不論是為了釋放「首置名額」助家人上車、預先規劃資產傳承，抑或是因應個人財務狀況重組業權，物業轉名（內部轉讓）都是常見的理財操作。然而，這看似簡單的程序，背後實則牽涉繁複的法律、稅務及按揭安排，若不幸遇上遺失樓契的「無契樓」情況，更會令業主徬徨無助。本文將由專業律師為你詳細拆解整個屋契轉名流程，一文看清由申請新按揭、委託律師、計算費用及時間，到律師教路的三大慳稅策略，並提供處理「無契樓」轉名的完整方案，助你輕鬆應對各種疑難。
屋契轉名基礎：了解目的、動機及三大業權形式
在深入探討無屋契轉名等特殊情況之前，我們首先要打好基礎，理解一般屋契轉名的核心概念。清楚了解為何要轉名，以及物業現時的業權結構，是順利完成整個屋契轉名手續，並且準確預算屋契轉名費用的第一步。
為何要辦理屋契轉名？三大核心動機
大家考慮為物業轉名，通常都不是一時興起，背後總有清晰的財務或家庭規劃。歸納起來，主要有以下三個動機。
釋放「首置身份」：為家庭成員再置業鋪路，享盡稅務及按揭優惠
這是最常見的原因。業主將自己名下的物業業權轉移給近親（例如配偶或子女），自己便能回復「首次置業」的身份。這個身份在申請按揭時尤其重要，因為銀行一般會為首置人士提供更高的按揭成數，變相降低了購買第二個物業時的首期門檻，為家庭的資產增值或改善居住環境鋪路。
資產規劃與傳承：將物業業權預先轉移給指定親屬
另一種情況是出於長遠的資產安排。部分業主希望在生前就將物業順利交到指定子女或親人手上，預先辦理屋契轉名，可以避免將來繁複的遺產承辦程序。這種做法能夠清晰地執行業主的意願，確保物業能夠傳承給心目中的人選。
財務風險隔離：因應離婚、債務等情況重組業權
生活總有變數，因應離婚協議的資產分配，或者生意人希望將個人資產與公司債務作出隔離，都有可能需要進行業權重組。透過屋契轉名，可以將物業的法律擁有權清晰界定，作為財務切割的一部分，保障相關人士的權益。
轉名前必須釐清的三種物業業權形式
了解轉名動機後，下一步就要檢視你手上物業的「業權形式」。這直接影響轉名手續的複雜程度，以及各業權人的權利與義務。香港的物業業權主要分為以下三種。
個人擁有 (Sole Owner)：業權獨立，處理最簡單
這指物業由單一個人百分之百持有。由於業權完全集中在一人身上，所以在辦理轉名、買賣或按揭時，程序最為簡單直接，只需要該名業主同意及簽署文件即可，毋須得到其他人批准。
聯權共有 (Joint Tenant / 長命契)：業權自動繼承的「生存者權利」
這種形式常見於夫婦聯名持有的物業。所有聯權共有人共同擁有整個物業，並無份額之分。它最核心的特點是具備「生存者權利」，意思是當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這項權益不能透過遺囑轉讓給其他人。因此，辦理屋契轉名手續時，必須獲得所有聯權共有人的一致同意。
分權共有 (Tenant in Common)：按指定份額持有，可獨立處置
分權共有指兩名或以上的業主，按一個預先協定的份額比例共同持有物業，例如業主A佔70%，業主B佔30%。與聯權共有不同，每一位分權共有人都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如將其出售、抵押，或者透過遺囑傳承給指定繼承人，而毋須得到其他業權人的同意。市場上偶爾見到的「半契樓」買賣，就是源於這種業權形式。
屋契轉名核心流程：按揭、律師、時間及費用全覽
不論是處理一般的屋契轉名手續，還是應對相對棘手的無屋契轉名個案，清晰掌握整個核心流程都是首要任務。這個過程主要牽涉三大環節：處理按揭、委託律師，以及時間和相關的屋契轉名費用。我們會逐一為你拆解，讓你對整個藍圖有更全面的掌握。
物業有按揭在身，轉名前如何處理？
很多人在考慮屋契轉名時，物業本身仍有按揭在身。這是一個非常普遍的情況。要順利轉名，處理好原有的按揭貸款是關鍵一步。
核心原則：轉名視同買賣，須重新申請按揭
首先要建立一個核心概念，就是銀行會將屋契轉名視為一宗全新的買賣交易。這代表原有的按揭貸款並不能直接「轉讓」給新業主。新業主必須以買家的身份，重新向銀行申請按揭貸款。
新業主財務審查：必須通過入息審查及壓力測試
由於是新的按揭申請，銀行會對新業主進行全面的財務審查。這與一般市民買樓申請按揭的程序完全一樣。新業主必須提供足夠的入息證明，並且要通過金管局規定的壓力測試，證明自己具備充足的還款能力。
