想以較相宜的價錢在香港「上車」，二手未補地價居屋向來是不少港人的熱門選擇。然而，其獨特的買賣機制，由申請資格、交易流程，以至按揭審批，都比私樓複雜得多，當中涉及的「綠表」、「白居二」、「補地價」等概念，往往令準買家感到困惑，不知從何入手。本文為你整理出最詳盡的「二手居屋未補地價終極指南」，將由淺入深，為你全面拆解買賣資格、6大上車步驟、詳細費用預算，並深入剖析最關鍵的按揭申請竅門。不論你是「綠表」還是「白居二」買家，這份全攻略都能助你掃除所有疑慮，輕鬆實現置業夢。
徹底解析：究竟什麼是「二手居屋未補地價」？
核心定義：未補地價與居屋第二市場（居二市場）
在香港置業，你一定會接觸到「二手居屋未補地價」這個詞。簡單來說，這些二手未補地價居屋是指業主尚未向政府補回當年買入時的樓價折扣，所以只能在一個特定的市場上轉售。這個市場就是大家常聽到的「居屋第二市場」，簡稱「居二市場」。
理解「補地價」：政府資助房屋的折扣本質
居屋的樓價之所以比私樓便宜，是因為政府在首次出售時豁免了地價，這是一種資助。這個被豁免的差價，就是「地價」。所以，「補地價」的過程，就是業主將當年政府提供的這筆折扣金額，根據現時的市值計算後，歸還給政府。
居二市場的運作：只限合資格人士參與的封閉市場
「居二市場」是一個半封閉的市場。它並不是對所有公眾開放。只有持有有效證明的合資格人士，主要是「綠表」和「白居二」的申請者，才有資格進入這個市場購買單位。這個機制確保了政府的房屋資源，能夠繼續流轉到有需要的合資格家庭手中。
「未補地價」與「已補地價」居屋在買賣自由度的根本區別
兩者最根本的分別在於買賣自由度。「二手居屋未補地價」的單位，買家身份受到嚴格限制。相反，「已補地價」的居屋，業主已經還清了政府的折扣，所以單位性質就等同於一般私樓。它可以自由在公開市場上放售，任何人士都可以購買，不再有買家資格的限制。
為何選擇未補地價居屋？三大核心優勢
了解了基本定義後，你可能會問，為什麼這麼多人選擇未補地價居屋呢？其實它有三大吸引人的優勢，特別適合預算有限的上車人士。
價格優勢：與同區私樓的樓價折讓
最直接的優勢就是樓價。因為售價未包含地價成本，二手居屋未補地價的單位，樓價通常較同區同年份的私樓有明顯折讓。這個價格差距，大大減輕了上車的首期負擔，也讓申請二手居屋未補地價按揭時的壓力相對較小，每月供款也更輕鬆。
實用率高：舊式居屋的間隔與空間效益
另一個很實際的優點是空間。很多早期興建的居屋屋苑，實用率普遍較高。簡單來說，就是單位內的牆身和走廊等公用空間佔比較少，實際可以使用的室內面積比例更大。用同樣的價錢，你可能買到一個空間感更開闊的家。
地理位置：遍佈港九新界的成熟社區網絡
最後是社區配套。不少居屋屋苑遍佈港九新界各個發展成熟的地區。這代表周邊的交通網絡、學校、街市、商場等生活設施已經非常完善。你可以很方便地融入社區生活，享受成熟社區帶來的便利。
買賣資格檢閱：誰能參與未補地價居屋買賣？
想在市場上尋找心儀的二手居屋未補地價單位，第一步就是要了解這個市場的獨特規則。它並非一個完全開放的自由市場，而是設有特定的「入場券」，無論是買方或賣方，都需要符合指定的資格要求，才能參與其中。現在我們就來逐一拆解，看看誰是這個市場的合資格玩家。
買家資格：「綠表」與「白居二」的分別與申請
能夠購買二手未補地價居屋的買家，主要分為兩大類別：「綠表」資格持有人和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。兩者的根本分別在於申請人的現有房屋狀況，申請流程和所需文件亦有所不同。
綠表資格：申請資格來源及「准買證」辦理流程
「綠表」資格主要來自現時的公屋住戶或合資格的公屋申請人。如果你屬於以下其中一類人士，便具備綠表資格：
* 房委會或房協轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有房屋署簽發有效《綠表資格證明書》的人士，例如部分已通過詳細審核的公屋申請者。
