想出售手頭上的居屋單位？居屋買賣程序比私樓複雜，由確認轉售資格、計算補地價，到申請各類文件，稍一不慎隨時延誤交易。究竟您的單位是否已過禁售期？應該在公開市場還是居屋第二市場放售？整個流程需時多久，牽涉哪些費用和文件？
本文為您整合2025年最完整的賣居屋教學，由賣樓前必讀的三大資格限制，到申請「可供出售證明書」、簽約、申請「提名信」至最終成交的五大步驟，一篇文助您清晰掌握所有程序、文件及費用預算，讓您輕鬆處理賣樓事宜。
賣居屋前必讀：釐清三大關鍵資格與限制
在正式啟動賣居屋程序前，有幾個關鍵概念必須先釐清。這一步相當重要，因為它直接決定你的單位可以在哪個市場出售，以及整個賣居屋流程的走向。即使你的單位屬於賣居屋未供完的情況，同樣需要遵循這些規則，只是在交易後期需要律師協助處理與銀行的按揭贖回事宜。
關鍵一：了解「補地價」以決定出售市場
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，當初你用折扣價買入單位，是因為政府資助了地價。所以，若你想將單位在完全自由的市場出售，就需要先向政府「補回」當年的地價差額，這個動作就是「補地價」。是否補地價，會將你的出售市場劃分為兩種。
公開市場 (自由市場)
當你向房屋委員會或房屋協會繳付補價後，你的居屋單位就會解除所有轉讓限制，性質上與一般私人樓宇無異。你可以將它自由出售、出租或轉讓給任何人士，買家資格不受限制。簡單來說，補了地價，你的單位就能在最大的市場上接觸所有潛在買家。
居屋第二市場
如果你選擇不補地價，你的單位就只能在「居屋第二市場」出售。這個市場的買家必須是合資格的特定人士，主要是持有「綠表」資格的公屋住戶，或是持有「白表資格證明書」（俗稱「白居二」）的人士。雖然買家基礎較小，但好處是業主無需預先支付一筆龐大的補地價費用，整個賣樓的資金週轉會更靈活。
關鍵二：查核單位轉售限制期 (按首次轉讓契據日期劃分)
政府為了確保資助房屋資源的妥善運用，不同年份購入的居屋，設有不同的轉售限制期。你必須根據單位「首次轉讓契據」上的日期，來確定你的單位適用哪一套規則。
2022年及之後首次出售的單位
限制最為嚴格。由首次轉讓契據日期起計15年後，業主才可以在繳付補價後於公開市場出售。在第6年至第15年內，業主可以在居屋第二市場自行議價出售單位。而在首5年內，業主只能在居屋第二市場，以不高於原價的價格轉售予合資格人士。
2019年至2021年首次出售的單位
由首次轉讓契據日期起計10年後，業主才可以在繳付補價後於公開市場出售。在第3年至第10年內，業主可以在居屋第二市場自行議價出售。而在首2年內，只能在居屋第二市場以不高於原價的價格轉售。
2018年首次出售的單位
由首次轉讓契據日期起計5年後，業主可以在繳付補價後於公開市場出售。在第3年至第5年內，業主可以在居屋第二市場自行議價出售。而在首2年內，業主只能以原價經房委會提名轉售。
2017年或之前首次出售的單位
這類單位的限制較為寬鬆。業主可以隨時繳付補價，然後在公開市場出售。如果想在居屋第二市場出售，一般只需持有單位滿2年（按個別計劃而定），便可自行議價轉售。
關鍵三：注意非法轉讓的法律後果
了解並遵守上述規則至關重要，因為任何違反轉售限制的交易，都會帶來嚴重的法律後果。根據香港法例第283章《房屋條例》，未經許可或未補地價而將居屋單位出售或轉讓，該交易會被視為無效。更嚴重的是，進行非法轉讓的業主和相關人士，即屬犯罪，一經定罪，可能會面臨罰款甚至監禁。所以，務必依循合法的賣居屋流程進行交易。
賣居屋流程第一步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
整個賣居屋程序的起點，就是申請一份名為「可供出售證明書」的官方文件，市場上普遍稱之為「准賣證」。這份文件是你將單位放上居屋第二市場的正式許可，如果缺少了它，所有後續的賣居屋流程都無法繼續。
申請前準備：確認單位所屬機構
在動手填寫申請表之前，首要任務是確認你的單位是由「香港房屋委員會」（房委會）還是「香港房屋協會」（房協）管理。這一步非常重要，因為兩者的申請表格、遞交地點和處理部門都完全不同。你可以翻查單位的轉讓契據（即樓契），上面會清楚列明所屬機構。先確認好這一點，就能避免因遞交錯誤而浪費時間。
