手頭緊，需要資金周轉或實現人生大計，但面對五花八門的貸款產品，應該點揀好？市面上的貸款主要分為「抵押貸款」及「無抵押貸款」兩大類，兩者在利率、貸款額、審批要求以至風險上都有天淵之別。究竟哪一種才最適合你的財務狀況？申請時又有什麼關鍵細節需要注意？
本文將為你提供2025年最完整的抵押貸款攻略，從兩者核心分別、申請流程、資格要求，到深入拆解實際年利率（APR）與潛在風險，助你一文睇清所有細節，做出最精明的借貸決策，輕鬆避開各種中伏位。
抵押貸款 vs 無抵押貸款：核心概念與快速比較
市面上的貸款五花八門，但追本溯源，主要可以分為兩大類：抵押貸款和無抵押貸款。要了解抵押貸款的意思，就要先明白這兩種貸款的根本分別。它們就像兩種截然不同的工具，適用於不同的財務狀況和目標，無論是應急週轉還是計劃買房，選對工具才能事半功倍。
我適合哪種貸款？30秒自我評估
在深入探討之前，可以先透過以下三個簡單問題，快速評估自己的情況，初步判斷哪種貸款可能更適合你。
評估關鍵：三大核心問題（你有可抵押資產嗎？需要多大金額？信貸評級如何？）
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你有可作抵押的資產嗎？
這是最根本的分界線。如果你名下擁有物業、汽車或其他具價值的資產，抵押貸款的大門便為你打開。如果沒有，你的選擇基本上就是無抵押貸款。 -
你需要多大的貸款金額？
一般來說，如果你需要一筆較大額的資金（例如幾十萬甚至數百萬），抵押貸款通常能提供更高的額度。如果只是需要數萬到十幾萬的小額週轉，無抵押貸款的靈活性可能更合適。 -
你的信貸評級 (TU) 如何？
如果你的信貸評級良好，申請無抵押貸款會相對順利。相反，如果信貸紀錄有瑕疵，即使你沒有資產，金融機構亦可能因為風險較高而拒絕批核。這時，若你擁有資產，抵押貸款反而可能成為一個可行的選項。
深入理解：什麼是抵押貸款 (Secured Loan)？
定義：以具價值的資產作擔保，以獲取貸款的融資方式。
抵押貸款，顧名思義，就是申請人需要提供有價值的資產（例如住宅、車位、汽車等）作為「抵押品」或「擔保品」，向銀行或財務機構申請貸款。最常見的例子就是買房時申請的樓宇按揭。
運作原理：抵押品如何降低貸款機構風險，從而影響利率及條款。
抵押貸款的運作核心是風險轉移。因為你提供了實質資產作擔保，對於貸款機構來說，它們的放貸風險就大大降低了。萬一你無法還款，機構有權依法收回並變賣你的抵押品來抵償欠款。正因為風險較低，機構更願意提供較低的抵押貸款利率、更高的貸款額度和更長的還款期。
快速概覽：什麼是無抵押貸款 (Unsecured Loan)？
定義：無需提供抵押品，純粹基於個人信貸評級及還款能力的貸款。
無抵押貸款，又稱為信用貸款。申請人不需要提供任何資產作擔保，貸款機構純粹依據你的個人信譽來批出貸款。我們日常接觸的私人貸款、稅務貸款或信用卡現金分期，都屬於這一類。
運作原理：信貸評分 (TU) 在審批中的決定性作用。
由於沒有抵押品，貸款機構評估風險的唯一依據就是你的「信譽」，而這個信譽會量化為你的信貸報告及評分 (TU)。機構會仔細審核你的信貸紀錄、還款習慣、收入穩定性及現有債務狀況，以判斷你是否一個可靠的借款人。你的TU評分越高，獲批的機會和條件就越好。
核心差異：抵押 vs 無抵押貸款全方位比較
