對於許多香港人而言，購買二手居屋是實現「上車」夢想的關鍵一步。然而，面對市場上琳瑯滿目的放盤，加上繁複的申請資格、按揭限制及買賣流程，往往令人感到無從入手。為此，我們特別編撰此《2025終極上車天書》，將整個過程化繁為簡，整合為五大核心章節。無論您是綠表還是白居二準買家，本攻略將由搜尋及篩選心水盤源、智能分析單位價值，到詳解買賣步驟、計算真實開支及按揭申請，手把手帶您走過每個關鍵時刻，助您輕鬆鎖定理想家園，順利完成交易。
即時搜尋全港最新二手居屋放盤
要尋找心儀的二手居屋放盤，第一步就是利用網上平台，掌握市場上最新的二手居屋盤資訊。現在的物業平台集合了來自各區的放盤，讓你足不出戶，便能一次過瀏覽大量選擇，是整個置業旅程的起點。一個功能完善的搜尋系統，可以助你有效率地在海量盤源中進行篩選，節省大量時間。
基本篩選：快速鎖定您的理想二手居屋
面對眾多選擇，首先要做的就是設定基本條件，收窄搜尋範圍。這幾個基本篩選功能，就如同一張地圖，助你快速描劃出理想家園的大致輪廓。
按地區及校網搜尋
地點是置業的首要考慮因素。你可以先從「香港島」、「九龍」、「新界」等大範圍入手，再細化至心儀的地區，例如沙田、將軍澳或荃灣。對於有子女的家庭，校網更是重中之重。一個好的搜尋工具，會提供按小學及中學校網篩選的功能，讓你直接鎖定目標校網內的所有二手居屋放盤，為子女的未來鋪路。
按售價範圍搜尋
清晰的預算是成功上車的基礎。在搜尋時，直接設定你的價格預算範圍，例如三百萬至五百萬，系統就會自動過濾掉超出預算的單位。這樣可以避免浪費時間在不合適的選擇上，讓你的搜尋過程更加專注和高效。
按單位面積搜尋
家庭成員的人數和生活習慣，決定了你需要多大的居住空間。你可以根據「實用面積」來篩選單位大小，這是現時最標準的衡量方法。無論你需要的是小巧的二人世界，還是寬敞的三房單位，設定面積範圍都能助你快速找到符合家庭需求的二手居屋盤。
進階篩選：精準配對您的個人需求
完成了基本設定後，若想進一步鎖定最符合你個人偏好的單位，就可以運用進階篩選功能。這些選項能讓你從細節入手，找到真正為你度身訂造的家。
關鍵資格篩選
這是搜尋二手居屋最關鍵的一步。市場上的居屋盤分為「未補地價」和「已補地價」兩種。「未補地價」的單位，只限持有「綠表」或「白居二」資格的人士購買；而「已補地價」的單位則等同私樓，任何人都可以購買。在搜尋前，必須根據自己的資格進行篩選，確保你瀏覽的都是自己有權購入的放盤。
單位特色與狀況
每個人對「家」的想像都不同。進階篩選可以滿足你的個人化需求，例如根據單位間隔（如兩房、三房）、樓層（高、中、低層）、座向、景觀（如山景、海景），甚至是否附帶裝修、連車位等條件進行篩選。這些細緻的選項，有助你更快找到符合理想生活場景的單位。
排序方式
當你篩選出一系列合適的樓盤後，最後一步就是利用排序功能來檢視結果。你可以選擇按「最新發佈時間」排序，確保自己不會錯過市場上最新的筍盤。此外，也可以按「售價由低至高」或「呎價由低至高」排序，助你從預算角度找出性價比最高的選擇。善用排序，可以讓你的決策過程更有條理。
智能分析及揀樓貼士：精明買家必睇
要在云云二手居屋放盤中找到心頭好，單純比較價錢是不足夠的。想做個精明買家，就要學懂如何分析數據和掌握竅門。接下來的內容，就像一位熟悉市場的朋友，為你拆解評估二手居屋盤價值的實用技巧。
評估放盤價值
屋苑成交對比
評估一個放盤是否物有所值，最直接的方法就是參考同屋苑或鄰近屋苑的近期成交記錄。你可以透過地產代理網站或土地註冊處的數據，找出面積、座向、樓層相近的單位成交價。這個方法能為你提供一個非常實在的價格基準，當你與業主議價時，就能更有理有據，避免購入遠高於市價的單位。
樓價走勢圖
