與伴侶、家人夾份「上車」，似乎是解決首期及供款壓力的一大妙法。聯名買樓能集合二人收入，大大提高借貸能力，看似百利而無一害，但事實是否如此？這個決定隨時會影響雙方的信貸評級、耗盡「首次置業」名額，甚至在關係轉變時引發業權爭拗。本文將為你全面拆解聯名買樓的4大優勢與4大潛在陷阱，並深入比較「甩名」慳稅與「擔保人」方案的利弊與成本，助你在置業路上作出最精明的抉擇。
聯名買樓基礎：聯權共有 (長命契) vs 分權共有
決定申請聯名買樓按揭是個重要的里程碑，而在踏出這一步前，最先要釐清的就是物業的業權結構。這直接影響日後各方的權益、決策權，甚至繼承安排。在香港，聯名買樓主要有兩種形式：「聯權共有」和「分權共有」，兩者的法律含義和操作方式有很大分別，讓我們逐一了解。
聯權共有 (Joint Tenancy)
這就是大家常聽到的「長命契」。在法律概念上，所有聯權共有人會被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業的百分之百業權，權益密不可分。
核心特點：生存者取得權 (Right of Survivorship)
「長命契」最核心的特點，就是具備「生存者取得權」。簡單來說，若其中一位業主不幸離世，其持有的業權會自動、完整地轉移至其他在生的聯權共有人。這個過程是凌駕於遺囑之上的。
業權處理：任何決定須全體業主同意
由於所有業主被視為一體，任何關於物業的重大決定，例如出售、加按、轉讓或出租，都必須得到全體聯權共有人的一致同意，並共同簽署相關法律文件才能生效。這為各方提供了保障，防止任何一方單獨處置物業。
繼承方式：業權自動轉移至在生者，無需遺產承辦
當有業主離世，其業權會自動歸屬於尚存的共有人。在生的業主只需向律師樓提供離世方的死亡證，便可辦理業權轉移手續，更新土地註冊處的業主記錄。整個過程無需經過冗長且費用不菲的遺產承辦程序。
適用對象：夫妻、關係緊密的家人
基於其業權不可分割和自動繼承的特性，「長命契」最適合關係非常穩定、互相信任的聯名者，例如夫妻或父母與子女，因為這能確保業權順利過渡，保障在生者的居住權益。
分權共有 (Tenancy in Common)
分權共有則提供了一種更具彈性的業權持有方式，各業主可以清晰界定自己所持的業權份額。
核心特點：業權份額可獨立分割及按比例持有
在分權共有的契約下，業主可以按照出資比例或其他協定，持有物業的不同份額，例如一方持有70%，另一方持有30%，或者平均各佔50%。這些份額在法律上是清晰、獨立的。
業權處理：可獨立出售、轉讓或抵押個人份額
每一位分權共有人都有權獨立處理自己名下的業權份額，而理論上無需得到其他共有人的同意。他可以選擇出售、轉讓甚至抵押自己持有的30%業權份額。
繼承方式：個人業權份額按遺囑或繼承法分配
這與「長命契」截然不同。若分權共有的其中一位業主離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，並會按照其訂立的遺囑內容，或是在沒有遺囑情況下根據繼承法，分配給其指定的繼承人。業權並不會自動轉移給其他聯名業主。
適用對象：生意夥伴、朋友或投資者
分權共有因其業權份額清晰、可獨立處理且繼承權獨立的特點，更適合沒有婚姻或直系親屬關係的聯名者，例如一同投資物業的生意夥伴或朋友。這能清楚劃分各自的投資權益，亦保障了個人資產可以傳承給自己的家人。