* 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
擁有綠表資格的人士，可以向房委會的居屋第二市場計劃小組，申請一份名為「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的文件。申請時需要填妥指定申請書，並附上申請費用。成功獲發後，「准買證」的有效期為12個月，期間便可以物色二手未補地價居屋單位和簽署臨時買賣合約。
白居二資格：最新入息資產限額、抽籤及「購買資格證明書」申請
「白居二」是為不屬於綠表資格，但經濟能力有限的香港永久性居民而設的置業途徑。申請人需要符合房委會每年公布的入息及資產限額。以近年的標準作參考，二人或以上家庭的每月總入息限額約為六萬多元，總資產淨值限額則約為百多萬元，單身申請者限額減半。
申請「白居二」的流程一般包括：
1. 遞交申請：在房委會指定的申請期內遞交申請表及繳付申請費。
2. 電腦攪珠：房委會以攪珠方式隨機決定申請者的優先次序。
3. 資格審查：次序較高的申請者會獲邀進行詳細的入息及資產審查。
4. 申領證明書：成功通過審查後，申請者會收到房委會發出的批准信，之後便可以申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期同樣是12個月，持有人可在有效期內完成簽訂臨約的步驟，以購入一個二手未補地價居屋單位。
策略考量：房委會與房協「准買證」的選擇
在居屋第二市場上，放售的單位其實來自兩個不同的機構：房屋委員會（房委會）和房屋協會（房協）。值得留意的是，兩者的「准買證」是獨立申請和簽發的。
對於「白居二」的中籤者而言，這意味著一個策略上的選擇。你可以只申請房委會的「准買證」，也可以同時申請房協的「准買證」。雖然申請兩份證明書需要支付兩筆費用，但這樣做的好處是能夠大大拓寬你的選擇範圍，將房協旗下的優質屋苑（例如樂悠居、茵怡花園等）也納入考慮之列。
業主（賣方）資格：出售未補地價居屋須知
作為持有未補地價居屋的業主，想將單位在居二市場放售，同樣需要遵循一套既定程序。最核心的一環，是了解自己單位的轉讓限制，並向房委會申請一份關鍵的證明文件。
轉讓限制：不同時期購入居屋的禁售期差異
政府為了確保資助房屋資源能被善用，為不同時期出售的居屋單位設定了不同的轉讓限制期（俗稱禁售期）。業主必須先清楚自己單位首次出售的日期，才能確定何時可以在居二市場放售。
* 2022年及之後首次出售的單位：由首次轉讓契據日期起計，在首5年內，業主只能以不高於原價的價錢在居二市場轉售。第6年起才可在居二市場自行議定價格出售。
* 2019年至2021年期間首次出售的單位：首2年內只能以不高於原價在居二市場轉售，第3年起可自行議價出售。
* 2018年或之前首次出售的單位：一般已過了較嚴格的禁售期，業主可隨時在居二市場自行議價出售單位。
申請「可供出售證明書」（准賣證）的步驟及文件
當業主確認其單位符合在居二市場出售的資格後，便需要向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這是賣方必須持有的文件，申請步驟如下：
1. 填妥「可供出售證明書」的申請書。
2. 準備申請費的劃線支票或銀行本票。
3. 備妥單位的轉讓契據副本。
4. 將以上文件一併遞交或郵寄至房委會的居屋第二市場計劃小組。
整個申請過程一般需要約兩星期的時間處理。
「准賣證」的12個月有效期與注意事項
成功申請後，業主會收到一份有效期為12個月的「准賣證」。這份文件是整個交易流程中的關鍵，因為買方的律師在後期申請「提名信」時，必須提交這份「准賣證」的正本。
因此，業主在收到文件後應妥善保管。如果在放盤期間，「准賣證」不幸過期，業主便需要重新向房委會遞交申請，這可能會對正在進行的交易造成延誤。所以在決定放售二手未補地價居屋前，計算好時間並及時申請是十分重要的一環。
【置業流程】未補地價居屋交易全攻略：由搵樓到收樓
