對於首次租樓的新手而言，整個過程可能充滿未知數，單是聽到「二按一上」、「生約死約」等術語已足以令人卻步。究竟租樓第一筆開支實際要準備多少？由睇樓到簽約的完整流程是怎樣？簽訂租約時又有什麼魔鬼細節需要留意？
本文將為你送上最詳盡的租樓終極攻略，由拆解「二按一上」的計法、制定租樓預算清單，到詳述睇樓、簽約、打釐印及收樓的完整步驟，並整合所有租樓注意事項及常見問題，助你由零開始，輕鬆掌握租樓所有關鍵，避開租務陷阱，安心覓得心儀居所。
拆解「二按一上」：首次租樓必懂的核心術語與計算
釐清「二按一上」意思與市場標準
踏入租樓市場，你最先接觸到的核心術語很可能就是「二按一上」，這是在整個租樓流程中關乎初始開支的重要一環。理解「二按一上」的意思，對規劃你的租樓預算至關重要。簡單來說，「二按一上」是香港租務市場最普遍的租金和按金支付方式。
「二按」是指租客需要支付相等於兩個月租金的金額作為租屋按金。這筆租樓按金由業主保管，作用是保障業主的權益，萬一租約期內單位有任何損壞或者租客欠租，業主可以用這筆錢作彌補。只要租客履行租約條款，並且在交還單位時單位狀況良好，這筆按金在租約完結後理應全數退還。
「一上」則是指預先支付第一個月的租金，也就是「上期」。所以，將兩者結合，「二按一上」就是在簽訂正式租約時，租客需要一次過支付總共三個月租金的金額。至於坊間偶爾會聽到的「一按二上」，即一個月按金加上兩個月上期租金，這種情況相對少見。而「二按一上」的英文說法是 “two months’ security deposit and one month’s advance rent”。
如何計算「二按一上」：準備足夠的租樓開支
理解了概念之後，我們來實際計算一下「二按一上」涉及的金額，這樣你就能更準確地準備首次租樓開支。計算方法其實相當直接。
假設你看中的單位月租是 HK$16,000，根據「二按一上」的標準，你需要準備的款項如下：
- 兩個月按金（二按）： HK$16,000 x 2 = HK$32,000
- 第一個月上期租金（一上）： HK$16,000 x 1 = HK$16,000
因此，在簽署正式租約當日，你需要支付的總金額就是 HK$32,000 + HK$16,000 = HK$48,000。
這筆款項是初次租屋最大的一筆支出，但它並不是全部。在你的租樓預算中，還需要預留資金給地產代理的租屋佣金、租約的打釐印費用，以及開立戶口時需要支付的水電煤按金。將這些費用都考慮進去，才能完整規劃好你的總開支預算，讓整個租屋流程更加順暢。
制定你的租樓預算：除了按金上期，還需準備多少錢？
準備搬出來住，除了找到心儀的單位，最實際的一環就是制定清晰的租樓預算。很多人以為只需準備「二按一上」或「一按二上」的資金就足夠，但其實首次租樓開支遠不止於此。想有個順利的開始，就要將所有潛在費用都計算在內，這樣才能避免臨急抱佛腳。這份清單會詳細列出各項開支，讓你對整個租樓流程的財務規劃更有把握。
首次租樓開支完整清單 (Checklist)
- 按金與上期租金 (俗稱「兩按一上」)
這是最大筆的初期開支。香港租務市場最普遍的做法是「二按一上」，意思是支付兩個月租金作為租屋按金，再加上預繳第一個月的租金。關於「一按二上」的意思，雖然較少見，但指的是一個月按金及預繳兩個月租金。在簽署正式租約時，就需要支付這筆款項。
- 二按一上計算方法：假設你看中的單位月租為 HK$15,000，你需要準備的金額就是 HK$15,000（按金）x 2 + HK$15,000（上期租金）= HK$45,000。
- 租樓按金用途：這筆按金是業主用作保障單位設施的押金，只要你在租約期滿後，單位沒有任何人為損壞，業主便會安排租樓按金退還。
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一按二上英文 / 二按一上英文：若需以英文溝通，可稱為 “Two months’ security deposit and one month’s rent in advance”。
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地產代理佣金 (租屋佣金)
如果你是透過地產代理找到租盤，那麼就需要支付租樓佣金。市場慣例是業主與租客各自支付半個月的租金作為佣金。
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計算方法：同樣以月租 HK$15,000 為例，你需要支付的佣金便是 HK$7,500。
