親人離世，遺下未補地價的居屋單位，對於繼承人而言，除了處理後事的哀傷，更要面對繁複的法律及行政程序。由於未補地價居屋的業權轉讓受《房屋條例》嚴格規管，其繼承手續遠比私樓複雜，當中涉及房屋委員會、遺產承辦處及銀行等多個機構，稍一不慎便可能陷入僵局。
為了讓您能順利承接這份重要資產，本文將為您整合一份詳盡的「未補地價居屋繼承懶人包」，從繼承資格的自我評估、申請流程三大階段的詳細步驟，到最易忽略的潛在陷阱與應對策略，為您逐一清晰拆解，助您妥善處理整個承產事宜。
未補地價居屋繼承資格：第一步自我評估
談及未補地價居屋的繼承條件，第一步就是繼承人需要先評估自身的物業持有狀況。這與一般買賣物業不同，因為未補地價居屋的遺產轉讓，房屋委員會最關心的是公共資源的公平分配原則，所以繼承人本身的資格成為了審批的關鍵。整個流程的第一步，就是清晰了解自己屬於哪一種情況。
繼承人資格核心：兩大情況剖析
要順利完成未補地價居屋繼承，核心在於繼承人是否已經享用其他房屋資助。簡單來說，房屋委員會的政策是為了防止出現「雙重福利」的情況。所以，你的繼承資格主要會根據你名下是否持有其他住宅物業，特別是資助房屋，而分為以下兩種截然不同的處理方式。
✅ 無條件繼承：繼承人名下無任何住宅物業
這是最直接簡單的情況。如果繼承人在香港並未持有任何住宅物業，就可以直接繼承該未補地價居屋。這裡有一個很重要的概念要弄清楚，就是即使繼承人名下已經擁有私人物業，無論是一間還是多間，同樣符合無條件繼承的資格。因為私人物業不屬於政府資助房屋的範疇，所以並不會構成「雙重福利」。在這種情況下，繼承人無須接受入息或資產審查，便可以辦理業權轉讓手續。
❌ 有條件或禁止繼承：繼承人已是另一資助房屋業主
假如繼承人本身已經是另一個未補地價居屋，或任何其他資助出售房屋（例如綠置居）的業主，情況就變得複雜。根據「雙重福利」原則，房委會通常會禁止該繼承人再繼承另一個資助單位。這是為了確保有限的公共房屋資源能讓更多有需要家庭受惠。即使繼承人打算先賣掉自己原有的單位再作繼承，房委會一般也不會接納。唯一的出路，是繼承人必須在指定時間內，將其中一個單位透過居屋第二市場出售，確保自己最終只持有一個資助單位。
遺產繼承法律前提
除了繼承人本身的資格，未補地價居屋遺產的轉讓本身，亦必須符合兩項基本的法律前提。這兩項前提確保了業權轉讓的性質符合房屋條例的規定。
前提一：轉讓不涉及金錢代價
所有因繼承而引發的未補地價居屋業權轉讓，都必須是以「送契」的形式進行，也就是說，整個過程不可以涉及任何金錢交易。這項規定是為了杜絕有人利用繼承的途徑，變相在自由市場上買賣未補地價的資助房屋。
前提二：繼承人無須為單位登記家庭成員
這一點對於許多家庭來說非常重要。在一般的居屋業權轉讓申請中（例如因年老而轉名給子女），承讓人必須是該單位的登記家庭成員。但是在遺產繼承這個特殊情況下，繼承人並無此限制。換句話說，即使繼承人並非與已故業主同住，也從未在該單位的家庭成員名單上，只要他是合法的遺產繼承人，就具備繼承業權的資格。
未補地價居屋繼承申請流程：第二步完整指南
了解清楚未補地價居屋的繼承條件之後，下一步就是處理實際的申請程序。整個未補地價居屋繼承流程，可以清晰地劃分為三大階段，每個階段都有一些關鍵的任務需要完成。接下來，我們會一步步拆解整個流程，讓你對所需時間和步驟有更清晰的掌握。
階段一：法律前置準備（需時約數月）
辦理遺產承辦證明文件（遺囑認證書或遺產管理書）
在處理任何未補地價居屋遺產之前，首要的法律步驟是向香港高等法院遺產承辦處申請一份關鍵的證明文件。這份文件是後續所有業權轉讓程序的基礎。
如果離世的業主生前立有遺囑，繼承人或遺囑執行人就需要申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。如果業主沒有留下遺囑，則會根據無遺囑繼承法例，由最優先的遺產管理人申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。
