手持居屋、綠置居或租置公屋等資助房屋，雖已成功「上車」，但想將物業在自由市場出售、出租或加按套現時，卻處處受制於轉讓限制？要釋放物業的全部潛力，關鍵一步就是「補地價」。然而，補地價費用如何計算？申請程序有多繁複？如何申請按揭應付？這些問題往往令業主卻步。本文將為您一文整合居屋補地價的3大好處、5步申請流程、官方計算公式、按揭貸款攻略及常見問題，助您全面掌握這個釋放物業價值的必經過程。
什麼是居屋補地價？一文釐清「已補價」與「未補價」
談及資助房屋買賣，總會聽到「補地價」與「未補地價」這兩個關鍵詞，這兩個概念直接影響物業的價值和業主的權利。究竟補地價是什麼？簡單來說，這是一個讓你的資助房屋，從受限制的市場「解鎖」，變身為可在自由市場上買賣或出租的物業的過程。想全面了解箇中分別，就要先從「未補地價」的狀態說起。
未補地價：受轉讓限制的資助房屋
定義：政府資助下的樓價折扣與業權限制
「未補地價」的意思，是指業主當初以折扣價錢，向政府或房委會購入單位。這個「折扣」其實就是政府資助的部分，也是所謂的「地價」。因為業主並未支付全部樓價，所以物業的業權並不完整，當中一部分業權仍然由政府持有。正因為如此，物業在轉讓、出租和按揭方面都會受到嚴格限制，不能像私樓一樣在市場上自由流通。
主要涵蓋物業種類：居屋、租置公屋、綠置居
香港大部分的資助出售房屋，在首次購入時都屬於未補地價的類別。當中主要涵蓋了大家最熟悉的幾種類型，包括「居者有其屋計劃」（居屋）、「租者置其屋計劃」（租置公屋），以及近年推出的「綠表置居計劃」（綠置居）。假如你持有這些單位，就需要留意相關的轉讓限制。
已補地價：解除限制，釋放物業全部價值
定義：向政府繳付地價差額，換取完整業權
與「未補地價」相對，「已補地價」就易於理解得多。補地價的正式意思，是業主向政府繳付當年購入單位時所獲的折扣差額，從而「買斷」政府持有的那一部分業權。完成這個程序後，業主便會獲得物業的100%完整業權，所有轉讓限制隨之解除。
為何「已補地價」物業等同私樓？
當資助房屋完成補地價手續，並取得「解除轉讓限制證明書」後，它在市場上的法律地位就等同於私人樓宇。這代表業主可以隨時在自由市場上，將單位出售給任何人士，或者將單位合法出租以賺取租金收入。同時，在申請銀行按揭，例如轉按或加按套現時，銀行也會以評估私樓的標準來處理，財務安排上更具彈性。
快速比較表：「已補地價」vs「未補地價」物業
為了讓你更清晰地掌握兩者的核心分別，我們整理了一個快速比較表。
買賣對象：自由市場 vs. 第二市場 (綠表/白居二)
未補地價物業只能在「居屋第二市場」（俗稱第二市場）出售，買家必須是持有「綠表」或「白居二」資格的指定人士。相反，已補地價物業則可在「自由市場」買賣，潛在買家是全港市民，客源更廣。
業權完整性：完整業權 vs. 受限制業權
已補地價物業擁有完整業權，業主全權控制物業。未補地價物業的業權則受限制，因為政府仍持有部分業權份額。
出租限制：可合法自由出租 vs. 不可合法出租
將未補地價的資助房屋出租是違法行為，一旦被發現，後果可以非常嚴重。只有在完成補地價程序後，業主才能合法地將單位放租。
按揭申請：與私樓看齊 vs. 限制較多
已補地價物業的按揭申請與私樓無異，銀行審批的靈活性較大，方便業主進行轉按或加按套現。未補地價物業的按揭則限制重重，例如重按或加按一般需要獲得房署批准，而且條件相當嚴格。
物業價值：反映完整市值 vs. 反映折扣後市值
物業價值是兩者最根本的分別。已補地價物業的價格反映其完整的市場價值。而未補地價物業的售價，則因為要在第二市場流轉，其價值已扣除了政府資助的折扣，未能完全反映物業的真實市值。這也關係到補地價幾錢的問題，因為需要補回的正是這部分的價值差額。
為何要補地價？把握3大好處與最佳時機
許多持有資助房屋的業主，都曾思考過關於補地價與未補地價的問題。究竟為何要支付一筆可觀的金額去補地價？其實，完成補地價就像是為物業解鎖，能帶來多方面的價值提升和彈性。以下為你分析三大核心好處，以及如何掌握最佳的補地價時機。
好處一：開拓自由市場，售價更高、客源更廣
比較自由市場與第二市場的潛在買家數量及購買力
