【居屋2025/25懶人包】房屋署居屋申請一文睇清：7大關鍵由資格、揀樓、按揭到轉售全攻略

新一期居屋2025/25即將接受申請，對於無數香港家庭而言，這不單是置業良機，更是實現「上車」夢想的重要一步。然而，申請過程繁複，由計算入息資產、準備文件，到揀樓策略及按揭安排，每個環節都充滿疑問。為此，我們準備了這份終極「居屋懶人包」，為你一文整合所有關鍵資訊，由最新屋苑的詳盡分析、綠表白表申請資格、入息及資產限額，到網上遞表的詳細步驟、攪珠揀樓的致勝策略，以至居屋按揭、印花稅計算、轉售限制，甚至與綠置居、白居二的分別，全部清晰拆解。無論你是首次申請的「新手」，還是希望掌握最新資訊的申請者，本文都將是你最實用的全方位攻略。

居屋2025/25：銷售計劃、屋苑詳情及揀樓部署

新一期的房屋署居屋申請又來了，對於有置業計劃的朋友來說，這絕對是每年不容錯過的大事。想成功抽中房屋署居屋2025或部署房屋署居屋2025的申請，事前的準備功夫一定要做足。我們為你詳細拆解今期居屋的銷售時間線、各大屋苑的背景資料和潛力分析，助你制定最適合自己的揀樓策略。

關鍵日期時間線 (Key Dates)

掌握申請到揀樓的每一個關鍵日期，是成功上車的第一步。建議你將這些日子記錄在你的行事曆上，確保不會錯過任何重要時程。

申請時段 (開始及截止日期)

根據過往經驗，新一期居屋2025預計將於2025年年中接受申請，申請期通常維持約兩星期。確實日期有待房屋署公布，我們會為你密切留意並即時更新。

攪珠日期

遞交申請後，下一步就是決定揀樓次序的電腦攪珠。攪珠儀式通常在申請截止後約一至兩個月內舉行，屆時便知道你的揀樓次序號碼。

揀樓日期 (按申請類別次序)

攪珠結果公布後，房屋署會根據申請類別的優先次序和攪珠號碼，分批邀請申請者進行房屋署居屋揀樓。整個揀樓程序預計會在攪珠後約兩至三個月開始，並持續數月。

今期推售居屋項目概覽

今期居屋的選址相當多元化，由市區核心地段到新界潛力地段都有涵蓋，可以滿足不同家庭的需要和預算。

各屋苑基本資料 (地點、座數、單位數目)

今期主要推售四個全新屋苑，基本資料如下：
* 啟德啟盈苑：位於啟德，提供約2,000個單位。
* 油塘高曦苑：位於油塘，提供約1,800個單位。
* 觀塘安柏苑：位於安達臣道，提供約1,600個單位。
* 屯門兆湖苑：位於屯門，提供約600個單位。

啟德啟盈苑：項目分析與潛力

啟盈苑無疑是今期的「樓王」之選。項目坐落啟德發展區，鄰近港鐵宋皇臺站，交通網絡完善。部分高層單位更有機會享有開揚景觀，無論是自住的便利度還是長遠的升值潛力，都是眾多屋苑之冠。

油塘高曦苑：項目分析與潛力

高曦苑位於油塘市中心，鄰近港鐵站及大型商場，生活配套非常成熟。項目的另一賣點是部分單位可能享有海景，對於追求生活質素的申請者來說，具備相當的吸引力。

觀塘安柏苑：項目分析與潛力

安柏苑坐落於安達臣道石礦場發展區，環境相對清靜。雖然目前交通配套仍在發展中，但隨著該區未來發展愈趨成熟，社區設施將會更加完善，適合喜歡寧靜居住環境的家庭。

屯門兆湖苑：項目分析與潛力

兆湖苑是今期入場門檻最低的選擇。屋苑鄰近輕鐵站，接駁屯馬綫亦算方便。周邊社區發展成熟，民生商店齊備，對於預算有限，追求實用性的上車人士是一個不錯的考慮。

售價範圍及實用面積分析

今期居屋將繼續以市價折扣形式發售，預計折扣率約為市價的三成。單位售價預計由一百多萬至五百多萬不等，實用面積則涵蓋約280至500平方呎，提供由開放式到兩房的間隔選擇。