除了單一成交個案，我們也要留意整個屋苑以至該區的樓價走勢。參考網上物業平台提供的樓價走勢圖，可以讓你了解現時的叫價處於歷史高位還是低位。如果樓價正處於上升軌道，議價空間可能較小。相反，如果樓價有下調趨勢，你或許可以更大膽地出價。掌握宏觀趨勢，有助你判斷入市的最佳時機。
解讀放盤關鍵數據
樓盤媒體
相片和影片是我們接觸放盤的第一印象。觀看時，除了欣賞單位的裝修，更要留意細節。例如牆角、天花有沒有水漬或發霉的跡象，窗外景觀是否開揚，會不會望到鄰居單位。如果放盤提供虛擬導覽（VR），就更加值得花時間仔細「行」一次，感受單位的實際間隔和空間感，這有助你初步篩選，節省實地睇樓的時間。
標題與核心賣點
放盤標題往往會用上「罕有筍盤」、「裝修企理」、「劈價急售」等字眼吸引眼球。我們要做的，是理性分析這些賣點的含金量。「鄰近鐵路」究竟要走多少分鐘？「雅致裝修」是否符合你的個人風格，還是需要額外花錢重新設計？理解這些宣傳字眼背後的真實情況，可以讓你更客觀地評估單位的價值。
關鍵數據一覽
在每個放盤廣告中，有幾項關鍵數據必須留意。首先是實用面積，這是計算呎價和評估空間是否夠用的基礎。其次是樓齡，因為樓齡會直接影響銀行批出的按揭年期，以及未來需要預留多少維修保養開支。最後是管理費等雜費，這些是每月固定的支出，必須計算在置業成本之內。
掌握關鍵術語
「未補地價」 vs 「已補地價」
這是二手居屋市場最重要的概念。
「未補地價」的居屋，是指業主尚未向政府補回當年買入時的折扣差價。這類單位只能在「居屋第二市場」出售，買家必須是持有「綠表」或「白表資格證明書（白居二）」的合資格人士。因為購買對象受限，所以樓價通常較低。
「已補地價」的居屋，是指業主已繳付補價，解除了轉售限制。這類單位與普通私人樓宇無異，可以在公開市場自由買賣，任何人士都可以購買，所以樓價會貼近同區私樓市價。
「綠表」 vs 「白表(白居二)」
這兩種資格是購買「未補地價」二手居屋的入場券。
「綠表」資格人士主要是現時的公屋租戶或合資格的公屋申請人。他們可以用交還公屋單位來換取購買資助房屋的資格。
「白表」資格人士則是符合政府入息及資產限額的非公屋住戶。他們需要透過每年政府推出的「白居二」計劃進行抽籤，中籤者才能獲得購買資格證明書，繼而進入第二市場物色心儀的二手居屋盤。
二手居屋買家入市流程全攻略
當你開始留意市場上的二手居屋放盤，並且找到了幾個心儀的選擇，接下來的買賣流程就是關鍵一步。不同資格的買家，申請程序和步驟都有分別。以下我們就將綠表和白居二買家的流程拆解，讓你對整個過程有個清晰的概念。
綠表買家購買步驟
對於本身是公屋住戶或持有綠表資格的朋友，購買二手居屋盤的流程相對直接。整個過程主要圍繞三份關鍵文件進行。
步驟一：申請及領取「購買資格證明書」
首先，你需要向房委會提交申請，領取一份「購買資格證明書」。你可以將這份文件理解為進入居屋第二市場的「入場券」。申請時需要填妥指定表格和帶齊所需文件，例如身份證明文件等。房委會審批資格後，就會發出這份證明書給你。
步驟二：尋找心儀放盤及議價
有了「購買資格證明書」在手，你就可以正式在市場上尋找心儀的二手居屋放盤。不論是透過地產代理還是網上平台，你都可以憑着這份文件向業主證明你的購買資格。當你找到合適的單位後，就可以跟業主進行議價，商討價錢及買賣細節，然後簽訂臨時買賣合約。
步驟三：申請「提名信」以完成交易
簽訂臨約後，就要透過律師向房委會申請最後一份重要文件：「提名信」。這封信代表房委會正式批准你購買這個特定單位。律師會協助你遞交所需文件，包括臨時買賣合約副本和「購買資格證明書」正本。房委會審批完成並發出提名信後，買賣雙方就可以簽署正式合約，完成餘下的法律和按揭程序，順利完成交易。
白居二買家購買步驟
