作為居屋業主，您是否正考慮將單位出租、在自由市場出售，或透過加按套現作資金周轉？要實現這些財務目標，完成「補地價」是必經之路。然而，補地價的計算方法複雜，申請流程繁瑣，何時是最佳申請時機、資金如何安排等問題，往往令業主感到困惑。
為此，我們為您準備了這份終極「居屋補地價懶人包」。本文將由淺入深，為您清晰拆解補地價的每一個環節：由法律責任與三大好處、計算公式與實例，到圖文並茂的4步申請教學，再深入分析捕捉最佳補地價時機的策略，以及處理資金不足的財務安排技巧。無論您是計劃短期內出售物業，還是希望了解清楚整個程序以備不時之需，這份全攻略都將為您提供所有必需資訊，助您輕鬆、精明地完成補地價，全面釋放資產價值。
居屋為何要補地價？了解三大好處與法律責任
在深入了解整個居屋補地價流程之前，我們首先要明白為何需要踏出這一步。簡單來說，居屋是政府以折扣價資助市民置業的房屋，所以業權並非完整。完成補地價，就等於向政府買回餘下的業權份額，讓您的單位真正「私有化」，從而解鎖其全部價值與潛力。這不單是為了獲取更多權利，也是一項重要的法律責任。
完成補地價後的「三大核心權利」
當您完成補地價手續後，您的居屋單位在法律上就等同於一般私人住宅，隨即獲得以下三大核心權利，讓您的資產運用更具彈性。
權利一：合法出租，賺取穩定租金回報
根據《房屋條例》，未補地價的居屋是嚴禁出租的。一旦完成補地價，這項限制便會解除。您可以將單位合法地放租，賺取穩定的租金回報。這讓您的物業從一個純自住的居所，轉化為一個能夠產生現金流的投資資產。
權利二：自由買賣，售予任何人士以獲取更高樓價
未補地價的居屋只能在第二市場轉售予合資格的綠表或白表買家，潛在客源有限。補地價後，您的單位就能在公開自由市場上出售。買家對象擴展至全港所有人士，包括公司買家。更廣闊的市場通常意味著更高的議價能力與成交價，讓您能夠全面獲取物業的市場價值。
權利三：靈活按揭，加按套現作財務周轉
未補地價的居屋在財務安排上限制重重，銀行一般不會批准加按套現。當您補足地價後，物業的業權變得完整，銀行便會視之為私人樓宇。您可以隨時向任何銀行申請轉按或加按，靈活地將物業升值的部分套現，用作子女教育、投資部署或個人應急等財務規劃。
忽略補地價的嚴重後果
有些人可能會考慮跳過補地價程序，私下將單位出租或出售。這是一個極高風險的決定，後果非常嚴重，牽涉到法律與財務兩大層面。
法律風險：違反《房屋條例》的刑事責任
將未補地價的居屋非法轉讓或出租，是直接觸犯香港法例《房屋條例》的刑事罪行。一經定罪，業主最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。政府對此類行為的執法立場十分清晰，絕對不容忽視。
財務風險：交易無效，買賣雙方蒙受損失
除了刑事責任，任何未經補地價的買賣或租賃合約在法律上均屬無效。這代表買家無法獲得合法的業權，而租客亦不受法律保障。一旦交易被揭發，買賣雙方不僅要面對交易告吹的局面，更可能因違反合約而蒙受重大的財務損失，例如已支付的訂金、佣金及律師費等。
【獨家資源】下載「居屋補地價文件及事項清單」
為了讓您在處理居屋補地價計算和申請時更有預算，我們特別準備了一份詳盡的清單，助您輕鬆應對。
一份清單在手，輕鬆準備所有文件，確保萬無一失
這份清單詳細列出了申請過程中需要準備的所有文件，以及每個階段的重要注意事項。跟著清單逐項檢查，就能有條不紊地完成準備工作，避免因遺漏文件而延誤申請進度，確保整個過程順利妥當。
居屋補地價點計？一文睇清計算方法、公式及費用
要掌握整個居屋補地價流程，業主最關心的部分，往往是居屋補地價點計，以及最終居屋補地價幾錢。補價金額並非一個固定數目，而是根據一條官方的補地價計法公式來釐定。以下為你詳細拆解整個居屋補地價計算方式，讓你對所需資金有更清晰的預算。
居屋補地價核心公式拆解
公式詳解：補價金額 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這條官方公式看起來可能有點複雜，但它的核心概念很簡單。其實就是用你單位「現時的市值」，乘以你當年買入單位時所享有的「折扣率」。這個折扣率，就是公式中「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」這一部分。補價的本質，就是將當年政府給予你的樓價折扣，以現時的市值計算後歸還。