官方售樓書及價單下載連結

當房屋署正式公布銷售詳情後，會提供官方的售樓說明書及價單。我們會在第一時間更新以下連結，方便你下載查閱所有單位的詳細資料。如有疑問，也可致電房屋署居屋電話熱線查詢。
[連結將於資料公布後更新]

[獨家] 互動地圖分析各大屋苑優劣

單看文字介紹可能不夠立體，我們特別為你製作了獨家的互動地圖，將所有資訊整合，讓你更直觀地比較各個屋苑。

整合今期所有屋苑位置的互動地圖

地圖上已標示出今期所有新居屋項目的準確位置。你可以隨意縮放，清楚看到每個屋苑的周邊環境，例如是鄰近工業區還是公園，一目了然。

各屋苑交通便利度、社區配套及校網評分

在地圖上，我們更為你標示了每個屋苑附近的交通設施（港鐵站、巴士站）、日常購物點（街市、超市）及所屬校網。同時，我們根據各項指標為每個屋苑進行了綜合評分，助你從多角度分析，快速篩選出最符合你家庭生活模式的理想居所。

申請資格全攻略：綠表、白表入息及資產限額

想成功申請房屋署居屋，第一步就是要清楚自己屬於「綠表」還是「白表」申請者。這兩個類別的資格要求完全不同，而且直接影響到之後的揀樓次序。簡單來說，綠表資格主要提供給現時公營房屋的住戶。而白表資格就開放給符合特定入息及資產限額的香港永久性居民。讓我們一起來詳細拆解兩者的分別和要求。

綠表申請資格詳解

綠表申請者可以說是居屋市場的「特快專線」，因為他們大部分本身已是公營房屋體系的一員。只要符合以下其中一項身份，你就是綠表申請者了。

公屋住戶資格

這是最常見的綠表資格類別。申請者是香港房屋委員會（房委會）或者香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有租戶。遞交申請時，戶主或其家庭成員都可以作為申請人。

持有《綠表資格證明書》人士

除了公屋租戶，還有一類人士可以持有《綠表資格證明書》申請。例如，名列於公屋申請輪候冊上，並且已通過詳細資格審查的申請者，他們在獲配公屋前，可以選擇申請此證明書轉為購買居屋。另外，受政府清拆計劃或市區重建計劃影響的住戶，亦有機會獲發此證明書。

中轉房屋認可居民

持有有效《中轉房屋居住許可證》的認可居民，同樣符合綠表資格，可以申請購買居屋單位。

白表申請資格詳解

如果你不屬於以上任何一個綠表類別，而且有置業的需要，那麼你就要留意白表的申請資格了。白表申請最關鍵的門檻是入息和資產限額，每年房屋署居屋計劃都會更新，申請前一定要仔細核對。

入息計算方法與注意事項

計算入息並非只是看薪水單上的底薪。申請者和所有名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的收入都需要計算在內。這包括底薪、津貼、獎金、花紅、佣金及兼職收入等。扣除法定的強積金或公積金供款後，才是計算是否超額的最終數目。

資產淨值計算方法 (物業、股票、現金等)

資產淨值的計算範圍相當廣泛。你需要申報所有家庭成員持有的資產，包括香港及海外的物業、土地、車輛、股票、基金、現金、銀行存款和保險等。計算時，可以扣除一些負債，例如償還貸款和信用卡結欠。物業的價值是根據申請截止當日的市值來估算，再扣除尚未清還的按揭貸款。

H44: 核心家庭與非核心家庭優先次序

在白表申請者中，房委會設定了揀樓的優先次序。核心家庭申請者（例如夫婦、父母與子女）的揀樓次序會優先於非核心家庭（例如兄弟姊妹）及一人申請者。這個安排會直接影響成功進行房屋署居屋揀樓的機會。

「家有初生」及「長者優先」計劃資格及配額

為了照顧特定家庭的需要，房委會設有兩個優先揀樓計劃：
– 「家有長者優先選樓計劃」：申請家庭中有一名或以上年滿60歲的長者。
– 「家有初生優先選樓計劃」：申請家庭中有在指定期間內出生或仍未滿一歲的嬰兒。
參與這兩個計劃的家庭會獲得優先揀樓的機會，而且有特定的單位配額預留給他們，大大增加了成功置業的機會。

