想賣白居二？一文看清4大轉售限制年期、補地價流程及10個免補價轉名方法

「白居二」業主想賣樓套現或換樓，卻往往被複雜的轉售限制和補地價問題考起。究竟您的單位何時才可出售？應選擇在居屋第二市場轉售，還是補地價後於公開市場放售？兩者流程和利弊有何分別？本文為您整合「白居二」賣樓全攻略，一文釐清不同年份購入單位的轉售限制年期、詳解補地價流程，並列出10個可獲豁免補地價的轉名方法，助您輕鬆掌握所有關鍵資訊，順利完成交易。

白居二轉售限制是什麼？核心規則與禁售期一覽

談到白居二賣樓，首先要理解的就是「白居二轉售限制」。這其實是政府為資助房屋訂立的一套規則，用來規管業主在什麼時候，以及用什麼方式才可以將單位出售。設立這些限制的主要目的，是希望將珍貴的房屋資源留給有真正需要的人，而不是用作短期炒賣圖利。

簡單來說，白日二賣樓程序主要有兩個途徑。第一個是「居屋第二市場」，業主不需要補地價，但買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。第二個是「公開市場」，業主需要先向政府補回地價，之後就可以像一般私人物業一樣，自由賣給任何人。

至於您的物業適用哪一種轉售限制，關鍵在於單位首次由房委會售出時簽訂的「首次轉讓契據」日期。不同年份的政策有很大分別，所以了解自己的單位屬於哪個時期非常重要。

重點速覽：各年份居屋轉售限制對照表

為了讓您能快速掌握不同時期的白居二禁售期及轉售年期，我們整理了以下的對照表。您可以根據自己物業的首次購入年份，直接找到對應的轉售規則。

政策演變：一圖看懂居屋轉售限制歷史

居屋轉售政策並非一成不變。回顧歷史，您會發現政府為了回應社會訴求和壓抑炒風，轉售限制是朝著愈來愈嚴格的方向發展。從最初相對寬鬆的年期，逐步延長至現在長達十五年的限制。

居屋轉售限制演變時間軸

• 2017年及以前 →【5年補價期】

• 政策相對寬鬆，業主買入單位滿5年後，補地價便可在公開市場出售。

• 2018年 →【5年補價期，但設價格限制】

• 首次引入價格限制，首兩年轉售價不可高於原價，開始打擊短期獲利行為。

• 2019年至2021年 →【10年補價期】

• 公開市場的禁售期大幅延長至10年，政策明顯收緊，大大增加短期炒賣的成本。

• 2022年及之後 →【15年補價期】

• 現時最嚴格的規定，補價年期進一步延長至15年，同時第二市場的原價轉售期也延長至5年，確保單位主要用作長期自住。

按年份剖析：您的物業適用哪種轉售限制？

要清楚了解白居二轉售限制，最關鍵的一步是找出您的物業是哪一年首次由房委會出售。因為不同年份的居屋，所對應的白居二禁售期和賣樓規則都大有不同。這就好像為物業對號入座，只要找對了年份，整個白居二賣樓程序就會清晰起來。我們就由最新、最嚴格的規定開始，逐一為您拆解。

2022年及之後 (15年禁售期)

如果您購入的單位是在2022年或之後首次推售的，那就要留意這個長達15年的白居二轉售年期限制了。這可以說是目前最嚴格的規定，主要分為兩個階段：

• 首5年內 (第1-5年)： 在這段期間，您只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價錢，將單位轉售給房委會提名的合資格買家。換句話說，這五年內是無法透過賣樓獲利的。
• 第6至15年內： 踏入第六年，限制稍微放寬。您仍然只可以在居屋第二市場轉售單位，不過可以自行議定價格，不需要再受原價限制。
• 15年後： 當單位樓齡滿15年後，您終於有兩個選擇。您可以繼續在第二市場免補地價出售，或者選擇完成白居二賣樓補地價的程序，然後在公開市場自由出售、出租或轉讓，接觸更廣泛的買家群。

