處理親人身後事已是百感交集，若遺產中包含未補地價居屋，其獨有的業權限制、繁複的法律程序與潛在的財務問題，更往往令繼承人徬徨無助。「是否需要即時補地價？」是最多人關心的首要問題，緊隨其後的是：整個繼承手續如何辦理？為何銀行普遍不願為這類遺產物業承造按揭？當中涉及的律師費、行政費及稅項又有哪些？
本指南將為你一文看清所有關鍵，由最核心的補地價問題入手，詳細拆解遺產處理的四大步驟，剖析鮮為人知的按揭陷阱，並全面整合所有相關費用。無論你是遺囑執行人還是合法繼承人，本文都能助你清晰掌握整個流程，妥善規劃下一步，順利完成業權繼承。
未補地價居屋繼承核心問題：需要即時補地價嗎？
處理未補地價居屋繼承事宜時，大家最關心的問題，通常是繼承物業後是否需要立即支付一大筆補地價費用。這個問題牽涉到整個財務規劃，所以我們一開始就直接解答這個核心疑問。
基本原則：繼承時無需即時補地價
答案很清晰，在繼承未補地價居屋遺產的過程中，繼承人並不需要即時向房屋委員會（房委會）補地價。你可以先完成所有法律程序，將單位業權順利轉到自己名下。
法律基礎：業權轉移與補價責任的分離
這個原則的法律基礎，在於香港的房屋條例將「業權轉移」和「補價責任」視為兩個可以分開處理的環節。繼承是一種法定的業權轉移，讓你有權成為物業的新主人。而補地價的責任，則是你繼承業權後一併承擔下來的未來責任，並不是繼承的先決條件。
補地價的觸發點：於公開市場出售或出租
那麼，甚麼時候才需要補地價呢？這個責任的觸發點非常明確。當你決定將這個繼承回來的居屋單位，放到公開自由市場上出售給任何人士，或者將單位出租時，你就必須先向政府補回當年的買樓折扣，也就是完成補地價手續。如果只是繼續自住，就沒有即時補地價的需要。
合法繼承人資格要求
清楚了補地價的時機後，下一個關鍵問題就是，誰才有資格成為未補地價居屋的合法繼承人？未補地價居屋的繼承條件，其實比很多人想像中要寬鬆一些。
繼承人資格：無需是「登記家庭成員」
這裡有一個非常重要的概念需要釐清，就是身故繼承的準承讓人，並不需要是原業主戶籍上的「登記家庭成員」。只要你是根據遺囑或無遺囑繼承法例下的合法繼承人，例如逝者的配偶或子女，就有資格申請繼承。
法律身份證明：遺囑執行人或遺產管理人
要證明你的繼承權，就需要透過法律程序取得正式文件。假如有遺囑，遺囑執行人需要向法庭申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。如果沒有遺囑，則由近親向法庭申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。這兩份文件就是你向房委會申請業權轉讓的關鍵法律憑證。
與生前轉讓比較：對承讓人身份的嚴格限制
這種繼承資格的寬鬆性，與業主在生前申請轉讓（俗稱轉名）形成了鮮明對比。生前轉名基於離婚、年邁等特定理由，承讓人必須是房委會認可的「登記家庭成員」。由此可見，透過遺產繼承來處理業權，在承讓人身份上的限制是少很多的。
未補地價居屋遺產繼承流程：四步曲全攻略
處理未補地價居屋繼承的程序，聽起來好像很複雜，但其實整個流程有清晰的脈絡可循。我們可以將它拆解成四大步驟，就像一份詳細的地圖，只要按部就班，就能順利完成整個業權轉移。這份攻略會由法律層面的身份確立開始，一直走到最後在土地註冊處更新紀錄，讓你對整個過程一目了然。
第一步：申請遺產承辦，確立法律繼承權
這是整個繼承程序的基石。在處理任何未補地價居屋遺產之前，繼承人必須先透過法律程序，確立自己管理或繼承該物業的權力。這一步是為了取得一份官方的法律文件，證明你有權代表離世的業主處理後續事宜。
準備文件：申領死亡證