[實用工具] 居屋申請資格計算機

看完這麼多數字和條款，可能會覺得有點複雜。坊間有些網站提供了居屋申請資格計算機，可以作為一個快速參考，讓你對自己的情況有個初步了解。

輸入家庭人數、總收入及總資產

你只需要根據工具的指示，輸入你的家庭申請人數（一人或兩人以上）、家庭每月的總收入（扣除強積金後），以及家庭的總資產淨值。

即時評估是否符合資格及所屬類別

輸入資料後，計算機通常會即時顯示結果，告訴你是否符合白表申請的入息及資產限額，並且判斷你屬於「家庭申請者」還是「單人申請者」類別。這樣一來，你就可以更有信心地準備下一步的申請文件了。如果需要官方確認，也可以致電房屋署居屋電話查詢。

居屋申請流程教學：由網上遞表到成功收樓

成功申請房屋署居屋，由填表到收樓，每一步都環環相扣。這不只是一份申請，更是實現置業夢想的藍圖。我們將整個流程拆解成四大步驟，從遞交申請開始，陪你走過攪珠、揀樓，直到最後辦妥按揭和法律手續，讓你對整個房屋署居屋揀樓過程瞭如指掌。

步驟一：遞交申請表格

這是整個居屋申請旅程的起點，準確無誤地完成這一步，是成功上樓的基礎。

網上申請 vs 親身/郵寄遞交分別

現時遞交申請主要有兩種途徑，各有優點，申請者可按個人習慣選擇。

網上申請：最方便快捷的方法。申請者可以全日24小時透過房委會網站遞交申請，系統會即時確認收到，並產生申請編號，過程清晰。而且，網上填寫亦有指引，可減少填錯資料的機會。不過，在申請期高峰時段，網站可能會比較繁忙。

親身或郵寄遞交：適合不習慣使用電腦的申請者。可以親身到樂富的房委會客務中心遞交，或郵寄申請表。親身遞交可以即時取得確認，感覺較實在。郵寄則要注意截止日期是以郵戳為準，並且要承擔郵遞延誤或遺失的風險。

填寫申請表詳細指引及常見錯誤

申請表看似簡單，但每年總有申請者因小失誤而錯失機會。以下幾個常見錯誤必須留意：

入息計算錯誤：申請者經常遺漏計算非固定收入，例如年終花紅、雙糧、佣金或兼職收入。記住，房委會是計算申請截止日期前指定時段內的「平均每月總收入」。
資產申報不全：除了銀行存款，股票、基金、車輛、保險計劃的現金價值，甚至強積金的「僱員自願性供款」部分都需要計算在內。任何資產遺漏都可能導致資格被取消。
家庭成員資料有誤：確保所有家庭成員的身份證號碼、出生日期等資料完全正確。
錯選申請類別：特別是核心家庭與非核心家庭的定義，必須仔細閱讀指引，錯誤選擇會影響揀樓的優先次序。

所需證明文件清單 (身份、入息、資產證明)

在遞交申請表時，暫時無需提交證明文件。不過，當你成功抽中並獲邀進行資格審查時，便需要準備妥當。建議提早整理好以下文件：

身份證明：所有家庭成員的香港身份證副本。
入息證明：最近期的糧單、稅單、僱主發出的收入證明信等。
資產證明：顯示申請截止日期當日結餘的銀行月結單、定期存款證明、股票、基金結單、車輛登記文件等。

步驟二：電腦攪珠及揀樓次序

遞交申請後，便進入既緊張又期待的攪珠環節，這一步將決定你的揀樓命運。

如何理解攪珠結果號碼

攪珠並非直接抽出申請編號，而是抽出100個兩位數字的「種子號碼」。你的揀樓次序，取決於你申請編號的最後兩位數字。

例如，攪珠抽出的首個號碼是「38」，第二個是「09」，如此類推。所有申請編號結尾是「38」的申請者，會排在最前批次；結尾是「09」的則排在第二批次。房委會會根據這個次序，再按申請類別的優先次序發信邀請申請者揀樓。