2019年至2021年 (10年禁售期)

在這段時期首次購入的居屋單位，適用的白居二轉售期為10年，比最新的規定略為寬鬆。同樣地，這十年的限制也分為兩個階段：

• 首2年內 (第1-2年)： 與2022年的情況相似，頭兩年您只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格出售單位。
• 第3至10年內： 由第三年開始，您便可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位。
• 10年後： 持有單位滿10年後，您就可以選擇支付補地價，將單位投放到公開市場，或者繼續在第二市場放售。

2018年 (5年禁售期)

2018年是一個比較特別的年份，其轉售限制條款與前後幾年都有所不同，禁售期為5年。

• 首2年內 (第1-2年)： 業主必須先向房委會申請，以原價將單位回售給房委會提名的買家。
• 第3至5年內： 您有兩個選擇，一是繼續在居屋第二市場按自行議定的價格出售；二是向房委會申請，由署長評定一個市值（扣除當初折扣）後，回售給房委會的提名人。
• 5年後： 只要持有單位超過5年，您便可以自由選擇在第二市場出售，或者在補地價後於公開市場出售。

2017年及以前 (已過禁售期)

如果您的物業是在2017年或更早之前首次購入，那麼恭喜您，單位基本上已經通過了最主要的白居二禁售期。現在，您的白居二賣樓流程擁有最大的靈活性，主要有兩個清晰的途徑：

• 途徑一 (第二市場)： 無需向房委會繳付補地價，直接在居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家。
• 途徑二 (公開市場)： 先向房委會申請評估補地價，並完成白居二補地價計算及繳付程序。之後，您的單位便與私樓無異，可以在公開市場自由出售或出租，不受任何身份限制。

案例分析：不同業主的賣樓處境

讓我們透過幾個簡單案例，看看不同年份的業主在計劃白居二轉售時會面對什麼情況。

• 陳先生 (2022年買入單位)： 陳先生在買入單位第三年後，因公司調派需要長駐外地。根據規定，他只能在第二市場以不高於原價的價格出售單位。這意味著他無法從這次交易中獲利，而且買家群體也有限。

• 李小姐 (2018年買入單位)： 李小姐持有單位已6年，家庭迎來新成員，希望換一間更大的房子。由於已過了5年的白居二轉售期，她現在非常靈活。她可以選擇在第二市場快速找到合資格買家，也可以考慮花時間處理補地價，然後在公開市場尋求更高的售價。

• 王太 (2015年買入單位)： 王太的單位已持有近十年，子女亦已成家立室。她覺得單位太大，打理辛苦。由於單位的轉售限制早已屆滿，她可以完全根據市場情況和個人需要，從容地決定是在第二市場放售，還是補地價後當作私樓在公開市場賣出。

白居二賣樓兩大途徑：第二市場 vs 公開市場全比較

當您的物業過了白居二轉售限制的禁售期，您會面對一個重要的抉擇：應該循哪個途徑賣樓？簡單來說，您有兩個主要選擇，就是「居屋第二市場」和「公開市場」。這兩個市場的玩法、目標買家和賣樓流程都截然不同，尤其是關乎是否需要「補地價」這個關鍵環節。接下來，我們一起來拆解這兩個途徑的詳細步驟和分別，助您規劃最適合自己的白居二賣樓程序。

途徑一：第二市場轉售流程 (免補地價)