一切由申領離世業主的死亡證開始。這份文件是向法庭及各政府部門證明業主已經身故的基礎文件，是啟動所有遺產承辦程序的入場券。你可以親身或經郵遞方式向入境事務處的死亡登記處申領。
有遺囑情況：申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
如果離世的業主生前已訂立遺囑，並在遺囑中指定了遺產執行人，那麼該執行人就需要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法庭發出的「委任狀」，確認遺囑的真確性，並且正式授權執行人依照遺囑的指示去管理和分配遺產。
無遺囑情況：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
假如業主在沒有訂立遺囑的情況下離世，法律上稱為「無遺囑死亡」。這時候，其近親（通常按配偶、子女、父母的順序）就需要向法庭申請「遺產管理書」。法庭會根據《無遺囑者遺產條例》的規定，委任一名或多名遺產管理人，去負責處理及分配遺產。
第二步：向房委會申請業權轉讓
取得了法庭發出的遺產證明文件後，下一步就要正式向房屋委員會（房委會）提出申請，將居屋的業權轉移到繼承人名下。這是處理資助房屋獨有的步驟，目的是要得到房委會的行政批准。
填寫及遞交「業權轉讓申請書」(HD7)
你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書」（表格編號HD7）的官方文件。在申請表上，轉讓原因應清楚列明為「業主去世」。填寫時必須確保所有資料準確無誤，然後連同所需文件一併遞交至房屋署的房屋資助分處。
備妥核心文件：遺產證明、死亡證及相關法律文件
遞交申請時，必須附上幾份核心文件的副本，包括業主的死亡證，以及在第一步取得的「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這些文件是向房委會證明你合法繼承權的關鍵。
繳交申請手續費
向房委會遞交業權轉讓申請需要繳付一筆申請手續費。這筆費用是用於處理申請的行政開支，不論申請最終是否獲批，一般都不會退還。
第三步：聘請律師辦理樓宇轉名契據
當房委會批准你的申請後，便會進入實質的法律轉名階段。這一步必須委託律師事務所處理，因為當中涉及草擬及審核具法律效力的樓宇契據。
取得房委會「業權轉讓同意書」
申請獲批後，你會收到由房委會發出的「業權轉讓同意書」(Consent to Assign)。這份同意書是整個程序的關鍵通行證，代表房委會同意你進行業權轉讓。律師需要依據這份文件，才能展開後續的法律工作。
草擬「允許繼承契據」(Deed of Assent)
律師會為你草擬一份名為「允許繼承契據」的法律文件。這份契據的作用，是正式將物業的業權，由離世業主的名下，合法地轉移到繼承人的名下。
處理原有按揭：與銀行協商轉按或還款安排
如果該居屋單位仍有未清還的按揭貸款，繼承人需要主動聯絡承按銀行。你需要與銀行商討後續安排，例如由繼承人承擔餘下的按揭（俗稱轉按），或者一次過清還所有貸款。這個財務安排必須在轉名手續完成前處理好。
將契據草稿交房署審批及繳費
律師草擬好「允許繼承契據」後，並不能立即簽署。契據的草稿必須先交往房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合房屋條例的規定。這個審批程序需要另外繳付一筆行政費用。
第四步：完成土地註冊，正式更新業主紀錄
當所有文件都準備妥當並獲得批准後，就來到最後衝刺的階段，將一切轉變正式記錄在案。
簽署正式契據並於土地註冊處登記