各申請類別的揀樓優先次序

居屋揀樓有嚴格的隊列順序，了解這個排序對評估自己的揀樓機會非常重要。無論是未來的房屋署居屋2025或今期計劃，排序原則大致如下：

受重建影響的合資格公屋住戶
「家有長者」或「家有初生」優先選樓計劃的綠表家庭申請者
「家有長者」或「家有初生」優先選樓計劃的白表家庭申請者
其他綠表家庭申請者
其他白表家庭申請者
綠表一人申請者
白表一人申請者

步驟三：揀樓日流程與致勝策略

收到揀樓邀請信，代表你離成功置業又近一大步。揀樓當日分秒必爭，事前準備與策略缺一不可。

數據化揀樓策略：過往數據分析最受歡迎單位

機會是留給有準備的人。在揀樓前，應利用房委會公布的售樓說明書及價單，做好功課。根據過往房屋署居屋2025的銷售數據，最受歡迎的單位通常具備以下特點：高層、坐向東南或南、景觀開揚、鄰近公共交通工具，以及間隔方正的單位。建議預先準備一個心儀單位清單，列出至少20至30個選擇，並按優先次序排列，以應對現場的突發情況。

如何查閱實時成交及剩餘單位

在你的揀樓日之前，甚至在當日等候期間，都可以透過房委會網站的「銷售情況」專頁，實時查閱最新的單位成交紀錄及剩餘單位列表。這有助你即時調整策略，剔除已被選購的單位，聚焦在仍然可選的目標上。

揀樓當日所需文件及訂金安排

揀樓當日必須帶齊所有文件，任何遺漏都可能讓你錯失良機。

揀樓通知書正本
所有申請成員的身份證正本及副本
申請費港幣270元的收據正本
訂金：以銀行本票支付，抬頭為「香港房屋委員會」。綠表申請者需準備相等於樓價5%的訂金；白表申請者則為10%。請預先到銀行辦理好本票。

步驟四：辦理按揭及法律手續

選定心儀單位後，就進入最後的法律與財務階段，順利完成便可等待收樓。

綠表與白表按揭成數及年期分別

由於新居屋有房委會作為擔保人，按揭成數比私樓高得多，大大減輕首期負擔。

綠表申請者：最高可承造九成半按揭 (95%)。
白表申請者：最高可承造九成按揭 (90%)。
還款年期：最長均為25年。

申請按揭貸款銀行選擇與流程

簽署買賣協議後，便可以正式向銀行申請按揭。建議可同時向數間參與居屋按揭計劃的銀行查詢，比較它們提供的利率、現金回贈及服務。流程一般是提交個人入息及財務文件，待銀行審批及進行物業估價，成功批核後便可與律師樓協調完成交易。

聘請律師處理買賣合約注意事項

買賣居屋必須聘請律師代表處理法律文件。律師會負責審閱買賣合約、查核業權、處理樓契及按揭契等文件，確保你的權益受到保障。選擇律師時，可選擇對資助房屋買賣有經驗的律師行。在委託前，應先問清楚收費明細。在過程中如有任何疑問，除了向律師查詢，亦可致電房屋署居屋電話熱線了解官方程序。

香港資助房屋大比拼：居屋、綠置居、白居二與租置計劃

除了大家最熟悉的房屋署居屋計劃，政府其實還設有幾種不同的資助房屋選擇，例如綠置居、白居二和租置計劃回收單位。這些計劃的申請資格和樓宇類型各有不同，確實很容易讓人感到混亂。以下就為你逐一拆解，讓你清楚了解它們之間的分別，找到最適合自己的置業路徑。

四大資助房屋計劃核心分別比較

目標對象 (綠表/白表)

首先，最核心的分別在於申請者的身份。綠表申請者主要是現有公屋住戶或合資格的公屋輪候人士，他們可以選擇的範圍最廣，包括新居屋、綠置居、二手未補地價居屋以及租置計劃回收單位。而白表申請者則為符合入息及資產限額的非公屋住戶，他們主要可以申請購買全新的房屋署居屋，或者透過抽籤獲得「白居二」配額，進入第二市場購買二手單位。

樓宇類型 (全新/二手)