聯名買樓4大優勢：提升借貸力與財務彈性
談到聯名買樓按揭，很多人首先會想到可以集中財力，但它的好處遠不止於此。其實，這是一個相當靈活的財務安排，運用得宜，不單能提升借貸能力，更能為未來的財務規劃鋪路。接下來，讓我們逐一拆解聯名買樓的四大核心優勢。
優勢1：合併收入，輕鬆通過供款與入息比率 (DTI) 審查
如何計算合併收入以滿足銀行要求
申請按揭時，銀行最重視的就是申請人的還款能力。聯名買樓的最大好處，就是可以將所有聯名業主的收入合併計算。舉個例子，若果你月入$3萬，伴侶月入$2.5萬，單獨申請按揭可能比較勉強。但聯名申請時，銀行會以你們的總收入$5.5萬來審批，這樣計算出來的供款與入息比率 (DTI) 就會大幅降低，自然更容易獲批貸款。
壓力測試暫停後的DTI審核重要性
雖然金融管理局已暫停實施物業按揭的壓力測試要求，但銀行並未完全放鬆審批標準。供款與入息比率（DTI）依然是批核按揭的關鍵指標，申請人的每月總供款額，一般不能超過總收入的50%。因此，透過合併二人收入來降低DTI，仍然是成功申請高額貸款的最直接方法。
優勢2：共同決策權，保障雙方物業權益
防止任何一方單獨出售或加按物業
物業是共同資產，自然需要共同守護。在「聯權共有」（俗稱「長命契」）的模式下，任何關於物業的重大決定，例如出售、轉讓業權，甚至是申請加按套現，都必須由全體業主共同簽署作實。這個機制提供了一重重要的法律保障，有效防止任何一方在未經對方同意下，單方面處置物業。
共同簽署法律文件的法律效力
這並非君子協定，而是具備法律約束力的要求。所有交易的法律文件，例如買賣合約或按揭契，缺少任何一位聯名業主的簽名，都無法生效。這確保了雙方的投入和權益都得到尊重和保障，即使日後關係出現變化，大家的權益依然清晰。
優勢3：簡化業權繼承（僅限「長命契」）
業權自動轉移的法律程序
假如聯名物業是採用「聯權共有」（長命契）方式持有，業權繼承的程序會非常簡單。它的核心特點是「生存者取得權」，意思是指當其中一位業主不幸離世，其物業權益會自動、即時地轉移給在生的其他聯名業主。在生的業主只需委託律師，憑藉死亡證等文件更新土地註冊處的業權記錄即可。
與傳統遺產承辦的成本及時間比較
相比之下，傳統的遺產承辦程序可能需要數月甚至超過一年的時間，當中涉及法庭申請、尋找遺囑、分配遺產等繁複步驟，律師費用亦相當可觀。長命契的安排則完全繞過了這個過程，為在生的家人省卻了大量時間、金錢和精神壓力。
優勢4：為未來財務操作（甩名、轉按）鋪路
「近親轉讓」如何釋放首置名額或套現
聯名買樓不只著眼於當下，它更是一個長遠的財務佈局工具。業主日後可以透過「近親轉讓」（俗稱「甩名」），由其中一方將其業權「賣」給另一方。完成後，出售業權的一方就可恢復首次置業身份，有利於將來再入市或享受任何潛在的稅務優惠。同時，承接業權的一方可以單獨業主身份，為物業重新申請按揭，有機會套現資金。
案例分析：利用內部轉讓獲取備用資金
假設陳先生與陳太太五年前以$600萬聯名買入單位，承造六成按揭。現時單位已升值至$800萬，而銀行按揭成數亦放寬至八成。陳先生可以將其一半業權轉讓給陳太太。之後，陳太太作為單一業主，以$800萬的估價重新申請八成按揭，即可獲批$640萬貸款。扣除原有按揭餘額後，餘下的資金便可成為家庭的備用現金流，用於投資或應急。
聯名買樓4大潛在風險：信貸、成本與關係變數全解構
