物業升值，你持有的「磚頭」價值水漲船高，但手頭現金流卻未必充裕？無論是想把握投資機遇、應付突發開支，還是整合債務，「一按套現」能助你善用物業資產，將其潛在價值轉化為流動資金。然而，申請過程並非想像中簡單，當中涉及銀行壓力測試、繁複程序，更隱藏著估價下跌、罰息期等潛在陷阱。面對銀行與財務公司（俗稱「財仔」）五花八門的方案，業主應如何選擇？本文將為你全面拆解「一按套現」的6步流程，深入剖析其好處與4大陷阱，並比較銀行與財務公司的利率及審批差異，助你計清計楚，作出最精明的財務決策。
何謂「一按套現」？操作方式與潛在資金評估
當你有資金需要而手上又持有物業時，一按套現就是一個值得考慮的理財選項。簡單來說，一按套現的意思就是利用你名下已供滿或仍在按揭中的物業，向銀行或財務公司申請第一順位的按揭貸款，從而獲取一筆流動資金。這筆資金的用途很靈活，不論是生意周轉、投資，還是應付家庭開支，都可以透過釋放物業價值來實現。
深入理解「一按套現」的三種主要操作方式
要掌握一按套現，首先要了解它並非單一產品，而是可以透過幾種不同的按揭操作來達成。以下三種是市場上最主要的操作方式，各自的流程和適用情況都有分別。
加按 (Top-up Mortgage)
加按是在你原有的按揭銀行，申請增加貸款額。假如你的物業在過去幾年升值了，或者你已經償還了部分本金，你的物業淨值便會增加。這時候，你可以向原銀行申請，將這部分已升值或已供款的價值，重新借貸出來。加按的好處是手續相對簡單，因為銀行已有你的紀錄，審批時間可能較快，而且有機會節省部分律師費。
轉按套現 (Cash-out Refinancing)
轉按套現是指將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉至另一間提供更優惠條件的新銀行。新銀行會為你的物業重新估價，如果估值上升，便會批出一個更高的貸款額。在清還舊有貸款餘額後，多出來的部分就是你可以套現的資金。不少人選擇轉按套現，是為了賺取新銀行提供的現金回贈或更低的按揭利率。不過，這個一按套現流程等同一次全新的按揭申請，銀行會重新審核你的信貸報告（TU），你也必須通過新的壓力測試，這是申請前需要注意的環節。這與二按不同，二按是在原有按揭之上再加一筆貸款，而轉按則是完全取代舊的一按。
重按 (Remortgaging on a paid-off property)
重按是最直接的一按套現方式，適用於已經完全供滿、沒有任何按揭在身的物業。你可以利用這間「現契樓」，向任何一間銀行或財務公司申請全新的第一按揭，將物業的部分價值轉化為現金。不論是私樓、唐樓，甚至是已補地價的居屋，都可以透過重按來套現。至於未補地價居屋的一按套現，則受制於房屋條例，情況會比較特殊。
即時評估：用智能計算機預算你的套現潛力與風險
在你正式向銀行或財仔查詢前，可以先利用網上工具做一個初步評估。市面上有很多免費的一按套現計算機，能助你快速了解自己大概可以套取多少資金，以及未來的供款負擔。
輸入你的物業及財務狀況
使用這些計算機時，你通常需要輸入幾個關鍵資料。這包括物業的大約市值、現有按揭的剩餘貸款額（如果適用）、你的每月入息，以及期望的還款年期。提供的資料越準確，計算結果就越有參考價值。
即時獲取你的一按套現初步報告
輸入資料後，計算機便會即時顯示一份初步報告。報告內容通常會列出最高可套現金額、新的總貸款額，以及在不同利率下的每月供款預算。你要記住，這只是一個初步估算。最終的貸款額、利率和條款，仍然要視乎銀行或財務公司的最終審批結果，當中可能隱藏一些需要留意的陷阱。
一按套現的4大好處：釋放資產潛力，優化個人財務
不少人以為物業按揭只是個長期的財務負擔，其實只要懂得善用，它也可以是相當靈活的理財工具。當物業升值，透過「一按套現」，就能將賬面上的資產價值，轉化為實際可用的現金流。這操作不單是為了應急，更是主動優化個人財務的策略。以下就為你拆解一按套現的四大好處，看看如何將你的物業潛力發揮到極致。