其次是樓宇的新舊程度。居屋和綠置居提供的都是全新興建的單位，大家可以成為單位的第一手業主。相反，「白居二」和租置計劃回收單位則屬於二手市場。「白居二」讓你可以在市場上選購樓齡不一的二手居屋，選擇彈性較大。而租置計劃的回收單位，樓齡普遍較高，通常都有三、四十年歷史。

定價折扣率

各個計劃的折扣率是影響樓價的關鍵。傳統居屋，例如房屋署居屋2025的項目，定價一般是參考市價給予折扣，近年普遍約為市價的六至七折。綠置居的折扣率會更高，通常比居屋再多一成左右，大約是市價的五折。至於「白居二」的單位，價格由市場上的買賣雙方自由議定，沒有固定折扣率，但因為未補地價，所以價格會比已補價的單位低。租置回收單位的折扣率是最高的，有時甚至低至市價的一、二折，入場門檻是所有計劃中最低的。

轉售限制

資助房屋的轉售限制亦相當嚴格。根據最新政策，新居屋和綠置居的業主在首五年內，只能以原價售予合資格的綠表或白居二買家。在第六至第十五年，則可以在第二市場自行議價出售給上述買家。直到滿十五年後，業主才可以補回地價，在公開市場上自由出售。而經由「白居二」或購買租置回收單位所得的二手物業，其轉售限制則跟隨該單位首次出售時的條款。

什麼是「綠表置居計劃」(綠置居)？

與傳統居屋的分別及優劣

綠置居可以理解為「綠表人士專屬的居屋」。它與傳統居屋最大的分別在於申請對象和定價。綠置居只供綠表人士申請，因此競爭相對較小。而且它的售價折扣率比居屋更高，令上車成本更低。不過，綠置居的選址有時會是原本規劃作公屋的項目，所以地點和單位質素未必能與最好的居屋項目看齊，這是在選擇時需要權衡的因素。

適合哪類申請者

綠置居非常適合手頭資金有限，但又希望能盡快「上車」的綠表申請者。如果你是公屋住戶，希望用一個較低的成本換取一個屬於自己的物業，而且不太介意樓宇質素與公屋相近，那麼綠置居絕對是一個值得考慮的選擇。

什麼是「白表居屋第二市場計劃」(白居二)？

如何免補地價購買二手居屋

「白居二」並非直接買樓的計劃，而是一個配額制度。中籤的白表申請者會獲得一個「購買資格證明書」，憑此資格就可以在居屋第二市場，像綠表人士一樣，購買未補地價的二手居屋單位。整個交易中，賣方不用補地價給政府，而「補地價的責任」會轉移給新的白居二買家，這也是單位價格較市價為低的原因。

申請流程與配額制度

申請人需要每年在指定時間遞交申請，然後參加電腦攪珠。中籤者會按攪珠次序，獲邀申領「購買資格證明書」。由於每年的配額有限（例如近年約為4500個），競爭相當激烈。成功取得資格後，買家有一年時間物色心儀單位及完成交易，選擇比新居屋更多元化，可以即買即住。

什麼是「租者置其屋計劃」(租置) 回收單位？

單位特點、樓齡及售價

租置計劃是早年讓公屋租戶購買其現居單位的政策。現在於房屋署居屋揀樓日推售的，是房委會從已出售的租置屋邨中收回的單位。這些單位的最大特點是「舊」和「平」。它們樓齡普遍高達三、四十年，多數位於已發展成熟的舊區，社區配套完善。其售價極之相宜，折扣率極高，幾十萬港元就有交易，是入場門檻最低的資助房屋。

購買流程及限制

這些回收單位通常會與新一期居屋一同推售，只供綠表申請者在揀樓時選擇。購買流程與揀選新居屋相似。需要留意的是，由於樓齡極高，銀行在審批按揭時或會比較審慎，不過房委會有提供按揭擔保。此外，單位的內部狀況通常需要徹底翻新，這筆裝修費用是準業主需要預備的重要開支。

居屋第二市場(未補地價)：買賣流程及轉讓須知

想提早賣出或購入房屋署居屋單位，居屋第二市場就是你的主要途徑。這個市場，又稱為「未補地價市場」，是專為符合資格的綠表及「白居二」人士而設。在這裡，業主無需先向政府補回地價，就可以將單位轉售予合資格買家。這讓賣家程序更簡單，買家亦能以較相宜的價錢上車，是實現置業夢的一個靈活選項。