實體申請「准賣證」流程
如果你偏好傳統的紙本方式，可以選擇親身或郵寄遞交申請。
索取申請書 (表格HD875c)
如果單位屬於房委會，你需要索取「可供出售證明書」申請書，表格編號為HD875c。你可以在各區的屋邨辦事處、分區租約事務管理處索取，也可以在房委會的官方網站下載。
準備所需文件清單
準備文件時需要仔細核對，確保沒有遺漏。一般需要以下幾項：
1. 已填妥及簽署的申請書正本（表格HD875c）。
2. 單位轉讓契據的副本一份。
3. 申請費用的劃線支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋委員會」。建議在支票背面寫上物業地址和聯絡電話。
遞交申請及審批時間
將以上所有文件備妥後，遞交至單位所屬的屋邨辦事處或分區租約事務管理處便可。房委會收到申請後，審批過程大約需要兩至三個星期。成功批核後，「可供出售證明書」正本會直接郵寄到你的通訊地址。
網上申請「准賣證」流程
對於熟悉數碼操作的業主，網上申請是一個更快捷的選擇。前提是你需要擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」（iAM Smart+）帳戶或有效的個人數碼證書。你可以透過房委會網站，在網上完成整個申請步驟，包括填寫表格、上載文件副本及繳付費用。網上平台支援使用「轉數快」（FPS）支付，整個過程更為方便。
「准賣證」費用及有效期
目前向房委會申請「可供出售證明書」的費用為港幣930元，此費用在申請時繳交，而且不設退還。一個相當重要的資訊是，業主成功申請的「准賣證」是永久有效的，沒有設定任何期限。這一點與買家申請的「購買資格證明書」（准買證）不同，買家的證明書有效期只有12個月。
賣居屋流程第二步：市場準備、估價與委託代理
當你成功申請到「可供出售證明書」，就代表賣居屋程序的準備功夫已經完成一半。接下來，就進入實際的市場操作階段。這一步非常關鍵，主要包括為你的單位找出一個合理的市場價值，和尋找一位專業的地產代理協助你處理繁複的賣樓事宜。妥善的準備可以讓整個賣居屋流程更加順暢。
為物業進行初步估價
為物業定下一個合適的叫價，是成功出售的第一步。一個太進取的叫價可能會嚇退潛在買家，而一個過於保守的價錢又會讓你有所損失。因此，在正式放盤前，你應該先為物業進行初步估價。
最直接和免費的方法，就是聯絡各大銀行，例如匯豐銀行、恒生銀行或中國銀行等，為你的單位進行口頭估價。建議你至少向三間或以上的銀行查詢，這樣你就可以得到一個比較客觀的估值範圍。
這個估價步驟非常重要，因為銀行的估價不單是給你定價作參考，它更直接影響買家可以申請到的按揭貸款額。如果你的叫價遠遠高於銀行的估價，買家便需要準備更多的首期資金，這會大大收窄你的客源。特別是對於賣居屋未供完的業主，準確的估價有助你計算賣樓後的收益，確保有足夠資金償還原有的按揭貸款。
選擇及委託地產代理
雖然你可以選擇自行放盤，但是委託一位熟悉居屋市場的地產代理，通常能讓事情變得更有效率。專業的代理擁有現成的客戶網絡，熟悉賣居屋的每個細節，能夠為你處理帶買家看樓、議價、準備法律文件等繁瑣事務。
當你選定心儀的代理後，就需要簽署一份《地產代理協議》。這份協議主要分為兩種：
- 非獨家代理協議： 你可以委託多間地產代理公司同時為你放盤。好處是接觸面更廣，可以接觸到不同公司的客源。但是，代理之間可能存在競爭，投入的資源或會較為分散。
- 獨家代理協議： 你在協議期內，只委託一間地產代理公司作為你唯一的代表。好處是代理通常會投入更多資源和心力去推廣你的物業，因為他們知道這是唯一的成交機會。壞處是你的物業只會經由單一渠道推廣。
選擇哪一種協議，取決於你的個人策略和物業的獨特性。協議上亦會清楚列明佣金比率，市場慣例通常是成交價的1%，但這在簽署前仍有商討的空間。由於賣居屋流程比私樓買賣多了申請「提名信」等步驟，建議你選擇一位對居屋第二市場有豐富經驗的代理，確保交易過程萬無一失。
賣居屋流程第三步：簽訂買賣合約
恭喜你，來到賣居屋程序的第三步。當你成功找到合適的買家，並且雙方就價錢達成共識後，接下來就是透過簽訂買賣合約，將口頭承諾轉化為具法律效力的文件。這個階段分為簽署臨時買賣合約與正式買賣合約兩個核心環節，每一步都相當重要。