待房署審批契據草稿後，繼承人便可以簽署正式的「允許繼承契據」。簽署後，律師會將這份已簽立的契據送交土地註冊處進行登記。一經登記，物業的業主紀錄便會正式更新為繼承人的名字，這一步象徵著整個業權轉讓在法律上正式完成。
向屋邨辦事處更新住戶紀錄
最後一步，是將已登記的契據副本及最新的土地查冊紀錄，交往該居屋所屬的屋邨辦事處，用作更新住戶資料。這雖然是行政手續，但亦相當重要，確保日後的管理費單、通告等能準確地寄發給新的業主。
居屋遺產按揭陷阱：為何繼承後難以申請按揭？
處理未補地價居屋繼承事宜時，許多繼承人都會遇到一個棘手的問題：即使順利成為未補地價居屋遺產的繼承人，向銀行申請按揭卻處處碰壁。這並非銀行刻意刁難，而是源於物業繼承過程中，業權紀錄存在一個短暫的「真空期」，觸發了銀行的風險管理機制。
繼承初期的按揭困局：銀行審批考慮
風險因素：業權紀錄尚未更新
銀行批核按揭時，最重視的就是物業的業權是否清晰。在繼承初期，雖然你可能已經手持遺產承辦文件，但土地註冊處的業主紀錄，仍然是已故親人的名字。對銀行來說，這代表業權尚未正式轉移，存在不確定性，因此不會貿然批出貸款。
銀行要求：以土地註冊處的正式紀錄為準
銀行的審批準則非常嚴格。它們的內部指引，通常要求按揭申請人的名字，必須與土地註冊處的官方業主紀錄完全一致。單憑遺產承辦文件，並不足以證明你是現任的合法業主，這也是許多申請被拒的直接原因。
關鍵解決方案：善用房委會「業權轉讓同意書」
如何以「同意書」作為業權轉移證明
這份由房委會發出的「業權轉讓同意書」，就是解決困局的關鍵文件。它雖然不是最終的業權證明，但卻是房委會批准你正式繼承業權的官方憑證。你可以憑這份同意書，指示律師草擬正式的「允許繼承契據」(Deed of Assent)，並向銀行證明整個業權轉移程序已經啟動，而且獲得了官方許可，從而增加銀行批核按揭的信心。
專家建議：就遺產物業按揭與多家銀行溝通
處理未補地價居屋遺產按揭，最好採取貨比三家的策略。不同銀行的按揭審批部門，對這類個案的取態和熟悉程度都可能不同。建議你準備好所有文件，包括遺產承辦文件及房委會的同意書，同時向多間銀行，例如滙豐、中銀或恒生等，進行查詢和初步申請。這樣可以增加成功獲批的機會，並且有機會比較不同銀行的條款。
預防性規劃：聯名業主「長命契」的優勢
「長命契」如何簡化繼承及按揭流程
如果想從源頭上簡化程序，「長命契」（聯權共有）是一個非常有效的預防性規劃工具。在「長命契」下，當其中一位聯名業主去世，其物業權益會自動轉移給在生的聯名業主。在生的業主只需向土地註冊處提供已故業主的死亡證，便可更新業主紀錄。由於業權轉移過程清晰直接，無需經過繁複的遺產承辦程序，因此向銀行申請按揭或轉按也會順暢得多。
潛在代價：影響其他家庭成員的置業資格
不過，採用「長命契」亦有需要權衡的地方。將家庭成員加入成為聯名業主，意味著這位成員也會被視為業主。這會影響他日後以首次置業身份購買其他物業的資格，例如可能無法享受較低的印花稅率，或者失去申請其他資助房屋的機會。因此，在決定是否設立聯名業權時，需要通盤考慮整個家庭的長遠置業規劃。
繼承未補地價居屋的成本：費用與稅務全覽
談及未補地價居屋繼承，除了流程，大家最關心的莫過於實際的開支。整個過程雖然不像買賣物業般涉及樓價和高昂稅項，但是處理未補地價居屋遺產，仍然會牽涉一些政府行政費用和專業服務費。以下我們將逐項拆解，讓你對所需預算有更清晰的掌握。
房委會相關行政費用
處理業權轉讓，首先要面對的是向房屋委員會（房委會）繳交的幾項固定行政費用。這些費用是處理申請的標準收費。
業權轉讓申請費
當你準備好遺產承辦文件，向房委會遞交業權轉讓申請時，就需要繳付這筆費用。這是啟動整個審批程序的入場費，用作處理你的個案。不論申請最終是否獲批，這筆費用都不會退還。
