想出售手上居屋，但一想到要繳付動輒過百萬的補地價金額就感到卻步？事實上，補地價是影響居屋業主賣樓收益的關鍵，但並非所有交易都必須補價。在現行政策下，存在兩大合法途徑，讓您毋須補地價即可轉售單位。
本文將為您詳細剖析這兩種方法：一是尋找市場上極為稀有、可永久豁免補地價的「初代居屋」；二是善用現時主流的「居屋第二市場」（居二市場），將單位轉售予綠表或白居二等合資格人士。我們更會整合不同年份購入居屋的最新轉售限制（5年、10年及15年禁售期），並透過實際案例比較補價與不補價出售的財務利弊，助您制定最精明的賣樓決策。
甚麼是居屋補地價？為何要了解免補地價途徑？
相信不少居屋業主都曾想過，如何才能做到居屋不用補地價出售。其實，這並非遙不可及的夢想，而是有清晰合法的途徑。了解甚麼是「補地價」，以及掌握各種免補價的操作方法，是每位居屋業主為自己資產增值、規劃未來換樓大計前，必須要做的功課。這不單是關於節省一筆可觀的費用，更是關乎你能否在最適合的時機，作出最明智的財務決策。
補地價定義：影響單位轉售價值的關鍵
補地價的官方定義與計算方式
簡單來說，「補地價」就是業主向政府繳付一筆款項，用作解除單位的轉售限制。政府當年以折扣價將居屋單位售予合資格市民，這個折扣就是政府的資助。當業主希望將單位放到不受任何身份限制的「自由市場」出售或出租時，就需要將當年所獲得的折扣，按今天的市價水平計算並「補回」給政府。
計算方式的官方公式是：
補價時的單位市值 x (購入單位時的折扣率)
這裡有一個關鍵點：計算基礎是「補價時的市值」，而不是你當年的買入價。這意味著樓價升得愈高，你需要補回的金額也會相應增加。
實例解說：補地價如何影響業主最終收益
我們用一個簡單例子來說明，大家就會更清楚居屋補地價幾錢。假設陳先生的居屋單位在補地價時，經房署評估後的市值是600萬元，而他當年購入時的折扣率是40%（即以市價六折買入）。
他需要繳付的補地價金額就是：
600萬元 x 40% = 240萬元
這240萬元會直接從賣樓所得的收益中扣除，可見這筆費用對業主最終的實際得益影響極大。正因如此，尋找不用補地價居屋的出售方法，就成為了許多業主的優先選項。
免補地價的兩大核心途徑概覽
既然補地價金額如此高昂，那麼想合法地免除這筆費用，主要有兩條路可走。這兩個方法適用於不同類型的居屋單位，了解它們的運作模式，就能找到最適合自己情況的方案。
途徑一：出售可永久豁免補地價的「初代居屋」
市場上確實存在一批可以永久豁免補地價、能在自由市場隨意買賣的居屋，我們稱之為「初代居屋」。這些屋苑因為在政府實施補地價政策（1982年5月）之前發售，所以不受相關限制。它們是市場上真正意義上的不用補地價居屋。
途徑二：於「居屋第二市場」轉售予合資格人士
這是現時絕大多數居屋業主採用的免補價方法。業主可以將未補地價的單位，在俗稱「居二市場」的居屋第二市場中，轉售給持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。整個交易過程毋須補地價，是目前最主流的做法。
途徑一【永久豁免】：尋找市場上真正「免補地價居屋」— 初代居屋
講到居屋不用補地價這個話題，市場上確實存在一批可以永久豁免、能夠在自由市場上隨時轉售的單位。這就是我們常說的「初代居屋」，對於想尋找不用補地價居屋的買家，或者想知道自己單位是否豁免補價的業主，了解這段歷史就十分重要。
解構「初代居屋」：為何能永久豁免補地價？
歷史背景：1982年5月前的政策分界線
初代居屋之所以能永久豁免補地價，原因很簡單，就是它們的誕生比補地價政策還要早。在1982年5月之前，房屋委員會（房委會）尚未設立居屋轉售限制需要補地價的規定。因此，所有在此日期前首次發售的居屋項目，其業主在完成當年的轉售限制期後，就可以直接將單位在公開市場自由出售，無需向政府支付任何地價差額。這個政策分界線，是從1982年5月推售的第三期乙居屋計劃才開始實施的，所以在那之前發售的單位就成為了市場上稀有的「免補價」寶藏。
初代居屋的建築特徵與市場價值
