與朋友、生意夥伴或家人夾份買樓，在田土廳進行物業註冊時，必須在「分權共有」(Tenancy in Common) 與「聯權共有」(Joint Tenancy) 之間作出抉擇。這個決定看似簡單，卻對日後業權處置、按揭申請以至遺產繼承有著深遠影響，一步不慎隨時引發複雜的法律糾紛。
本文將為你提供一份「分權共有」的終極指南，從定義、法律特徵入手，全面比較其與俗稱「長命契」的「聯權共有」的7大核心差異。我們將深入剖析「碎契樓」的賣樓陷阱及法律程序，並提供按揭申請、印花稅計算及遺產繼承的實務攻略，助你清晰了解自身權責，精明地保障個人資產。
什麼是「分權共有」？定義、特徵與適用情境
分權共有 (Tenancy in Common) 的核心定義
談到與人合資買樓，分權共有（英文為 Tenancy in Common）就是其中一種關鍵的業權形式。簡單來說，它是由兩位或以上的人，各自持有物業的一個獨立、清晰的業權份額。這個安排就像幾個股東共同擁有一家公司，每個人都清楚自己持有多少股份，權責分明。
獨立的業權份額： 各共有人按出資比例或協議，持有物業一個清晰、可獨立計算的百分比。
在分權共有的安排下，每位業主的份額都是獨立的。這個份額通常根據大家買樓時的出資比例來決定，例如你出資七成，朋友出資三成，業權便可按70/30的比例分配。當然，所有共有人也可以透過協議，自由訂立其他分配比例。這個百分比會清楚列明在樓契上，為各方的投入提供法律保障。
共享的佔有權： 即使業權份額獨立，所有共有人均有權佔用及使用整個物業。
這裡有一個特別的法律概念，雖然大家的業權份額是獨立計算的，但在物業使用權上，所有共有人都享有使用整個物業的權利。這意味著，即使某人只持有1%的業權，他也有權使用屋內的任何空間，不能被其他業主合法地拒之門外，確保了大家都能公平地享用物業。
分權共有的兩大法律特徵
1. 業權處置靈活： 共有人可獨立轉讓、出售或按揭其持有的業權份額。
分權共有的一大優點是靈活性。每一位共有人都可以獨立處理自己手上那份業權。你可以決定將自己的份額轉讓或出售給第三者，這就是其中一種分權共有賣樓的情況。同樣地，你也可以用自己的份額向銀行或財務機構申請分權共有按揭。不過需要留意，市場上願意承接不完整業權的買家或提供按揭的機構相對較少。
2. 份額可作遺產繼承： 沒有「生存者取得權」，業權份額按業主遺囑或繼承法分配。
這一點是分權共有與俗稱「長命契」的聯權共有最根本的分別。分權共有並沒有「生存者取得權」，當其中一位共有人離世，他持有的業權份額會自動成為其分權共有遺產的一部分。這份遺產會根據他生前訂立的遺囑來分配給指定繼承人；如果沒有遺囑，則會按照香港的無遺囑繼承法例來處理，業權並不會自動轉移給其他在生的共有人。
最適合採用分權共有的三種情況
生意夥伴或投資者合資買樓
生意夥伴或投資者合資買樓，通常是為了投資獲利，例如將物業作分權共有出租用途。採用分權共有，可以清晰地按照出資比例分配業權和租金收入，避免將來的財務糾紛。同時，各人可以自由將自己的投資份額傳承給家人，在財務規劃上更具彈性。
非婚姻關係的伴侶或朋友置業
朋友或未婚伴侶一起買樓自住，彼此的財務狀況和人生規劃未必完全同步。分權共有可以保障雙方投入的資金，清楚界定各自的業權。萬一將來關係有變，處理物業時也能根據既定份額進行分配，有明確的依據。
家庭成員間出資額不同（如父母與子女）
這種情況亦很常見，例如父母資助部分首期與子女聯名買樓。如果父母與子女的出資額並不相同，使用分權共有就可以準確反映各人的貢獻。日後若要處理業權，或規劃分權共有遺產時，這種清晰的產權劃分能有效減少家庭成員間的潛在矛盾。
分權共有 vs 聯權共有：7大核心差異全方位比較
很多人在聯名置業時，都會在「分權共有」（英文為 Tenancy in Common）與「聯權共有」（俗稱「長命契」）之間做選擇。這兩種方式看似相似，但在業權份額、繼承方式以至日後處理物業（例如進行分權共有賣樓或分權共有出租）的權力上，存在著根本性的差異。了解清楚這七大核心分別，有助你作出最適合自己情況的決定。
