在香港，「無收入」是否就與置業絕緣？不論是想動用家人「首次置業」名額節省印花稅，抑或退休人士、家庭主婦希望置業自住或投資，缺乏固定月薪證明往往成為最大障礙。然而，銀行審批按揭的真正關鍵，並非一張糧單，而是申請人整體的「還款能力」或「資產實力」。事實上，即使沒有穩定入息，只要符合特定條件，仍有三大可行途徑可成功獲批按揭。本文將由專家為你詳細拆解「資產水平按揭」、「增加擔保人」及「資助房屋按揭」三大方案的申請資格、計算方法、潛在風險及最新政策，助你全面掌握無收入人士的置業策略。
無收入申請按揭：核心概念與香港置業場景
談及無收入按揭，不少朋友第一時間都會認為是天方夜譚。月薪是申請按揭的基礎，沒有收入證明，銀行又怎會批出貸款？其實，在香港這個獨特的樓市環境中，無收入做按揭並非不可能，關鍵在於理解銀行審批背後的真正邏輯。這篇文章會為你拆解箇中玄機，讓你明白整個概念，以及為何它與許多家庭的置業策略息息相關。
破解「無收入」迷思：銀行真正審批的邏輯
審批重點：證明「還款能力」或「雄厚資產」而非「零月薪」
首先要釐清一點，銀行審批按揭的核心，從來都不是「申請人有沒有一份月薪工作」，而是「申請人有沒有足夠能力償還貸款」。傳統的入息證明只是證明還款能力最直接、最常見的方法。假如申請人能透過其他方式，例如證明擁有雄厚的資產，或者有穩健的財務後盾支持，同樣能說服銀行批出貸款。因此，重點在於證明你的「還款能力」或「資產實力」，而不是糾結於「零月薪」這個表面問題。
四大目標申請人：退休人士、家庭主婦、高資產自由工作者、獲家庭支持的年輕人
在現實操作中，有幾類人士是無收入按揭的主要申請群體。第一類是退休人士，他們可能已沒有固定月薪，但擁有豐厚的退休金、租金收入或累積多年的資產。第二類是家庭主婦，雖然沒有個人入息，但家庭財政狀況穩健。第三類是高資產的自由工作者或生意人，他們的收入可能不穩定或難以用傳統方式證明，但個人淨資產值相當高。最後一類，也是香港最常見的，就是獲得家庭支持的年輕人，例如剛畢業的子女，置業資金實際上由父母提供。
為何要了解無收入按揭？剖析香港獨特置業需求
了解無收入按揭的操作，不只是一項金融知識，更是應對香港樓市特殊情況的實用策略。許多家庭考慮採用這種方式，往往是出於以下兩個非常普遍的置業場景。
場景一：家人利用「人頭」抽新盤，增加入票機會
近年一手新盤市場競爭激烈，發展商為了公平起見，通常會限制每名買家的入票數量。為了增加中籤機會，一個家庭總動員，利用家中每位成員的名額（俗稱「人頭」）去入票抽籤，已是常見策略。被抽中的家庭成員，例如是尚在求學的子女或已退休的長輩，他們本身並無收入，但名字卻必須出現在買賣合約上。這時，就需要透過其他家庭成員的協助，共同完成按揭申請。
場景二：為節省印花稅，動用家庭成員的「首次置業」名額
香港的印花稅政策，對首次置業人士與非首次置業人士有天壤之別。為了節省高達樓價15%的印花稅，許多家庭會選擇動用家中從未置業成員的「首次置業」名額去買樓。這位家庭成員可能是名下沒有物業的配偶、父母或已成年的子女。如果這位「首置」成員本身沒有收入，整個家庭便需要部署如何順利申請無收入按揭，以完成置業大計，同時享受稅務優惠。
途徑一：資產水平按揭（高資產人士方案）
對於手頭上擁有豐厚資產，但沒有固定月薪證明的朋友來說，申請「無收入按揭」最直接的方法就是「資產水平按揭」。這方案並非審視你的收入，而是評估你的總資產實力，是專為退休人士或高資產自由工作者而設的途徑。
什麼是資產水平按揭？定義與基本原則
簡單來說，資產水平按揭是一種讓銀行以你的淨資產總額，而非每月入息，作為批核貸款基礎的審批方式。這種方法繞過了傳統按揭申請中，對入息證明及供款與入息比率的嚴格要求。
審批基礎：以「資產淨值」取代傳統「入息與供款比率」