好處一：靈活獲取大額流動資金，捕捉人生機遇
生活總有不同計劃，可能是子女升學、個人進修、開創事業，甚至是捕捉難得的投資機會。這些時候往往需要一筆較大額的資金。與其申請利息高昂的私人貸款，利用已升值的物業進行一按套現，就是一個更明智的選擇。因為有物業作抵押，銀行或財務公司批出的貸款額可以很高，而且一按套現利率通常遠低於無抵押貸款。這筆資金用途非常靈活，讓你能夠把握人生每個重要時機，實現各種目標。
好處二：賺取更佳按揭優惠，降低供款成本
按揭市場競爭激烈，銀行為了吸納優質客戶，不時會推出極具吸引力的按揭計劃，例如更低的利率或更高的現金回贈。如果你現時的按揭計劃是幾年前訂立的，利率可能已不再是市場上最優惠的選擇。透過轉按形式進行一按套現，你可以將整筆按揭轉到另一間提供更佳條款的銀行。這樣做不僅能套取現金，同時可以享受新的低利率優惠，直接降低每月的供款負擔，長遠節省可觀的利息開支。
好處三：善用財技「甩按保」，取回部份已繳保費
當初置業時，如果承造了高成數按揭，你很可能需要經香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險，並且支付了一筆過的保費。這是一個不少人忽略的理財竅門，當你的物業升值後，就可以利用一按套現的機會「甩走」按揭保險。
甩除按揭保險的原理
甩按保的原理很簡單。假設你的物業價值已上升，而未償還的貸款額佔物業最新估值的比例，已回落到毋須按揭保險的水平（通常是六成或以下），你就可以向新承造按揭的銀行申請，不再使用按揭保險。這個操作不僅能讓你擺脫按保的束縛，還有機會取回部分保費。
保費退還機制
根據按揭保險公司的規定，如果在保單生效後的指定年期內取消按保，你可以獲得部分保費退還。一般來說，首年內取消可退還保費的40%，兩年內可退還25%，三年內則可退還15%。如果你剛好符合年期，在辦理一按套現的同時甩走按保，便能額外取回一筆資金。
好處四：擺脫發展商高息計劃，避免利息陷阱
購買一手樓時，部分業主可能會選用發展商提供的「呼吸plan」或高成數按揭計劃。這類計劃通常在首兩至三年提供極低利率，甚至免息免供的「蜜月期」。然而，優惠期一過，利率便會大幅抽升至遠高於市場的水平，形成一個利息陷阱。業主必須在蜜月期完結前，盡快將按揭轉回傳統銀行。這個過程正好可以結合一按套現操作，讓你既能避開未來的高息負擔，又能同時釋放物業的升值潛力，一舉兩得。
決策前必讀：避開一按套現4大陷阱與潛在風險
雖然一按套現的好處吸引，讓我們能靈活運用物業升值帶來的資金，但在拍板決定前，先停一停，想一想。任何財務決策都伴隨風險，了解清楚一按套現陷阱，可以幫助你更全面地評估利弊，作出最明智的選擇。以下我們來逐一拆解四個最常見的隱藏關卡。
陷阱一：銀行重新審批與壓力測試要求
不少人會誤以為，向原有按揭銀行申請加按，或者轉按至新銀行，手續會相對簡便。事實上，銀行會將你的申請視為一宗全新的按揭審批。這意味著銀行會重新審視你目前的財務狀況，包括入息證明、工作穩定性，並且會再次查閱你的環聯（TU）信貸報告。如果你的信貸評級在這段期間有所下降，或者負債比率變高，都可能影響審批結果。更關鍵的是，你必須重新通過金管局規定的一按套現壓力測試，若果利率環境比你初次申請按揭時為高，或者你的收入減少，都有可能無法通過新的壓力測試，導致申請被拒，打亂你的資金計劃。
陷阱二：市場波動與估值下跌風險
你能夠套現多少資金，完全取決於物業的最新估價。物業市場有起有落，如果你計劃套現時正值樓市調整期，銀行對物業的估價可能會比你預期的保守，甚至低於你心目中的市價。估價下跌直接壓縮了可套現的金額，最壞的情況是，新的最高貸款額可能僅僅足夠或者不足以完全覆蓋原有的按揭餘額，令你的套現大計落空。