在第二市場進行白居二轉售，是大部分業主的首選，最大的好處就是完全不需要補地價。這代表您可以將單位直接賣給下一個合資格的買家，省卻一大筆資金和複雜的行政程序。

不過，這裡的買家並非任何人都可以，而是限定持有「綠表資格證明書」或新一期「白居二」批准信的人士。整個白居二賣樓流程大致如下：

1. 申請「可供出售證明書」：這是賣樓的第一步。您需要向房屋委員會（房委會）遞交申請，證明您的單位可以合法地在第二市場出售。房委會審批後會發出這份重要文件。

2. 定價與放盤：取得證明書後，您就可以為單位定下心儀的售價，然後委託地產代理放盤，尋找合資格的買家。

3. 簽訂臨時買賣合約：當您和買家就價錢達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。

4. 買方申請「提名信」：接著，買方的律師會協助向房委會申請「提名信」，這是確認買方資格的關鍵文件。

5. 完成交易：房委會發出提名信後，雙方就可以簽署正式買賣合約，然後辦理轉讓契據等手續，順利完成整個交易。

選擇這個途徑，整個過程相對直接，因為它免除了補地價的步驟，讓您的資金運用更具彈性。

途徑二：公開市場出售流程 (需補地價)

如果您希望接觸更廣泛的買家，追求最高的市場價值，那麼在公開市場出售單位就是您的另一選擇。一旦完成這個流程，您的單位就會和一般私樓無異，可以賣給任何人士，不再受轉售對象的限制。

當然，要進入公開市場，前提是必須先向政府「補地價」，即是補回當年政府給您的買樓折扣。這個白居二賣樓補地價的程序如下：

1. 申請評估補價：您需要先向房委會提出申請，他們會委派測量師為您的單位進行估價，從而計算出需要補回的確實金額。白居二補地價計算方式，是將單位當時的市值乘以購入時的折扣率。

2. 獲取「評估補價通知書」：完成估價後，您會收到一份正式的通知書，上面會列明您需要繳付的補價金額。

3. 繳付補價：您需要在指定期限內，向房委會繳付全數補價金額。這筆款項可能數目不少，需要預先做好財務規劃。

4. 領取「解除轉讓限制證明書」：成功繳付補價後，您會收到一份證明書，代表您的單位已正式解除所有轉讓限制。

5. 自由放售：自此，您的單位便可在公開市場自由買賣、出租或轉讓，整個賣樓程序就跟出售普通私樓一樣。

這個途徑雖然程序較多，而且需要動用一筆可觀的資金，但好處是能將物業的全部潛力釋放出來。

如何選擇？第二市場與公開市場決策指南

了解兩個市場的運作後，究竟應如何作出最明智的決定？這完全取決於您的個人財務狀況、對資金的需求，以及對市場的判斷。您可以從以下幾個方面思考：

• 目標買家：第二市場的買家池較小，只限綠表和白居二人士。公開市場則面向全港所有買家，潛在客源廣闊得多。

• 資金需求：若您希望簡化流程，不想預先墊付一大筆資金，第二市場是顯而易見的選擇。若您資金充裕，並有信心在公開市場賣得更好價錢，足以覆蓋補價成本和帶來額外利潤，才應考慮公開市場。

• 潛在售價：一般而言，公開市場的成交價會高於第二市場。關鍵在於，高出的這部分差價，是否足夠抵銷補地價的費用。您需要仔細評估市況，計算潛在的利潤空間。

• 時間成本：公開市場的賣樓流程因為增加了補地價的評估和行政程序，所需時間會比第二市場長。如果您希望盡快完成交易，第二市場會是更快捷的途徑。

總括而言，兩個途徑各有優劣。建議您先找專業人士為物業進行估價，了解兩個市場的潛在成交價和所需補價金額，再作最終決定。

白居二買家必讀：二手居屋購入後的「2年禁售期」

成功透過白居二計劃上車固然值得高興，但作為新業主，你必須清楚了解一項關於白居二轉售限制的關鍵規定。這就是由政府訂立，專為白居二買家而設的「兩年禁售期」。這項政策旨在確保資助房屋資源能真正用於自住，而不是短期炒賣。不論你購入的二手居屋本身樓齡多大，只要你是白居二買家，這項全新的白居二禁售期便會在你身上生效。