審批轉讓契據草稿行政費
在你的申請獲得房委會原則上同意後，下一步就是由律師草擬正式的樓宇轉名文件，例如「允許繼承契據」。律師需要將這份契據的草稿提交給房委會的法律事務分處審批，確保內容符合規定。房委會審批這份法律文件草稿時，會收取這項行政費。
更改按揭安排申請費
這項費用並非所有個案都需要。如果該居屋單位仍有未供完的按揭，繼承人就需要與銀行商討新的按揭安排或還款計劃。在向房委會申請批准這些更改時，便需要繳付此項費用。
第三方專業服務費用
除了政府收費，過程中還需要聘請專業人士協助，這部分的費用是主要開支之一。
律師費：處理遺產承辦及樓宇轉名
律師的角色至關重要，費用通常包括兩大部分。第一部分是辦理遺產承辦，即向法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。第二部分是處理樓宇的轉名手續，包括草擬和登記轉讓契據。律師收費會因應遺產的複雜程度和不同律師行而異，建議可以先諮詢幾家律師行，了解收費詳情再作決定。
測量師費：日後申請補地價時適用
這項費用在繼承當下並不需要支付。測量師費只在你日後決定為居屋補地價，以便在公開市場上自由出售或出租時才會產生。屆時，房委會需要委託測量師為單位進行估價，以計算補地價金額，相關費用便需要由你承擔。
繼承相關稅務責任
提到物業轉讓，很多人會聯想到稅務問題。幸好，在繼承物業這方面，稅務安排相對簡單。
遺產稅：香港已取消，無需繳納
香港自2006年起已經取消了遺產稅。所以，無論居屋遺產的價值是多少，繼承人都無需繳付任何遺產稅。
印花稅：直系親屬繼承可獲豁免
這是一個好消息。因為遺產繼承是根據法律進行的業權轉移，不涉及任何金錢交易（即「代價」），所以受益人無需繳納任何從價印花稅、買家印花稅或額外印花稅。這與生前以送贈方式轉讓物業可能需要繳稅的情況截然不同。
利得稅/資本增值稅：繼承後自住或出售的稅務考慮
香港並沒有設立資本增值稅。一般情況下，如果你繼承單位後是作自住用途，即使多年後出售，只要不被稅務局視為頻繁買賣圖利的商業行為，物業的升值部分通常都無需繳納利得稅。不過，如果繼承後在短時間內迅速賣出，則有機會被稅務局審視，所以需要留意。
生前轉讓 vs 身故繼承：兩大方案利弊比較
談及未補地價居屋繼承，很多家庭都會思考一個問題：應該在生前就將單位轉名給子女，還是等待百年歸老後，讓他們循法律途徑繼承？這兩個方案看似目的相同，但在資格、條件及程序上卻有天壤之別。了解清楚兩者的利弊，對您的家庭財產規劃絕對有幫助。
比較一：承讓人資格
身故繼承：承讓人資格較寬鬆，無需為登記成員
身故繼承的最大優點，是承讓人資格相對寬鬆。處理未補地價居屋遺產時，法定繼承人（例如配偶或子女）並不需要是該單位的「登記家庭成員」。只要繼承人能根據遺囑或無遺囑繼承法，透過法律程序（如申領遺囑認證書或遺產管理書）證明其繼承權，就有資格申請成為新業主。這為業權傳承提供了較大的彈性。
生前轉讓：承讓人必須是認可的登記家庭成員
相比之下，生前轉讓的限制就嚴格得多。根據房屋委員會的規定，業主想在生前將業權轉讓，承讓人必須是名列於該居屋戶籍上的「認可登記家庭成員」。換句話說，如果子女當年買樓時沒有「落名」，即使業主想送贈，房委會一般也不會批准。這個規定大大收窄了可轉讓對象的範圍。
比較二：申請條件及所需文件
身故繼承：基於業主去世，圍繞遺產承辦文件
身故繼承的申請基礎，源於業主不幸離世這個事實。因此，整個流程所需的文件，都圍繞著證明繼承權的法律文件，例如死亡證、遺囑認證書或遺產管理書。申請的目的很單純，就是依法將逝者的未補地價居屋遺產轉移給合法繼承人。
