約後，交易必須得到房委會的正式批准，這份批准文件就是「提名信」。
買方律師需提交的文件清單
你的律師會協助你，將一系列文件提交給房委會的置業資助貸款小組。這份文件清單主要包括你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」正本、臨時買賣合約副本，以及一份由你簽署的聲明書等。
提名信的審批時間與作用
房委會收到申請後，一般需要數個星期進行審批。成功批核後發出的「提名信」，代表房委會正式同意你購買該指定單位。收到提名信後，整個交易才能繼續進行下去，可以說是完成交易的關鍵一步。
第五步：完成交易、辦理按揭及交還公屋
來到最後階段，距離成功上車只有一步之遙。這一步涉及正式合約、銀行按揭以及履行綠表買家的責任。
簽署正式買賣合約及支付加付訂金（大訂）
在收到提名信後，律師會安排你在指定時間內簽署正式買賣合約。簽署正約時，你需要支付加付訂金（俗稱「大訂」），連同之前的細訂，總額通常是樓價的10%。
辦理銀行按揭的注意事項
購買綠置居二手單位的一大優勢，是房委會為單位提供了按揭擔保，買家最高可向銀行申請九成半按揭。不過，這個擔保期是由單位首次出售日起計，最長為30年。因此，如果你購買的單位樓齡較高，剩餘的擔保期可能較短，這會影響銀行批核的按揭年期。申請按揭前，最好向多間銀行查詢，比較不同方案。
收樓後交還公屋單位的期限與程序
作為綠表買家，在成功收樓後，必須履行交還現居公屋單位的責任。一般情況下，你需要在完成交易手續後的60天內，清空並交還原有的公屋單位給房委會，這樣便完成了整個「一換一」的置業過程。
【業主必讀】綠置居二手出售流程、限制與補價計算
想將持有的單位放上綠置居二手市場，整個過程並非單純找個買家簽約般簡單，因為房委會為不同時期的綠置居項目設下了不同的轉讓限制。這些限制直接影響你可以將單位賣給誰，以及釐定綠置居二手價的方式，所以業主在計劃出售前，必須先清楚自己單位所屬的類別。
各期綠置居轉售限制比較
2022年及之後推售項目（如：清濤苑、高宏苑）
這一批單位的轉讓限制最為嚴格，業主需要持有單位滿十五年，才可以補地價後在公開市場自由出售。在首次轉讓契據日期起的首五年內，業主只能在「居屋第二市場」以不高於原來買價的價格，將單位轉售予房委會提名的綠表買家。在第六至第十五年期間，業主可以在「居屋第二市場」自行議定價格，轉售給綠表買家。
2019年至2021年推售項目（如：蝶翠苑、青富苑）
這段時期推售的綠置居二手單位，轉售限制期為十年。在首次轉讓契據日期起的首兩年內，業主同樣只能在「居屋第二市場」以不高於原來買價的價格出售予綠表買家。在第三至第十年期間，業主便可以在「居屋第二市場」自行議定價格，將單位轉售予綠表買家。滿十年後，業主便可選擇補地價，在公開市場自由出售。
2018年推售項目（如：麗翠苑）
麗翠苑的轉讓限制相對寬鬆，限制期為五年。在首兩年內，業主須以原來買價，透過房委會提名轉售予綠表買家。在第三至第五年，業主可在「居屋第二市場」自行議定價格，出售予綠表買家。持有單位滿五年後，業主除了可以補地價在公開市場出售，也可以選擇在「居屋第二市場」將單位售予白居二的合資格買家。
先導計劃項目（如：景泰苑）
作為首個綠置居項目，景泰苑的轉讓限制與2018年推售的項目相似。限制期同樣為五年，首兩年內須以原來買價經房委會提名轉售，第三至第五年可在第二市場自行定價售予綠表買家。滿五年後，業主便可補地價於公開市場出售，或在第二市場同時售予綠表及白居二買家。
綠置居二手出售流程簡介
申請「可供出售證明書」
這是業主放盤的第一步，你需要向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件。這份文件證明你的單位符合在「居屋第二市場」出售的資格，是整個交易的入場券，買方的律師後續亦需要這份文件來處理交易。
委託地產代理或自行放盤
取得「可供出售證明書」後，你便可以正式將單位放盤。你可以委託熟悉綠置居二手居屋市場的地產代理協助，他們擁有較多綠表客源，有助加快覓得買家。你也可以選擇自行放盤，直接與潛在買家接洽。
簽訂臨時買賣合約
當你與買家就樓價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，雙方需在律師見證下簽署，買方同時需要支付臨時訂金（俗稱「細訂」），以鎖定交易。
配合買家申請「提名信」
簽訂臨約後，買方的代表律師會向房委會申請「提名信」。這一步主要是由買方推動，但作為業主，你需要提供「可供出售證明書」正本及相關文件副本，全力配合買方完成申請。「提名信」是房委會批准此宗交易的最終確認文件，取得後交易才能繼續。
關鍵因素：補地價機制如何運作？
官方補價計算公式詳解
補地價是決定單位能否在公開市場自由買賣的關鍵，它的計算方式並非單純將當初的折扣金額補回。官方的計算公式是：補價金額 = 補價時該單位的十足市值 × ((單位首次轉讓契據上的最初市值 − 原來買價) ÷ 單位首次轉讓契據上的最初市值)。簡單來說，這個公式是按出售當時的最新市價，重新計算出當年的折扣金額，這筆金額就是你要補回給政府的數目。