未補地價的單位，只能在「居屋第二市場」出售，買家僅限於持有「綠表」或「白居二」資格的人士。這個買家池相對較小。相反，完成補地價後，你的物業就能投放到「自由市場」，與一般私樓看齊。潛在買家是全港所有合資格的置業人士，客源數量與購買力都大幅增加，選擇自然更多。
補地價後在叫價及議價能力上的優勢
當物業能在自由市場出售，其價值便能完全反映市場的真實價格。由於買家基礎擴大，競爭也相應增加，這讓你在叫價時更有底氣。而且，面對更廣泛的買家，你的議價能力亦會提高，更有機會以理想的價格出售單位，實現資產的最大價值。
好處二：合法放租，賺取穩定被動收入
未補地價物業出租的法律風險與嚴重後果
未補地價意思是指物業仍受房屋條例的轉讓契諾限制，業主不得將單位出租或分租。若違規出租，一經發現，香港房屋委員會或房屋協會（房協）有權要求業主繳付補價，甚至收回單位。業主隨時得不償失，風險極高。
計算補地價後的潛在租金回報
一旦完成補地價，你的物業便等同私人物業，可以合法地自由出租，為你帶來穩定的被動收入。你可以參考同區類近私樓單位的租金水平，評估潛在的租金回報率。這不僅能幫補日常開支或按揭供款，長遠來說也是一項理想的投資策略。
好處三：財務更靈活，輕鬆轉按加按套現
銀行對已補地價物業的按揭取態
對於未補地價的物業，銀行提供的按揭計劃限制較多，而且業主一般無法進行轉按或加按。但是，當物業完成補地價後，銀行會視之為一般私人住宅。這代表你可以享有市場上更多元化、條款更優惠的按揭計劃。
如何透過轉按或加按，釋放物業升值潛力作周轉
物業補地價後，你便可以利用它進行財務安排。例如，當利率處於低位時，你可以透過「轉按」至其他銀行，獲取更低的利率或賺取現金回贈。若物業已經升值，你更可以進行「加按」，套現物業的升值部分，用作其他投資、生意周轉或個人需要，讓你的資金運用更具彈性。
補地價最佳時機：樓市升跌期的策略分析
樓市下行期：補價金額較低，節省成本
補地價幾錢，是根據申請補價時的物業市值來計算。所以，在樓市下行期，物業估值較低，需要繳付的補價金額也會相應減少。如果你並非急於出售物業，而只是希望解除轉讓限制，那麼選擇在市況較淡靜時進行補地價，就能有效節省成本。
樓市上升期：賣出價更高，或抵銷補價成本
在樓市上升期，雖然補價金額會因為物業估值上升而增加，但是物業在自由市場的售價亦會更高。理想情況下，賣出價的增幅足以抵銷，甚至超過補價的成本。對於計劃在短期內賣樓的業主來說，即使補價金額較高，最終的實際得益可能更為可觀。
結合個人需要（賣樓、出租、融資）作決策
總括而言，補地價的最佳時機並沒有絕對的標準答案。你需要結合個人的實際需要來作決定。若你計劃賣樓，可以分析當時市況，計算補價後賣樓的潛在利潤。若你希望出租，應考慮租金回報是否吸引。若你有融資需要，則應評估加按套現的金額是否符合你的預期。清晰了解自己的目標，才能作出最明智的選擇。
居屋補地價計幾錢？公式、實例及潛在費用全攻略
當你考慮為手上的未補地價單位進行補地價時，最實際的問題自然是「補地價幾錢？」。這筆金額直接影響你的預算和下一步計劃，所以清楚了解官方的計算方法十分重要。其實，計算方式有固定公式，掌握了變數，你也可以為自己的物業做個初步估算。
官方補地價計算公式拆解
公式：補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這個是房委會及地政總署使用的標準補地價計算公式。看起來可能有點複雜，但只要拆解開來，就會發現它的邏輯很直接。公式的後半部分，即「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」，其實就是你當初購入單位時，政府提供給你的「折扣率」。所以，公式可以理解成一個更簡單的概念：
補價金額 = 評估補價當日的單位市值 x 當初購入單位的折扣率
公式變數詳解：何謂補價時市值與購入時折扣率？
要準確計算，就要先理解公式中的兩個關鍵變數：
- 補價時市值：這不是你自己或銀行對單位的估價，而是由房委會或地政總署在你正式提交補地價申請後，委派的獨立測量師評估出來的當時市價。這個估價會參考同區類似單位在自由市場的成交價，是計算補價的基礎。
- 購入時折扣率：這個比率是固定的，在你買入單位的那一刻就已經決定。它代表政府當時以市價的多少折扣將單位賣給你。這個折扣率可以從你當初的買賣合約或樓契文件中找到，不會隨時間改變。