這個申請過程通常需要聘請律師協助處理，因為當中涉及不少法律文件。整個過程由申請到獲批，一般需時數個月，視乎個案的複雜程度而定。
階段二：向房屋委員會提交業權轉讓申請（需時約6星期）
準備及遞交申請文件（如HD7表格）
當你取得了遺產承辦的法律證明文件後，就可以正式向房屋委員會（房委會）提出業權轉讓的申請。你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書」的表格（表格編號HD7），並且連同以下文件一併遞交：
- 已故業主的死亡證副本
- 遺囑認證書或遺產管理書副本
- 已故業主的遺囑副本（如適用）
- 繼承人的身份證明文件副本
將所有文件準備齊全後，交到該居屋所屬的屋邨租約事務管理處便可。
申請費用與審批時間
提交申請時，需要繳付一筆申請手續費。這筆費用會由房委會定期檢討，並且不論申請成功與否，都不會退還。
至於審批時間，在房委會收齊所有必需文件之後，一般需要大約6個星期，就會以書面形式通知申請結果。
階段三：獲批後的法律及行政手續（有效期一年內完成）
聘請律師辦理樓契轉讓（送契）
一旦房委會批准申請，你會收到一份「業權轉讓同意書」。這份同意書的有效期為一年，你必須在這一年內完成所有的法律手續。
接下來，你需要聘請律師，憑着這份同意書去辦理正式的樓契轉讓手續。因為繼承不涉及金錢交易，所以這個過程在法律上通常是以「送契」（Deed of Gift）的形式進行。
處理單位現有按揭
如果單位本身仍有按揭未供完，這是一個需要特別留意的環節。繼承人應盡早與承按銀行聯絡，因為業權轉讓並不代表按揭會自動轉移。銀行可能需要重新評估繼承人的財政狀況，然後決定是否批出新的按揭，或者更改現有的按揭條款。
更新土地註冊處業權記錄
最後一步，是由你的律師將已簽署的送契文件，提交到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，土地註冊處的公開記錄便會正式更新，顯示你已成為該單位的新業主。完成後，記得將更新後的業權記錄副本交回房委會，以更新他們的戶籍資料，這樣整個繼承流程才算圓滿結束。
繼承潛在陷阱與應對策略
要順利處理未補地價居屋的繼承條件，除了要清楚申請資格和流程，更要了解當中可能出現的潛在陷阱。許多繼承人以為只要辦妥遺產承辦手續，一切便會順理成章，但現實中，處理未補地價居屋遺產的最大難關，往往出現在申請按揭的環節。即使獲得房屋委員會的批准，銀行也可能拒絕批出按揭，令整個繼承過程陷入僵局。
陷阱剖析：為何房委會批准轉名，銀行卻拒批按揭？
這個情況聽起來可能有點矛盾，但其實相當普遍。繼承人辛苦辦理好所有法律文件，獲得房委會的轉名同意書，滿心以為可以順利承造按揭時，卻被銀行拒之門外。要理解這個問題，我們需要知道房委會和銀行在審批時，所站的角度和標準完全不同。
房委會「批轉名」與銀行「批按揭」的審批標準差異
房委會的角色是資助房屋的管理者，它的審批核心是「政策合規」。當繼承人申請業權轉讓時，房委會主要審視繼承人是否符合資格，例如是否已擁有其他資助房屋，以確保沒有違反「防止雙重福利」的原則。只要繼承人符合政策要求，房委會便會發出「同意書」，代表它批准這次的業權轉讓。這個「批准」，是行政上的許可，允許繼承人去辦理法律上的轉名手續。
銀行的角色則是貸款機構，它的審批核心是「風險管理」。物業是按揭貸款的抵押品，銀行必須確保這份抵押品的業權清晰無誤。在繼承個案中，即使繼承人持有遺產管理書，從銀行的角度看，這只證明他有權力「管理」遺產，物業的業權在法律上仍未正式轉移到繼承人名下。在土地註冊處的紀錄更新之前，業權存在不確定性，銀行不會為一份業權不清的資產批出貸款。
簡單來說，房委會的批准是「同意你去做轉名」，而銀行的批准是建基於「你已經完成轉名，業權百分百屬於你」。兩者在時間點和性質上存在根本差異，這就是陷阱的由來。
解決方案與預防措施
面對這個看似無解的僵局，其實有清晰的應對方法，更有可以預先部署的預防策略。
應對繼承後按揭僵局的方法