雖然聯名買樓按揭可以集合兩人財力，看似是上車的捷徑，不過這個決定同時帶來不少長遠的牽絆。在簽署任何文件之前，花時間了解以下四大潛在風險，絕對是保障自己未來利益的重要一步。
風險1：信貸評級互相影響
聯名按揭如何在個人信貸報告 (TU) 中顯示
申請聯名買樓按揭後，一個常見的誤解是以為債務會一人一半。事實上，整筆貸款額會完整地顯示在每一位業主的個人信貸報告（TU）上。舉例來說，如果按揭貸款額是500萬元，兩位聯名業主的信貸報告，都會各自顯示尚有500萬元的總貸款額，而不是每人250萬元。這代表在信貸記錄層面，雙方都需要為整筆貸款負上全部責任。
對未來個人貸款（如私貸、信用卡）審批的影響
這個信貸記錄的處理方式，會直接影響你日後的個人借貸能力。當你將來想申請私人貸款、汽車貸款或新的信用卡時，銀行或財務機構在審批時，會看到你名下已有一筆龐大的按揭貸款。這會大幅提高你的總負債水平，讓你的供款與入息比率變得緊張，從而影響新貸款的審批結果，甚至可能導致申請被拒，或者獲批的額度及利率未如理想。
風險2：「甩名」成本高昂且程序複雜
「甩名」費用清單：律師費、行政費及印花稅計算
當關係或財務規劃有變，需要將其中一方的業權轉讓給另一方，即俗稱的「甩名」，這個過程並非只是簡單改個名。法律上，「甩名」等同一次完整的物業買賣，當中涉及一系列費用，主要包括：
- 律師費：處理樓契轉讓等法律文件。
- 銀行行政費：更改按揭貸款人資料。
- 印花稅：即使是父母、配偶、子女或兄弟姊妹之間的「近親轉讓」，雖然可以應用較低的第二標準稅率，但仍需根據轉讓的業權價值計算一筆印花稅。
這些費用加起來，可能是一筆數以萬計甚至十萬計的開支。
與「擔保人除名」的成本與程序對比
如果聯名買樓的主要目的，只是為了合併收入通過銀行的入息審查，其實有另一個更具彈性的選擇：由其中一人做業主，另一人做按揭擔保人。擔保人的收入同樣可以合併計算，達到提升借貸能力的效果。未來若想解除擔保關係，程序上比「甩名」簡單得多。擔保人「除名」通常只需向銀行申請轉按，無需涉及業權轉讓，因此也省卻了律師費和印花稅，成本與複雜性都大大降低。
風險3：共同失去首次置業身份
撤辣後，「首置」身份對未來稅務優惠的潛在影響
自政府於2025年全面「撤辣」後，首次置業與非首次置業人士所需繳付的從價印花稅稅率已看齊，因此「首置」身份在稅務上的優勢暫時消失。但是，我們不能忽略樓市政策存在變數。假如未來政府為協助市民上車，重新推出針對首次置業人士的稅務優惠或補貼，「首置」身份就會再次變得非常寶貴。一旦選擇了聯名買樓，所有聯名人都會同時失去這個潛在的資格。
如何影響日後再購物業的按揭成數
除了稅務，過往的樓市調控措施亦會對非首次置業人士的按揭成數設下更嚴格的限制。雖然目前這些限制同樣已撤銷，但政策風向可以轉變。保留「首置」身份，等於為自己保留了日後再購物業時，能享受最寬鬆按揭成數的彈性。聯名買樓這個決定，意味著雙方都放棄了這個未來的可能性。
風險4：關係轉變引致的決策僵局
當意見不合時，物業如何被「凍結」
選擇「聯權共有」（長命契）是夫妻聯名買樓的常態，這意味著任何關於物業的重大決定，例如出售、出租或轉按套現，都必須得到全體業主一致同意並簽署作實。當雙方關係良好時，這不成問題。但是，一旦關係破裂，例如出現離婚或家庭糾紛，只要其中一方不同意，物業就會被「凍結」，無法進行任何操作，陷入漫長的決策僵局。
非婚伴侶關係破裂時的法律保障分析