1. 業權份額
分權共有： 獨立、可不均等（如70/30）。
分權共有的精髓在於每位業主都持有物業一個獨立、清晰計算的業權份額。這些份額可以是不均等的，例如根據出資比例，一位業主佔70%，另一位佔30%。
聯權共有： 不可分割、法律上視為一個整體，權益均等。
聯權共有的概念完全不同，所有業主在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業。業權是不可分割的，沒有獨立份額可言，因此所有人的權益在本質上是均等的。
2. 繼承方式（生存者取得權）
分權共有： 份額成為遺產，按遺囑或繼承法處理。
在分權共有制度下，當其中一位業主離世，他所持有的業權份額會自動成為其個人遺產的一部分。這份「分權共有遺產」會根據他生前訂立的遺囑來分配，或者在沒有遺囑的情況下，按無遺囑繼承法例由法定繼承人繼承。
聯權共有： 自動轉移給在生共有人（長命契），不經遺產承辦程序。
聯權共有最廣為人知的特點就是「生存者取得權」，也就是俗稱的「長命契」。當有業主離世，其物業權益會自動轉移給其他在生的共有人，完全繞過遺產承辦程序。
3. 業權處置權
分權共有： 可單獨出售或按揭自身份額，但市場承接困難。
理論上，分權共有的業主可以獨立出售、轉讓或為自己持有的業權份額申請「分權共有按揭」。不過，現實中這種不完整的業權（俗稱「半契樓」）在市場上極難找到買家，銀行亦普遍不願意為其承造按揭。
聯權共有： 必須所有共有人一致同意，方可出售或處理整個物業。
由於業權被視為一個整體，任何關於出售、出租或按揭整個物業的決定，都必須得到所有聯權共有人的一致同意，並共同簽署相關法律文件才能生效。
4. 遺囑效力
分權共有： 完全有效，可自由指定份額繼承人。
業主的遺囑對於其持有的分權共有份額具有完全的法律效力，可以自由地將這部分業權指定給任何一位繼承人，提供了高度的財產規劃彈性。
聯權共有： 對物業權益無效，會被「生存者取得權」凌駕。
即使聯權共有人在遺囑中訂明要將物業權益留給某人，這項條款也會因為「生存者取得權」的法律效力而變得無效。物業的繼承方式不會跟隨遺囑意願。
5. 適用關係
分權共有： 投資夥伴、朋友、出資不均的家人。
分權共有清晰界定各人份額，保障了出資比例不同人士的權益，因此特別適合關係相對獨立的生意夥伴、朋友，或是有不同出資額的家庭成員。
聯權共有： 夫婦、關係緊密且希望簡化繼承的家人。
聯權共有因其自動繼承的特性，大大簡化了身後事，常見於關係非常緊密的夫婦或希望財產直接由對方繼承的家庭成員之間。
6. 主要潛在風險
分權共有： 易產生「碎契樓」或「半契樓」，業權複雜化，市場流通性低。
最大的風險在於任何一位共有人可能因財困或個人意願，單獨出售其份額，導致業權變得不完整，形成市場難以接受的「碎契樓」，嚴重影響整個物業的價值和流動性。
聯權共有： 繼承結果或違背個人意願，在生者或面臨銀行重估按揭。
主要風險是繼承結果未必符合個人最終意願，同時，若物業仍有按揭，其中一位共有人離世後，銀行可能會重新評估在生者的還款能力，或要求重做按揭。
7. 轉換靈活性
分權共有： 轉換為聯權共有需所有共有人同意並重造樓契，或涉印花稅。
要從分權共有轉為聯權共有，程序相對繁複。它需要獲得所有共有人的一致同意，並聘請律師重造樓契，過程可能涉及印花稅的支出。
聯權共有： 可由任何一方單方面發出通知，分割業權轉為分權共有。
聯權共有的關係相對容易解除。任何一位共有人都可以單方面向其他共有人發出書面通知，表明分割業權的意向，無需得到對方同意，即可將業權形式轉為分權共有。
分權共有的風險：「碎契樓」成因及賣樓注意事項
深入理解「碎契樓」與「半契樓」風險