處理原有按揭：以新貸款清還舊有貸款（贖樓）
當新業主的按揭申請獲批後，銀行會發放新的貸款。這筆新貸款的首要用途，就是用來全數清還原業主的舊有按揭餘額。這個步驟在法律上稱為「贖樓」，完成後，物業的抵押權才會由舊銀行轉移至新銀行，轉名手續才能繼續。
屋契轉名律師的角色、費用及委託須知
在整個屋契轉名過程中，律師扮演著不可或缺的角色。所有法律文件和程序都必須經由律師處理，以確保交易的合法性。
為何必須委託律師：確保業權清晰及交易合法性
委託律師並非選項，而是法律規定。律師的職責是查核物業業權是否清晰完整、草擬具法律效力的轉讓文件、處理稅務及註冊事宜。這既保障了轉讓方，也保障了接收方，確保業權順利過渡，避免日後出現任何法律糾紛。
近親轉讓能否共用律師：血緣、婚姻及領養關係的界定
一個常見問題是，近親之間轉讓可否共用同一位律師？答案是可以的，但前提是雙方關係必須符合法例上「近親」的嚴格定義，即僅限於直系血緣（如父母與子女）、婚姻（配偶）及領養關係。若符合資格，共用律師能簡化溝通，費用也可能較相宜。如果關係不在此列（如叔姪、表兄弟等），則必須各自委託獨立律師代表。
律師費用細項：贖契、轉名契、新按揭契等收費詳情
屋契轉名費用中，律師費是主要開支之一。費用通常包含幾個部分。第一是處理舊按揭的「贖契」文件費用。第二是草擬核心轉讓文件的「轉名契」費用。第三，如果新業主需要申請按揭，還會有草擬「新按揭契」的費用。建議在委託前先向律師樓索取清晰的收費報價。
屋契轉名手續時間一覽
了解整個手續所需時間，有助你更好地規劃後續安排。
標準流程：約需一個半月至兩個月
在文件齊備，以及銀行按揭審批順利的情況下，整個屋契轉名手續由委託律師開始，到最終在土地註冊處完成註冊，一般需時約一個半月至兩個月。
特殊情況：如涉及補契或複雜財務狀況，時間將會延長
如果過程中出現特殊情況，所需時間便會相應延長。例如，若物業涉及遺失樓契需要補契（這在處理無屋契轉名個案時十分常見），或者新業主的財務狀況較複雜，導致銀行審批按揭時間增加，整個流程就可能會超過兩個月。
屋契轉名慳稅秘訣與三大財務策略
辦理屋契轉名手續時，除了要清楚流程，掌握一些慳稅秘訣和財務策略，更能直接影響你的屋契轉名費用。無論是處理無屋契轉名問題，或是一般的近親轉讓，以下三個由專業人士常用的竅門，可以助你在合法合規的前提下，省下一筆可觀的開支。
竅門一：善用市場估價，合法降低印花稅成本
操作步驟：索取最少三份書面估價，選取最低者作為轉讓價
很多人以為物業價值是固定不變的，但其實不同銀行或測量師行對同一物業的估價，都可能存在差異。這就提供了一個合法的操作空間。你可以主動向最少三間不同的銀行或合資格測量師行，索取該物業的書面估價報告。然後，選取當中最低的一個估價，作為這次內部轉讓的成交價，並以此計算印花稅。
法律及稅務角度：只要估價由合資格測量師行發出，即屬合法
從法律角度看，這個做法完全站得住腳。只要估價報告是由香港測量師學會認可的測量師行發出，稅務局一般都會接納其作為計算印花稅的市場價值基礎。日後就算稅務局對成交價提出疑問，這份專業的估價報告就是你最有力的證明，顯示轉讓價是基於市場數據，並非隨意定價。
銀行按揭角度：注意過低轉讓價或會影響新按揭的貸款額
這裡有一個需要平衡的地方。雖然較低的轉讓價能幫你節省印花稅，但新業主如果需要申請按揭，銀行同樣會參考這個轉讓價。銀行批核按揭貸款額時，通常會取「成交價」或「銀行估價」中的較低者作準。如果成交價定得太低，新批出的按揭貸款額也可能會相應減少，這點在計劃財務時必須考慮清楚。
竅門二：堅決避用「送讓契」(Deed of Gift)，杜絕五年按揭隱患
在屋契轉名過程中，有人會考慮用「送贈」方式，即零代價轉讓，以為這樣最省事。但這種「送讓契」操作，其實隱藏著一個巨大的按揭陷阱，我們一般都建議客戶堅決避免。
風險核心：《破產條例》下的五年追溯期及業權瑕疵
風險來自香港的《破產條例》。條例規定，如果送贈人（原業主）在送出物業後的五年內不幸破產，其債權人有權向法庭申請，將這次「送贈」視為無效交易，並追討該物業用作償還債務。這意味著物業的業權在五年內都存在不確定性，也就是所謂的「業權瑕疵」。
銀行取態：為規避風險，絕大多數銀行拒絕為五年內的「送契樓」批核按揭
正因為存在業權被追討的風險，全港絕大部分銀行為了保障自身利益，都會拒絕為轉讓未滿五年的「送契樓」批出任何形式的按揭貸款。這會導致新業主在五年內無法加按套現，也幾乎無法將物業在市場上正常出售，因為下一手買家同樣無法申請按揭。