購買二手居屋未補地價的整個流程，與一般私樓買賣有著核心上的差異。當中涉及房委會或房協的行政程序，時間掌握尤其重要。這份攻略將清晰拆解由尋找樓盤到成功收樓的六大步驟，讓你對這個獨特的置業過程瞭如指掌。
第一步：網上搵樓、實地睇樓
高效利用網上平台篩選心水樓盤
當你成功獲取「購買資格證明書」（准買證）後，便可以正式開始尋找你的理想居所。現時各大地產資訊平台，都設有專門的「居屋」或「資助房屋」分類，你可以在篩選條件中直接點選「未補地價」或「居二市場」的選項。為了更精準地鎖定目標，你可以善用平台的進階篩選功能，例如按地區、屋苑樓齡、實用面積、預算範圍及房間數目等條件進行搜尋，這樣可以大大節省瀏覽時間，集中火力研究最合適的二手未補地價居屋樓盤。
預約睇樓的注意事項與單位檢查清單
篩選出心水樓盤後，下一步就是聯絡業主或地產代理預約實地睇樓。親身視察單位是絕對不能省略的步驟。由於不少二手居屋樓齡較高，檢查時需要特別留意一些細節。建議你準備一份檢查清單，重點項目應包括：
- 結構與滲漏： 仔細觀察天花板、牆角及窗邊有沒有水漬、發霉或油漆剝落的痕跡，這些都是潛在滲水問題的警號。
- 窗戶狀況： 檢查窗戶能否順暢開合，窗框膠邊有否老化變硬，確保其穩固及防水功能正常。
- 廚廁設施： 測試水龍頭的水壓，觀察去水是否暢順，並留意喉管有否滲漏。
- 間隔改動： 詢問業主單位曾否進行任何間隔改動，特別是涉及主力牆的工程，因為違規改動有機會影響樓宇結構及按揭申請。
第二步：議價、聘請律師、簽署臨時買賣合約
支付臨時訂金（細訂）及簽署臨約的關鍵條款
當你找到完全合意的單位並與業主達成價格共識後，便會進入簽署臨時買賣合約（臨約）的階段。簽署臨約時，買方通常需要支付樓價3%至5%作為臨時訂金（俗稱細訂）。臨約是一份具有法律約束力的文件，當中有幾項條款對二手居屋交易尤其重要，必須仔細審閱：
- 成交日期： 由於申請「提名信」及銀行按揭需要時間，成交期一般會訂在簽署臨約後的兩個半月至三個月，確保有充裕時間處理各項文件。
- 單位狀況： 合約上應清楚列明交易是以「現狀」交收，並附上單位內包含的傢俬電器清單。
- 關鍵條文： 臨約中必須註明此交易是在居屋第二市場進行，並受房委會/房協的相關條款約束。
如何選擇代表律師及其角色
處理二手居屋買賣的法律程序，遠比私樓交易複雜。因此，強烈建議你在簽署臨約前，已經聘請一位對處理「二手居屋未補地價」交易有豐富經驗的律師。你的代表律師除了處理一般樓宇買賣的查契、草擬合約等工作外，其最關鍵的角色是代你向房委會或房協處理申請「提名信」這項核心文件，確保整個交易流程符合官方規定。
第三步：買方申請按揭
向銀行提交文件及初步批核
簽署臨約後，你便可以憑著這份文件，連同你的「購買資格證明書」、賣方的「可供出售證明書」、身份證明文件及入息證明等，正式向銀行申請二手居屋未補地價按揭。銀行會對單位進行估價，並審核你的財務狀況。由於未補地價居屋有政府作為擔保人，銀行審批的門檻相對寬鬆，部分買家更有機會豁免壓力測試。儘早提交申請，取得銀行的初步批核，能讓整個交易流程更安心。
第四步：申請「提名信」— 交易核心文件
由買方律師向房委會/房協提交申請
「提名信」是整個二手居屋未補地價交易中最獨特及核心的一份文件。在簽署臨約後，你的代表律師會馬上準備所需文件，包括臨約副本、雙方的資格證明書正本及法定聲明等，連同指定申請費用，一併遞交予房委會或房協，以申請這份提名信。這封信的作用是確認賣方提名你作為該單位的合法承讓人，是後續簽署正式買賣合約的先決條件。
審批時間及對交易流程的影響
房委會或房協處理提名信申請，一般需要約5至10個工作天。這段審批時間是硬性的，無法加快。這正是為何之前提到，臨約的成交期需要預留足夠時間的原因。只有在成功獲取提名信後，買賣雙方才能進行下一步，簽署正式買賣合約。
第五步：簽署正式買賣合約與支付大訂
待律師收到由房委會或房協發出的「提名信」正本後，便會通知買賣雙方簽署正式買賣合約。簽署正式合約時，買方需要支付「加付訂金」（俗稱大訂）。連同之前支付的細訂，訂金總額通常會是樓價的10%。