如果你已經處於這個困境，可以依循以下步驟解決。首先，在取得房委會的「業權轉讓同意書」後，立即聘請律師辦理正式的業權轉讓手續。由於繼承不涉及金錢交易，這個過程通常是以「送契」（Deed of Gift）的形式進行。然後，律師會將已簽署的送契文件交往土地註冊處登記，正式將物業的業權人更新為繼承人的名字。當土地註冊處的紀錄更新後，你便擁有了一份清晰的業權證明。這時，你再拿著最新的業權文件向銀行申請按揭，獲批的機會便會大大提高。
最佳預防策略：生前設立聯名業主（長命契）
最好的策略，始終是預防。如果情況許可，業主在生前為物業設立聯名業主，俗稱「長命契」（Joint Tenancy），是避免日後繼承變得複雜的最佳方法。在「長命契」的安排下，任何一位聯名業主離世，其持有的物業業權會自動、即時地轉移至在生的聯名業主身上，完全無須辦理繁複的遺產承辦手續。在生的業主只需憑死亡證，便可以自身名義處理物業事宜，包括向銀行申請按揭。這個方法能徹底避開業權不清的問題，讓整個過程變得簡單直接。當然，增加聯名業主會佔用多一位家庭成員的房屋福利資格，業主在做決定前應與家人詳細商討。
未補地價居屋繼承常見問題 (FAQ)
繼承未補地價居屋涉及哪些費用？
處理未補地價居屋繼承的過程，確實會產生幾項主要費用。首先是法律費用，你需要委託律師辦理遺產承辦手續，例如申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」，然後再處理樓契轉名（即「送契」）的法律文件，這部分的收費視乎個案的複雜程度，是開支中較大的一環。
其次是向房屋委員會支付的行政費用。當你提交業權轉讓申請時，房委會會收取一筆申請手續費。如果申請獲批，律師將轉讓契草稿交予房委會審批時，又需要支付另一筆審批費用，兩者合共約數千港元。
好消息是，在稅務方面，遺產繼承一般無須繳付印花稅。因為這並非物業買賣，所以繼承人可以豁免繳付從價印花稅（AVD）。最後，還有一些雜項開支，例如向法庭申請遺產承辦的法庭費用，以及在土地註冊處登記新業權的註冊費等。
「送契」繼承會否影響日後按揭或轉售？
這是一個很常見的疑問。在私人樓宇市場，「送契」的確會對按揭申請造成影響。因為根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業的五年內破產，其物業有機會被破產管理署追討，所以銀行為規避風險，通常不願為五年內的「送契樓」承造按揭。
不過，未補地價居屋的繼承情況有所不同。這種業權轉讓是基於法律上的繼承權，並非為了轉移資產而作出的「贈與」。銀行在審批按揭時，會考慮到這一點。只要繼承人能提供完整的遺產承辦法律文件，證明自己是合法繼承人，加上居屋本身有政府作為擔保人，銀行普遍都願意承造按揭，而無須等待五年。
至於轉售，繼承後的未補地價居屋遺產，其轉售限制與一手購入時完全一樣。業主需要在第二市場將單位轉售予合資格人士，或者向政府補足地價後，才可在自由市場上出售。繼承這個動作，並不會改變單位本身的轉讓限制。
非香港永久居民的繼承條件有何不同？
根據香港的遺產法，繼承權並不受繼承人的居民身份影響。換句話說，即使繼承人並非香港永久性居民，他同樣擁有合法權利去繼承未補地價居屋。未補地價居屋的繼承條件在這方面沒有特別區別。
然而，需要留意的是後續安排。雖然非永久居民可以繼承業權，但如果他們希望入住該單位，就可能需要符合房委會對資助房屋居住資格的要求。另外，如果他們日後打算出售物業，不論是在第二市場或公開市場，其非永久居民的身份或會涉及不同的稅務計算。因此，繼承業權本身沒有問題，但在處理物業的實際使用或出售時，最好先向房委會及專業人士查詢清楚。
繼承條件是否適用於綠置居或租置計劃單位？
是的，完全適用。不論是「綠表置居計劃」（綠置居）還是「租者置其屋計劃」（租置計劃）的單位，只要它們仍未補地價，本質上都屬於資助出售房屋，同樣受到《房屋條例》的轉讓限制規管。
因此，本文所提及的未補地價居屋的繼承條件、申請流程、資格限制（例如避免享有雙重房屋福利的原則），以及相關的注意事項，都一體適用於綠置居和租置計劃的單位。處理這些單位的遺產繼承事宜時，你可以參考同樣的準則和步驟。