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們從七個關鍵層面進行直接比較。
利率與總利息成本
抵押貸款因為有資產作擔保，風險較低，所以利率通常遠低於無抵押貸款。在進行抵押貸款試算時，你會發現長年期下來，總利息支出可能相差數倍。
貸款額度上限
抵押貸款的額度主要取決於抵押品的估值，可以高達數百萬甚至更高。無抵押貸款的額度則受限於申請人的收入及信貸評級，上限通常較低，一般為月薪的若干倍數。
還款期彈性
抵押貸款（特別是樓宇按揭）的還款期可以非常長，例如長達30年，讓每月還款額更輕鬆。無抵押貸款的還款期則較短，普遍為1至5年。
申請資格與難度
如果你擁有高價值的資產，即使信貸評分稍有不足，申請抵押貸款的成功率依然較高。相反，申請無抵押貸款對信貸評分有嚴格要求，TU評分不佳者很可能被拒絕。
審批及放款速度
無抵押貸款的審批流程簡單快捷，因為無需處理抵押品估價和法律文件，最快甚至可以即日批核及放款。抵押貸款則涉及資產估值、律師文書等繁複程序，需時較長，由數天到數星期不等。
違約風險與後果 (失去資產 vs 影響信貸評級)
這是兩者最大的分別。抵押貸款一旦斷供，最嚴重的後果是失去抵押品，例如被收樓拍賣。無抵押貸款違約，雖然不會直接失去資產，但會嚴重損害信貸評級，並可能面臨法律追討，影響日後所有信貸申請。
相關手續及費用
抵押貸款通常涉及較多第三方費用，例如物業估價費、律師費等。無抵押貸款的費用結構相對簡單，部分可能收取手續費或行政費，但整體牽涉的環節較少。
深入剖析：無抵押貸款申請全攻略
理解了抵押貸款意思是需要以資產作擔保後，您可能會好奇，如果手上沒有可抵押資產，是否就無法借貸。其實，市面上還有另一種主流選擇：無抵押貸款。它不像申請抵押貸款買房那樣，需要經過繁複的物業估價與法律程序，整個申請流程相對簡單快捷，是許多人應對短期資金需求的方案。現在，我們就一同深入了解申請無抵押貸款的各個環節。
申請無抵押貸款的基本資格
要成功申請無抵押貸款，申請人需要符合一些基本門檻，讓貸款機構對您的還款能力有初步信心。
年齡及香港居民身份要求
申請人必須年滿18歲，並且是香港永久性居民。這是最基本的身份核實條件，幾乎所有銀行及財務公司都視之為硬性規定。
收入證明與工作穩定性
由於無抵押貸款沒有任何資產作擔保，貸款機構非常重視您是否有穩定及持續的收入。您需要提供最近期的糧單、稅單或銀行月結單等文件，以證明您有能力應付每月的還款。一份穩定的工作，尤其是在同一家公司任職一段時間，會是重要的加分項。
信貸評級 (TU Grade) 的最低門檻
信貸評級（TU）是審批過程中的關鍵。雖然不同機構的門檻各異，但一般而言，擁有一個良好或中等等級的信貸評級是成功獲批的基本盤。如果評級過低，可能會被拒絕，或者只能獲批利率較高的貸款。
影響審批的四大關鍵因素
符合基本資格只是第一步，貸款機構還會從以下四個核心範疇，全面評估您的信貸風險，從而決定是否批核、批核金額及最終的抵押貸款利率。
信貸評分 (TU)：最重要的指標
您的個人信貸報告及評分，是貸款機構評估您過往理財習慣的最直接證據。一份「乾淨」的報告，顯示您有準時還款的良好紀錄，自然能大大提高獲批機會及取得更佳條款。
還款能力 (DTI)：確保您有能力還款