賣方須知：轉讓資格與程序

作為業主，想在第二市場出售單位，首先要清楚單位的轉讓限制。根據房委會的最新規定，例如由「房屋署居屋2025」推售的單位，業主在購入單位後的指定年期內（現時為首兩年），是不能以任何形式轉讓單位的。過了這個禁售期後，就可以在第二市場將單位轉售予合資格人士。假如想在公開市場自由出售，則需要等待更長的年期（現時為15年後）並補足地價。

「補地價」的計算方法

雖然在第二市場賣樓無需即時補地價，但了解其計算方法仍然重要，因為這筆費用會轉由新買家在未來承擔。補價的金額，並非一個固定數目，而是會隨著樓市升跌而變動。計算公式是：

補價金額 = 轉售時的單位市值 × (購入單位時的十足市值 – 原本買入價) / 購入單位時的十足市值

簡單來說，這個公式就是用你賣樓時的市值，乘以當年政府給你的折扣率。例如，一個單位當年市值300萬元，你以七折210萬元買入，折扣率就是30%。若多年後單位升值至600萬元，你需要補的地價就是600萬元 × 30% = 180萬元。

在第二市場出售單位的流程

整個流程其實相當清晰，主要有以下幾個步驟：

申請「可供出售證明書」：首先，業主需要向房委會申請一份「可供出售證明書」。你需要填妥申請書，連同樓契副本及申請費用，一併交回房委會。如有任何疑問，可致電房屋署居屋電話查詢。
尋找買家：取得證明書後，你便可以透過地產代理或自己放盤，尋找持有有效「購買資格證明書」的綠表或「白居二」買家。
簽訂臨時買賣合約：與買家議定價錢後，就可以簽訂臨時買賣合約，並收取臨時訂金。
申請「提名信」：之後，買賣雙方的律師會協助處理文件，並由買方律師向房委會申請「提名信」，正式確認買方的資格。
完成交易：房委會發出「提名信」後，雙方就可以簽訂正式買賣合約及辦理轉讓契據，完成整個交易。

買方須知：購買資格與流程

對於買家而言，要在第二市場置業，你必須是兩類合資格人士之一：持有「綠表資格證明書」的公屋住戶或合資格人士，或者是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）成功抽籤並持有批准信的申請者。

綠表及白居二買家的搵樓途徑

要在茫茫樓海中找到心儀單位，可以循以下幾個主要途徑：

地產代理：這是最普遍的方式。各大地產代理行，例如美聯物業、中原龍頭，都有專門負責居屋第二市場的團隊，他們掌握大量盤源，亦熟悉整個流程。
網上物業平台：在28Hse、House730等大型網上平台，都有居屋第二市場的專區，讓你可以按地區、價錢、面積篩選，非常方便。
房委會網站：房委會網站有時會提供相關資訊，例如可供出售的租置計劃屋邨名單，可作參考。

申請「購買資格證明書」步驟

這是買家必須完成的關鍵一步，不同資格的申請者流程稍有不同：

綠表申請者：公屋住戶可直接向所屬的屋邨辦事處遞交申請，以核實資格並申領「綠表資格證明書」。
「白居二」申請者：你需要先參加每年的「白居二」計劃攪珠，例如「房屋署居屋2025」的計劃。中籤後，你會收到房委會發出的「批准信」。之後，你便可以憑批准信，向房委會申請「購買資格證明書」。記住，這張證明書有12個月的有效期，你必須在有效期內簽署臨時買賣合約。整個過程與一手房屋署居屋揀樓的資格審核類近。

透過地產代理交易的注意事項

委託地產代理可以省卻不少煩惱，但也有幾點需要留意，保障自己權益：

確認代理專業：確保代理熟悉居屋第二市場的買賣程序，因為這涉及向房委會申請文件，與一般私人樓宇買賣不同。
查核牌照：所有合法的地產代理都應持有由地產代理監管局發出的有效牌照，你可以在交易前先作查核。
清晰佣金協議：在委託代理前，應以書面形式（例如在睇樓協議或地產代理協議上）清晰訂明佣金的計算方式及支付時間。
細閱文件：簽署任何文件前，特別是臨時買賣合約，務必細心閱讀所有條款，如有不明白之處，應立即向代理或律師查詢。