生前轉讓：基於年邁、破產等特定原因，各有證明要求
生前轉讓並非隨時可以申請，而是要符合房委會訂明的特定原因。常見的理由包括業主年滿65歲、因患上危疾希望預先安排資產、因破產需依法轉移，或因離婚而需要分配業權等。申請人必須就個別原因，提交相應的證明文件，例如醫生證明、法庭命令或破產令等，經房委會逐一審批，自主性較低。
財產規劃啟示：為何應審慎考慮生前轉名
綜合以上兩點，我們可以看到，雖然生前轉名看似能讓業主更早安心，但其嚴格的資格與條件限制，使其並非一個靈活的選項。特別是「承讓人必須為登記成員」這一點，就可能將很多家庭的計劃排除在外。相反，透過訂立清晰的遺囑，安排身故後繼承，反而更能確保業權順利交到指定繼承人手上，因為未補地價居屋的繼承條件在這方面更具彈性。因此，在為您的居屋資產作長遠規劃時，審慎考慮生前轉名的實際可行性，並了解清楚相關的法律及行政要求，是十分重要的一步。
成功繼承居屋後：如何規劃下一步？
順利完成未補地價居屋繼承的法律程序後，你正式成為了單位的新業主。接下來，你便需要為這份未補地價居屋遺產規劃未來。這是一個重要的決策時刻，主要有兩個方向可以考慮：一是保留單位自住，二是計劃將單位出售。兩者各有不同的考慮因素及限制，了解清楚才能作出最適合你的選擇。
決策選項一：保留單位自住
作為新業主的居住及使用限制
如果你決定保留單位自住，首先你需要清楚，即使業權已經轉移到你名下，這個單位依然受到《房屋條例》的約束。最重要的一點是，在未補地價之前，單位絕對不能作任何形式的出租用途，否則即屬違法。換言之，你只能與名列戶籍的家人一同居住，不能將單位或房間分租以獲取租金收入。
未來轉讓或出租的補地價責任
保留單位自住，不代表補地價的責任就此消失。繼承這項資產，同時也代表你承接了日後補地價的責任。這個責任只是暫時延後，並未免除。當你未來改變主意，想將單位在公開市場出售或出租時，就必須先向政府補回當年的折扣差價。因此，即使選擇自住，也應對這筆潛在的財務責任有心理準備。
決策選項二：計劃出售單位
如果你的規劃是將單位出售套現，以應對其他財務需要或作資產分配，那麼你有兩個清晰的途徑可以選擇。
方案A：於第二市場出售 (免補地價)
這個市場專為符合資格的綠表及白居二買家而設。最大的好處是無需補地價，你可以直接將單位出售，省卻一筆龐大的前期費用，整個流程也相對簡單快捷。然而，由於買家群體受到限制，單位售價可能會比公開市場稍低，而且需要配合買家的購買資格證明書有效期。
方案B：於公開市場出售 (需先補地價)
這個選項讓你能夠像出售一般私人樓宇一樣，將單位賣給任何買家，不受資格限制。這樣通常能夠獲得更高的售價，潛在買家基礎也更廣泛。但前提是你必須先自掏腰包，向房屋署申請評估並支付補地價金額。這筆費用可能高達過百萬，對繼承人的財務是一大考驗。
財務規劃：如何估算及準備補地價金額
若你傾向在公開市場出售，提前估算及準備補地價金額便是最關鍵的財務規劃。
補地價計算公式及評估流程
補地價的計算公式其實很直接：
補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
簡單來說，就是用補價時的最新市值，乘以當初買入時的折扣率。流程上，你需要向房委會提出申請，他們會委託測量師行評估單位當時的市值，然後計算出確實的補價金額。
影響補地價金額的關鍵因素
影響補價金額最主要的因素，就是物業市場的整體樓價走勢。因為計算基礎是「補價時的市值」，所以當樓市處於高位時，你需要支付的補價金額自然會更高；反之，若樓市回調，補價金額亦會相應減少。此外，單位的樓層、座向、景觀及內部狀況，也會影響測量師的最終估價，從而影響補價金額。