竅門三：巧用「長成交期」，解決新業主入息不足問題
這是一個較進階的財務技巧，特別適用於某些特定情況，例如夫婦之間轉讓業權。
適用情境：接收方無法即時通過壓測，但轉讓方急需回復首置身份
假設丈夫想將聯名物業的業權轉給妻子，目的是讓自己回復首置身份去購買另一層樓。但妻子的收入暫時未能通過銀行的壓力測試，無法即時承造新的按揭。這時候，「長成交期」就能派上用場。
操作方式：簽署臨約鎖定稅階，延長成交期讓接收方準備財務文件
雙方可以先簽訂臨時買賣合約，鎖定當時的物業價格和印花稅率。然後，刻意將正式成交日期延長，例如半年甚至一年。在這段時間內，妻子可以努力準備更齊全的財務文件，或者等待收入有所提升，直到有足夠能力通過銀行的審批。而丈夫在簽署臨約後，已有條件以「準首置」身份物色新物業。
風險提示：轉讓方在交易完成前，原有按揭仍計入其負債比率 (DTI)
這個操作有一個重要的風險點。對於轉讓方（例子中的丈夫）而言，在整個交易未正式完成（即未完成送交轉讓契）之前，原有物業的按揭貸款，仍然會被銀行計算在其個人的總負債當中。這會直接影響他的「供款與入息比率」(DTI)，繼而可能影響他為新物業申請按揭時所能獲批的貸款額度。
特殊情況處理：遺失樓契（無契樓）轉名完整方案
處理無屋契轉名，聽起來可能相當棘手，但這並非無法解決的難題。現實中，遺失樓契的情況時有發生，香港有清晰的法律程序應對。只要按部就班，一樣可以順利完成屋契轉名手續。
「無契樓」的定義與常見成因
定義：無法提供完整樓契正本（特別是關鍵的轉讓契）的物業
首先，我們需要理解什麼是「無契樓」。它並不是指物業完全沒有任何業權文件，而是指業主無法提供一套完整的樓契正本，特別是當中最關鍵、用作證明業權轉移的「轉讓契」(Assignment)。這份文件是業權鏈中不可或缺的一環。
成因：業主遺失、意外損毀、舊式文件管理不善等
樓契遺失的成因有很多。最常見的是業主在搬遷或整理家居時不慎遺失。此外，文件因存放不當而意外損毀，例如遇上火災或水浸，也是可能的原因。部分樓齡較高的物業，可能因為早期的文件管理系統未夠完善，導致契據在多次轉手或存放過程中散佚。
遺失樓契的轉名及補契四部曲
面對樓契遺失，法律上有一套標準的補救方案，可以總結為以下四個步驟，這也是整個屋契轉名費用中處理特殊情況的部分。
第一步：委託具「無契樓」經驗的專業律師
處理這類案件，第一步並且是最重要的一步，是委託一位在處理「無契樓」買賣及補契方面具備豐富經驗的專業律師。他們的專業知識能確保整個流程符合法律要求，避免走冤枉路。
第二步：由業主辦理「遺失樓契宣誓」(Statutory Declaration)
接著，律師會協助業主辦理一份「遺失樓契宣誓」。這是一份具有法律效力的聲明文件，業主需要在律師見證下，詳細及真誠地陳述遺失樓契的完整過程及原因。
第三步：向土地註冊處申請樓契的「核實副本」(Certified Copy)
完成宣誓後，律師會憑這份宣誓文件，正式向土地註冊處申請遺失契據的「核實副本」。由於香港的物業交易文件均需在土地註冊處註冊存檔，因此可以找到相關記錄。
第四步：以核實副本及宣誓文件完成業權修復，再進行轉名
土地註冊處發出的核實副本，連同業主簽署的宣誓聲明，兩者結合便能在法律上恢復業權的完整性。完成這個業權修復程序後，物業便可以進行正常的屋契轉名程序。
已補契物業的銀行按揭須知
完成了補契手續，大家最關心的自然是銀行按揭的審批問題。
銀行普遍接納：只要法律程序及文件齊全，可獲正常批核
只要業主已辦妥上述所有法律程序，文件齊備，業權清晰，絕大部分銀行都會視之為正常物業，並接納其按揭申請。銀行的主要考慮是業權的完整性與合法性，而整套補契文件正好能證明這一點。
新業主保障：可預先將補辦文件交予銀行作初步審批
為了讓接收方（新業主）更加安心，一個穩妥的做法是，在正式進行轉名前，新業主可以將由律師準備好的全套補契文件，預先提交給自己打算申請按揭的銀行進行初步審批。待銀行確認接納這些文件後，才正式簽署文件完成屋契轉名，這樣便能確保萬無一失。
屋契轉名常見問題 (FAQ)
在處理屋契轉名手續時，大家總會遇到一些相似的疑問，尤其關於屋契轉名費用和避稅操作。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一次過為你解答。