如何計算禁售期？關鍵在「轉讓契據」簽署日

那麼，這個重要的白居二轉售期是如何計算的？計算的起點並非你簽署臨時買賣合約或正式買賣合約的日子。正確的計算方法，是以你和賣家簽署「轉讓契據」（Deed of Assignment）的日期為準。這份文件是正式將物業業權轉移給你的法律文件，其簽署日就是兩年禁售期的第一天。

舉個例子說明，如果你在2025年8月15日簽署轉讓契據，你的兩年禁售期就會到2026年8月14日才屆滿。換句話說，由2026年8月15日開始，你才可以將單位放於居屋第二市場轉售。

2年禁售期內的賣樓選項與限制

在這兩年的白居二轉售年期內，你的賣樓選項會受到嚴格限制。最主要的限制是，你不能在居屋第二市場（即免補地價市場）將單位轉售予其他綠表或白居二資格的買家。

如果在這期間，你因個人理由確實需要將單位出售，唯一的途徑就是完成白居二賣樓補地價的程序。你需要向房屋署申請評估補價金額，並在繳付所需的地價後，才能將單位放到公開市場（自由市場）上，像一般私樓一樣自由出售或出租。整個白居二賣樓程序會因此變得較為複雜。

此外，還有一點需要特別留意。你所購入的二手居屋本身，可能亦受其首次出售時的轉售限制所規管。假如你買入的是近年落成、附帶更長禁售期（例如10年或15年）的新款居屋，你便需要同時遵守該單位原有的、更嚴格的限制，而不僅僅是上述的兩年白居二禁售期。在計劃任何白居二轉售事宜前，務必先了解清楚這兩重限制。

特殊情況處理：免補地價轉名條件與流程

一般而言，白居二轉售限制相當嚴格，業主不能隨意更改業權。不過，生活中總會遇到一些特殊情況，房屋署明白事理，所以設立了一套酌情機制，容許業主在符合特定條件下，申請免補地價為物業進行白居二轉名。這並不是一個賣樓程序，而是在禁售期內處理家庭成員業權變動的特殊安排。

10個可獲豁免補地價的轉名條件

要成功申請，必須符合房屋署列明的特定理由。這些申請通常有兩個大前提，第一是轉讓不涉及金錢交易（破產令下出售除外），第二是新的承讓人必須是單位內已登記的家庭成員（遺產繼承除外）。以下是10個房署有機會接納的申請理由：

1. 家庭狀況改變： 例如因結婚或離婚，需要將配偶加入成為聯名業主，或者在辦理離婚或分居手續時，將業權轉讓給其中一方。
2. 業主結婚遷出： 原有業主因結婚而搬離單位，並與配偶在另一地址建立家庭。
3. 業主移民或長居海外： 業主因移民或需要長期到海外工作，而需轉讓業權。
4. 業主身故： 業主不幸離世，其業權由合法繼承人（例如子女）繼承。
5. 業主病危： 業主因病重命危，希望在生前辦妥業權轉讓。
6. 業主年邁： 業主年滿65歲或以上，希望將業權轉讓給家庭成員。
7. 業主破產： 業主被法庭頒布破產令，需要出售資產以償還債務。
8. 申請其他房屋福利： 為符合申請公屋等其他資助房屋的資格，而需要將名字從居屋業權中移除。
9. 家庭成員曾出資： 單位內有家庭成員能夠證明在當初置業時曾支付部分樓價或參與供款，基於衡平法原則，可申請將其名字加入業權。
10. 其他特殊理由： 因其他值得體恤的個別原因，例如需要領取綜援等，房屋署會按個別情況酌情審批。

申請轉名步驟詳解

假如你符合以上其中一項條件，就可以著手準備申請。整個白居二轉名流程清晰，主要分為申請及法律程序兩大部分：

第一部分：向房屋署提交申請

1. 填寫申請表格： 首先需要填妥「更改/加入/刪除資助房屋單位業主/家庭成員申請書」（表格HD7），清楚列明申請原因。
2. 準備證明文件： 根據你的申請理由，附上相關證明文件副本，例如結婚證書、離婚令、醫生證明、移民簽證或死亡證等。
3. 繳付手續費： 遞交申請時需要一併繳付申請手續費，請注意這筆費用是不會退還的。
4. 遞交與審批： 將所有文件交到所屬地區的租約事務管理處。房屋署收齊文件後，一般會在六個星期內書面通知申請結果。