置業財務預算：首期、按揭、印花稅及雜費總覽

成功抽中房屋署居屋，固然值得開心，但置業路上，財務規劃是不可或缺的一環。除了樓價本身，首期、按揭、印花稅及林林總總的雜費，每一項開支都需要仔細計算。這部分會為你逐一拆解，讓你對整個財務藍圖有更清晰的理解，為順利上車做好準備。

居屋按揭深入分析

居屋按揭與一般私樓按揭的最大分別，在於它設有由香港房屋委員會提供的按揭擔保。因為有這個「官方擔保」，銀行承擔的風險相對較低，所以願意為居屋買家提供更優惠的按揭條款，例如較高的按揭成數及較長的還款期，而且大部分情況下，申請人無須通過壓力測試。

政府擔保期對按揭成數的影響

這個政府擔保期，是影響居屋按揭成數與年期的關鍵因素。房委會會由單位首次出售日期起計，為一手居屋提供30年的擔保期。在這段期間內，銀行可以為綠表買家提供最高九成半按揭，白表買家則為九成，還款期最長可達30年。

當你考慮購買二手居屋時，重點就要看這個「剩餘擔保期」。計算方法很簡單：30年減去單位的首次出售日期至今的樓齡。例如一個樓齡10年的二手居屋單位，其剩餘擔保期就是20年 (30-10=20)。銀行批出的按揭年期，一般最長就是這個剩餘的20年。如果剩餘擔保期太短，銀行有機會下調按揭成數，或要求買家提供入息證明進行壓力測試。

新居屋 vs 二手居屋按揭分別

基於上述的擔保期機制，新居屋與二手居屋的按揭安排便有明顯不同。

對於購買全新房屋署居屋2025或未來房屋署居屋2025的買家，由於單位是全新的，可以直接享有長達30年的擔保期。這代表買家能夠輕鬆申請到最高按揭成數（綠表九成半／白表九成）及最長30年的還款期，資金安排上最具彈性。

相反，購買二手居屋（包括白居二市場）的買家，就需要特別留意單位的樓齡。假設一個單位的樓齡已達22年，剩餘擔保期便只有8年。銀行批出的還款期可能只有8年，每月供款額會非常高。若買家想延長還款期，銀行便可能要求買家支付更大筆首期，將按揭成數降至六成，並且需要通過壓力測試。

居屋轉按／加按的限制與申請

居屋作為資助房屋，業主不可以像私樓一樣，隨意將單位轉按或加按以套取現金。房委會對此有嚴格的規定。除非遇到一些指定的特殊情況，並事先獲得房屋署署長的書面批准，否則任何加按申請都不會被接納。這些特殊情況一般涉及個人或家庭的緊急財政困難，例如：
* 籌措醫藥費
* 家庭成員的教育開支
* 殮葬費
* 因離婚或分居而需要向另一方支付樓價的擁有權份額
* 其他值得體恤的個人或家庭問題

何時及如何申請「重新按揭」

當你確實遇到上述的困難，就可以考慮向房委會申請「重新按揭」（Re-mortgage）。

申請的時機，必須是真正有集資需要，並且能提供相關證明文件。申請流程大致如下：首先，你需要向房委會的租約及/或有關資助房屋單位事務的分區管理處提交申請，並附上所有證明文件，例如醫療報告、學費單據等。房委會審批後，若認為你的理由充分，便會發出原則上批准信。之後，你便可以憑這封信，正式向銀行或財務機構申請加按貸款。如有任何疑問，亦可致電房屋署居屋電話熱線查詢。

[實用工具] 置業開支一站式計算機

為了讓你更輕鬆地規劃財務，我們設計了一個簡單易用的置業開支計算機，助你一步步掌握所有潛在開支。

輸入樓價即時計出首期、最高按揭額及每月供款

在進行房屋署居屋揀樓前，預算至關重要。你只需輸入心儀單位的樓價，選擇你的申請類別（綠表或白表），計算機便會即時為你顯示出最低首期金額、最高可承造的按揭貸款額，以及估算的每月供款。這能讓你快速評估單位的負擔能力，鎖定適合自己的目標。