第六步：完成交易、支付尾數與正式收樓
銀行批出正式按揭貸款
在正式成交日當天或之前，銀行會將批出的按揭貸款餘額，直接轉賬至你的律師樓戶口。律師樓在確認收妥所有款項（包括你的首期餘額及銀行的貸款）後，會代表你向賣方律師支付樓價的尾數。
單位成交前最終驗收（Final Inspection）
在成交日當天或前一天，你應相約業主或代理到單位進行最後一次視察，俗稱「驗樓」或「Final Inspection」。這次驗收的目的是確保單位狀況與簽署臨約時一致、業主已按承諾清空單位（交吉），以及合約訂明的傢俬電器等仍然齊備。如有任何問題，應即時向律師反映。
律師樓交收鎖匙及樓契文件
完成所有款項交收及最終驗收後，你便可以前往律師樓，在律師的見證下完成最後的文件簽署。賣方會將單位的鎖匙交予其律師，再轉交給你。同時，你會收到樓契等重要文件。恭喜你，由這一刻起，你便正式成為這個二手未補地價居屋單位的新業主。
【成本拆解】買入未補地價居屋的總費用預算
成功抽中「白居二」或手持綠表，準備購入心儀的二手居屋未補地價單位，絕對是人生一大樂事。但在計算負擔能力時，除了樓價本身，還有一系列相關開支需要納入預算。將所有費用攤開計算，才能更準確地掌握總支出，讓置業過程更安心。這些費用主要分為「前期一次性開支」及「持續性開支」兩大部分。
前期一次性開支
我們首先來看看在交易完成前，需要一筆過支付的各項費用，俗稱「上會數」，確保整個買賣流程順利。
首期計算：按揭成數下的實際金額
首期是整個置業預算中最大的一筆前期開支。二手居屋未補地價按揭申請因有政府作為擔保人，可承造較高成數的按揭。綠表買家最高可承造九成半按揭，即首期只需樓價的5%；而白居二買家最高則可承造九成按揭，首期為樓價的10%。
舉例來說，假設一個二手未補地價居屋單位樓價為400萬港元：
* 綠表買家：首期為 400萬 x 5% = 20萬港元
* 白居二買家：首期為 400萬 x 10% = 40萬港元
從價印花稅（根據最新稅率）
從價印花稅是置業的另一項主要開支，稅率根據物業價格而定。政府在2025年《財政預算案》中已撤銷所有住宅物業需求管理措施，所有買家現時均按較低的第二標準稅率繳稅。
同樣以400萬港元的樓價為例，根據現時稅率計算：
* 從價印花稅：90,000港元
你可隨時瀏覽稅務局網站，使用其印花稅計算機獲取最準確的金額。
地產代理佣金
如果經由地產代理促成交易，買賣雙方通常都需要向代理支付樓價的1%作為服務佣金。
以400萬港元的樓價計算：
* 代理佣金：400萬 x 1% = 40,000港元
律師費及相關法律文件開支
聘請律師處理樓宇買賣合約、查冊、樓契及按揭契等法律文件是必須的步驟。律師費沒有固定標準，視乎交易的複雜程度而定，市場上一般收費約由數千至萬多元不等。建議在簽署臨時買賣合約前，先向不同律師樓查詢報價。
房委會/房協行政費用（提名信等）
這是二手居屋買賣獨有的行政開支。在簽署臨時買賣合約後，買方律師需要向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請「提名信」，以確認買方的購買資格。這項申請需要支付行政費用，現時房委會的收費為1,040港元。
持續性及潛在開支
順利收樓後，置業的旅程才真正開始。接下來需要面對的是每月的恆常支出，以及一項未來可能出現的潛在費用。
每月按揭供款
這是成為業主後最大及最主要的持續性開支。每月供款額取決於你的最終貸款額、按揭利率（P按或H按）以及還款年期。在申請按揭時，銀行會提供詳細的供款列表，讓你清楚了解未來的還款計劃。
管理費、差餉及地租
作為業主，需要負責單位衍生的日常開支：
* 管理費：用於屋苑的日常管理、保安、清潔及維修，金額視乎屋苑而定，每月繳交。
* 差餉：是政府徵收的一種稅項，每季預繳。
* 地租：同樣是向政府繳交的費用，每年繳交。
未來補地價責任：補價計算公式及考慮時機