這些初代居屋樓齡普遍已超過四十年，但它們的價值並未隨時間減退。因為當時的建築設計非常注重實用性，單位普遍間隔方正，擁有「廳大房大」的優點，而且實用率極高，很多單位都沒有窗台設計。這種實用至上的間隔，在今天的新樓盤中已相當罕見。雖然樓宇的維修保養是買家需要考慮的因素，但因為其永久免補地價的特性，加上實用的內部空間，使這批單位在市場上一直有穩定的承接力。
初代「免補地價居屋」屋苑全名單
以下就為你整理了所有可以永久豁免補地價的初代居屋屋苑名單，方便你按圖索驥。
香港島區屋苑列表 (漁暉苑、宏德居等)
漁暉苑 (第一、二期)、宏德居、山翠苑、怡翠苑
九龍區屋苑列表 (順緻苑、俊民苑、油塘中心等)
順緻苑、俊民苑、悅麗苑、油塘中心、翠瑤苑、清麗苑、康田苑、怡閣苑 (第一期)
新界區屋苑列表 (穗禾苑、置樂花園、愉城苑等)
穗禾苑 (第一、二期)、置樂花園、愉城苑、汀雅苑、兆安苑
精選屋苑深度分析：三大高質素免補地價居屋實例
在眾多初代居屋中，有幾個屋苑因其獨特的設計和優越的條件，至今仍然是市場上的熱門選擇。
沙田穗禾苑：獨特建築設計與社區配套
位於沙田的穗禾苑，是建築愛好者津津樂道的經典。屋苑採用獨特的風車形設計，不單外型美觀，更讓大部分單位都享有開揚景觀和良好的通風採光，這個設計當年更獲得了建築獎項。經過多年發展，穗禾苑的社區配套已非常成熟，交通網絡完善，有多條巴士及小巴線路連接市區，生活便利。
觀塘順緻苑：市場罕見的頂層複式單位
順緻苑是香港首批落成的居屋之一，位於觀塘半山。它最大的亮點，就是擁有市場上極為罕有的頂層複式單位。這種設計在資助房屋中可謂絕無僅有，單位空間感十足，間隔媲美私人屋苑的特色戶。屋苑鄰近順利邨商場，民生設施齊備，交通也相當方便，是追求特色單位的買家不能錯過的選擇。
香港仔漁暉苑：鄰近郊野公園的實用之選
同樣是首批居屋的香港仔漁暉苑，主打實用。屋苑的單位間隔方正，實用率非常高，完全沒有浪費空間的窗台。其地理位置是另一大優勢，背靠香港仔郊野公園，環境清幽，空氣清新，適合喜愛戶外活動的家庭。交通方面，可以方便地接駁至港鐵黃竹坑站，出入港島各區都十分便捷。
途徑二【主流選擇】：善用「居屋第二市場」實現免補價買賣
想做到居屋不用補地價出售，目前最主流和廣泛應用的方法，就是透過「居屋第二市場」（簡稱「居二市場」）。這個市場是政府專為資助房屋而設的平台，讓業主可以在毋須繳付補價的情況下，將單位轉售給其他合資格的買家。對於大部分居屋業主來說，這是最直接實現不用補地價居屋交易的途徑。
居屋第二市場 vs 自由市場：核心區別在哪？
要理解居二市場的操作，首先要分清它與「自由市場」的根本差異。兩者最核心的分別，在於交易對象的資格限制，以及單位業權的法律性質。
交易對象限制：誰合資格在第二市場買賣？
自由市場的交易對象沒有任何限制，任何人或公司，不論國籍，都可以自由買賣。
居二市場則是一個有特定門檻的平台。賣家必須是符合指定轉售年期限制的居屋業主。而買家，則必須是房委會核實的「綠表資格人士」或成功抽中「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的幸運兒。簡單來說，這是一個封閉式的內部轉讓市場，確保資助房屋資源在合資格的群體中流轉。
業權性質：補地價前後的法律地位轉變
未補地價的居屋，其業權是不完整的，附帶著政府的轉讓限制條款。業主只擁有單位的佔用權和有限度的轉讓權。
一旦業主向政府繳付了地價差額（即補地價），單位的法律地位就會徹底改變。它會從資助房屋轉變為完全的私人物業，業權限制隨之解除。業主便可以像處理一般私人樓宇一樣，在自由市場上隨意出售、出租或轉按，享有全面的物業權益。
賣家指南：申請「可供出售證明書」(準賣證) 流程
作為業主，想在居二市場放售單位，第一步就是要向房委會申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱準賣證）的關鍵文件。
步驟一：遞交申請文件與費用
申請人需要填妥指定的申請書，並且附上單位樓契的副本以及訂明的申請費用。所有文件備妥後，需要交往房委會的居屋第二市場計劃小組處理。
步驟二：審批時間及「準賣證」12個月有效期