在傳統按揭審批中，銀行最重視的是申請人的「供款與入息比率」，確保你有穩定收入應付每月供款。資產水平按揭則完全不同，它的審批核心是你的「資產淨值」（Net Worth），也就是你全部身家減去所有負債後的淨額，用來證明你擁有雄厚的財務基礎去支持樓價。
核心要求：申請人淨資產須高於或等於物業完整樓價
這是資產水平按揭最關鍵的一項要求。你的資產淨值，必須等於或者超過你打算購入物業的完整樓價。舉個例子，如果你想買一層價值1,000萬港元的物業，你就必須向銀行證明，你擁有的資產淨值最少有1,000萬港元。
【獨家詳盡計算】如何精準計算你的資產淨值？
要計算資產淨值，並不是將所有資產面值簡單相加就可以，因為銀行對不同類別的資產有不同的計算方法和折算率。我們可以跟著以下四個步驟，精準計算出你的資產淨值。
步驟一：盤點銀行認可資產（現金、股票、基金、物業、債券）
首先，你需要列出所有銀行普遍認可的資產。這些資產通常流動性較高，例如現金存款、港股或美股等主流市場的股票、基金單位、物業、車位、政府或高評級企業債券等。
步驟二：應用不同資產折算率（現金100%、股票基金打折、物業資產折讓）
銀行在計算時會為不同資產應用一個折算率。現金和本地銀行存款通常最直接，可以100%計算。股票和基金等投資產品，因為價格會波動，銀行可能會打個折扣，例如只計算市值的七至九成。而物業資產的折讓幅度最大，銀行普遍只會計算物業估值的五成。
步驟三：【關鍵陷阱】連按揭物業的負債計算公式與實例
如果你用作資產證明的物業本身仍有按揭未供完，計算就會變得更複雜。你需要先將物業估值打五折，然後再減去全部的按揭餘額。
公式是：可計算資產 = (物業估值 x 50%) – 尚餘按揭貸款
例如，你持有一層市值2,000萬的物業，尚有600萬按揭未還。那麼，這層物業可以為你提供的資產淨值就是：(2,000萬 x 50%) – 600萬 = 400萬。
步驟四：得出最終資產淨值，與目標樓價作比較
將所有資產按折算率計算後的總值，減去你所有的負債（包括現有按揭、私人貸款等），就能得出最終的資產淨值。然後，將這個數值與你想購買的物業樓價作比較，如果你的資產淨值高於或等於樓價，你就符合了申請的基本門檻。
資產水平按揭的成數、利率與條款限制
即使符合資產淨值的要求，這種「無收入做按揭」的方式在貸款條款上亦有一些限制，申請前必須了解清楚。
最高按揭成數：無其他按揭為六成，已有按揭降至五成
根據金管局指引，以資產水平申請按揭，最高按揭成數為物業價值的六成。而且，這種方法不能申請按揭保險。如果你本身已經有其他按揭在身，或者為他人的按揭作擔保，最高按揭成數更需要下調至五成。
利率與還款期：或只限P按，年期可能縮短至25年
在貸款條款方面，銀行提供的選擇可能較少。部分銀行或只會提供以最優惠利率為基準的按揭計劃（P按），而非市場上較常見的同業拆息按揭（H按）。同時，最長還款期也可能由普遍的30年縮短至25年，這意味著每月供款額會相應提高。
境外資產（如內地物業）的估值與接納挑戰
如果你持有的資產大部分在境外，例如內地的物業或股票，申請時可能會遇到挑戰。香港的銀行普遍難以對內地資產進行準確估值和查證，因此未必會接納這些資產作為申請基礎。申請前，最好先向銀行查詢清楚其對境外資產的取態。
途徑二：增加擔保人（家庭支援常見方案）
對於資產未達到門檻的朋友，想成功申請無收入按揭，增加擔保人便是另一個常見且有效的家庭支援方案。這方法尤其適合剛投身社會、收入不高，但獲家人支持的年輕置業人士。簡單來說，就是找一位具備足夠還款能力的親人，為你的按揭貸款作擔保，讓銀行對你的還款能力更有信心。
擔保人如何助你成功申請按揭？
運作原理：合併計算借款人與擔保人總收入以通過審批
