置業是人生大事，但面對複雜的按揭計算、瞬息萬變的樓市政策及繁瑣的申請程序，準業主往往感到無從入手。這本【2025供樓天書】將為您一站式拆解所有按揭迷思，由零開始，助您全面掌握由計數、申請到風險管理的每個關鍵細節。
本文將深入剖析五大核心範疇：首先教您如何利用按揭計數機，精準預算每月供款、利息及首期雜費；其次詳解2025年撤銷壓力測試、最新按揭成數及入息要求等關鍵政策；再逐步指導您完成整個銀行申請流程；最後更會剖析潛在的供樓風險及應對策略。無論您是首次置業還是計劃轉按，這份終極指南都將助您運籌帷幄，輕鬆踏上業主之路。
2025終極按揭計數機：精準預算每月供款、利息及總開支
置業是人生大事，而周詳的供樓計劃，就是成功上會的第一步。在正式申請按揭之前，善用網上的按揭計數機，可以幫助您清晰掌握未來的財務藍圖。一個好的供樓計數機，不單是計算每月還款，更是您評估整體開支與還款能力的重要工具，讓您對總供樓利息支出和前期費用瞭如指掌。
如何使用按揭計數機：輸入三大核心資料
優質的按揭計數機設計通常非常直觀，您只需要準備好以下三項最核心的資料，就能快速獲得初步預算。
物業價格與目標按揭成數
首先，輸入您心儀物業的價格。然後，選擇您期望申請的按揭成數，例如七成或九成。計算機會根據這兩個數值，自動計算出您的貸款總額。
還款年期（5至30年）
接著，選擇您的還款年期。香港的按揭貸款年期普遍長達30年。選擇較長的還款期，每月供款額會較低，但全期總利息支出會相應增加。您可以嘗試輸入不同年期，比較兩者的分別。
預期按揭利率（P按/H按）
最後一步是輸入預期的供樓利率。香港市場主要分為P按（最優惠利率按揭）與H按（銀行同業拆息按揭）。您可以參考市場現時的普遍利率水平作輸入，以獲得更貼近現實的估算。
一鍵獲取您的財務預算總覽
當您輸入以上資料後，只需按一下計算鍵，一份清晰的財務預算便會呈現眼前。
每月供款額
這是您最關心的數字，顯示您未來每個月需要為物業供款的金額。這個數字是您規劃日常開支的重要基礎。
全期總利息支出
這個數字揭示了在整個還款年期內，您需要支付的總供樓利息成本。它讓您更宏觀地理解整個貸款的實際代價。
首期、印花稅及其他前期開支
除了每月供款，計數機亦會一併列出置業前期的主要開支，包括您需要準備的首期金額、應繳的從價印花稅、律師費及地產代理佣金等，讓您對「上車」總成本有更全面的預算。
進階功能：全面評估還款能力與策略
部分功能更全面的按揭計數機，還提供進階分析，幫助您更深入地規劃財務。
壓力測試：模擬加息對供款影響
雖然金融管理局已暫停對按揭申請的壓力測試要求，但您仍可利用此功能為自己進行財務健康的「體檢」。透過模擬未來利率上升的情況，您可以評估自己在加息週期下的還款能力，作更穩健的準備。
真實成本計算：計及管理費、差餉及地租
每月供樓的支出，其實不只按揭供款。一個專業的計數機或會提示您，將物業管理費、差餉及地租等恆常支出一併納入預算，這樣才能計算出最真實的每月住屋總開支。
還款策略比較：分析提早還款效益
如果您未來有額外資金，可能會考慮提早償還部分按揭本金。進階的計算功能可以為您分析，提早還款能如何縮短還款年期，以及可以節省多少總利息支出，助您制定更靈活的理財策略。
最新按揭政策詳解：影響利率與審批的關鍵因素
計劃買樓置業，除了關心樓價，更要清楚了解最新的按揭政策，因為這些政策直接影響您最終的供樓開支、供樓利息以及銀行批核的機會。特別是2025年迎來了幾個重大變動，我們將為您逐一拆解，讓您在申請按揭的路上更有預算。
2025年按揭政策重大更新
今年初，政府為樓市帶來了兩項關鍵調整，分別是全面暫停壓力測試和撤銷所有住宅物業的「辣招稅」。這兩項措施，大大改變了置業的門檻和成本結構。
全面暫停壓力測試的實際影響
以往申請按揭，銀行需要進行「壓力測試」，即模擬在現有利率上再加2%後，您的供款佔入息比率不可超過60%。現在，這項要求已全面暫停。這代表銀行審批按揭時，只會根據基本的「供款與入息比率」(DSR)作評估，申請門檻實質上降低了，讓部分之前未能通過壓力測試的準買家，現在有了更大的上車機會。
撤銷「辣招稅」對置業成本的改變