貸款機構會計算您的供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DTI），確保新增的貸款供款不會過度加重您的財政負擔。這一步與進行抵押貸款試算時，評估還款能力的邏輯相似，都是為了確保您借貸後，仍然有足夠的收入應付日常生活開支。
職業及入息穩定性：公務員、專業人士的優勢
相對於收入不穩定的職業，公務員、醫生、律師等專業人士，因為其工作及入息的穩定性較高，通常被視為較低風險的客戶。這類申請人不但獲批機會較高，亦有機會獲得更優惠的貸款額及利率。
現有債務狀況：總結餘及信貸使用率
貸款機構會審視您現有的所有債務，包括信用卡結欠、私人貸款及按揭等。如果您的總債務額已經很高，或者您的信貸使用率（即信用卡結欠佔信貸額度的比例）長期處於高水平，審批過程將會更加審慎。
【實用 Checklist】申請無抵押貸款前6大關鍵檢查點
在提交申請前，花點時間準備妥當，可以讓整個過程更順利，也能為自己爭取到最有利的條件。
再次確認資金用途及所需金額
清晰了解自己需要借貸的原因及確實金額，避免因一時方便而過度借貸，增加不必要的利息開支。
索取並仔細查閱個人信貸報告
這是最關鍵的一步。向環聯（TransUnion）索取您最新的信貸報告，檢查當中有沒有任何過時或錯誤的資料。若有，應在申請貸款前先處理好。
準備最近期的收入證明文件
預先準備好最近三個月的糧單、銀行月結單或最新的稅單。文件齊全可以加快審批速度，避免因來回補交文件而耽誤時間。
集中比較不同機構的實際年利率 (APR)
切勿只看廣告標榜的「月平息」。實際年利率（APR）才是比較所有貸款產品，包括比較不同抵押貸款利率的統一標準，它已將利息及各種費用計算在內，能反映真實的借貸成本。
了解所有手續費及行政費
除了利息，部分貸款產品可能設有申請手續費或行政費用。在簽署文件前，必須問清楚所有潛在收費。
查詢提前還款的相關條款及費用
如果您計劃在未來提早清還全部貸款，需要了解相關的條款。部分機構會就提前還款收取罰息或手續費，這也是總借貸成本的一部分。
無抵押貸款申請流程四步曲
相比起抵押貸款，無抵押貸款的申請流程顯得非常快捷，許多機構甚至可以做到即日批核及過數。
第一步：網上或親身提交申請
您可以選擇到分行辦理，但現時大部分銀行及財務公司都提供網上申請平台，只需數分鐘便能填妥基本資料並提交申請，非常方便。
第二步：上載所需證明文件
提交申請後，系統會提示您上載所需文件，例如身份證副本及收入證明。整個過程都可以透過手機或電腦完成，無需親身遞交。
第三步：貸款機構審批及電話核實
貸款機構的審批部門會根據您提交的資料及信貸報告進行審核。過程中，職員有機會致電給您，核實個人資料或查詢申請詳情。
第四步：確認貸款及即時過數
一旦成功獲批，機構會向您提供最終的貸款合約，當中列明貸款額、利率、還款期及所有條款。在您確認並同意後，貸款額最快可以即時透過轉數快（FPS）轉賬到您指定的銀行戶口。
貸款成本與風險全面評估：如何保障自己？
申請任何貸款，特別是牽涉重要資產的抵押貸款，我們不能只看表面宣傳的利率和每月供款。借貸背後涉及的總成本與潛在風險，才是決定一項貸款是否划算的關鍵。深入了解這些細節，是保障自己財務健康的必要一步。接下來，我們會逐一拆解貸款的真實成本，讓你學會如何清晰地評估每一項選擇。
理解真實成本：拆解實際年利率 (APR) 與月平息陷阱
在比較不同貸款計劃時，你可能會見到「月平息」和「實際年利率 (APR)」這兩個名詞。兩者看似相似，但計算出來的真實利息成本卻有天淵之別。要準確進行抵押貸款試算，就必須先弄懂它們的分別。