潛在Call Loan風險：當物業淪為負資產
市場波動帶來的最大風險，莫過於潛在的一按套現call loan風險。假如你在樓市高位完成一按套現後，市場不幸大幅逆轉，導致你的物業估值急速下跌，甚至跌穿你的總按揭貸款額，令物業淪為「負資產」。在這種極端情況下，銀行有權要求你立即補回部分貸款差額（俗稱Call Loan），以將貸款比率回復至合約訂明的安全水平。這會為你帶來突如其來且巨大的財政壓力。
陷阱三：罰息期限制
這是整個一按套現流程中最容易被忽略，但後果可以非常嚴重的陷阱。大部分銀行按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果你現有的按揭貸款仍處於罰息期內，而你又急於轉按套現，原有的銀行將會向你徵收高昂的罰款，金額通常是貸款額的某個百分比，甚至可能要求你退還當初批核時所給予的現金回贈。這筆額外開支，隨時會蠶食掉你轉按所能賺取的優惠，甚至得不償失。
陷阱四：相關成本開支
進行一按套現並非零成本。在你的套現計算中，必須將各項相關開支計算在內。最主要的開支是律師費，處理樓契轉移及按揭契等法律文件，費用由數千至過萬元不等。此外，銀行或會收取物業估價費、申請手續費等。雖然部分銀行或財務公司（俗稱財仔）會提供現金回贈或豁免部分費用作招徠，但你應將所有開支加總，與套現所得的實際好處作比較，才能準確評估整個操作是否划算。
申請「一按套現」6步曲：由準備文件到資金到手
想將手頭物業的價值轉化為流動資金，其實整個「一按套現」流程比你想像中簡單。只要跟著以下清晰的6個步驟，由比較方案、準備文件到資金到手，你就可以更有預算地完成整個過程。
第一步：比較與選擇最佳方案
俗語說貨比三家，申請按揭也是一樣的道理。第一步不是急著遞交申請，而是花時間做足功課。你應該比較不同銀行或財務公司（俗稱「財仔」）提供的一按套現方案。比較的重點不單是一按套現利率高低，還包括現金回贈的多少、罰息期的長短，以及各機構對你物業的估價。一個較高的估價，直接影響你可以套現的金額，所以這一步絕對不能馬虎。
第二步：準備申請文件
選定了心儀的機構後，下一步就是準備申請所需的文件。不同的貸款機構，文件要求會有差異，提早準備好可以大大加快審批進度。
銀行一般所需文件
向銀行申請一按套現，所需文件會比較全面，因為銀行需要嚴格評估你的還款能力。一般來說，你需要準備：
* 香港身份證副本
* 最近三個月的住址證明
* 最近三至六個月的入息證明（例如糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單、稅單）
* 現有按揭的貸款合約及最近期的還款紀錄
銀行會透過這些文件，詳細審核你的財務狀況，包括查閱你的環聯（TU）信貸報告，並且一定會進行一按套現壓力測試，確保你在利率上升後仍有足夠能力供款。
財務公司精簡文件要求
相比之下，向財務公司申請一按套現，文件要求通常會精簡得多。不少財務公司在初步審批時，可能只需要你提供身份證和物業地址。它們的審批標準較具彈性，例如未必會硬性規定進行壓力測試，對於信貸評級（TU）不佳或入息證明不齊全的申請人來說，門檻相對較低。
第三步：銀行/財務公司審批
當你提交所有文件後，貸款機構就會正式開始審批程序。它們會委託測量師行為你的物業重新估價，同時核實你提交的所有個人及財務資料。銀行的審批時間一般較長，可能需要數星期；而財務公司則以審批速度快見稱，有些最快數天內便可完成。
第四步：委託律師處理法律程序
按揭是涉及物業的重要法律契約，所以必須委託律師處理相關的法律程序。你需要委託一位律師樓的代表，這位律師會負責向你原有的貸款機構提取樓契，進行查冊以確保業權清晰，並草擬新的按揭法律文件。一般來說，新的貸款機構會提供一份認可的律師樓名單給你選擇。
第五步：簽署新的按揭法律文件