政府同時撤銷了所有住宅物業的額外印花稅 (SSD)、買家印花稅 (BSD) 和新住宅印花稅 (NRSD)。這項變動大幅降低了物業交易的稅務成本，尤其是對於非本地買家和打算短期內換樓的業主影響最大，也讓整體市場的流動性增加。
按揭成數 (LTV)：您需要準備多少首期？
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比，這直接決定了您需要準備多少首期資金。
銀行基本按揭成數（最高七成）
在一般情況下，銀行為價值3,000萬港元或以下的自住物業提供的最高按揭成數為七成 (70%)。這意味著，如果您想購買一個1,000萬港元的單位，您最少需要準備300萬港元的首期。
高成數按揭：按揭保險計劃 (MIP) 詳解
如果您未能準備三成首期，可以考慮申請高成數按揭。透過香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP)，您可以向銀行申請超過七成的按揭貸款，但需要為額外借貸的部分購買按揭保險。
申請九成按揭的樓價上限與條件
對於價值1,000萬港元或以下的物業，合資格的申請人最高可以申請九成按揭。申請人必須為首次置業人士、有固定收入，並且購入的物業是用於自住。
申請八成按揭的樓價上限與條件
若物業價值在1,000萬港元以上至1,500萬港元之間，最高按揭成數則為八成。申請條件相對較寬鬆，即使不是首次置業人士也有機會申請，但物業同樣必須是自住用途。
供款與入息比率 (DSR)：銀行如何評估您的還款能力？
供款與入息比率 (Debt-to-Servicing Ratio, DSR) 是在壓力測試暫停後，銀行評估您還款能力的最核心指標。它計算您每月所有債務的總供款額佔您每月總收入的百分比。
DSR 50% 上限基本要求與計算方法
銀行的基本要求是，申請人的DSR不能超過50%。計算公式很簡單：(每月總債務供款額 ÷ 每月總收入) × 100%。例如，您的月入為50,000港元，每月按揭供款為20,000港元，並沒有其他貸款，您的DSR就是40%，符合基本要求。在規劃時，記得使用供樓計數機預先估算。
固定收入人士入息證明
如果您是固定月薪的受僱人士，銀行一般會要求您提供最近三至六個月的糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行月結單以及強積金（MPF）結單等文件，以證明您的收入水平。
非固定收入及自僱人士入息計算
對於收入非固定（例如以佣金或花紅為主）或自僱的人士，銀行審批會較為謹慎。通常需要提供更長時間的證明文件，例如六至十二個月的收入證明和銀行紀錄，甚至過去一至兩年的稅單和公司財務報表，以計算出一個平均收入作評估。
H44: 租金收入如何納入計算
如果您擁有其他出租物業，其租金收入也可以計入您的總收入之中。一般來說，銀行會將已簽訂正式租約的租金收入打七折至八折計算。如果物業尚未出租，銀行則會參考市場估價租金，並以更低的折扣率（例如六折）來計算。
按揭保險費 (MIP)：高成數按揭的附加成本
申請高成數按揭雖然能降低首期門檻，但也帶來一項額外開支，就是按揭保險費 (MIP)。這是支付給按揭保險公司的費用，以保障銀行在您無法還款時的額外貸款風險。
按揭保費的計算基礎
按揭保費的金額主要取決於兩個因素：按揭成數和還款年期。按揭成數愈高、還款年期愈長，代表風險愈大，保費自然也愈高。您可以選擇一次過付清保費，或者將其加借到總貸款額中分期攤還。
最新保費優惠與折扣
為了鼓勵置業，按揭保險公司不時會提供保費折扣。例如，合資格的申請人可能有機會獲得保費折扣優惠。由於優惠條款會隨市況改變，建議在申請時直接向銀行查詢最新的優惠詳情。
按揭申請流程全拆解：由準備文件到成功批核
成功找到心儀物業，下一步就是處理供樓的按揭申請。這個過程其實有清晰的步驟可循，並非想像中複雜。了解整個流程，可以讓你更有預算和信心。我們將會由準備文件開始，一步步拆解申請過程，讓你清楚了解每個環節。
第一步：準備所需申請文件