為何「月平息」具誤導性
「月平息」是一種看似簡單的利息計算方法。它將總貸款額乘以月平息利率，再乘以還款月數，得出整個貸款期的總利息。這種計算方式的最大問題，是它在整個還款期內，都以最初的、未償還的本金作為計算基礎。即使你已經陸續償還了部分本金，每月支付的利息金額依然不變。這導致實際的借貸成本，遠比單純將月平息乘以12個月的數字要高得多。
如何運用 APR 作為比較所有貸款產品的統一標準
要看清貸款的真實成本，唯一的標準就是參考「實際年利率 (APR)」。根據香港的法例規定，所有銀行和持牌財務公司都必須向客戶列明APR。APR是一個將貸款利息以及所有相關費用（例如手續費、行政費）計算在內，再轉化而成的參考年利率。無論是比較不同機構的抵押貸款利率，還是比較抵押貸款與私人貸款，APR都能提供一個統一、公平的比較基礎，讓你一眼看穿哪個選擇的總成本最低。
抵押貸款的潛在成本與最大風險
抵押貸款因為有資產作擔保，利率通常較低，但它也伴隨著一些獨有的成本和風險。在深入了解抵押貸款意思後，必須正視這些潛在的財務負擔。
隱藏成本：估值費、律師費、保險費
申請抵押貸款時，利息並非唯一的支出。尤其在處理抵押貸款買房的個案時，你還需要預留一筆資金應付各種第三方費用。這些費用包括：由專業測量師為你的抵押品（例如物業）進行估價的「估值費」；處理按揭契等法律文件的「律師費」；以及為抵押物業購買的「火險」或按揭保險等。這些費用加起來可能是一筆不小的數目，必須在財務預算中充分考慮。
最大風險：斷供後，抵押品被沒收及拍賣的法律程序
抵押貸款的最大風險，就是一旦無法履行還款責任，將會失去抵押品。如果借款人連續拖欠還款，貸款機構有權啟動法律程序，收回抵押資產。這個過程稱為「收樓」或「收車」。之後，機構會透過拍賣等方式將資產出售，用以抵償所欠的貸款本金、利息及相關法律費用。若拍賣所得的金額不足以完全清還債務，借款人仍需承擔剩餘的差額。這是申請抵押貸款前，必須嚴肅評估的最壞情況。
無抵押貸款的潛在成本與最大風險
無抵押貸款（如私人貸款）雖然不會直接導致資產被沒收，但其成本結構與風險性質亦不容忽視。
隱藏成本：手續費、逾期還款罰息、提早還款罰息
無抵押貸款的成本，除了由APR反映的利息外，還包括一些特定情況下才會出現的費用。例如，部分貸款設有「手續費」或「行政費」。如果你未能準時還款，會被收取「逾期還款罰息」。此外，若你想在合約期滿前提前還清所有款項，不少機構亦會收取「提早還款罰息」，以彌補其損失的利息收入。
最大風險：嚴重損害信貸評級及陷入債務循環
無抵押貸款違約的最大後果，是對個人信貸記錄造成長遠的負面影響。每一次逾期還款都會被記錄在你的信貸報告（TU Report）上，嚴重拖低你的信貸評級。一個差劣的信貸評級，會令你將來申請信用卡、貸款甚至按揭時遇到極大困難，或只能承受更高的利率。更嚴重的是，高昂的利息和罰息可能讓債務像雪球般越滾越大，使借款人陷入以債養債的惡性循環之中。
【警示案例分析】真實個案的教訓
理論知識固然重要，但真實的案例更能讓我們體會到忽略細節的後果。
案例一：因忽略第三方費用導致抵押貸款首期預算失準
陳先生與太太首次置業，他們精心計算好首期及印花稅，順利申請了抵押貸款買房。但在簽署正式買賣合約前，才發現需要額外支付數萬元的律師費、按揭保險費及物業估值費。由於預算已用盡，他們只能倉促地向家人求助，過程非常狼狽。這個案例提醒我們，在進行抵押貸款試算時，必須將所有相關的第三方費用都計算在內。