關鍵變數(一)：如何釐定「補價時市值」？
公式中的「補價時市值」是一個關鍵變數。這個數值並非由業主自行決定，也不是簡單參考網上銀行估價或地產代理的放盤價。在你遞交補地價申請後，房屋委員會（房委會）會委派指定的測量師行，為你的單位進行實地評估。測量師會根據當時的市場狀況、單位座向、樓層及景觀等因素，評定出一個十足市值。所以，最終的補價金額是與申請補地價當時的樓市市況直接掛鉤的。
關鍵變數(二)：如何查找「購入時折扣率」？(提示：查閱一手樓契)
另一個關鍵變數就是「購入時折扣率」。要知道你單位最準確的折扣率，最可靠的方法就是翻閱你的「一手樓契」。樓契上會清楚列明單位在「購入時的十足市值」和你的「買入價」這兩個重要數字。將兩者相減再除以十足市值，就能得出準確的折扣率。每個屋苑，甚至同一屋苑不同期數的折扣率都可能不同，所以親自查閱樓契是必須的一步。
居屋補地價計算實例
以2015年購入的居屋為例，示範2025年申請補地價的完整計算
讓我們用一個具體例子，看看整個居屋補地價計算的過程。
假設業主陳先生在2015年，以250萬港元購入一個居屋單位。當時房委會評定該單位的十足市值為400萬港元。到了2025年，陳先生打算申請補地價，而房委會委派的測量師評估單位現時的市值為600萬港元。
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第一步：計算「購入時折扣率」
(購入時十足市值 HK$400萬 – 購入價 HK$250萬) / 購入時十足市值 HK$400萬 = 37.5% -
第二步：計算「應繳補價金額」
補價時市值 HK$600萬 x 購入時折扣率 37.5% = HK$225萬
所以，陳先生在2025年需要支付的補價金額就是225萬港元。
【互動工具】居屋補地價計算機
輸入單位估值、購入價及當時市值，即時估算補價金額
如果想即時估算自己的單位需要補地價幾錢，可以試用我們的互動計算機。你只需要準備好單位的最新估值、當年的買入價和當時的十足市值，輸入後就能得出一個初步的補價參考金額，方便你作財務規劃。
申請補地價總費用一覽
除了補價本身，整個申請過程還有一些其他費用需要預算。
房委會評估補價申請費
遞交補地價申請時，需要向房委會繳付一筆行政費用，用作支付評估及相關行政開支。這筆費用會按年調整。一個重點是，如果你在收到「評估補價通知書」後的兩個月限期內繳付補價，這筆申請費可以在最終的補價金額中扣除。
其他潛在開支：律師費及雜費
完成補地價後，你需要委託律師樓處理「解除轉讓限制證明書」的註冊事宜，確保業權的法律狀態得到正式更新。這會涉及一筆律師費，費用會因應不同律師樓而異，建議可以多作比較。此外，可能還會有一些小額的雜費開支。
【一步步教學】居屋補地價申請流程全攻略 (附時間線圖解)
了解整個居屋補地價流程其實並不複雜，只要跟著官方的步驟，一步一步來，便能順利完成。我們將整個過程拆解成四個主要階段，讓你清楚掌握每個環節的重點，以及如何為居屋補地價計算做好準備。
【圖解】一圖看懂居屋補地價流程與時間線
在深入文字說明之前，我們先透過一張流程圖，讓你對整個申請、估價、繳費到完成手續的時間線有一個整體的概念。這有助你更有效地規劃自己的時間。
[此處應放置一張流程圖，清晰標示由「遞交申請」至「土地註冊處登記」的各個步驟及其所需時間，例如：遞交申請 -> 約1-2星期後收到認收書 -> 預約測量師 -> 估價後約1個月收到通知書 -> 2個月內繳款 -> 領取證明書 -> 登記]
第一步：準備文件及遞交申請
申請前必備文件清單
萬事起頭難，但只要準備充足，便能事半功倍。在正式遞交申請前，請確保你已備妥以下兩份核心文件：
1. 填妥的「評估補價申請書」：這是整個流程的正式開始。
2. 樓契副本 (Assignment)：用作證明你是單位的合法業主。
填妥並遞交「評估補價申請書」(表格HD1065C)
你需要填寫的是房委會指定的表格「HD1065C」（適用於已過五年轉讓限制期的單位）。你可以在房委會的官方網站下載此表格，或親身到各租約事務管理處索取。請務必仔細核對所有填報的資料，確保準確無誤。