對於沒有婚姻註冊的伴侶，情況可能更為複雜。已婚夫婦在離婚時，可以透過《婚姻法律程序與財產條例》處理財產分配。然而，非婚伴侶的關係結束時，並沒有對等的法律框架保障。如果雙方對物業如何處置無法達成共識，而當初的出資比例又與業權份額不符，要解決爭議往往需要訴諸法庭，過程不但耗時，而且訟費高昂，為雙方帶來沉重的精神和財務壓力。
聯名物業「甩名」攻略：近親轉讓慳稅步驟與按揭申請指南
不少人當初選擇聯名買樓按揭，是為了合併收入更容易上會。但隨著家庭財務規劃改變，或希望為購買第二個物業鋪路，「甩名」便成為一個重要的財務操作。其實，「甩名」的正式程序稱為「近親轉讓」，只要掌握當中步驟與竅門，便能合法地節省稅款，並釋放更大的財務彈性。
步驟一：了解「近親轉讓」定義與慳稅目的
稅務局對「近親」的定義範圍
首先，要應用較低的稅率，轉讓雙方必須符合稅務局對「近親」的定義。這個範圍其實相當明確，主要包括配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。如果轉讓對象是這個範圍以外的親屬，例如是祖父母、姻親或表兄弟姊妹，則不能被視為近親轉讓，需要按一般物業買賣的標準繳付印花稅。
為何「甩名」能恢復首置身份或提高按揭成數
進行「甩名」操作，通常有兩個主要目的。第一，是讓出售業權的一方恢復「首次置業」身份。雖然政府已撤銷額外印花稅，但未來樓市政策隨時可能變動，重新為首次置業人士提供稅務優惠或更高的按揭成數。恢復首置身份，就等於為將來的物業投資保留了一張重要的入場券。第二，是讓承接業權的一方有機會申請更高的按揭成數。例如，當初聯名買樓時按揭成數上限只有七成，若現時政策已放寬至九成，承接方就可作為「新買家」申請新按揭，從而套現更多資金作其他用途。
步驟二：計算印花稅
如何合法應用較低的第二標準稅率
近親轉讓最大的好處，就是印花稅可以按照稅務局的「第二標準稅率」計算，稅率由$100至最高4.25%不等，遠低於非首置人士過往需要繳付的稅率。這項安排是完全合法的，只要轉讓雙方是稅務局認可的近親關係即可。
計算公式：轉讓業權比例 x 物業估值 x 稅率
印花稅的計算方式十分清晰。首先要釐定轉讓的業權比例，例如是50%。然後，將這個比例乘以雙方協定的轉讓價（或物業估值），得出印花稅的計算基礎。最後，再根據這個金額，套用第二標準稅率的對應稅階計算出應繳稅款。
公式：應繳印花稅 = (轉讓的業權比例 x 物業轉讓價) x 第二標準稅率
步驟三：釐定轉讓價：平衡稅務與按揭的技巧
為何轉讓價不能過低？稅務局與銀行的審批考量
在釐定轉讓價時，很多人會想把價格定得愈低愈好，以求繳付最少的印花稅。但這個想法存在風險。一方面，如果轉讓價遠低於市場價值，稅務局有權介入，並按其評估的市值重新計算及追收印花稅差額。另一方面，銀行在審批新按揭時，亦會評估轉讓價的合理性。若成交價與銀行估價差距太大，銀行可能會質疑交易的真實性，從而拒絕批出按揭。
實用技巧：以銀行最低估價作轉讓價申請按揭
一個平衡稅務與按揭批核的實用技巧是，在決定轉讓前，先向多間銀行為物業免費估價。取得各銀行的估價後，選取當中估價最低的一個，並以此價格作為雙方的正式轉讓價。然後，再向提供這個最低估價的銀行申請新按揭。這樣做既能將印花稅的基礎降至市場可接受的最低水平，同時又能確保轉讓價符合銀行的審批要求，令按揭申請更為順暢。
步驟四：為承接方申請新按揭
按揭保險應用：樓價$1,000萬以下物業的成數上限