折扣率浮動對售價的影響
業主需要留意，最終用作計算補價的折扣率，未必是當初政府公佈的推售折扣率。因為最終的折扣率，是根據你簽署買賣協議時，房委會為單位評估的市值來釐定。如果當時的市況波動，評估市值與最初定價時有出入，實際折扣率也會隨之調整，這會直接影響未來需要支付的補價金額。
違反轉讓限制的法律後果
業主必須嚴格遵守轉讓限制，因為後果非常嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》規定，任何在限制期內未經許可的轉讓，例如未補地價就在公開市場出售或出租，該交易會被視為無效。此外，進行此類非法轉讓的行為屬於刑事罪行，一經定罪，可能會面臨罰款甚至監禁。
深度分析：綠置居二手的投資價值與潛在風險
談及綠置居二手市場的投資潛力，除了考慮入場門檻，我們更需要深入評估其潛在的風險。許多人看中綠置居二手單位入場費較低，但其背後的價值結構與市場限制，可能與傳統私樓市場有很大分別。這部分會為你逐一拆解，從物業估價、市場流通性，到物業質素與宏觀經濟，全面審視綠置居二手的真實面貌。
投資價值分析：補價後的性價比與估價挑戰
綠置居的一大特點是首次出售時有很高的折扣率，但這個「優惠」在二手市場上，尤其是在考慮補地價後，可能會變成一個價值陷阱。
個案研究：綠置居補價後與同區私樓呎價比較
我們以一個簡單例子說明。假設一個綠置居二手單位在第二市場的成交價是400萬，而當年的折扣率是五折（50%）。如果新買家日後想在公開市場賣出，就需要補地價。補價金額是按當時的十足市值計算。若屆時單位市值升到800萬，業主就需要補回400萬地價給政府。這意味著單位的「真實成本」其實是800萬。當你用這個補價後的呎價，去跟同區樓齡相近甚至更新的私樓比較時，常常會發現綠置居二手價的性價比並不高，甚至可能更貴。買家其實是用私樓的價錢，買了一個質素、配套和管理都未必及得上私樓的單位。
銀行對綠置居二手單位估價不足的影響
另一個現實挑戰是銀行估價。銀行在為綠置居二手單位進行估價時，態度通常比較保守。因為這類單位的成交量疏落，缺乏足夠的市場數據支持，加上轉讓限制多，銀行會視之為風險較高的資產。結果就是，銀行估價往往低於業主的叫價，甚至低於成交價。估價不足直接影響買家可以申請的按揭貸款金額，意味著買家需要準備更多的首期資金，這無疑增加了上車的難度，也進一步壓抑了市場的交投意欲。
流通性風險：為何綠置居二手市場交投疏落？
流通性，簡單來說就是資產容不容易變現。綠置居二手市場的最大風險之一，就是其極低的流通性。
「綠表」封閉市場的買家群體局限
在轉讓限制期內，綠置居二手單位只能賣給持有「綠表」資格的人士。這個買家群體本身數量有限，主要來自現有公屋住戶。他們大多是自住用家，購買力相對有限，而且對價格非常敏感。這形成了一個封閉而且狹小的市場。當業主想賣樓時，面對的潛在買家寥寥可數，議價能力自然較弱，單位也可能需要很長時間才能成功出售。
一手資助房屋供應對二手市場的衝擊
同時，政府每年都會推出新的一手居屋和綠置居。這些新單位的地點可能更優越，設計更新，開則更實用。對於手持綠表的買家來說，他們自然會優先考慮抽籤購買全新的單位，而不是在二手市場尋找樓齡已舊、選擇不多的單位。每一期新單位的推出，都直接分薄了綠置居二手市場的潛在購買力，對綠置居二手價構成持續的壓力。
物業質素與管理問題
物業本身的質素和管理水平，是影響其長遠價值的關鍵因素，而這方面亦是部分綠置居屋苑的隱憂。
建築質素對物業長遠價值的影響
綠置居本質上是由公屋項目轉化而來，其建築規格、用料和交樓標準，一般都與私人住宅有所差距。過去曾有綠置居屋苑在入伙初期，已浮現漏水、喉管設計等建築質素問題。這些問題隨著樓齡增長，只會變得更嚴重，維修保養的開支亦會不斷增加，長遠而言會影響居住體驗和單位的保值能力。
部分屋苑的管理與業權問題
一些早期的綠置居項目，例如長沙灣麗翠苑，存在業權混合的問題。屋苑內部分座數是綠置居出售單位，另外幾座卻是出租公屋。這種混合業權的模式，容易在屋苑管理、公契執行和維修責任分攤等方面產生磨擦和爭議，影響整個屋苑的管理質素和居住和諧，對樓價亦可能帶來負面影響。
宏觀經濟風險：加息週期與樓市下行壓力
最後，任何物業投資都不能忽視宏觀經濟環境的影響。特別是在現時的經濟週期下，風險因素更為明顯。
加息對按揭供款的實際影響
近年全球進入加息週期，香港的最優惠利率（P按）和銀行同業拆息（H按）亦跟隨上升。對於需要承造高成數按揭的綠置居買家來說，利率上升代表每月的供款壓力實實在在地增加了。如果加息週期持續，部分負擔能力較緊張的業主，可能會面臨財務困難，甚至需要減價賣樓，為整體市場帶來下行壓力。
本地經濟環境與樓市週期的連動
樓市的表現與本地經濟環境息息相關。當經濟增長放緩，失業率上升，市民的收入預期轉趨悲觀時，置業需求自然會減弱。買家入市的態度會變得更審慎，對樓價的預期也會向下調整。在這種大環境下，流通性本來就較差的綠置居二手市場，要尋找買家承接將會是難上加難。