遞交途徑及注意事項
準備好文件後，你可以選擇親身或郵寄方式，連同指定的申請費用，遞交至所屬的租約事務管理處或房委會總辦事處。有一點需要特別留意，申請費必須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」，他們是不接受現金的。
第二步：房委會委派測量師上門估價
接收「補價申請認收通知書」
在你遞交申請後大約一至兩個星期，你會收到由房委會寄出的「補價申請認收通知書」。這份文件代表房委會已正式收到並開始處理你的申請，你可以把它理解為整個流程的「起跑訊號」。
預約測量師上門視察
收到認收書後，房委會委派的測量師行便會主動聯絡你，預約一個雙方都方便的時間，上門為你的單位進行實地視察和估價。這是決定最終居屋補地價幾錢的關鍵一步。
估價前裝修注意事項
這裡有一個非常實用的提示：在測量師完成估價之前，最好不要為單位進行任何大型或豪華裝修。因為單位狀況是影響估值的因素之一，一個簇新的裝修可能會令單位估值提高，直接導致你需要繳付更高的補價金額。想節省成本的話，保持單位原狀去估價是比較明智的做法。
第三步：接收「評估補價通知書」及決定
理解通知書內容：估值及補價金額
測量師上門視察後約一個月，你便會收到一份至關重要的文件——「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明兩項核心資訊：房委會評定的單位當時市值，以及根據這個市值和你的單位當初的折扣率，最終的居屋補地價計法所得出的應繳補價總額。
如何在28天內對估價提出異議？
如果你認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出異議。你必須在通知書發出日起計的28天內，以書面形式向房委會提出反對。房委會會重新審視個案，如有需要，業主甚至可以向土地審裁處提出上訴。
第四步：繳付補價及完成手續
於兩個月限期內繳付補價
假如你對補價金額沒有異議，便需要進入繳款程序。你必須在「評估補價通知書」發出日起計的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳付全數補價。請緊記這個期限，如果逾期未繳，這次的申請便會自動作廢，之前繳付的申請費亦不會退還，你需要重新再申請一次。
領取「解除轉讓限制證明書」
當房委會確認收妥你的補價款項後，便會向你發出「解除轉讓限制證明書」(Certificate of Exemption from Ownership Restriction)。這份文件是法律上的正式證明，代表你的單位已解除所有轉讓限制，等同於市場上的私人住宅。
前往土地註冊處登記 (保障業權最關鍵一步)
領取證明書後，還有最後一個非常重要的步驟。我們強烈建議你盡快將這份「解除轉讓限制證明書」交往土地註冊處進行登記。這個程序稱為「註冊」，作用是將你的單位業權變更記錄在公開的土地登記冊上。這一步能確保你的業權得到最全面的法律保障，日後不論是進行買賣或按揭，業權狀況都清晰無誤。
居屋補地價最佳時機？掌握不同年份單位的轉讓限制
談及居屋補地價流程，選擇一個好的時機申請，絕對是節省開支的關鍵一步。因為補價金額直接與申請時的物業市值掛鈎，所以掌握最佳時機，就等於掌握了節省幾十萬甚至更多的機會。不過，在談策略之前，我們首先要了解政府為不同時期出售的居屋所設下的轉讓限制，因為這決定了您「可以」申請補地價的最早時間。
各年代居屋轉讓限制期一覽
政府為了回應不同時期的樓市狀況，對居屋的轉讓限制政策作出了多次調整。單位的首次出售年份，決定了它受制於哪一套規則。
2018年前出售的居屋
在2018年前購入的居屋，轉讓限制相對寬鬆。一般來說，業主只要持有單位滿五年，就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。對於大部分這批單位的業主來說，限制期早已屆滿，可以隨時根據市況，靈活決定何時啟動補地價程序。
2018年首次出售的居屋