銀行審批按揭的核心，始終是評估「還款能力」。當申請人自身無收入或收入不足時，擔保人的角色就像一個強力的隊友。銀行會將借款人與擔保人的總收入合併計算，用這個合併後的總收入去衡量是否能通過供款與入息比率的要求。例如，若按揭的最低入息要求是每月五萬元，而你月入只有兩萬元，此時若有一位月入四萬元的擔保人加入，你們的合併總收入便達到六萬元，就能符合銀行的審批門檻。
擔保人資格全面檢視：不只視乎收入
成為一個「優質擔保人」，並非單純收入高就可以。銀行會對擔保人進行全面的財務背景審查，考慮的因素包括：
* 穩定收入：擔保人需要有穩定且銀行認可的收入來源，例如固定月薪，並能提供相關證明文件如稅單、糧單及銀行紀錄。
* 良好信貸紀錄：擔保人的信貸評級（TU）必須良好，沒有逾期還款或撇帳等不良紀錄。
* 合適年齡：擔保人的年齡亦是考慮因素，因為會影響銀行批核的最長還款年期。
* 與借款人關係：銀行普遍只接受直系親屬（如父母、配偶、子女）或未婚夫妻作為擔保人。
擔保人自身財務狀況的決定性影響
邀請家人作擔保前，必須先深入了解其自身的財務狀況，因為這會直接影響按揭審批的最終結果，甚至可能令情況變得更複雜。
壓力測試計算要求（暫停前標準參考）
雖然金融管理局已於2025年初暫停壓力測試要求，但了解其運作原理，仍是評估家庭總負擔能力的黃金標準。在暫停前，基本的供款與入息比率要求是，每月總供款不得超過總收入的50%。若擔保人自身沒有任何按揭在身，計算相對直接，只需將你們的總收入加起來，確保每月供款不超過這個比例便可。
【關鍵陷阱】當擔保人自身有按揭：「收緊三部曲」全面剖析
如果你的擔保人本身已經有按揭在身，情況就變得非常不一樣。銀行會視這次申請為「多重按揭」，審批標準會即時收緊，我們稱之為「收緊三部曲」：
- 供款與入息比率上限下調：合併總收入中，用作償還所有按揭（包括擔保人舊有和你的新按揭）的總供款，佔比上限會由50%大幅下調至40%。
- 壓力測試要求更嚴格：在舊有壓力測試基準下（假設利率上升2厘），總供款佔比上限亦會由60%下調至50%。
- 最高按揭成數降低：新申請的按揭成數上限需要降低一成。例如，本來最高可申請八成按揭，現在則只能申請七成。
這三項收緊措施，會大幅削弱擔保人的擔保能力，因此在尋找擔保人時，優先考慮沒有按揭在身的家人會是更理想的選擇。
【專業避險指南】申請的法律紅線與正確策略
處理無收入做按揭的申請時，必須堅守法律底線，切勿以身試法。同時，採用正確的策略，才能確保過程順利穩妥。
嚴禁「自製入息」：串謀詐騙的嚴重法律後果
有些申請人或會考慮透過親友公司出糧的方式，「自製」一份糧單及入息證明。必須在此鄭重提醒，這種行為已觸犯香港法律。偽造文件向銀行申請貸款，屬於串謀詐騙罪，是非常嚴重的刑事罪行。一經定罪，不單申請人要負上刑責，協助製造虛假證明的公司持有人亦會被牽連。最終不但無法置業，更會留下永久案底，後果不堪設想。
成功個案分析：建立真實入息記錄與尋找優質擔保人
與其冒險犯法，不如循正確途徑規劃。我們曾處理過一個案，一位剛大學畢業的年輕人，希望在父母資助首期下置業，但當時尚未找到工作。我們的建議並非「走捷徑」，而是讓他先積極尋找一份工作。數月後，他成功受聘於一家大型連鎖企業，雖然起薪點不高，但他已開始建立一份真實、可信的入息紀錄。
與此同時，我們協助他審視家庭成員的狀況，發現其兄長收入穩定，且名下沒有任何按揭。最終，他以自己數個月的穩定入息紀錄，加上兄長作為擔保人，兩人合併的總收入足以通過銀行的審批要求，成功申請按揭上會。這個案正好說明，建立真實的財務背景，並尋找真正合資格的「優質擔保人」，才是成功申請無收入按揭的王道。
途徑三：申請資助房屋按揭（居屋/綠置居特例）
對於計劃申請無收入按揭的人士，資助房屋提供了一條截然不同的路徑。香港的居屋、綠置居等資助房屋，因為其政策目標特殊，銀行對其按揭審批的尺度，遠比私人樓宇寬鬆，這也成為部分無收入做按揭申請人的可行選項。
為何居屋按揭審批特別寬鬆？