成因： 其中一位分權共有人因財困或糾紛，單獨出售其業權份額。
選擇分權共有，雖然賦予了各業主獨立處理自身份額的彈性，但也因此衍生出一個獨特的市場風險，就是俗稱的「碎契樓」。這個情況通常源於其中一位分權共有人，因為個人財務困難、與其他共有人出現無法解決的糾紛，或者有其他急需現金的理由，而決定單方面將自己持有的業權份額出售套現。當一份完整的業權被如此分割出售時，市場上便會出現只售賣三份之一、一半或任何非完整業權的物業。
後果： 市場流通性極低，銀行普遍不為不完整業權提供按揭。
「碎契樓」的最大問題在於市場承接力極低。試想想，買家購入這類不完整業權後，需要與素未謀面的其他共有人共同持有一項物業，未來在物業使用、管理、甚至再出售時，都極容易產生磨擦。更關鍵的是，絕大部分銀行都不會為這類不完整的業權提供分權共有按揭服務。缺乏銀行的資金支持，潛在買家只能以現金全額購入，這大大收窄了買家基礎，導致其市場價值遠低於按比例計算的正常樓價，流通性極差。
分權共有物業的賣樓法律程序
賣樓簽約： 必須由所有在生的共有人，加上已故共有人的合法遺產代理人共同簽署。
要順利完成一宗完整物業的「分權共有賣樓」交易，法律程序有嚴格要求。一份具法律效力的買賣合約，必須由所有共有人共同簽署同意。這裡的「所有共有人」不單指所有在生的業權持有人。如果其中有共有人已經離世，由於其業權份額已成為分權共有遺產的一部分，因此必須由其合法遺產代理人（遺囑執行人或遺產管理人）代表簽署。缺少任何一位在生共有人或遺產代理人的簽名，該買賣合約便屬無效。
糾紛解決： 若無法達成共識，任何一方可入稟法院申請強制出售令。
當共有人之間對於是否賣樓無法達成共識，例如部分人想賣，部分人反對，法律也提供了最終的解決路徑。在這種僵局下，任何一位分權共有人都有權單方面入稟土地審裁處或高等法院，申請「強制出售令」（Order for Sale）。法院會根據物業的實際情況及各方理據作出裁決，若頒下強制令，物業便須按法庭指令出售，而賣樓所得的收益，將按照各共有人原有的業權份額進行分配。
如何草擬「分權共有人協議」以規避未來糾紛
為何需要一份超越樓契的「分權共有人協議」？
目的： 清晰界定樓契以外的管理、支出及退出機制，防患未然。
選擇以分權共有（Tenancy in Common）形式置業，就如同與朋友或生意夥伴展開一場長期的合作。樓契雖然確立了各人的業權份額，但它對於物業日後的管理細節、支出分攤及各種潛在變數，卻著墨不多。一份周詳的「分權共有人協議」（Co-ownership Agreement），正正就是填補這些空白的藍圖，它是一份屬於共有人之間的私人合約，目的就是將所有「醜話」說在前面，清晰界定各方權責，避免未來因誤會或情況轉變而產生矛盾。
協議應包含的四大核心條款
1. 支出分攤機制： 訂明管理費、差餉、維修費等如何按比例分攤。
物業的日常營運涉及持續的開支，這份協議的首要任務，就是清楚列明各項費用的分攤方式。常見的支出包括管理費、差餉、地租、火險，甚至是大廈的維修基金供款。協議應訂明這些費用是嚴格按照業權比例分攤，還是有其他約定。同時，這部分亦可涵蓋分權共有按揭的每月還款責任，確保各方都清楚自己的財務承擔，避免日後因金錢問題產生爭拗。
2. 優先購買權： 約定一方賣出份額時，其他共有人有優先購買權。
這是協議中極為關鍵的保護條款。它規定了當任何一位共有人打算進行分權共有賣樓，即出售其持有的業權份額時，必須首先以同樣的條款及價格，詢問其他共有人是否願意購入。這項權利（Right of First Refusal）能有效防止業權份額流落到陌生人手上，確保物業的控制權能維持在原有的共有人圈子內，避免因新成員的加入而引發管理上的困難。
3. 退出與出售機制： 設定在何種情況下（如移民、破產）可啟動出售程序。