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。在按揭申請中，齊全的文件就是你的「利器」。預先準備好所有文件，可以讓整個申請過程更順暢，避免因文件不齊而延誤批核進度。
身份證明文件
這是最基本的文件。你需要提供清晰的香港永久性居民身份證副本。
入息與資產證明（稅單、糧單、銀行月結單）
這是銀行評估你還款能力的核心依據。你需要準備：
* 最近三至六個月的糧單，用來證明你現時的固定收入。
* 最近一年的稅務局評稅通知書（稅單），這是最權威的年度收入證明。
* 最近三至六個月的銀行月結單，必須是顯示支薪紀錄的戶口，以核實糧單上的收入。
* 其他資產證明（如適用），例如定期存款、股票、基金等證明，有助增強你的財務實力。
物業文件（如臨時買賣合約）
成功簽署臨時買賣合約後，這份文件就是你申請按揭的基礎。銀行需要這份合約來啟動申請和安排物業估價。
第二步：遞交申請與物業估價
文件齊備後，就正式進入申請階段。這一步包括遞交申請表格和銀行對物業進行估價。
網上申請 vs 親身遞交
現在大部分銀行都提供網上按揭申請平台，方便快捷，可以隨時上載文件。如果你希望與按揭專員直接溝通，親身到分行遞交申請也是一個好選擇，可以即時解答你的疑問。
如何獲取準確的物業估價
物業估價直接影響最終的貸款額和你的供樓預算。大部分銀行網站都提供免費的網上即時估價服務，這是一個很好的初步參考。在簽署臨時買賣合約前，建議先在幾家主要銀行的網站上進行估價，確保成交價與估價相符，避免出現估價不足的情況，影響你的供樓利率和按揭成數。
第三步：銀行審批流程與時間線
遞交申請後，銀行內部會開始一系列的審批工作。這個階段需要一些耐性，了解其流程有助你掌握進度。
從遞交申請到最終批核所需時間
一般來說，由遞交所有文件起計，到銀行發出正式的按揭貸款確認信（Offer Letter），整個過程大約需要二至四個星期。實際時間會因應申請的複雜程度、銀行當時的處理量，以及是否需要經按揭保險公司審批而有所不同。
了解批核過程中可能遇到的問題
批核過程有時會遇到一些狀況。常見的情況包括：
* 信貸評級（TU）紀錄欠佳：銀行會查閱你的信貸報告，如有不良紀錄可能影響批核。
* 入息證明文件不足或不清晰：特別是非固定收入人士，銀行可能要求提供更多文件作實。
* 物業估價出現問題：如前述的估價不足，或物業涉及僭建等問題。
* 供款與入息比率超出上限：即使已暫停壓力測試，但50%的供款與入息比率仍然是基本門檻。若你有其他貸款，便有機會超出上限。
供樓責任與風險：無法準時還款的後果
能夠成功上會固然是人生一大樂事，但供樓始終是一項長達數十年的財務承諾。這份責任伴隨着特定風險，清楚了解無法準時還款的後果，是每位業主必須正視的課題。
違約的初期後果
罰息及逾期還款手續費
一旦錯過了還款日期，銀行首先會採取的是財務上的措施。根據按揭合約條款，銀行有權針對逾期未付的款項徵收罰息。除罰息外，通常還會收取一筆固定的逾期還款手續費。這些額外費用會直接增加您的債務負擔。
對信貸評級 (TU) 的影響
除了即時的財務損失，逾期還款記錄會被匯報至信貸資料庫，直接影響您的環聯 (TransUnion, TU) 信貸評級。任何拖欠還款的記錄都會在您的信貸報告中清晰顯示。一個負面的信貸記錄，將會降低您日後申請其他貸款或信用卡的成功機會，甚至可能影響您能獲得的供樓利率。
持續拖欠供款的嚴重後果
銀行採取的法律行動與「收樓」程序
如果拖欠供款的情況持續，銀行在多次發出警告及催繳通知後，便會啟動法律程序。銀行會委託律師正式發出還款要求函 (Demand Letter)，要求您在指定期限內清還所有欠款。若您未能遵從，銀行便會入稟法院，申請收回您的物業，這就是俗稱的「收樓」程序。
物業淪為「銀主盤」的拍賣過程
物業被銀行收回後，便會成為市場上的「銀主盤」。銀行作為債權人（銀主），其首要目標是盡快出售物業以抵償債務。最常見的處理方式是委託拍賣行進行公開拍賣，或透過地產代理放售。整個過程由銀行主導，原業主無法干預售價或出售條款。
拍賣後仍資不抵債的追討責任
假如物業拍賣所得的款項，在扣除所有欠款本金、累積的供樓利息、罰款及相關法律費用後，仍然不足以完全清還債務，這個差額便構成「資不抵債」。根據法律，您依然有責任償還這筆差額。銀行有權繼續向您追討，甚至可能申請您破產。