居屋按揭的審批邏輯，與一般私樓市場存在根本差異。銀行之所以願意提供較優厚的條款，主要基於兩個核心因素，這兩個因素共同構成了一個低風險的貸款環境。
核心原則：申請資格設入息「上限」但無「下限」
首先，理解居屋的申請門檻是關鍵。政府為了確保資源能分配給目標家庭，只設定了申請者的家庭總收入與總資產的「上限」，但從未設定過「下限」。這意味著，申請者理論上可以是零收入或零資產，只要不超出上限，便符合抽籤資格。這個原則為沒有固定收入證明的申請人打開了方便之門。
政府擔保角色：房委會為銀行的最終擔保，降低信貸風險
其次，也是最重要的一點，就是香港房屋委員會（房委會）在當中扮演了關鍵的擔保人角色。每一筆未補地價的居屋按揭，房委會都會為銀行提供擔保。假如業主日後無法償還貸款，房委會將會承擔還款責任。因為有這個政府機構作為最終後盾，銀行的信貸風險被大幅降低，自然更樂意批出按揭。
【2025最新政策】居屋按揭放寬的重大利好
在2025年，政府進一步放寬了資助房屋的按揭安排，無論是一手還是二手市場都迎來了重大利好消息，讓置業的門檻變得更低。
一手居屋/綠置居：豁免壓力測試，還款期延長至30年
對於購買全新的一手居屋或綠置居，最大的優勢是申請人可以豁免銀行的壓力測試。同時，最長的按揭還款年期也由過去的25年，正式延長至30年。更長的還款期代表每月的供款額會更低，讓申請人的還款壓力得以舒緩。
二手市場（居二）：擔保期及還款期放寬，激活舊樓齡市場
二手市場的放寬措施同樣影響深遠。政府擔保期由單位首次出售日起計，大幅延長至最長50年，還款期也同步放寬至最長30年。這個改動直接解決了以往高樓齡居屋因擔保期不足，導致買家難以申請高成數或長年期按揭的困局，有效激活了整個二手居屋市場的流轉。
申請居屋按揭的注意事項
雖然居屋按揭審批寬鬆，但在申請過程中，仍有一些關鍵細節需要留意，避免因誤解規則而影響置業大計。
一手與二手市場的審批差異（二手或仍需壓力測試）
必須清楚區分，豁免壓力測試的安排主要適用於一手市場。對於在二手市場（居二市場）購入未補地價單位的買家，部分銀行基於其內部風險評估，仍有可能要求申請人進行壓力測試，所以在預算時需要考慮這一點。
申請人年齡對還款期的影響（「99減人齡」公式）
申請人的年齡是銀行決定最長還款期的因素之一。雖然最長還款期已放寬至30年，但部分銀行會採用類似「99減人齡」的公式來計算。例如，一位60歲的申請人，其最高還款年期理論上可達39年，但最終仍會以30年為上限。這個公式對年長申請人相對有利。
禁止雙重房屋福利：處理公屋戶籍問題
香港房屋政策嚴格禁止市民享用雙重房屋福利。如果申請人或其家庭成員本身是公屋租戶，就必須在購入居屋後，從公屋戶籍中除名。例如，兒子以單身資格購買居屋，但父母是公屋住戶，那麼父母就不能成為這份居屋按揭的擔保人，除非他們願意放棄公屋戶籍。申請前必須妥善處理好戶籍問題。
終極比較與常見問題：助你選擇最佳方案
介紹過三大無收入按揭的可行途徑後，你可能會好奇，到底哪一個方案最適合自己？這部分我們會將三種方法並列比較，讓你一眼看清各自的特點。然後，我們會解答幾個大家最關心的問題，助你根據自身情況，作出最明智的決定。
三大途徑終極比較表
適用人士：資產型 vs. 家庭支援型 vs. 資格限定型
- 資產水平按揭（資產型）：適合本身擁有雄厚資產的人士，例如已退休的專業人士、持有大量現金或投資組合的生意人。簡單來說，就是「有財力，但沒有固定月薪證明」的朋友。
- 增加擔保人（家庭支援型）：適合剛投身社會的年輕人、家庭主婦，或者收入暫時不穩定的自由工作者。這個方案的核心是背後有收入穩健的家人作為強大後盾。
- 資助房屋按揭（資格限定型）：這條路徑有特定門檻，只適用於符合房委會或房協申請資格的人士，例如成功抽中居屋或綠置居的申請者。
最高按揭成數