簽署臨時買賣合約 (支付細訂)
當你與買家敲定成交價、成交日期及其他基本條款（例如單位內包含的傢俬電器清單）後，第一份要簽署的文件就是「臨時買賣合約」。這是整個賣居屋流程中，為交易奠定法律基礎的關鍵文件。
這份合約會清楚列明物業地址、成交價、簽署正式買賣合約的日期，以及最終的成交日等重要資料。在簽署這份合約的同時，買家會向你支付一筆俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%，以表示其購買誠意。
千萬不要被「臨時」二字誤導，這份合約具有全面的法律約束力。一旦簽署，任何一方反悔都需要承擔後果。如果買家決定放棄購買，你將有權沒收其支付的細訂；反之，若你決定取消交易，則需要退還細訂，並賠償同等金額的款項予買家。
委託律師及簽署正式買賣合約 (支付大訂)
簽妥臨時買賣合約後，你便需要立即委託一位律師代表處理後續的法律事宜。你的律師會負責草擬內容更詳盡的「正式買賣合約」，並將草稿交予買方的律師審閱。若你的單位仍有按揭在身，即是賣居屋未供完的情況，你的律師亦會在這階段開始處理向銀行贖回樓契的相關手續，確保業權清晰。
通常在簽署臨時合約後的14個工作天內，待雙方律師確認所有條款無誤後，便會簽署正式買賣合約。簽署時，買家會支付一筆「大訂」。一般來說，「細訂」與「大訂」的總額會是樓價的10%。款項會由雙方律師樓處理，確保交易安全。簽署正式合約後，整個交易便在法律上得到更全面的鞏固，為之後的成交程序做好準備。
賣居屋流程第四步【第二市場獨有】：申請「提名信」
來到賣居屋程序的第四步，這一步是第二市場交易獨有的關鍵環節：申請「提名信」。當你與持有「購買資格證明書」（准買證）的買家簽訂臨時買賣合約後，下一步並不是直接簽署正式合約，而是必須先向房屋委員會（房委會）取得這份重要的「提名信」。
什麼是「提名信」及其作用？
簡單來說，「提名信」就是房委會發出的官方批核文件。它的作用是確認賣方（你）所提名的買家，其資格已經過核實，並且符合在居屋第二市場購買單位的條件。
這份文件代表房委會正式同意這宗交易，允許你們雙方繼續進行後續的法律程序。所以，提名信是連接臨時合約與正式合約之間必不可少的一道橋樑。沒有這封信，律師便無法為你們草擬及簽署正式的買賣合約，整個賣居屋流程亦無法合法地推進下去。
「提名信」申請流程及所需文件
申請提名信的程序，一般會由買方的代表律師主導處理。簽妥臨時買賣合約後，買方律師便會整合所有必要文件，然後遞交予房委會進行審批。
整個申請過程需要的文件相當明確，主要包括：
- 賣方的「可供出售證明書」（准賣證）正本
- 買方的「購買資格證明書」（准買證）正本
- 買賣雙方已簽署的臨時買賣合約副本
- 由買方填妥並簽署的聲明書
- 申請提名信所需費用（通常以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」）
房委會收到所有文件並確認無誤後，一般需要最少五個工作天來處理申請。因此，在議定臨時合約的條款時，建議將簽署正式買賣合約的日期，設定在簽署臨約後的12至14天，這樣便能預留充裕的時間，確保順利取得提名信。
賣居屋流程第五步：完成交易及交樓
來到整個賣居屋程序的最後一步，就是完成交易和正式交樓。這一步代表所有法律和財務程序都將塵埃落定。只要跟著律師的指引，妥善處理好交接事宜，整個賣居屋流程就可以順利畫上句號。
成交日前準備
在正式成交日來臨前，有幾項準備工作需要你和買家配合完成，確保當日一切順暢。
首先是安排「最後驗樓」。買家有權在成交前，最後一次視察單位。這主要是為了確認單位內部狀況，以及合約中訂明的傢俬電器等，都維持在簽署臨時買賣合約時的狀態，並沒有遭到改動或損壞。作為業主，你需要配合地產代理安排時間，讓買家完成驗樓。
同時，你也要開始準備清空單位。除非合約列明是連同傢俬出售，否則你需要確保在交樓前將所有私人物品搬走，將一個「吉」的單位交予買家。記得預早聯絡搬運公司，並且收拾好所有鎖匙、住戶證、冷氣機遙控器等，準備在成交日交給買家。