由2018年起，轉讓限制開始收緊。這一批居屋的業主，在首次轉讓契據日期起的五年內，是不能在公開市場出售單位的。他們必須等到五年期滿後，才可以申請補地價。在首五年內，他們只能在居屋第二市場，將單位轉售予合資格的綠表或白表人士。
2019至2021年首次出售的居屋
政府進一步延長了轉讓限制期。在這段時期出售的居屋，業主需要等待長達十年，才可以補地價並在公開市場自由轉讓。在首兩年內，單位只能以原價在第二市場轉售；而在第三至第十年期間，則可以在第二市場自行議價出售。
2022年及以後首次出售的居屋
限制最為嚴格的是2022年及之後出售的居屋。業主需要持有單位長達十五年後，才能申請補地價。在首五年，單位只能以不高於原價在第二市場轉售；第六至第十五年，才可在第二市場自行定價出售。
選擇最佳補地價時機的兩大策略
清楚自己單位的轉讓限制後，就可以開始部署。所謂「最佳時機」，核心目標就是盡量降低補價成本，這關乎到居屋補地價點計和最終要付幾錢的問題。
策略一：趁樓市下行週期申請，鎖定較低補價成本
這是最核心的策略。居屋補地價的計算，是基於您申請補價「當時」的物業市值。換言之，當樓市處於調整期或低位時，房委會對您單位的估值亦會相應調低。在這個時候完成補地價，就能鎖定一個較低的補價金額。待日後樓市回升，物業的升值就完全歸您所有，無需再與政府攤分。
策略二：申請前先向多間銀行作物業估價作參考
在正式向房委會遞交申請前，不妨先找幾間相熟的銀行為您的單位作初步估價。這個動作有兩個好處。第一，您可以對物業的當前市值有一個大概的掌握，從而初步估算居屋補地價的費用，做好財務預算。第二，這些銀行的估價記錄，可以在您日後認為房委會估價過高、需要提出上訴時，成為有力的參考理據。
【實戰案例】業主如何規劃補地價以獲取最大回報？
理論聽起來可能有點抽象，讓我們看看兩個真實情境，了解業主如何善用時機。
案例一：趁樓市低位完成補地價，並在高價時出售獲利
陳先生在2015年購入一個長沙灣居屋單位。到了2022年底，他留意到樓市正處於調整期。他看準時機，立即向房委會申請補地價。當時房委會對單位的估值較低，他因此支付了一筆相對划算的補價金額。完成手續後，他沒有急於放售。到了2025年初，樓市氣氛好轉，他才將單位放上公開市場，最終以理想高價賣出，成功將樓市低谷時鎖定的成本優勢，轉化為實質的利潤。
案例二：利用補地價後物業加按套現，為子女籌備升學費用
李太的居屋單位已過禁售期，而且大幅升值。她的女兒準備到海外升學，需要一筆可觀的費用。未補地價的居屋很難向銀行申請加按套現。於是，李太選擇在一個利率相對平穩的時期完成補地價。物業變成私人樓宇後，她馬上到銀行辦理加按，順利套現一筆資金作為女兒的教育基金。這次規劃，不但解決了資金需要，更將她的物業從一個單純的居所，變成了可以靈活調動的家庭資產。
居屋補地價資金不足？一文看清按揭及財務安排
在整個居屋補地價流程中，最讓業主費神的環節，莫過於資金的籌備。畢竟補價金額動輒過百萬元，並非小數目。其實，即使手頭現金不足，仍然有相當靈活的財務安排可以選擇。以下將會詳細介紹幾個實用技巧，以及未補地價居屋在按揭上的各種限制。
技巧一：利用出售交易支付補價 (先賣後補)
這是一個非常普遍而且聰明的做法，核心概念是利用買家支付的樓價來同步完成補地價。簡單來說，就是「借買家的錢，去補政府的地價」。
操作核心：與買家簽訂長成交期
要成功運用這個技巧，關鍵在於時間的配合。業主需要在與買家簽訂臨時買賣合約時，商議一個較長的成交期，例如三個月。這段時間是預留給房委會處理補價評估申請，整個過程一般需要一至兩個月。只要成交期足夠長，業主就能在收到「評估補地價通知書」後，於成交當日利用買家的資金繳付款項。
律師樓角色：如何同步處理交易與補價
在這個過程中，律師樓扮演了至關重要的協調角色。在成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入賣方律師樓的戶口。律師會按照指示，將這筆資金分為幾部分：第一部分用於開出本票支付房委會的補地價金額；第二部分用於償還賣家原有的按揭貸款餘額；最後剩下的款項，才是賣家實際所得的樓價。整個過程都在律師樓的監管下同步進行，確保交易順暢安全。
技巧二：申請「補地價貸款」或「專項按揭」
如果業主暫時不打算出售單位，只是希望先解除轉讓限制，方便日後出租或作其他財務規劃，可以考慮向銀行申請專為補地價而設的貸款或按揭。