【互動補價計算機】即時估算你的補價金額 (工具嵌入)
為了讓你更有預算，我們設計了一個簡單的互動計算機，助你快速估算所需的大約補價金額。
輸入欄位：買入年份、折扣率、單位現時估值
請輸入你買入單位的年份、當時的折扣率（可於樓契查閱），以及你對單位現時市場價值的估計。
輸出結果：初步補價估算
計算機將根據你提供的資料，即時顯示一個初步的補價估算金額。
重要聲明：估算結果僅供參考，最終金額以官方評估為準
請注意，這個計算結果僅為初步參考。因為「單位現時估值」最終是由官方委派的測量師作專業評估，可能與你輸入的估值或銀行估價有出入。最終的補價金額，一切以房委會或地政總署發出的「評估補價通知書」為準。
真實個案示範：一步步教你計
讓我們用一個具體例子，看看實際操作上是如何計算的。
案例背景：沙田某居屋單位資料
假設陳先生在2012年買入沙田一個居屋單位。
* 購入價：$210萬
* 購入時十足市值：$300萬
* 現時（申請補地價時）經官方評估的市值：$600萬
步驟一：找出買入時的市值及折扣率
首先，我們要計算出陳先生買入單位時的折扣率。
* 折扣率 = (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
* = ($300萬 – $210萬) / $300萬
* = $90萬 / $300萬 = 30%
步驟二：取得單位現時的專業估值
根據案例，單位在陳先生申請補地價時，由官方評估的市值為$600萬。
步驟三：代入公式，得出實際補價金額
現在，我們將現時市值和折扣率代入簡化公式。
* 補價金額 = 補價時市值 x 購入時折扣率
* = $600萬 x 30%
* = $180萬
所以，陳先生需要繳付的補地價金額為$180萬。
其他潛在費用一覽
除了補價本身，整個過程還會涉及一些額外費用，記得要將它們一併納入預算。
律師費
你需要委聘律師處理補地價的法律文件，例如簽署及登記「解除轉讓限制證明書」等。律師費因應不同律師樓而異，是必要開支之一。
測量師評估費
在你提交申請後，房委會或地政總署會委派測量師為單位估價，這項服務需要收取評估費用，由申請人支付。
房委會/地政總署行政費
政府部門處理你的補地價申請，亦會收取一筆固定的行政費用。
【補地價實戰】申請流程5部曲全拆解 (附文件清單)
了解處理補地價未補地價物業的基本概念後，自然會想知道實際操作是怎樣的，特別是補地價幾錢這個問題。整個申請程序其實比想像中直接，主要由五個核心步驟組成。以下就為你一步步拆解，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
步驟一：遞交「評估補價申請書」
補地價的第一步，是向房屋署（房署）或地政總署遞交一份名為「評估補價申請書」的正式文件。這份文件等同你正式通知政府，你有意為你的資助房屋單位補回地價，並請求他們評估所需金額。
填寫申請書注意事項
填寫申請書時，務必確保所有個人資料和物業資料都準確無誤，因為任何錯漏都可能導致申請延誤。申請表格可以於房委會的網站下載，或親身到所屬的租約事務管理處索取。提交前，建議再三核對資料，特別是物業的地址和業主姓名。
所需文件清單（樓契副本、身份證明等）
遞交申請書時，通常需要一併附上以下文件的副本：
* 業主身份證明文件
* 樓契（正式名稱為轉讓契據）
* 繳付評估費用的劃線支票或銀行本票
請注意，這只是一般所需文件，最終清單應以房署的最新指引為準。
步驟二：房署委派測量師上門估價
在你提交申請並繳付行政費用後，房署便會委派專業的測量師行，聯絡你並預約時間上門為單位進行估價。這個估價結果，將直接決定最終的補價金額。
預約流程及所需時間
一般來說，由遞交申請到測量師聯絡你，大約需要兩至三個星期。他們會直接致電業主，協商一個雙方都方便的上門視察時間。整個預約過程相當簡單，業主只需耐心等候電話便可。
業主如何配合及準備
在測量師上門當日，業主最好能親身在場，以便解答任何關於單位狀況的查詢。建議保持單位整潔明亮，並且確保測量師可以順利視察單位的每一個角落。你的配合能讓整個估價過程更加順暢。
影響估價的關鍵因素（單位狀況、景觀、樓層）
測量師評估單位的市值時，會考慮多個因素。除了參考鄰近屋苑同類單位的近期成交價外，單位本身的條件也十分關鍵，例如樓層高低、座向與景觀、內部裝修及保養狀況等，都會影響最終的估價。