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租約釐印費 (打釐印費用)
為保障雙方權益，正式租約簽署後必須送到稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」），使其成為具法律效力的文件。這份打釐印費用通常由業主與租客平均分攤。
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費用估算：費用根據租期長短而定，一般兩年租約的釐印費大約是年租的0.5%，通常為數百港元。
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水電煤及網絡按金
入住單位後，你需要以自己的名義開設或轉名電力、食水及煤氣公司的戶口，並支付一筆水電煤按金。同樣地，安裝家居寬頻網絡服務也需要預繳費用或支付按金。這些按金在你將來取消服務時都可以退還。
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費用估算：總金額視乎單位用量評估，一般由數百元至數千元不等。
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遷入準備及雜項開支
這部分是許多人規劃租樓預算時容易忽略的租屋注意事項。
- 更換門鎖：為了安全起見，這是入住前必須完成的步驟，費用由數百元至上千元不等。
- 搬運費：搬運公司的收費視乎物品數量、距離及是否有樓梯等因素而定。
- 添置傢俬及日用品：如果承租的是不連傢俬的單位，就需要預留一筆資金購買床、衣櫃、書桌等基本傢俬，以及窗簾、清潔用品等生活必需品。
香港租樓流程全攻略：從睇樓到簽約的關鍵步驟
清楚了解整個租樓流程，是找到心儀居所並且保障自己權益的第一步。香港的租屋流程有既定步驟，從睇樓、議價到簽約，每個環節都有需要留意的細節。整個過程的最終目的，就是簽訂一份清晰的租約，並且準備好支付俗稱「二按一上」等首次租樓開支。以下我們將整個租屋流程拆解為三個關鍵步驟，讓你輕鬆掌握。
步驟一：實地睇樓與簽署「睇樓紙」
當你透過地產代理找到有興趣的租盤後，下一步就是實地視察。親身睇樓是整個租樓流程中不可或缺的一環，因為單位的真實狀況，例如採光、通風、手機訊號強度、牆身有否滲水痕跡，以及附帶的家電能否正常運作，都需要親眼確認。建議可以在不同時間（例如日間與晚間）到訪，更全面地了解單位及周邊環境。
在睇樓前，地產代理通常會要求你簽署一份名為「地產代理協議（租賃）」的文件，俗稱「睇樓紙」。這份文件的主要作用是保障代理的佣金權益。協議設有有效期，一般為三個月。在有效期內，如果你經由任何途徑（包括其他代理或直接聯絡業主）租用了睇樓紙上列出的任何一個單位，簽署協議的原代理都有權向你追討租樓佣金。這是非常重要的一項租屋注意事項，簽署前必須細閱，避免日後產生雙重佣金的紛爭。
步驟二：業主查冊、議價及簽署臨約
睇樓後若對單位感到滿意，便可以進入議價階段。除了租金水平，你也可以嘗試商討其他條款，例如爭取數日至兩星期的免租期，用作搬遷和佈置；或者協商由業主提供額外的傢俬電器。
在達成初步共識後、簽署任何合約前，進行土地查冊（Land Search）是一個保障自己的關鍵步驟。你可以委託代理或親自到土地註冊處網站進行查冊，以核實與你接洽的人士是否為單位的合法業主，並且了解物業有沒有任何產權負擔。
確認一切無誤後，雙方便可以簽署臨時租約。這份臨約具有法律約束力，會列明租金、租期、雙方基本資料及簽署正式租約的日期等核心條款。簽署臨時租約時，租客通常需要支付一筆相等於一個月租金的臨時訂金，這筆款項一般會在之後轉為部分租屋按金或上期租金。
步驟三：簽署正式租約及支付費用
簽訂正式租約是租樓流程的最後一步。正式租約的條款會比臨時租約更為詳盡，你必須仔細閱讀所有內容，特別是關於租期結構（例如常見的「一年死約、一年生約」）、提前解約的通知期和罰則、各項維修責任的歸屬，以及租金是否包含管理費等細節。
簽署正約的同時，你需要準備支付一筆較大的租樓開支。香港市場最普遍的做法是「二按一上」。所謂二按一上的意思，是指支付兩個月租金作為租樓按金，以及預繳第一個月的租金。舉例來說，如果月租是港幣15,000元，那麼二按一上計算出來的總額就是港幣45,000元（$15,000 x 2作按金 + $15,000作上期）。除了這筆款項，你還需要支付地產代理佣金（通常是半個月租金）及租約的打釐印費用。簽約後，緊記預留預算處理水電煤轉名及支付相關的水電煤按金。