自動估算印花稅、律師費及代理佣金等雜費

置業開支遠不止首期。我們的計算機還會根據你輸入的樓價，自動估算出其他主要雜費，包括從價印花稅（第二標準稅率）、基本的律師收費，以及適用於二手市場的代理佣金。將所有費用綜合計算，你便能得出一個更全面的「上車總額」，讓你的財務預算更精準、更穩妥。

居屋2025申請常見問題 (FAQ)

申請房屋署居屋的過程中有不少細節需要留意，我們整理了一些大家最常遇到的問題，希望可以幫你釐清各種疑問。

申請資格相關問題

申請期間入息或資產超出上限應如何處理？

房屋署居屋的申請資格審查，是以該期申請的截止日期為準。申請者及名列申請表上的家庭成員，由申請截止日期當日起計，直至簽署臨時買賣合約當日為止，都必須繼續符合相關的入息及資產限額。如果在申請後、簽署臨時合約前，家庭的狀況出現變化，例如收入增加或繼承資產，導致超出上限，申請資格便會被取消。因此，在整個過程中都需要留意自己的財務狀況是否維持在限額之內。

單身人士申請居屋的成功機會分析

在房屋署居屋揀樓的優先次序中，單身申請者是排在所有家庭申請者之後。根據過往經驗，家庭申請者（特別是「家有長者」及「家有初生」的核心家庭）會先進行揀樓。由於每期居屋的單位數量有限，通常在家庭申請者完成選擇後，剩餘的單位數量不多，而且可能只剩下開則或面積較不理想的選擇。所以，單身人士成功揀樓的機會相對較低，競爭非常激烈。

單位業權與使用問題

居屋單位可否出租？有何限制？

根據《房屋條例》，所有未補地價的資助出售單位，包括房屋署居屋，都不能在公開市場上出租、出售或以任何形式轉讓。業主必須將單位用作自住。這項限制是為了確保珍貴的資助房屋資源，能真正地提供給有自住需要的家庭。若業主違規將單位出租，即屬違法行為，房屋委員會有權要求業主將單位轉售回房委會，甚至會面臨法律檢控。

如何增加或刪除家庭成員作業主？

在居屋的轉讓限制期內，增加或刪除家庭成員的業權，在法律上被視為業權轉讓，因此受到嚴格規管。一般情況下，業主不能隨意更改單位的業權。只有在一些特殊情況下，例如因業主身故、離婚、家庭成員結婚或移民等原因，並能提供足夠的證明文件，才可向房屋署申請更改業權，而每宗申請都需要經過獨立審批。

轉售與財務問題

購買居屋後多久才能在市場出售？

居屋的轉售限制年期會根據不同銷售計劃而定。以「居屋2022」及之後的單位為例，房委會推出了更嚴格的轉售限制。業主在購入單位的首5年內，只能以不高於原價的價錢，將單位售回給房委會。在第6年至第15年期間，業主可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場將單位售予合資格的綠表或白表買家。直到買入單位滿15年後，業主才可以繳付補價，然後在自由市場上將單位出售。

若繼承了居屋單位，應如何處理？

若因家庭成員離世而繼承未補地價的居屋單位，繼承人必須立即以書面方式通知房屋署。房屋署會根據繼承人的具體情況進行審核。如果繼承人本身已持有其他住宅物業，或者不符合申請居屋的資格，便不能保留該單位，並可能需要在指定期限內，透過居屋第二市場將單位出售給合資格人士。

查詢及聯絡方法

房委會銷售熱線及辦事處地址

如果對房屋署居屋2025或房屋署居屋2025的申請細節、揀樓流程有任何疑問，可以透過以下途徑聯絡房屋委員會：

房委會銷售熱線：2712 8000
這個房屋署居屋電話提供24小時互動語音查詢服務，解答有關申請資格、銷售安排等常見問題。
房委會客務中心地址：九龍橫頭磡南道3號第一層平台
你也可以親身前往客務中心，直接查詢或索取相關申請文件及資料。出發前建議先查閱中心的辦公時間。