房委會收到申請後，一般需要約兩至三星期的時間進行審批。成功批核後，業主就會收到「準賣證」。這份證明書的有效期為12個月，由簽發日期起計。業主必須在這一年內，與合資格的買家簽訂臨時買賣合約。
注意事項：證書逾期的處理方法
如果「準賣證」在12個月有效期內未有成功出售單位，該證明書便會自動失效。若業主仍希望繼續放售，便需要重新遞交申請並再次繳付費用，展開新一輪的申請程序。
買家指南：獲取「購買資格證明書」(準買證) 資格與流程
對於買家而言，要在居二市場置業，同樣需要一份官方的許可文件，就是「購買資格證明書」（俗稱準買證）。
綠表資格人士定義與申請方法
「綠表資格人士」主要是指現正租住公屋的租戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們可以隨時向房委會申請「準買證」，用作購買二手居屋，申請過程相對直接。
「白居二」資格詳解：入息、資產及物業擁有權限制
「白居二」是為非公屋住戶而設的計劃。申請人必須符合每期計劃所公布的入息及資產上限，並且在申請前指定的一段時期內（例如24個月），不得擁有任何香港住宅物業。由於名額有限，房委會每年會透過攪珠抽籤的方式，分配購買資格。
申請「準買證」的步驟與有效期
不論是綠表人士還是白居二中籤者，在覓得心儀單位前，都必須先向房委會申領「準買證」。這份證明書的有效期同樣為12個月，買家需要在此期限內完成簽署臨時買賣合約的步驟。
快速檢查：居二市場買賣資格清單
為了方便大家快速了解自己是否符合資格，可以參考以下的簡單清單。
賣家自我評估：我的單位符合放售條件嗎？
- 我的居屋單位是否已過政府訂立的轉售限制年期？
- 我是否已準備好申請「可供出售證明書」（準賣證）所需的文件與費用？
買家自我評估：我符合綠表或白居二申請資格嗎？
- 我是否現時的公屋租戶，或持有有效的《綠表資格證明書》？
- 如果不是，我是否已申請並成功抽中近期的「白居二」計劃？
- 我是否符合「白居二」的入息、資產及物業擁有權限制？
關鍵限制：我的居屋何時才能合法地免補價轉售？
想知道如何做到居屋不用補地價出售，就必須先了解「轉讓限制期」這個核心概念。這段時期直接決定了你的單位可以在何時、以何種方式、以及賣給哪類人士。由於政府政策不斷演變，不同年份購入的居屋，所面對的限制都有很大分別，所以了解自己單位的購入年份，是規劃出售策略的第一步。
轉讓限制年期演變：為何由5年增至15年？
你可能會好奇，為何早期的居屋限制期只是5年，現在卻延長至15年這麼久？這背後的邏輯其實很清晰。
政策目的：打擊短期炒賣，確保自住用途
居屋的本意是協助市民自置居所，並非提供一個短期圖利的工具。隨著樓價上升，居屋與私樓之間的價格差距擴大，吸引了部分人購入後短時間內轉售獲利。為了遏止這種炒賣風氣，確保公共資源能真正用於滿足自住需求，政府逐步收緊轉售限制，將業主需要持貨的時間由5年延長至10年，再到現時的15年，藉此提高短期轉售的難度，讓單位回歸其居住本質。
按年份劃分：各時期購入居屋的轉售限制詳解
你的居屋單位究竟屬於哪個限制框架？最直接的方法就是根據首次轉讓契據的日期來判斷。以下我們將各個時期的限制逐一拆解。
2018年或之前購入的單位：限制期屆滿，操作最靈活
如果你的居屋是在2018年或更早之前買入，那麼恭喜你，你的操作彈性是最大的。因為當時的5年轉讓限制期早已屆滿，現在你可以自由選擇：
1. 在「居屋第二市場」出售：這是實現不用補地價居屋交易的主流方式，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。
2. 補地價後於自由市場出售：你也可以隨時向房委會申請評估居屋補地價幾錢，繳付差價後，就能像一般私樓一樣，在公開市場自由出售給任何買家。
2019年至2021年購入的單位：10年禁售期詳解
這段時期購入單位的業主，則面對更長的限制期。簡單來說，單位在買入後的首10年內，都不能補地價並在自由市場出售。轉售限制分為兩個階段：
- 首2年內：業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買入價的價格，轉售予合資格買家。這個階段基本上沒有獲利空間。