第二部分：獲批後的法律程序

1. 獲取「轉讓同意書」： 申請獲批後，你會收到房署發出的「轉讓同意書」，有效期為一年，必須在有效期內完成所有法律手續。
2. 聘請律師： 委託律師事務所處理業權轉讓的法律文件，例如草擬及簽署轉讓契據。
3. 支付相關費用： 除了申請手續費，你還需要預算律師費、印花稅、房委會批核費及簽契費等開支。如果單位仍有按揭，更改按揭契亦可能涉及額外費用。
4. 完成及更新記錄： 簽妥所有法律文件後，記得要通知屋邨管理處更新業主記錄，整個程序才算正式完成。

常見問題 (FAQ)

Q1: 違反轉售限制有何後果？

違反白居二轉售限制的後果相當嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經許可的轉讓或交易，例如在禁售期內將單位出售，其法律後果主要有兩方面。第一，該宗交易會被視為無效，法律上並不承認。第二，相關業主即屬犯罪，一經定罪，可能會面臨罰款甚至監禁。因此，業主必須嚴格遵守首次轉讓契據上列明的轉售年期限制。

Q2: 補地價的折扣率是如何釐定的？會變嗎？

補地價的折扣率並非固定不變，它取決於單位最初出售時的實際情況。這個折扣率，是指單位在首次出售時，其十足市值與業主原來買價之間的差額比例。計算白居二賣樓補地價的公式是：補價金額 = 單位在補價當時的十足市值 × (購入單位時的十足市值 – 原來買價) ÷ 購入單位時的十足市值。值得留意的是，這裡的「購入單位時的十足市值」是以第一手業主簽署買賣協議時的估值為準，而非政府最初公布銷售計劃時的參考市值，所以最終的實際折扣率可能會有些微出入。

Q3: 整個賣樓流程（由放盤到成交）大概需時多久？

一個完整的白居二賣樓流程，由開始放盤到最終完成交易，一般需要3至4個月時間。整個賣樓程序大致可分為幾個階段。首先是尋找合資格的買家並簽訂臨時買賣合約。然後，買方的律師需要向房屋署申請「提名信」，這個過程涉及文件審核，通常需時數星期。成功獲取提名信後，雙方再簽署正式買賣合約，買家會同時辦理按揭申請。最後，在律師樓完成所有手續及樓價交收，便正式完成交易。每個環節所需時間，都可能因應當時的市況或個別申請的複雜程度而有所不同。

Q4: 「白居二」買家購入單位後，按揭申請有何限制？

「白居二」買家在申請按揭方面，其實比購買私樓更有優勢。這是因為房委會為居屋單位提供按揭還款保證期。自2025年3月1日起，這個保證期已由30年大幅延長至50年。在這個保證期內，銀行承擔的風險較低，因此更願意批出高成數按揭。在新安排下，只要單位樓齡在首次轉讓契據日期起計40年內，「白居二」買家最高可申請九成按揭，還款期最長可達30年。這個安排讓樓齡較大的二手居屋單位，在市場上更具吸引力。

Q5: 綠置居的轉售限制與白居二有何不同？

綠置居與白居二的轉售限制，主要的分別在於第二市場所面對的買家群體。一般居屋單位（即白居二買家可購入的單位），在過了禁售期後，可以在第二市場轉售予合資格的綠表及白表買家。然而，近年新推出的綠置居單位，其轉售限制更為嚴格，在第二市場只能轉售予合資格的綠表買家。這意味著綠置居的潛在買家池較小，可能會對其流轉速度及市場價值產生一定影響。兩者在公開市場出售的條件則大致相同，都需要先向房委會補地價。