當貸款機構完成審批並批出貸款後，律師樓會通知你親身前往簽署正式的按揭契據及其他相關法律文件。簽署文件時，律師會向你解釋合約的重要條款，確保你完全明白自己的權利和義務。不論是處理私人樓宇，還是較複雜的唐樓一按套現，這一步都是保障雙方的關鍵。
第六步：完成交易，資金到手
簽署所有文件後，就進入最後階段。新的貸款機構會將批出的總貸款額發放給你的代表律師。律師會先用這筆款項清還你原有的按揭餘額，扣除律師費等相關開支後，便會將剩餘的資金（也就是你成功套現的金額）以支票或轉賬方式交給你。至此，整個一按套現流程便大功告成。
銀行 vs 財仔點揀好？按物業及信貸狀況選出最佳一按套現方案
面對資金需要，考慮申請一按套現時，許多人第一時間會問，應該選擇銀行還是財務公司（俗稱「財仔」）？這是一個關鍵決定，而答案完全取決於你的個人狀況。你的物業類型、信貸評級（TU）、入息證明是否齊全，還有你對資金的迫切程度，都直接影響哪一個方案更適合你。以下我們將詳細比較經銀行與一按套現財仔的分別，助你作出最明智的選擇。
方案一：經銀行申請 – 利率穩健優惠多
向銀行申請一按套現，最大的好處是其利率通常較低，而且計算方式透明。銀行的按揭計劃普遍以最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）為基礎，條款清晰，讓你對未來的供款有更準確的預算。同時，銀行為了爭取客戶，時常會提供現金回贈、存款掛鈎按揭戶口（Mortgage-link）等額外優惠，變相降低了你的總借貸成本。
申請資格與限制
不過，銀行的優厚條件背後，是相對嚴格的審批門檻。首先，申請人必須通過金管局規定的壓力測試，這要求你有穩定且足夠的收入證明文件，例如稅單、糧單和公司信。其次，銀行在審批一按套現申請時，必定會查閱你的環聯（TU）信貸報告。如果你的信貸評級不佳，申請很可能會被拒絕。整個一按套現流程亦較長，由申請到批核放款，一般需要數星期至一個月不等。對於物業類型，銀行也較為挑剔，樓齡過高的唐樓或業權複雜的物業，獲批的機會相對較低。
方案二：經財務公司申請 – 審批快、門檻低
如果你的條件未能符合銀行的要求，財務公司提供了一個更靈活的一按套現方案。財務公司最大的優勢在於其審批流程快速且門檻較低。對於急需資金周轉的業主來說，這一點非常重要。
核心優勢
財務公司的核心優勢主要體現在幾個方面。第一，大部分財務公司豁免壓力測試，對入息證明的要求也較寬鬆，即使是收入不穩定或自僱人士，也有較大機會獲批。第二，它們對信貸評級（TU）的要求較為彈性，即使信貸記錄有瑕疵，仍然會考慮你的申請。第三，審批速度極快，部分公司甚至可以數天內完成整個流程並批出款項。最後，財務公司接納的物業種類更廣泛，一些銀行不願承按的物業，例如高樓齡的唐樓一按套現，財務公司也可能接受申請。當然，這種便利性的代價是，一按套現利率通常會比銀行高，這是申請前必須仔細計算和考慮的。
特殊物業方案：居屋、唐樓、村屋套現注意事項
不同類型的物業在申請一按套現時，會遇到不同的規定和挑戰。特別是居屋、唐樓及村屋等，處理時需要格外留意。
居屋套現：未補地價與已補地價的分別
申請居屋一按套現，關鍵在於物業是否已補地價。對於已補地價的居屋，它在法律上與私人樓宇無異，業主可以自由地向任何銀行或財務公司申請一按套現。但如果是未補地價居屋，情況就變得複雜。由於業權受到房屋委員會的轉讓限制，業主不能隨意將物業加按套現。申請未補地價居屋一按套現，必須向房委會申請並提供合情理的理由，例如籌集醫藥費、殮葬費等緊急個人需要，獲批機會不高。
H44: 唐樓、村屋及送契樓處理方法
對於唐樓、村屋及送契樓這些特殊物業，銀行在審批一按套現時會非常審慎。唐樓因樓齡高、缺乏維修或業權不清等問題，銀行估價可能偏低，甚至直接拒絕申請。村屋則因為涉及丁權、路權及僭建等複雜因素，銀行一般不輕易批核。至於送契樓，由於在送贈後的五年內，若送贈人破產，該交易有機會被視為無效，銀行為規避風險，普遍不接受年期較短的送契樓按揭申請。在這幾種情況下，尋求財務公司協助，往往是較為可行的套現途徑。