白居二買家的流程多了一個前期步驟，就是先要「抽籤」取得資格，然後才能進入市場。
步驟一：遞表申請、攪珠及領取批准信
每年房委會推出「白表居屋第二市場計劃」（白居二）時，合資格的申請者需要先遞交申請表。房委會之後會進行攪珠，電腦會隨機排列申請者的優先次序。如果你幸運中籤，並且次序較前，就有機會收到房委會發出的「批准信」。這封信代表你成功取得了購買二手居屋的資格。
步驟二：申請「購買資格證明書」
收到「批准信」後，你需要在指定時間內，向房委會申領「購買資格證明書」。這個步驟與綠表買家相似，都是取得正式進入市場的憑證。要留意，「批准信」本身並不能用來簽署臨約，必須先換領「購買資格證明書」。
步驟三：在有效期內物色放盤、簽約及申請提名信
「購買資格證明書」是有有效期的，通常為一年。你必須在這段時間內，完成物色二手居屋盤、簽訂臨時買賣合約，和透過律師向房委會申請「提名信」的整個過程。之後的步驟就跟綠表買家一樣，取得提名信後便可簽署正式合約，辦理按揭及完成交易。所以，白居二買家在時間掌握上需要更加留神。
上車預算：二手居屋按揭申請及開支一覽
估算「真正上車成本」
選擇心儀的二手居屋放盤後，下一步就是仔細計算上車的總開支。置業的成本遠不止是樓價本身，許多朋友在初次置業時，容易忽略一些額外費用，導致預算超出預期。要準確掌握真正的上車成本，就需要將首期、印花稅、律師費和代理佣金等主要開支一併考慮。
首次置業總開支計算
要規劃一個周全的置業預算，可以從以下幾個主要部分入手：
- 首期：這是樓價與銀行按揭貸款額之間的差額，也是買家需要準備的最大筆現金。
- 印花稅：這是向稅務局繳付的稅項，稅率根據樓價而定。首次置業人士可按較優惠的「第2標準稅率」計算，可以節省一筆可觀的費用。
- 律師費：聘請律師處理樓宇買賣合約、查契及辦理業權轉讓等法律文件是必須的步驟，費用一般由數千至萬多元不等。
- 地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，一般需要支付樓價1%作為佣金。
- 裝修及傢俬開支：這部分開支的彈性較大，視乎二手居屋盤的內部狀況以及個人要求而定，建議預留一筆資金作基本翻新或添置傢俬之用。
財務規劃建議
計算好總開支後，下一步就是進行穩健的財務規劃：
- 通過壓力測試：銀行在審批按揭申請時，會進行「壓力測試」。銀行會假設利率上升2厘，計算在加息後，您的每月供款額不可超過家庭總入息的60%，以確保您有足夠的還款能力。
- 預留備用資金：除了上述開支，建議額外準備一筆相等於3至6個月供款額或家庭開支的備用資金，以應對任何突發情況，例如裝修超支或暫時收入不穩。
- 比較不同銀行方案：不同銀行提供的按揭計劃，在利率、現金回贈及其他條款上都有差異。貨比三家，有助您選擇最有利的方案。
二手居屋按揭申請須知
二手居屋的按揭申請與私樓有所不同，當中幾個關鍵概念，您必須清楚了解。
政府擔保期與按揭年期
房委會會為未補地價的居屋提供一個由首次發售日期起計30年的擔保期。這個擔保期對銀行批核按揭年期有直接影響。如果一個二手居屋盤的樓齡是25年，其剩餘的政府擔保期便只有5年。在這種情況下，銀行未必願意批出長達25年的按揭還款期，或者會要求買家提供更多證明文件。一旦物業過了30年擔保期，銀行會視其為一般私人物業作按揭審批，對樓宇質素及借款人還款能力的要求會更加嚴格。
未補地價居屋按揭成數上限 (綠表 vs 白表)
買家身份是決定按揭成數的關鍵因素。由於有政府作擔保，未補地價居屋的按揭成數一般較私樓為高：
- 綠表買家：最高可承造九成半按揭（95%），意味著只需準備樓價5%作為首期。
- 白表（白居二）買家：最高可承造九成按揭（90%），首期開支則為樓價的10%。