案例二：因高息私人貸款導致債務越滾越大
李小姐因生意周轉不靈，申請了一筆看似方便快捷的網上私人貸款。她當時只留意到「月平息」很低，卻忽略了APR其實高達30%。由於生意未見好轉，她開始拖欠還款，高昂的罰息令欠款迅速增加。為了償還這筆債務，她被迫申請另一筆利息更高的貸款，最終陷入了嚴重的債務困境，信貸評級亦跌至谷底。這個教訓告訴我們，無論多緊急，都必須以APR作為唯一的借貸成本指標。
總結建議與常見問題 (FAQ)
貸款申請常見問題
信貸評級 (TU) 差，還能申請抵押貸款嗎？
可以的。申請抵押貸款的核心在於你提供了有價值的資產作擔保。這大大減低了貸款機構的風險。所以，即使你的信貸評級 (TU) 未如理想，獲批的機會仍然存在，而且通常高於申請無抵押貸款。不過，貸款機構依然會查閱你的信貸報告，用來評估你的還款習慣。一個較差的評級可能會影響最終的抵押貸款利率或貸款成數，例如利率可能稍高，或者批出的貸款額度相對保守。機構的審批重點會更集中於抵押品的價值，以及你的收入是否能穩定地應付供款。
申請私人貸款（無抵押）最快可以多快批核？
申請私人貸款的速度可以非常快。因為它不需要對任何抵押品進行估價或處理法律文件，整個流程大幅簡化。現時很多財務機構都提供網上申請平台，由遞交申請、上傳文件到電腦系統自動審批，過程流暢。假如你準備好所有文件，例如身份證明和近期的入息證明，有些機構最快可以在數小時內完成批核並且放款，款項直接存入你的銀行戶口。
可以提前全數還清貸款嗎？有罰息嗎？
基本上所有貸款都可以提前還清，但關鍵在於是否有罰息。大部分貸款產品，不論是抵押貸款或私人貸款，都會設有「罰息期」，一般是貸款期的首一至三年。貸款機構的利潤是基於整個還款期的利息來計算的。如果你在罰息期內提早還款，機構就會損失了預期的利息收入，因此會收取一筆費用作為補償。這筆罰息的計算方式各有不同，可能是基於原貸款額或剩餘本金的一個百分比。最重要的，是在簽署任何貸款協議前，必須仔細閱讀清楚有關提早還款的條款。
樓宇轉按或加按會影響我的信貸評級嗎？
會的，但影響是暫時性的，而且不一定是負面。當你申請轉按或加按時，新的貸款機構會向環聯 (TU) 索取你的信貸報告，這會構成一次「硬性查詢」，令你的信貸評分短期內輕微下跌。同時，結束舊有的按揭戶口，也可能影響你的信貸紀錄長度。不過，從長遠看，只要你準時為新的按揭貸款供款，建立良好的還款紀錄，你的信貸評級反而會逐步回升，甚至變得更好。所以，重點在於你如何管理新的貸款。
申請貸款一定要經中介嗎？直接向銀行或財務公司申請有何分別？
不是必須的。你可以選擇直接向銀行或財務公司申請，也可以透過貸款中介協助。兩者各有優劣。
直接申請的好處是溝通直接，而且毋須支付中介費用，適合信貸紀錄良好、入息穩定、文件齊全的申請人。但缺點是你需要自行花時間研究和比較不同機構的方案。如果申請被拒絕，你再向另一間機構申請，就會在信貸報告上留下另一個查詢紀錄。
經由專業的貸款中介申請，好處是他們熟悉市場上各類產品，能根據你的財務狀況，為你配對成功率最高的方案，節省你的時間。對於信貸狀況較複雜的個案，他們能提供專業意見，協助整理文件以提高成功率。但你需要留意，部分中介公司會收取服務費，所以必須選擇信譽良好、收費透明的持牌中介公司。