人生總有無法預料的變化，一份全面的協議需要為各種「離場」情況做好準備。協議應詳細列出觸發退出機制的特定事件，例如其中一位共有人決定移民、結婚、面對破產，甚至是不幸離世而觸發分權共有遺產的處理程序。當這些情況發生時，協議應提供清晰的處理路徑，例如是啟動優先購買權，還是共同將整個物業出售，以及如何釐定出售價格（例如參考三間銀行的估價），從而有序地解決問題。
4. 物業使用與管理權： 界定物業用途（自住／出租）及決策方式。
共有人對物業的期望可能不盡相同，因此必須在協議中明確物業的主要用途。物業是用作自住，還是作分權共有出租用途？如果出租，租金收益如何分配？由誰負責處理租務事宜？此外，協議還應界定決策機制，例如哪些日常管理事項（如小型維修）可由任何一方決定，而哪些重大決策（如大型翻新、更換租客或提早解約）則必須取得全體共有人的一致同意，這樣才能確保物業管理順暢，合作關係長久。
分權共有實務指南：按揭、印花稅及遺產繼承
當你選擇以分權共有（Tenancy in Common）方式持有物業，除了業權份額的分配，一些實際操作如按揭申請、稅務計算和遺產安排，都與聯權共有截然不同。了解這些實務細節，有助你更妥善地規劃財務和處理法律程序。
分權共有物業的按揭申請
處理分權共有按揭申請時，銀行首要考慮的是貸款的安全性，因此會將所有共有人視為一個整體的借貸單位。
壓力測試： 銀行通常要求所有分權共有人作為共同借款人，並共同通過壓力測試。
在申請分權共有物業的按揭時，銀行會要求所有業主一同作為共同借款人。這代表銀行會合併計算所有共有人的收入和負債，然後以這個總體財務狀況來進行壓力測試。即使某位共有人只佔一成業權，他亦需要與其他共有人一同滿足銀行的審批要求，確保整個單位有足夠的還款能力。
業權份額轉讓的印花稅計算
分權共有的一大特點是業權份額可以獨立轉讓，這在稅務計算上有特定的處理方式，尤其影響分權共有賣樓或轉讓份額時的成本。
稅款計算基礎： 按所轉讓業權部分的估值或轉讓價（以較高者為準）計算。
印花稅的計算基礎，並非整個物業的市值，而是只計算被轉讓那部分業權的價值。稅局會根據該部分業權的市場估值，或雙方議定的轉讓價來計算稅款，並採用兩者中較高的金額為準。例如，一個價值1,000萬的物業，若轉讓其中30%的業權，印花稅就會以300萬的價值作為計算基礎。
近親轉讓稅務寬減： 近親之間轉讓份額，可申請以較低的「第2標準稅率」計算。
假如業權份額是在近親之間（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）進行轉讓，可以向稅務局申請稅務寬減。符合資格的申請，可按相當於首次置業印花稅的「第2標準稅率」來計算稅款，稅務負擔會較低。
分權共有遺產繼承的法律流程
由於分權共有的業權份額會成為個人遺產，其繼承程序必須遵循正式的法律途徑，這就是處理分權共有遺產的核心流程。
步驟一： 取得死亡證。
這是啟動所有遺產承辦程序的首份官方文件，用以證明業權共有人已經離世。
步驟二： 尋找遺囑及委任遺產代理人。
繼承人需要確定逝者是否留有遺囑。假如有遺囑，便由遺囑指定的執行人負責處理；假如沒有遺囑，則需由其近親按法律優先次序申請成為遺產管理人。
步驟三： 向高等法院申請「遺產承辦書」或「遺產管理書」。
遺產代理人需要備妥相關文件，向高等法院遺產承辦處提出申請。若有遺囑，會申請「遺產承辦書」（Grant of Probate）；若無遺囑，則申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。這份文件是處理遺產的法律授權證明。
步驟四： 將物業業權轉移至繼承人名下。
取得法庭的承辦文件後，遺產代理人便可到土地註冊處，辦理業權轉讓手續，正式將逝者持有的物業份額，轉移到遺囑指定或法定的繼承人名下。
分權共有與聯權共有常見問題 (FAQ)
了解分權共有的基本概念後，我們來看看一些實際操作中會遇到的常見問題，這些問題涵蓋了從財務狀況變化到遺產安排等重要方面。