購入二手未補地價居屋，代表你同時承接了單位的轉讓限制。這筆費用在居住期間無需支付，但當你計劃將單位在公開市場（即非居二市場）出售或出租時，就必須先向政府補回地價，解除轉讓限制。
補價金額的計算公式為：
* 補價金額 = 補價時該單位的評估市值 x (購入單位時的最初折扣率)
例如，一個單位在補價時的市值為600萬港元，而當年的購入折扣率為40%，那麼需要補上的地價就是240萬港元 (600萬 x 40%)。這是一筆相當可觀的潛在開支，在考慮未來置業階梯時必須將其計算在內。
未補地價居屋按揭申請全攻略
選定心儀的二手居屋未補地價單位，只是上車旅程的一半，接下來的按揭申請才是關鍵一步。要順利取得二手居屋未補地價按揭，有幾個重點你一定要知道，特別是政府擔保期這個概念，它直接決定了你的貸款條件。
政府擔保期：影響按揭成數與年期的關鍵
未補地價居屋的最大優勢，就是有房委會或房協作為擔保人。正因如此，銀行才願意批出高達九成甚至九成半的按揭成數，而且買家亦毋須另外購買按揭保險。不過，這個擔保並非永久，它設有一個期限，就是「政府擔保期」。這個期限直接影響銀行最終批出的按揭成數與還款年期。
如何計算剩餘政府擔保期
房委會興建的居屋，其擔保期一般由首次發售日起計30年。計算方法很簡單，就是將30年減去單位由首次發售日期至今的樓齡，得出的就是剩餘擔保期。例如，一個單位的首次發售日期是2005年，至今樓齡為20年，那麼剩餘的政府擔保期就是10年（30年 – 20年）。
申請高成數按揭（九成或以上）的條件與限制
綠表買家最高可承造九成半按揭，白居二買家則最高為九成。要申請到最高成數的按揭，單位剩餘的政府擔保期是一個決定性因素。銀行一般會確保按揭還款期在擔保期內完結。如果剩餘擔保期不足，銀行可能會削減按揭成數，或者縮短還款年期，甚至兩者同時進行，以保障自身風險。
房委會 vs 房協：政府擔保計算方法有何不同？
大部分二手居屋由房委會興建，擔保期計算直接。但市場上亦有由房協興建的資助房屋，例如「住宅發售計劃」下的屋苑。房協的擔保計算方法與房委會略有不同，部分銀行可能對其樓齡有更嚴格的要求，或不會提供全期擔保。因此，若心儀單位是房協樓宇，最好先向多間銀行查詢其具體的按揭政策。
銀行估價與壓力測試
除了政府擔保期，銀行對單位的估價，以及對申請人還款能力的評估，同樣是按揭審批的重要環節。
為何銀行對未補地價居屋估價較保守
你可能會發現，銀行對二手未補地價居屋的估價，通常比市場成交價保守。主要原因有兩個。第一，居二市場的買家群體有限，只限綠表及白居二資格人士，市場流通性較私樓低。第二，成交數據相對較少，銀行在評估價值時可參考的案例不多，因此取態會較為審慎。
「白居二」買家豁免壓力測試的條件
一般私樓買家申請按揭需要通過壓力測試，但白居二及綠表買家在政府擔保下，可以獲得豁免。這個安排大大降低了上車的門檻。不過，豁免亦有前提，如果申請人本身有其他按揭或擔保在身，銀行基於風險管理，仍有機會要求申請人進行入息審查，或者調整按揭條款。
比較按揭計劃：H按與P按的選擇
成功通過審批後，就來到選擇按揭計劃的環節。市場上主流的選擇是H按（同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭），兩者各有特點，適合不同風險承受能力的申請人。
了解封頂利率、現金回贈與罰息期
在比較不同銀行的按揭計劃時，除了利率本身，還有幾個關鍵條款需要留意：
- 封頂利率：H按的利率會隨市場資金變動，波動性較大。為了保障買家，銀行會設定一個「封頂利率」，通常與P按利率掛鈎。即使同業拆息大幅抽升，你的實際供款利率也不會超過這個上限。
- 現金回贈：這是銀行為了爭取客戶而提供的優惠，通常是貸款額的一個百分比。回贈金額可以直接用來抵銷買樓的部分開支，是選擇按揭計劃時一個很實際的考慮。
- 罰息期：銀行批出按揭涉及行政成本，為了確保客戶不會在短期內轉走貸款，會設立「罰息期」，通常為2至3年。如果在期內提早還清全部或部分貸款，就需要支付額外費用。