需要留意的是，這只是最高按揭成數，最終批核結果仍取決於個別銀行的審批政策及申請人的財務狀況。
H按 vs P按計劃比較
市場上主流的按揭計劃分為H按和P按兩種，它們的利率計算方式和特性各有不同：
- H按計劃（HIBOR Plan）：利率以「銀行同業拆息(H)」為基礎，再加一個固定百分比。H的波幅較大，會緊隨市場資金流向而變動。H按計劃通常設有「鎖息上限」（或稱「封頂位」），一般以P按利率為基礎，為供款人提供保障。
- P按計劃（Prime Rate Plan）：利率以「最優惠利率(P)」為基礎，再減一個固定百分比。P由各銀行自行釐定，相對穩定，變動次數較少。P按的供款額較為平穩，預算規劃上相對容易。
選擇H按還是P按，主要視乎您對未來利率走勢的預期以及個人風險承受能力。
二手居屋放盤常見問題 (FAQ)
在瀏覽心儀的二手居屋放盤時，大家總會遇到一些關於資格、樓宇種類和買賣限制的疑問。這些問題都很重要，所以我們整理了幾個最常見的查詢，用最清晰的方式逐一解答，讓你對整個市場有更通透的了解。
房委會居屋與房協居屋有何不同？
在香港，提供資助房屋的機構主要有兩個，一個是香港房屋委員會（房委會），另一個是香港房屋協會（房協）。房委會是政府法定組織，而房協則是一個獨立的非牟利機構。
這兩個機構興建的二手居屋盤，在申請程序和轉售限制上有一些關鍵分別。首先，買家申請購買資格和提名信時，需要根據單位屬於房委會還是房協，向對應的機構遞交申請，表格和手續不盡相同。其次，日後如果業主想補地價，將單位在自由市場出售，兩者的補價計算方式也可能存在差異。一般而言，房協樓宇的設計和用料，有時會與房委會的標準格式居屋稍有不同。因此，在決定前，最好先了解目標單位的來源，才能準確地跟進後續流程。
購買二手居屋後，出租或加按有什麼限制？
對於經由綠表或白居二資格購買的未補地價二手居屋，業主必須將單位用作自住，這是資助房屋政策的核心精神。
在出租方面，將未補地價的單位以任何形式（包括整間或分租）出租，都屬於違法行為。一經發現，業主除了可能面臨罰款，更有機會被要求補回地價。至於加按或重按，限制同樣嚴格。業主不能像私人樓宇一樣，隨意加按單位套現作其他用途。只有在遇到一些緊急的個人財務困難時，例如為家人籌措醫藥費、殮葬費或教育開支，才可以向房屋署署長申請，並在獲得批准後才能辦理加按手續。如果單位已經補足地價，它就等同於私人樓宇，屆時業主便可以自由出租、出售或加按。
白居二的「購買資格證明書」有效期及適用範圍？
對於白居二的中籤者，「購買資格證明書」是最關鍵的文件。這份證明書的有效期，由簽發日期起計為期12個月。
申請人必須在這12個月的有效期內，就一個二手居屋放盤簽署臨時買賣合約。簽署臨約後，便可以申請「提名信」以繼續之後的交易程序。換句話說，這12個月的期限是用來物色單位和簽訂初步合約的。證明書的適用範圍，涵蓋了居屋第二市場上所有可供購買的單位，包括房委會的居者有其屋計劃（居屋）單位、私人機構參建居屋計劃（PSPS）單位，以及房協的住宅發售計劃單位。
二手居屋的實用率對選擇有何影響？
實用率是衡量一個單位空間效益的重要指標，計算方法是實用面積除以建築面積。一個高實用率的單位，代表其公用設施（例如走廊、大堂）所佔的攤分面積較少，你所付出的樓價，有更大比例是真正用在你的私人空間上。
這對選擇二手居屋放盤有直接影響。許多早期興建的居屋屋苑，例如在八、九十年代落成的樓宇，其設計著重內部空間，實用率普遍較高，很多時可達八成以上。相比之下，部分較新的樓宇實用率可能較低。因此，當你比較兩個面積相近但樓齡不同的單位時，除了考慮樓宇狀況，計算一下實用率，你會更清楚哪個單位能提供更「見使」的居住空間。對於講求空間感的家庭來說，高實用率的舊式居屋盤可能是一個性價比相當高的選擇。