銀行審批因素與按揭成數
銀行在審批這類專項按揭時，考慮的因素與一般私樓按揭大同小異，主要包括業主的入息證明、信貸紀錄以及物業的估值。完成補地價後，居屋就等同於私人樓宇，因此按揭成數一般也能參考私樓的標準。不過，每間銀行的審批政策都有不同，建議業主多向幾間銀行查詢，了解清楚實際可借的成數和條款。在規劃居屋補地價幾錢時，這個步驟能提供重要的參考。
申請按揭與補地價流程的時間線配合
時間掌握同樣是關鍵。業主可以在遞交補地價申請的同時，著手向銀行申請按揭。這樣，當房委會發出「評估補地價通知書」後，銀行的按揭審批也差不多完成。業主便能在兩個月的付款限期內，順利取得貸款，完成補價手續。穩妥的居屋補地價計法，必須包含這段時間的規劃。
未補地價居屋按揭限制
在完成補地價之前，居屋的業權並不完整，因此在按揭方面受到房委會的嚴格限制。
為何「加按套現」幾乎不獲批准？
未補地價的居屋，業主只擁有物業的部分業權，另一部分業權屬於政府。因此，房委會絕少會批准業主利用政府的業權份額去作抵押，以加按方式套取現金作個人周轉。因為這會增加政府的財務風險。
房署批准加按的特殊情況
雖然加按套現的大門近乎關閉，但在一些非常特殊和緊急的情況下，房委會也會酌情處理。這些情況通常涉及人道理由，例如業主急需現金支付家庭成員的醫療開支、升學費用，或者辦理殮葬事宜。申請人必須提供充足的證明文件，房委會才會作個別審批。
「平手轉按」為何較易獲批？
相對於加按，「平手轉按」獲批的機會則高很多。「平手轉按」是指業主將現有的按揭貸款餘額，由一間銀行轉移至另一間提供更優惠利率的銀行，過程中沒有借取額外的貸款。因為這操作不會增加總負債，也沒有將政府的業權份額用作額外抵押，純粹是為了減輕業主的利息負擔，所以房委會一般都會批准。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
問：居屋補地價計算會受單位裝修狀況影響嗎？
答：會的。很多人在思考居屋補地價點計的時候，會集中在樓市大環境，但是單位的內部狀況也是一個重要因素。因為房委會委派的測量師是根據單位在「補價當時」的十足市值去評估，一個裝修簇新、保養良好的單位，其市場價值自然會比一個裝修殘舊的單位高。所以，評估出來的市值高了，最終需要繳付的補地價幾錢亦會相應增加。一個實務上的建議是，先完成補地價的評估和程序，之後才為單位進行大型裝修，這樣有助控制補價成本。
問：最早期的居屋是否無需補地價？
答：是的，但只限於極少數的早期屋苑。根據政府的地契條款，在1982年5月之前，即是由第一期至第三期甲發售的居屋，其轉讓條款中並沒有補地價的限制。所以，這些單位的業主可以在自由市場上出售單位，並且不需要向房委會申請補地價。不過，1982年5月之後出售的所有居屋，都設有轉讓限制，必須完成居屋補地價流程才可在公開市場交易。
問：評估補價通知書的有效期是多久？過期了怎麼辦？
答：評估補價通知書的有效期為兩個月，由通知書的發出日期起計。業主必須在這兩個月內，繳付通知書上列明的補價金額。如果過了這段期限還未繳款，這次的評估就會自動失效。業主需要重新遞交一次申請，和再次繳付評估申請費，然後等待房委會重新估價。重新估價的金額可能會因為市場變動而有所不同。
問：若由家人繼承未補地價的居屋，在轉名或出售時需要補地價嗎？
答：這要視乎情況。如果只是單純的業權繼承，或者因特定情況（例如家庭成員離世或永久離開）而需要更改家庭成員名單，一般情況下並不需要即時補地價。但是，如果繼承單位後，打算將單位在公開自由市場上出售或出租，就必須先完成補地價手續。簡單來說，只要單位涉及公開市場的交易，不論業主是誰，都需要補地價。
問：租者置其屋計劃（租置公屋）的補地價計法與居屋有何不同？
答：租者置其屋計劃的補地價計法，其核心原則與一般居屋的計算方法其實是一樣的，都是採用相同的公式：補價金額 = 補價時市值 x 購入時的折扣率。兩者的主要分別在於「折扣率」本身。租置公屋在首次出售給租戶時，折扣率一般比新居屋更高，所以計算出來的折扣率數字會有所不同。業主需要查閱自己當初購買單位時的樓契文件，以確定最準確的折扣率，才能進行準確的居屋補地價計算。