步驟三：接收「評估補價通知書」及應對策略
完成上門估價後，大約數星期內，你就會收到由房署寄出的正式「評估補價通知書」。這是一份非常重要的文件，清楚列明了你的單位需要補付的確實金額。
解讀通知書內容：補價金額及兩個月有效期
通知書的核心內容有兩點。第一是經評估後的補價金額，第二是繳付補價的限期。這個限期通常為通知書發出日期起的兩個月內，業主必須在此期間完成繳款，否則評估便會失效。
若對估價不滿，如何提出上訴？
假如你認為評估的市值過高，導致補價金額不合理，你有權提出上訴。你需要在指定限期內，以書面形式向房署提出覆核申請，並同時提供支持你論點的證明，例如由最少三間銀行提供的物業估價報告，以及繳付上訴的行政費用。
步驟四：委聘律師並繳付補價
收到補價通知書並決定進行補價後，下一步就是委聘一位律師，協助你處理後續的法律文件和繳款事宜。整個補地價過程，必須有律師的參與。
如何選擇熟悉補地價程序的律師
建議選擇對處理資助房屋買賣及補地價程序有豐富經驗的律師行。他們熟悉整個流程的細節和所需文件，能確保交易順利進行，避免因文件處理不當而產生延誤。你可以諮詢相熟的地產代理或向銀行查詢，獲取建議。
繳款方式及期限
你需要在兩個月的有效期內，將補價金額交予你的代表律師。然後，律師會以律師樓本票的形式，代你將款項交往房署。切記要預留足夠時間讓律師處理文件和開立本票，避免錯過繳款期限。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」，完成！
當房署確認收妥補價全數款項後，便會向你的代表律師發出「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restriction）。收到這份文件，便代表整個補地價程序已大功告成。
證明書的重要性及後續處理
這份證明書是你的物業已解除轉讓限制的唯一官方證明，效力等同樓契。律師會協助你將這份文件於土地註冊處進行註冊（俗稱「登記田土廳」），然後將正本交還給你。請務必將它與樓契等重要文件一同妥善保管。
物業正式進入自由市場，可隨時買賣或出租
完成所有步驟後，你的物業在法律上已等同於私人樓宇，擁有完整的業權。從此，你可以自由地在公開市場上將單位出售或出租，也可以隨時到銀行申請轉按或加按套現，物業的價值和潛力將得到全面釋放。
補地價按揭全攻略：如何順利申請銀行貸款？
手上資金不足以應付補地價，但又想將未補地價的單位在自由市場出售或出租，其實是有辦法的。想了解補地價是什麼，並順利取得資金，便要認識專門為此而設的「補地價貸款」，這是一種特殊的按揭安排。
什麼是「補地價貸款」？
「補地價貸款」是銀行提供的一種過渡性質貸款，它的唯一用途是幫助資助房屋的業主，向政府繳付所需的補價金額，從而解除物業的轉讓限制。
運作原理：銀行貸款直接用於補地價
這個貸款的運作原理很直接，銀行會借出一筆款項，但這筆錢並不會直接存入你的個人戶口。銀行會透過律師樓，直接將款項以本票形式支付給房屋署或地政總署，確保資金完全用於補地價。當補地價手續完成後，這筆貸款通常會與原有的按揭合併，或轉為一筆新的物業按揭。
與一般物業按揭的分別
它與一般買賣物業時申請的按揭有所不同。普通按揭的目的是為了購入物業本身。補地價貸款的目的則非常單一，就是繳付政府的地價差額。因此，銀行在審批時，會將物業「完成補價後」的市值作為估價基礎，而不是未補地價時的價值。
補地價按揭申請流程4部曲
整個申請流程環環相扣，清晰了解每一步，有助你更順暢地完成手續。
第一步：取得房署的「評估補價通知書」
所有補地價按揭申請的第一步，就是先向房署或地政總署遞交申請，並成功取得「評估補價通知書」。這份官方文件清楚列明你需要補地價幾錢，是銀行審批貸款額度的最重要依據。
第二步：向銀行提交按揭申請及所需文件
收到通知書後，你便可以帶著它連同個人身份證明文件、入息證明（例如最近的稅單、糧單或銀行月結單）等文件，正式向心儀的銀行提交按揭申請。
第三步：銀行審批及出具貸款確認信
銀行收到申請後，會對你的財務狀況進行全面審批，包括查閱信貸報告和進行壓力測試，同時也會為你的單位進行估價。審批通過後，銀行會向你發出一封貸款確認信（Facility Letter），裡面會詳細列明獲批的貸款金額、利率、年期及其他重要條款。