簽訂精明租約：必須留意的租樓注意事項
來到整個租樓流程中最關鍵的一環，就是簽署租約。這份文件不只是一張紙，而是保障你與業主雙方權益的重要法律證明。看懂租約上的每一項條款，能避免日後許多不必要的爭拗，所以花點時間仔細閱讀絕對值得。
租期條款：「死約」與「生約」的權責分野
在香港租樓，你很常會聽到「一年死約、一年生約」這個組合，這也是最常見的租期結構，總租期通常為兩年。理解「死約」與「生約」的分別，是保障自己權益的第一步。
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「死約」是什麼？
「死約」通常是指租期的首十二個月。在這段期間，租約條款具有嚴格的約束力。無論是你還是業主，任何一方都不能單方面提早終止租約，業主也不能加租。假如任何一方違反死約條款，例如租客提早搬走，業主有權根據合約追討賠償，這可能涉及沒收全部租樓按金，甚至追討死約期內剩餘的租金。 -
「生約」又是什麼？
「生約」緊接死約，一般是指租期的第十三至二十四個月。這段時期的合約條款相對靈活。你或業主任何一方，只需要按照租約上預先協定的通知期（通常是一個月或兩個月）書面通知對方，就可以和平地解除租約，而不需要支付任何賠償。
其他必須審閱的重要租約條款
除了死約和生約，租約中還有不少細節條款，每一項都與你的租住生活和租樓開支息息相關。簽名前，記得逐一核對清楚：
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租金及雜費承擔
租約必須清楚列明每月租金金額、繳交日期及方式。同時，更要釐清租金是否已包含管理費、差餉及地租。一般情況下，水費、電費、煤氣費及網絡費等雜項開支由租客自行負責，你也需要預留一筆預算支付水電煤按金。 -
維修責任誰屬
這是最容易引起爭議的地方。一份清晰的租約，會界定物業的自然損耗（例如牆身油漆剝落、樓宇結構性滲水）與人為損壞（例如撞爛門窗、弄污牆壁）的維修責任。通常前者由業主負責，後者則由租客承擔。建議在租約附件中，詳細列出單位內提供的傢俬電器清單，並註明其狀況，甚至釐清大型電器（如冷氣機、熱水爐）的維修費用由誰支付。 -
租屋按金退還機制
租約應明確說明，在租約期滿交還單位後，業主需在多少天內退還租樓按金。條款亦會列明在什麼情況下，業主可以從按金中扣除費用，例如單位有損壞或租客未繳清雜費等。 -
單位用途限制
留意租約有否列明單位只可作住宅用途，以及是否有關於飼養寵物、分租或對單位進行改動的限制。如果想和朋友夾租或者養寵物，務必在簽約前與業主溝通並獲得書面同意。 -
傢俬電器清單 (Inventory List)
如果單位附帶傢俬電器，租約必須附上一份詳細清單，記錄所有物品的品牌、數量和當時的狀況。在收樓當日，最好拍照或錄影存證，並由雙方簽名確認，這能有效保障你的租屋按金，避免在退租時出現口同鼻拗的情況。
簽約後續：打釐印與收樓驗收的實務操作
簽訂租約只是整個租樓流程的中途站，接下來的步驟同樣關鍵，直接影響你的法律保障和居住體驗。現在，我們就來談談簽約後必須完成的兩件大事：為租約「打釐印」，以及收樓驗收。
租約「打釐印」的重要性與打釐印費用
簽署租約後，下一步並不是直接等入伙，而是要為租約加蓋印花，俗稱「打釐印」。這一步驟是將租約變成一份具法律效力文件的關鍵，絕對不能省略。根據法例，業主與租客必須在簽署租約後的30日內，將租約提交至稅務局加蓋印花。
這樣做的最大好處，是為租賃雙方提供法律保障。萬一將來出現任何租務糾紛，例如業主不肯退還租樓按金，或者租客欠租，已打釐印的租約就能夠作為呈堂證供，讓法庭受理相關申訴。相反，未經打釐印的租約在法律上不被承認，雙方的權益都無法得到保障。
至於打釐印費用，通常由業主和租客平均分攤，但這也可以在簽約前協商。費用是根據租期長短和租金金額計算的，一般是年租金的一個固定百分比，費用不算高。這筆開支應被視為你整體租樓預算中必要的一部分，用小小的花費換來重要的法律保障，絕對是明智之舉。
收樓驗收（交吉）的正確流程
來到收樓驗收，也就是業主正式將單位「交吉」給你的一天，心情固然興奮，但保持冷靜和細心是此刻最重要的租屋注意事項。這個環節做得好，可以避免日後很多關於租樓按金退還的爭拗。
正確的驗收流程，應該像偵探一樣，鉅細無遺地檢查單位內的每一處。建議你準備一份清單，逐項核對：
- 核對清單與現況：對照租約內列明的傢俬電器清單，確保所有項目齊備，品牌和型號無誤。