- 資產水平按揭：成數相對較低，並且不能申請按揭保險。首次置業最高可承造六成按揭。如果申請人本身已有其他按揭在身，成數會降至五成。
- 增加擔保人：成數可以很高。只要借款人與擔保人的總收入符合要求，便可申請按揭保險，最高有機會做到九成按揭。
- 資助房屋按揭：成數是三者中最高。因為有政府作為擔保，綠表申請人最高可達九成半，白表申請人亦可達九成，而且無需購買按揭保險。
審批核心準則
- 資產水平按揭：銀行只看申請人的「資產淨值」。審批的唯一標準，就是申請人持有的資產（經銀行折算後），是否足以覆蓋整個物業的樓價。
- 增加擔保人：銀行的焦點是「合併入息」。銀行會將借款人與擔保人的總收入加起來，然後計算總供款佔總入息比率（DTI），確保家庭整體具備足夠的還款能力。
- 資助房屋按揭：審批的核心在於「政府擔保」。房委會為貸款提供了保證，大大降低了銀行的信貸風險，所以審批過程相對寬鬆，對申請人個人的還款能力審查也不及私樓嚴格。
主要優點與缺點
- 資產水平按揭：
- 優點：申請過程完全獨立，無需牽涉家人或朋友，財務自主度最高。
- 缺點：門檻極高，需要龐大資產。按揭成數低，意味著首期開支非常巨大。
- 增加擔保人：
- 優點：可以實現高成數按揭，大大減輕首期負擔，是無收入做按揭最常見的途徑。
- 缺點：擔保人的財政狀況會與你綑綁，他未來的借貸能力也會受影響，是一項沉重的責任。
- 資助房屋按揭：
- 優點：按揭成數最高，首期最輕鬆，審批亦最寬鬆。
- 缺點：機會不是人人有。申請人必須符合資格，並且要在抽籤中成為幸運兒。
無收入做按揭常見問題 (FAQ)
Q1: 金管局暫停壓力測試後，對各類申請有何實際影響？
暫停壓力測試（俗稱「加2厘」測試）對不同申請的影響有所不同。
- 對「增加擔保人」方案影響最大：這是最受惠的類型。以往，借款人與擔保人的合併總收入需要通過壓力測試，門檻較高。暫停後，只需符合基本的「供款與入息比率」要求即可。這直接降低了對擔保人入息的要求，讓更多家庭組合符合資格，是實質性的放寬。
- 對「資助房屋按揭」方案影響正面：一手居屋原本已豁免壓力測試，所以沒有變化。但二手居屋以往部分銀行仍會參考壓力測試作審批，暫停要求後，二手居屋的審批流程會更為順暢。
- 對「資產水平按揭」方案基本無影響：這種申請方式從來不審視入息，只計算資產淨值，所以壓力測試的有或無，對其審批結果沒有任何影響。
Q2: 銀行如何看待退休人士或剛成年子女的申請？
銀行對這兩類申請的看法相當務實。
- 退休人士：銀行完全理解他們沒有固定月薪。如果退休人士資產豐厚，銀行會引導他們循「資產水平按揭」途徑申請。如果資產不多，但子女收入穩定，則可由退休人士作物業持有人，再由子女擔任擔保人。雖然申請人年齡較大可能影響還款年期，但加入年輕擔保人通常可以解決這個問題。
- 剛成年子女：銀行處理過大量這類個案，特別是為抽新盤而動用子女名額的情況。銀行普遍視之為整個家庭的置業決策。審批重點會完全落在擔任擔保人的父母身上，只要父母的財政狀況穩健、信貸記錄良好，即使子女本身是學生或無收入，申請一般都會順利獲批。
Q3: 若同時擁有資產及合資格擔保人，應優先選擇哪種方案？
這是一個很好的問題，答案取決於你的首要目標。
- 若追求「高成數、低首期」：那麼「增加擔保人」是你的不二之選。只有這個方法，才能讓你透過按揭保險計劃，實現最高九成的按揭貸款，將首期支出降至最低。
- 若追求「財務獨立、免除人情」：那麼「資產水平按揭」會更適合你。只要你的資金足以應付四至五成的首期，選擇此方案可以避免與家人產生長期的財務關連，過程更自主。
總結來說，你可以先計算一下兩種方案下的首期金額。如果「資產水平按揭」所需的高額首期對你來說不成問題，而且你更看重個人財務的獨立性，這便是理想選擇。反之，如果希望盡量減輕首期壓力，「增加擔保人」則是更普遍和實際的做法。