第四步：律師樓協調，銀行出票予房署完成交易
最後一步，由你委託的律師樓與銀行進行協調。銀行會根據貸款確認信的條款，將補價金額的本票交給律師樓，再由律師樓代為轉交房署，正式完成補地價程序。當房署發出「解除轉讓限制證明書」後，你的物業便等同私樓，可以在自由市場買賣或出租。
比較各大銀行補地價按揭計劃重點
市場上提供補地價按揭的銀行眾多，計劃內容各有千秋。比較時可以留意以下幾個重點，選擇最適合自己的方案。
實際利率 (P-plan vs H-plan)
香港的按揭計劃主要分為P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。P按的利率相對穩定，較少受市場短期波動影響。H按的利率則與銀行同業拆息掛鉤，波動性較大，但在低息環境下，利率通常會比P按更低。申請時可以根據自己對未來利率走勢的預期和風險承受能力，作出合適的選擇。
現金回贈及其他優惠
為了在市場上爭取客戶，不同銀行如滙豐銀行、恒生銀行或中國銀行（香港）等，都會提供現金回贈作為優惠，回贈率通常與貸款額度成正比。此外，部分計劃可能附帶高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）或豁免部分申請手續費等額外優惠，這些都可以作為考慮因素。
貸款額上限與壓力測試要求
補地價按揭的貸款額，通常是根據物業「完成補價後」的估值來計算，並且必須符合香港金融管理局的壓力測試要求。銀行會嚴格評估申請人的還款能力，確保你在利率上升的情況下，仍然能夠負擔每月供款。因此，在申請前準備好充足和清晰的入息證明文件，對成功獲批至關重要。
補地價常見問題 (FAQ)
補地價申請及繳費有時限嗎？錯過了會怎樣？
這是一個關於時間性的重要問題。當你收到由房署發出的「評估補價通知書」後，上面會列明補地價金額，你需要於通知書發出日期起的兩個月內繳付全部款項。這個期限是固定的。如果錯過了繳費期限，這次的補地價申請就會自動失效。屆時你將需要重新遞交申請，並再次繳付相關的行政費用。更重要的是，房署會根據你重新申請時的市況，委派測量師為單位再次進行估價，所以最終的補價金額可能會與之前有所不同。
申請期間樓價下跌，補價金額會否調整？
補地價的金額，是根據房署委派的測量師進行估價「當日」的物業市值來計算的。當「評估補價通知書」發出後，上面所列的金額便已確定。這個金額在兩個月的有效期內是固定的，並不會因為其後的樓市波動而作出任何調整。換句話說，即使在收到通知書後樓價下跌，補價金額也不會因此而自動調低。如果你認為估價不合理，可以選擇在指定時間內提出上訴；或者，你可以選擇不繳費，讓這次申請失效，然後等待你認為合適的時機再重新申請，以獲取一個基於新市值的估價。
只想將物業賣給綠表或白居二買家，需要補地價嗎？
如果你的目標買家是持有有效「綠表」或「白居二」資格的人士，那麼你的物業交易是屬於居屋第二市場的範圍。在這種情況下，你的單位是未補地價物業，並不需要辦理補地價手續。未補地價意思就是物業的轉讓限制仍然生效，而買家將會承接這些限制。將來如果新買家希望將物業在自由市場出售或出租，屆時便需要由他們去處理補地價事宜。
所有資助房屋的補地價程序和計算方法都一樣嗎？
大部分人熟悉的資助房屋，例如居屋、租置公屋及綠置居，它們的補地價程序和計算公式基本一致，主要由房屋委員會負責處理。但是，香港的資助房屋計劃種類繁多，並非全部都採用同一套標準。例如，一些由市區重建局推出的「首置」項目，或部分早期的私人機構參建居屋計劃，其補地價可能由地政總署或其他機構負責，程序和細節上或會有些微差異。因此，最穩妥的做法是先了解自己物業所屬的計劃，再向相關機構查詢最準確的指引。
補地價後，賣樓的印花稅如何計算？
完成補地價之後，你的物業在法律層面上與一般私人住宅無異，可以於自由市場上自由買賣。因此，出售時的印花稅計算方式，會完全跟隨私樓的標準。買家需要按照物業的最終成交價，根據稅務局當時的稅率，繳付「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。整個計算基礎和流程，與任何一宗私樓買賣的印花稅計算是完全相同的。