- 測試所有電器：親手開啟和操作所有電器，包括冷氣機、雪櫃、洗衣機、熱水爐等，確認它們運作正常。
- 檢查水電煤供應：打開所有水龍頭，檢查水壓和去水是否暢順；沖廁所，看看有沒有問題；開關所有電燈，測試電源；如果使用煤氣爐，也要確保運作正常。
- 檢查門窗結構：仔細檢查門窗能否穩妥鎖上，窗邊牆身有沒有滲水或發霉的痕跡。
- 記錄瑕疵：找出單位內任何已存在的損耗或瑕疵，例如牆上的刮痕、地板的污漬或崩裂的瓷磚。
整個驗收過程中，最關鍵的一步是「記錄」。請用手機為單位內所有狀況，特別是你發現的任何瑕疵，拍攝清晰的照片和影片存檔。這份影像記錄將會是你最有力的證據，證明這些問題在你遷入前已經存在。完成檢查後，應立即將所有問題連同相片證據，以書面形式（例如電郵）通知業主或地產代理，並請對方確認，這樣便能最大程度保障自己，為順利取回租屋按金鋪路。
關於租樓按金及租務的常見問題 (FAQ)
香港租樓普遍是「一按二上」還是「二按一上」？
關於租樓時常聽到的「一按二上」或者「二按一上」，確實很容易令人混淆。簡單來說，「二按一上」才是香港住宅租務市場的標準做法。它的意思是租客需要支付兩個月租金作為「租屋按金」，再加上預先支付第一個月的租金，即所謂的「上期」。所以，簽約時你需要準備的總金額，就是三個月的租金。
至於「一按二上」的意思，則是指支付一個月租金作按金，並且預先支付兩個月的租金。雖然總數同樣是三個月的租金，但由於業主收取的按金只有一個月，保障相對較少，所以在住宅租賃中極為罕見。因此，當你制定租樓預算時，應該根據「二按一上」的計算方式來準備首期的租樓開支。
「二按一上」的英文是什麼？
在處理英文租約或與外籍業主溝通時，了解「二按一上」的英文說法就很有用。「二按一上」在英文中沒有單一的對應詞語，通常會描述為 “Two months’ security deposit and one month’s rent in advance”。
在合約或溝通中，你可能會看到類似的表述，例如 “The initial payment requires a security deposit equivalent to two months’ rent, plus the first month’s rent.”。同樣地，雖然罕見，但「一按二上」的英文就是 “One month’s security deposit and two months’ rent in advance”。
「死約」期間提早退租，會否被沒收全部租樓按金？
如果在「死約」期間提早退租，情況會比單純沒收全部租樓按金更複雜。因為「死約」是對業主與租客雙方的綁定性承諾，任何一方單方面提早解約都屬於違約行為。
根據合約法，業主有權向違約的租客追討因其提早退租而造成的所有損失，理論上這可以包括「死約」期內剩餘的所有租金。在實際操作中，最常見的處理方式是租客除了無法取回兩個月的租樓按金外，還可能需要賠償額外的金額。一個較理想的解決方法是租客主動尋找下一位合適的租客來承接租約，並徵得業主同意，這樣有機會將損失減至最低。所以在簽約前，必須清楚理解「死約」與「生約」的權責。
租約期滿後，業主遲遲未退還按金應如何處理？
租約期滿並交還單位後，業主檢查單位沒有問題，就應該在租約訂明的時間內退還租樓按金。假如業主遲遲未有退還按金，你可以先透過書面形式，例如電郵或訊息，禮貌地提醒對方，並清楚列明租約的條款和約定的退還日期。
如果發出提醒後業主依然沒有回應或拒絕退還，你可以考慮入稟小額錢債審裁處。這是專門處理不超過港幣七萬五千元申索的法庭，程序相對簡單快捷，也無需聘請律師。在提出申索前，請確保你已準備好所有證明文件，包括已打釐印的租約、交還單位時的物業狀況照片或影片，以及與業主的溝通記錄，這些都是保障自己權益的重要證據。
除了租樓流程中的步驟，還有什麼隱藏的租屋注意事項？
在整個租樓流程之外，的確有一些細節位的租屋注意事項很容易被忽略，但卻對日後居住體驗有很大影響。
首先是開立水電煤戶口及支付按金。除了租金，你還需要預留一筆預算給電力、煤氣及水務署的按金，並且要親自辦理轉名手續。
其次，在睇樓時，除了檢查單位內部，記得測試一下自己手機網絡的接收情況，並且查詢清楚大廈有哪些網絡供應商可供選擇，避免入住後才發現上網速度不理想。
另外，可以的話，嘗試了解大廈公契的內容，特別是關於飼養寵物、大型傢俬搬運時間等規定。最後，在簽約前與業主清晰界定單位內所有電器的維修責任，例如冷氣機的清洗費和維修費由哪一方負責，將這些細節列明在租約內，可以避免日後很多不必要的爭拗。