- 第3年至第10年：業主仍然只可以在居屋第二市場轉售，但是售價可以由買賣雙方自由議定。
- 滿10年後：業主才可以選擇補地價，然後在自由市場出售。
2022年及之後購入的單位：最嚴格15年禁售期詳解
為進一步打擊炒賣，2022年及之後出售的新居屋採用了歷來最嚴格的轉售限制。想補地價並在自由市場出售，業主需要等待長達15年。具體限制如下：
- 首5年內：與2019年的情況相似，只可以在居屋第二市場，以不高於原來買入價的價格轉售。
- 第6年至第15年：這段期間，單位仍舊只能在居屋第二市場轉售，但售價可由買賣雙方自由商議。
- 滿15年後：業主才終於可以補地價，將單位投放到自由市場。
新舊居屋轉售限制一覽表 (表格)
為了讓你更清晰地掌握不同年份居屋的轉售限制，我們整理了以下表格，讓你一目了然。
表格欄目：購入年份、首階段限制 (年期/售價/對象)、次階段限制 (年期/售價/對象)、可補地價年期
| 購入年份 | 首階段限制 (年期/售價/對象) | 次階段限制 (年期/售價/對象) | 可補地價於公開市場出售年期 |
|---|---|---|---|
| 2018年或之前 | 限制期已屆滿，不適用。 | 可直接於居屋第二市場按自訂價格出售予合資格人士。 | 隨時可以 |
| 2019年至2021年 | 首2年內：只可在居二市場以不高於原價轉售予合資格人士。 | 第3至10年：可在居二市場按自訂價格轉售予合資格人士。 | 滿10年後 |
| 2022年或之後 | 首5年內：只可在居二市場以不高於原價轉售予合資格人士。 | 第6至15年：可在居二市場按自訂價格轉售予合資格人士。 | 滿15年後 |
進階財務決策：免補價 vs 補價後出售，哪個更划算？
了解過出售居屋的兩種途徑後，自然會來到最核心的問題：到底選擇哪種方案，才能讓自己的利益最大化？實現居屋不用補地價出售，雖然手續直接，但售價可能較低；相反，補足地價後在自由市場放售，雖然能接觸更廣闊的買家群，但當中涉及的成本與回報又如何？這部分，我們會透過一個實際案例，為你逐一拆解當中的財務細節。
實戰模擬：兩種出售方案成本效益大比拼
理論講得再多，也不及一次真金白銀的計算來得清晰。讓我們設定一個具體場景，模擬一位居屋業主的換樓決策過程，直接比較兩種方案的最終淨收益，看看結果會是如何。
案例背景：陳先生於2019年以七折買入居屋，現考慮出售
假設陳先生在2019年，以當時市價的七折（即30%折扣率），用280萬港元買入一個居屋單位，當時的十足市值為400萬。數年過去，他現在計劃出售單位換樓。
我們假設單位現時的市場估值如下：
* 於居屋第二市場（下稱「居二市場」）的估值：550萬港元
* 於自由市場的估值：700萬港元
現在，我們來計算陳先生採取兩種不同方案，最終能放進口袋的錢有多少。
方案A (免補價)：於居二市場出售的利弊與淨收益計算
這個方案是主流的不用補地價居屋出售方式。
- 優點：最大好處是完全省卻了補地價的步驟，業主不需要預備一大筆現金去支付差價，整個交易流程相對簡單快捷。
- 缺點：售價一般會低於自由市場，而且買家群體只限於持有「購買資格證明書」的綠表及「白居二」人士。
淨收益計算如下：
售出價（居二市場）：HK$5,500,000
減：當年買入價：HK$2,800,000
減：基本交易費用（地產代理佣金、律師費等，假設約）：HK$80,000
方案A淨收益：HK$2,620,000
方案B (補地價)：於自由市場出售的利弊與淨收益計算
這個方案是先將單位「解鎖」，變為與私樓無異的物業再出售。
- 優點：可以按市場最高價出售，買家沒有身份限制，潛在客源更廣。
- 缺點：必須先籌集一筆可觀的資金支付補地價金額，這對業主的現金流是一大考驗。關於居屋補地價幾錢，計算方式非常關鍵。
淨收益計算如下：
第一步：計算補地價金額
* 公式：補價時的十足市值 x 購入時的折扣率
* 計算：HK$7,000,000（自由市場現時估值）x 30% = HK$2,100,000
* 陳先生需要先支付210萬港元給政府。
第二步：計算淨收益