近親轉讓在銀行眼中，等同一次全新的二手物業買賣。因此，承接業權的一方可以申請按揭保險，以獲取高成數按揭。根據現行規定，樓價$1,000萬或以下的物業，最高可申請九成按揭。這也是為何「甩名」能成為套現工具的原因，承接方申請的聯名買樓一人按揭，貸款額有機會比原有的共同按揭更高。
承接方須獨立通過入息審查及DTI要求
這一步是整個「甩名」過程的關鍵。承接業權的一方，必須以個人入息獨立通過銀行的審查，包括供款與入息比率（DTI）的要求。銀行不會再考慮另一方的收入。因此，在計劃「甩名」前，必須準確評估承接方的還款能力是否足以負擔全新的按揭供款，否則整個計劃將無法執行。
步驟五：甩名過程注意事項
一手樓花建築期內轉讓限制
需要注意，如果聯名購入的是一手樓花，在物業未建成、買賣合約仍是「建築期內」的階段，發展商通常不允許任何形式的業權轉讓，包括近親轉讓。必須等待物業正式落成，收到「滿意紙」並完成樓契轉讓手續後，才能進行「甩名」。
原有按揭的罰息期 (Penalty Period) 影響
大部分銀行按揭貸款的首兩至三年都設有罰息期。如果在罰息期內提早清還整筆原有按揭貸款（這是「甩名」並申請新按揭的必要步驟），原銀行將會收取一筆罰款。這筆額外開支必須計算在「甩名」的總成本之內，以免得不償失。
新按揭申請作物業「自住」用途的合理性
若承接方申請高成數按揭保險，必須向按揭保險公司聲明物業為「自住」用途。假如「甩名」後，雙方（例如夫妻）仍然一同居住在該物業，而恢復首置身份的一方隨即又以高成數按揭購入另一物業並同樣聲稱「自住」，這可能會引起按揭保險公司的質疑，因為一個人同時「自住」於兩個物業的合理性存疑，或會影響第二個物業的按揭審批。
聯名買樓 vs 一人做業主、一人做擔保人：全面比較
決定置業時，除了考慮樓價和地點，如何處理業權和申請聯名買樓按揭，同樣是影響深遠的一步。許多人會在「聯名買樓」和「一人做業主、一人做擔保人」兩個方案之間猶豫。它們表面上都能合併入息，幫助上會，但背後的原理、成本和未來彈性卻有天壤之別。
原理與效果比較
業權歸屬：一方全權擁有 vs 雙方共同擁有
兩種方案最根本的分別，在於物業的擁有權。採用聯名買樓方式，樓契上會列明所有業主的名字，代表業權由雙方共同持有。任何關於物業的重大決定，例如出售或加按，都必須得到所有業主同意。
而「一人做業主、一人做擔保人」的方案，樓契上只會有業主一人的名字。這代表他個人全權擁有物業的業權。擔保人雖然在按揭貸款上需要負上法律責任，但在物業業權上，是完全沒有份額的。
借貸能力：兩種方案如何合併計算入息
在提升借貸能力這一點上，兩種方案的效果其實非常相似。無論是兩人共同申請聯名買樓按揭，還是由擔保人協助申請，銀行在審批供款與入息比率（DTI）時，都會將兩人的收入合併計算。只要總收入符合要求，基本上都能達到同樣的借貸效果。
未來「除名」成本與彈性比較
長遠來看，兩種方案在「除名」操作上的差異就非常顯著，這亦是決策時需要重點考慮的因素。
擔保人除名：程序簡單，只需轉按，不涉印花稅
擔保人「除名」的程序相對簡單。日後當業主的個人收入足以獨立承擔按揭供款時，只需要向銀行申請轉按，在新造的按揭合約中移除擔保人的名字便可。整個過程不涉及業權變動，所以完全不需要繳付印花稅，主要成本只是律師費和銀行手續費。
業權甩名：視為完整買賣，涉及律師費及印花稅