一按套現常見問題 (FAQ)
申請一按套現的過程牽涉到不少細節，大家心中或多或少都有一些疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更全面地了解整個一按套現流程。
Q1: 聯名物業可以單方面申請「一按套現」嗎？
答案是：不可以。
不論物業是以聯權共有（長命契）或分權共有（豬頭契）形式持有，申請一按套現都需要所有業主同意並且親身簽署法律文件。雖然其中一位業主可以先行向銀行或財務公司作出查詢及遞交初步申請，但是在最後的法律程序中，律師樓必須確認所有業主都同意這次的按揭安排，並且一同簽署新的按揭契。這個規定是為了保障所有業權人的利益，確保沒有任何一方在不知情下，其業權份額被用作抵押。
Q2: 年紀較大（例如超過60歲）可以申請嗎？
答案是：可以，但附帶一些條件。
年齡是銀行審批按揭時的一個重要考慮因素。一般銀行會用一個指標（例如75歲或80歲）減去申請人的年齡，來釐定最長的還款年期。如果申請人年紀較大，獲批的還款期就會相應縮短。較短的還款期意味著每月供款額增加，這會對通過壓力測試帶來挑戰。
相比之下，向財務公司申請一按套現的彈性較大。部分財務公司願意接受年長人士的申請，但有機會要求加入一位較年輕、具備穩定還款能力的擔保人，以平衡貸款風險。
Q3: 整個「一按套現」過程需時多久？
整個一按套現流程的時間，取決於你選擇的貸款機構。
向銀行申請，過程會比較嚴謹和耗時。由遞交申請、物業估價、審閱信貸報告（TU）、進行壓力測試，到委託律師處理文件，整個過程通常需要數星期至一、兩個月不等。
如果選擇向財務公司（俗稱財仔）申請，速度就是其最大優勢。由於財務公司的審批門檻一般較低，文件要求較簡潔，亦豁免壓力測試，因此審批速度極快。在文件齊備的情況下，有些甚至可以在數個工作天內完成審批及放款。
Q4: 一按套現會查閱TU嗎？信貸評級不佳能否成功申請？
答案是：會的，不論是銀行或財務公司，一般都會查閱申請人的信貸報告（TU）。
信貸評級（TU）是評估申請人信貸紀錄及還款習慣的重要指標。對於銀行而言，一個良好的信貸評級是成功申請的基礎。如果評級不佳，申請很大機會被拒絕，或只能取得利率極不吸引的貸款方案。
財務公司在這方面則顯得較為靈活。不少一按套現財仔願意接受信貸評級稍差的申請，因為他們更看重抵押物業本身的價值。不過，這種彈性通常會反映在利率上，信貸紀錄不佳的申請人所獲批的一按套現利率，一般會比市場平均水平為高，這是貸款機構用以抵銷風險的方式。
Q5: 一按套現 vs 二按有何分別？我應該如何選擇？
這是一個關鍵問題，了解一按套現 vs 二按的分別，有助你作出最適合自己財務狀況的決定。
「一按套現」的意思，是為物業重新申請一份全新的第一按揭。不論物業之前是否已有按揭，新申請的貸款會用作清還所有舊有按揭（如有），然後將餘額現金交到業主手中。完成後，物業只會有一份按揭合約，由一家貸款機構承造。
「二按」則是在保留原有第一按揭（一按）不變的情況下，再向另一家貸款機構申請第二份按揭貸款。這意味著你的物業同時抵押給兩家機構，而二按的債權人，在索償權利上次於一按的債權人，風險較高。
如何選擇：
* 選擇「一按套現」：如果你的物業已大幅升值，並且能夠在市場上找到比現有按揭利率更優惠的計劃。透過一按套現，你可以將整筆債務以一個較低的利率重組，長遠節省利息開支。這是大部分業主的首選方案。
* 選擇「二按」：如果你的「一按」仍在罰息期內，轉按會引致罰款；或者你的「一按」利率非常低，不想放棄。這時候申請二按，可以解決短期或小額的資金需要，而無需觸動原有的一按合約。但必須注意，二按利率通常遠高於一按，只適合作短期周轉之用。