售出價（自由市場）：HK$7,000,000
減：當年買入價：HK$2,800,000
減：補地價金額：HK$2,100,000
減：基本交易費用（假設約）：HK$100,000
方案B淨收益：HK$2,000,000
從上述模擬個案可見，即使自由市場的售價更高，但在扣除高昂的補地價金額後，陳先生選擇方案A（免補價）的淨收益，反而比方案B多出62萬。
決策清單：如何選擇最適合你的方案？
上述案例的結果，是否代表「免補價」出售永遠是最佳選擇？答案並非絕對。每個家庭的狀況都不同，你需要根據自身情況，思考以下幾個關鍵問題，才能作出最明智的決定。
關鍵考慮因素：個人現金流需求、對後市看法、家庭換樓計劃
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個人現金流需求：這是最現實的考量。你有沒有足夠的流動資金去支付那筆數以百萬計的補地價款項？如果現金流緊張，或者不想動用大量儲備，那麼選擇居屋不用補地價的方案，幾乎是唯一的選項。
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對後市看法：你對未來樓市的走勢有何看法？如果你預期樓市將會持續向上，你可能會考慮先補地價「鎖定」目前的補價成本，然後等待單位升值後再出售，以賺取更大的差價。相反，如果你需要盡快套現，或者對後市看法較為審慎，直接在居二市場出售會是更穩妥的做法。
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家庭換樓計劃：你賣樓的下一步是什麼？是打算換購另一間資助房屋，還是升級到私人樓宇？如果目標是換購私樓，補地價後出售雖然程序較多，但能讓你手持一個已「鬆綁」的物業，在與私樓業主交易時或有更大彈性。如果只是打算在資助房屋市場內流轉，那麼留在居二市場操作就顯得更順理成章。
居屋免補地價交易常見問題 (FAQ)
問：未補地價居屋可以申請加按或轉按套現嗎？
提到居屋不用補地價的優點，很多人也關心其財務靈活性。那麼，未補地價的單位可以像私樓一樣，隨時申請加按或轉按套現嗎？答案是限制非常嚴格。
「加按」及「轉按套現」的嚴格限制 (僅限特殊財務困難)
由於政府提供折扣是為了資助市民自住，所以房屋委員會 (房委會) 不會輕易批准業主利用未補地價居屋作融資套現。基本上，「加按」或「轉按套現」這類行為，只有在業主面臨非常特殊的財務困難時，房委會才可能酌情審批。這些特殊情況通常指急需資金應付突發事件，例如籌措家庭成員的醫藥費、支付殮葬費或子女的海外教育開支等。業主需要提交充分證明，個案會獨立審批，獲批機會並非必然。
「平手轉按」的獲批可能性
雖然套現極為困難，但「平手轉按」的獲批機會就相對較高。「平手轉按」是指業主將物業的按揭貸款，由一間銀行轉移至另一間銀行，過程中不涉及提取額外現金，貸款額僅為原有的按揭餘額。因為這種操作不會增加業主的總負債，純粹是為了尋求更優惠的按揭利率或回贈，所以房委會一般較願意批准。
問：「準賣證」或「準買證」在交易中途過期怎麼辦？
「可供出售證明書」(準賣證) 與「購買資格證明書」(準買證) 的有效期均為12個月。買賣雙方必須在這有效期內簽訂臨時買賣合約。如果任何一方的證明書在簽署臨約前過期，該證明書便會即時失效。交易亦無法繼續進行。雙方需要各自向房委會重新遞交申請，待成功獲批新的有效證明書後，才能重新啟動買賣程序。
問：私下達成免補價買賣協議有何法律後果？
任何情況下，業主與買家都不應私下就不用補地價居屋的買賣達成任何協議。這種繞過房委會規管的行為，會帶來非常嚴重的法律後果。
觸犯《房屋條例》的嚴重性：協議無效與刑事責任
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經批准而私下簽訂的買賣協議、轉讓文書或其他協議，在法律上均屬無效。這代表該協議沒有任何法律約束力，任何一方都無法依據協議追討權益。更嚴重的是，進行此類違法轉讓即屬刑事罪行。一經定罪，買賣雙方均可能面臨高額罰款甚至監禁。因此，所有交易都必須嚴格遵守房委會的既定程序。