相比之下，聯名業主想「甩名」就複雜和昂貴得多。法律上，「甩名」等同一次完整的物業買賣交易。即使是近親轉讓，仍然牽涉到聘請律師處理樓契轉讓文件，並且需要根據所轉讓的業權份額價值，計算並繳付印花稅。這筆費用可能數以萬計，成本遠高於擔保人除名。
決策建議：何時選「聯名」？何時選「擔保人」？
了解兩者的分別後，應該如何選擇？你可以根據自己的具體情況和長遠規劃來決定。
優先考慮「擔保人」方案的情境
如果你的主要目的，純粹是為了合併入息以符合銀行的按揭審批要求，那麼「一人業主、一人擔保」的方案通常是更靈活和低成本的選擇。這個方案亦能保留擔保人的「首次置業」身份，為將來家庭再添置物業保留彈性，避免支付額外的印花稅。
「聯名買樓」仍是更佳選擇的情境
不過，聯名買樓在某些情況下仍然是必需的。例如，如果雙方都為首期款項作出了重大的資金貢獻，希望在業權上得到最直接的法律保障，確保雙方對物業有共同的決策權，那麼聯名持有就是最穩妥的做法。對於已婚夫婦，將物業視為共同擁有的家庭資產，聯名亦能更好地保障雙方的權益。
聯名買樓按揭常見問題 (FAQ)
關於聯名買樓按揭，大家心裡總有不少疑問。這很正常，畢竟這是一個重大的財務決定。這裡我們整理了幾個最常見的問題，為你一一拆解。
Q1: 其中一方無收入或收入不穩，可以聯名買樓嗎？
可以的。即使其中一位聯名業主沒有收入或收入不穩定，兩人仍然可以共同持有物業業權。在申請按揭的層面上，銀行會主要審核有穩定收入一方的財務能力。
通常的做法是，由有穩定收入的一方作為主要的按揭借款人，而沒有收入的另一方則作為業主之一，同時需要擔任「按揭擔保人」。這樣安排，物業業權由雙方共同擁有，但還款責任和入息審查就集中在有供款能力的一方身上。
Q2: 銀行會否批准「聯名物業、一人上會」（單邊按揭）？
銀行普遍接受「聯名物業，一人申請按揭」這種安排，坊間有時會稱這種情況為聯名買樓一人按揭。這操作在現實中十分常見，特別是夫妻之間。
不過，銀行為了保障自身利益，幾乎必定會要求另一位沒有申請按揭的聯名業主，簽署文件成為該筆按揭的「擔保人」。在部分情況下，銀行甚至可能要求該業主同時成為「共同借款人」，令雙方都需要為整筆貸款負上法律責任。
Q3: 申請「單邊按揭」有何潛在風險？
主要的風險在於，不論按揭是由一人還是二人申請，整間物業都會被用作抵押品。
對於沒有申請按揭但作為擔保人的業主來說，風險最大。如果借款人日後斷供，銀行有權收回並出售整個物業來抵債，而不是只出售借款人所佔的業權份額。這意味著，即使你沒有直接借款，你持有的業權和你的居所同樣會受到拖累。
Q4: 聯名業主其中一方破產或欠債，對另一方有何影響？
這是一個非常嚴峻的潛在問題。如果其中一位聯名業主不幸破產，他名下的資產，包括他在該物業中所佔的權益，都會被破產管理署或其委託的受託人接管。
受託人的首要任務是變賣資產以償還債權人。因此，受託人有權向法庭申請強制出售整個物業。在這種情況下，另一位業主將無法阻止物業被出售。物業賣出後，扣除按揭等費用，餘下款項會按業權比例分配，但你將會被迫遷離居所。
Q5: 「聯權共有」日後可以轉為「分權共有」嗎？
可以的。由「聯權共有」（長命契）轉為「分權共有」是一個有標準法律程序的過程，稱為「分割聯權」。
業主可以透過兩種方式完成。第一是所有聯名業主達成共識，共同簽署一份「分割契據」。第二是其中一位業主單方面向其他業主發出「分割通知書」。無論用哪種方式，都需要經由律師處理相關法律文件，並在土地註冊處進行登記，手續辦妥後，業權形式的變更便會正式生效。