供樓與按揭常見問題 (FAQ)
了解如何計算供樓開支和申請流程後，您可能還有一些具體的疑問。以下我們整理了幾個在供樓過程中大家最常遇到的問題，希望能為您提供清晰的解答。
問：應如何選擇P按或H按？
選擇P按或H按，是決定未來供樓利率走向的關鍵一步。P按（最優惠利率按揭）的利率主要跟隨銀行本身的「最優惠利率（Prime Rate）」浮動，走勢相對穩定，適合追求供款穩定、不希望月供有太大波動的業主。
H按（銀行同業拆息按揭）的利率則與「香港銀行同業拆息（HIBOR）」掛鉤，市場波動會更直接地反映在您的供樓利息上。在減息週期，H按的利率通常會較低。大部分H按計劃都設有「鎖息上限（Cap Rate）」，這個上限一般等同於P按的利率水平，為按揭提供了保障。因此，在考慮時，可以比較不同銀行的P按利率與H按的鎖息上限，再結合自己對未來利率走勢的預期作決定。
問：什麼是轉按？何時是轉按的好時機？
轉按是指將現有物業的按揭，由原來的貸款銀行轉移至另一間銀行。這樣做的主要目的，是為了尋求更優惠的按揭條件，例如更低的利率、更高的現金回贈，或者將物業升值的部分套現作其他用途。
轉按的好時機通常有幾個。第一，當您現有按揭的罰息期（通常為首2至3年）即將完結或已經屆滿。第二，市場上其他銀行提供非常吸引的按揭利率或現金回贈優惠。第三，當您的物業已大幅升值，而您又有資金需要時，便可透過轉按套現。決定前，建議先計算轉按涉及的律師費等成本，確保得益大於支出。
問：提早還款能節省多少利息？有罰息期嗎？
提早償還部分或全部按揭貸款，可以直接減少您的貸款本金，從而縮短還款年期或降低每月供款，最終節省可觀的供樓利息總支出。
不過，大部分按揭計劃都設有「罰息期」。這是指在貸款的首2至3年內，如果提早還款，銀行會收取一定的手續費或罰款，金額通常是還款額的某個百分比。因此，若您有提早還款的打算，必須先仔細查閱您的按揭貸款合約，了解罰息期的年期和具體條款，避免產生額外開支。
問：除了每月供款，還有哪些隱藏使費要預算？
每月供款只是置業開支的一部分，要全面規劃財務，還必須預留預算應付其他持續的使費。最主要的幾項包括：物業管理費、政府徵收的差餉及地租。此外，銀行通常會要求業主為物業購買火險，而您亦可能需要為家居財物購買家居保險。
在初步構思預算時，可以利用功能較全面的網上供樓計數機，將這些雜費一併輸入，才能得出更貼近真實的每月總開支預算。
問：信貸評級(TU)如何影響我的按揭申請？
信貸評級（香港通常指環聯TransUnion的信貸報告，簡稱TU）是銀行審批按揭申請時一項非常重要的參考指標。它記錄了您的個人信貸及還款歷史，反映了您的理財習慣與信用狀況。
一個良好的TU評級（例如A至C級）證明您是個可靠的借款人，這不但能提高按揭的成功批核率，更有機會讓您獲得較佳的供樓利率和條款。相反，如果信貸評級欠佳，銀行可能會認為您的違約風險較高，或會因此拒絕您的申請，或者批出條款較差的按揭方案。因此，在申請按揭前，應保持良好的信貸紀錄，例如準時償還信用卡結欠及各類貸款。
重要聲明
本頁計數機結果及資訊僅供初步參考
開始計劃供樓是一件大事，我們明白您希望準確掌握所有數字。本頁提供的供樓計數機，是為您而設的實用工具，旨在協助您初步估算每月供款、總供樓利息等開支。不過，計算結果是基於您輸入的數據及普遍的市場假設（例如供樓利率）而得出。它是一個很好的起點，但請將這些數字視為初步的財務預算參考。實際情況可能因應市場變化或您的個人財務狀況而有所不同。
所有按揭條款及批核結果均以銀行最終決定為準
在您完成初步計算後，下一步就是向銀行正式提交按揭申請。每一間銀行都有自己一套獨立的審批標準和程序。銀行會根據您的信貸紀錄、入息證明、物業估價等多項因素，來釐定最終的按揭成數、實際供樓利率以及其他貸款條款。因此，本頁提供的任何資訊，都不能視為銀行批核的保證。所有關於您供樓申請的條款、細則及最終批核結果，都必須以貸款銀行發出的正式文件為唯一依據。
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