在這段時間，你的律師亦會非常忙碌。他們會草擬好正式的轉讓契據，並計算清楚最終的收款數目，當中會扣除律師費、地產代理佣金等開支。即使是賣居屋未供完的情況，律師亦會向你的按揭銀行查詢贖樓的確實金額，準備在成交日一次過處理。
成交日流程
成交當日，大部分的流程都會由雙方律師在幕後處理，你只需要保持聯繫，並在指定時間出現即可。
當日的流程通常是這樣：首先，買方的律師會將樓價的尾數，以銀行本票的形式交給你的代表律師。你的律師在確認收妥全數款項後，便會立即處理各項付款事宜。他們會優先清還你原有的銀行按揭貸款，即辦理「贖樓」手續，解除物業的按揭。
接著，律師會按照指示，扣除應付的律師費和地產代理佣金。最後，律師會將樓價的餘額，以支票或銀行轉帳方式交給你。
當所有款項交收清楚後，整個交易便告完成。這時，你可以透過律師樓或地產代理，將單位的鎖匙及相關文件正式交給新買家。自此，你便完成了所有賣居屋的責任。
賣居屋費用及流程常見問題 (FAQ)
了解整個賣居屋程序的費用與時間是妥善規劃財務的關鍵一步。這裡我們整理了幾個業主最常遇到的問題，從總費用清單到具體時間估算，助你清晰掌握賣居屋流程中的每一個細節。
賣居屋總費用清單及估算
在計劃賣居屋時，除了樓價，還需要將以下各項費用納入預算。以下是一份清晰的費用清單，讓你對賣樓的總支出有一個全面概念：
- 地產代理佣金： 市場普遍的做法是成交價的1%。這筆費用是在成功出售物業後，於成交日支付給地產代理。
- 律師費： 賣方需要委託律師處理樓契、買賣合約及其他法律文件。費用視乎律師樓的收費標準，一般介乎數千至萬多元不等。
- 贖回按揭罰息： 如果你的單位仍在按揭供款期內，特別是處於罰息期（通常是首2至3年），提早還清貸款就需要向銀行支付一筆罰息。對於考慮賣居屋未供完的業主，這是一個必須預先向銀行查詢清楚的項目。
- 申請「可供出售證明書」費用： 在居屋第二市場出售單位，必須先向房委會申請「可供出售證明書」（准賣證），這項申請涉及一筆固定的行政費用。
- 補地價（如適用）： 這是最大的一筆潛在開支，僅適用於在公開市場（自由市場）出售的居屋。金額可達樓價的三至四成，甚至更高。
- 雜費： 可能包括償還按揭的銀行手續費、文件影印費等零碎開支。
Q1: 整個賣居屋流程需時多久？
整個賣居屋流程的時間長短，會因應市場狀況、出售途徑（第二市場或公開市場）及文件處理速度而有所不同。一般而言，可以將流程分為以下幾個階段：
- 準備階段（約2至4星期）： 主要包括為單位估價、聯絡地產代理，以及向房委會申請「可供出售證明書」。房委會審批准賣證的時間，一般需要約兩星期。
- 銷售階段（時間不固定）： 尋找合適買家的時間最具彈性，可以由數星期至數個月不等，主要取決於市場氣氛、單位叫價及質素。
- 法律及交易階段（約2至3個月）：
- 當找到買家並簽署臨時買賣合約後，律師便會開始準備正式買賣合約。
- 若在第二市場交易，律師還需為買家向房委會申請「提名信」，需時約一至兩星期。
- 由簽署正式買賣合約到最終的成交日，通常會相隔60至90天，讓買方有足夠時間安排按揭等事宜。
總結而言，一個順利的居屋第二市場買賣，由開始放盤到正式完成交易，普遍需要3至5個月的時間。如果在公開市場出售，由於需要額外處理補地價申請及評估，整個流程會再延長約一至兩個月。
Q2: 補地價金額如何計算？
補地價是決定在公開市場賣居屋時最重要的財務計算。它的目的是向政府補回當年購入單位時所享有的樓價折扣。其計算公式非常清晰：
補價金額 = 補價時的物業市值 × 購入單位時的折扣率
讓我們用一個例子來解釋：
- 補價時的物業市值： 這並非你的單位成交價，而是由房委會委託測量師行或地政總署評估所得出的當時十足市值。
- 購入單位時的折扣率： 這個比率在你首次購買居屋的轉讓契據上已經列明，是固定不變的。
例子：
假設你當年以210萬購入一個單位，當時的十足市值為300萬。
你的買入折扣率便是：(300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
多年後，你打算在公開市場出售單位。經評估後，單位當時的十足市值為600萬。
你需要支付的補地價金額便是：600萬 × 30% = 180萬。
業主需要向房委會提出評估補價申請，獲發評估通知書後，便需在指定限期內繳付補價，方可完成公開市場的交易。