未補地價居屋繼承常見問題 (FAQ)
在處理未補地價居屋繼承的過程中，大家總會遇到一些具體的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以協助你釐清整個未補地價居屋遺產的處理細節，讓過程更加順暢。
持有「長命契」的居屋，還需要辦理遺產承辦嗎？
這是一個很常見的疑問，答案完全視乎單位的業權形式。如果單位是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）形式持有，情況就相對簡單。在「長命契」的安排下，當其中一位聯名業主去世，其業權會自動轉移至在生的其他聯名業主身上。這個過程稱為「業權幸存」，無需辦理遺產承辦，因為該業權並不會成為逝者遺產的一部分。在生的業主只需聘請律師，將死亡證註冊於土地註冊處，便可更新業主紀錄。
相反，如果單位是以「分權共有」形式持有，每位業主都擁有獨立的業權份額。當其中一位業主去世，他所持有的業權份額就會成為其遺產的一部分。這種情況下，就必須經過完整的遺產承辦程序（申請遺囑認證書或遺產管理書），才能將該業權份額轉移給指定的繼承人。
未成年子女可以繼承未補地價居屋業權嗎？
法律上，未滿18歲的未成年人的確可以成為未補地價居屋遺產的受益人，但他們不能夠以自己的名義直接持有及註冊為物業的合法業主。
在這種情況下，通常會由遺產的執行人或管理人，以信託人的身份為該未成年子女持有物業業權，直至他年滿18歲為止。信託人會負責管理該物業，而所有關於未補地價居屋的繼承條件及程序，例如向房委會申請業權轉讓，仍然需要按部就班完成。當子女成年後，信託人便可透過辦理正式的法律文件，將物業的法定業權正式轉移給他。
如果房委會發出的「業權轉讓同意書」過期了應如何處理？
房委會發出的「業權轉讓同意書」是有期限的，有效期通常為一年。繼承人必須在這一年內完成所有法律程序，包括簽署轉名契據及完成土地註冊處的登記。
如果不幸在這段時間內未能完成手續，導致同意書逾期，這份同意書就會自動失效。唯一的處理方法是重新向房委會遞交「業權轉讓申請書」(HD7)，並再次繳付相關的申請手續費。房委會將會重新審核個案，因此，妥善規劃時間，確保在有效期內完成所有步驟是非常重要的。
整個居屋遺產繼承流程（由申請至轉名完成）大約需時多久？
這個問題沒有一個標準答案，因為整個未補地價居屋繼承流程的時間，會受到很多因素影響。我們可以將流程拆分為幾個主要階段來估算：
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申請遺產承辦：這是最花時間的環節。如果案情簡單，文件齊備且沒有任何爭議，申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」一般需時約四至九個月。如果遺產情況複雜或涉及家庭成員之間的糾紛，時間可能會延長至一年以上。
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向房委會申請：當取得遺產承辦文件後，便可向房委會申請「業權轉讓同意書」。根據房委會的指引，在收齊所有文件後，審批過程一般約需六個星期。
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律師辦理轉名：取得同意書後，律師會草擬轉名契據，並將草稿交予房署的法律事務分處審批。待審批完成後，便可簽署正式文件及到土地註冊處登記。這個階段一般需時約二至三個月。
總括而言，在一切順利的情況下，由開始申請遺產承辦到最終完成轉名，整個過程大約需要九個月到一年半的時間。這只是一個估算，實際時間會因個案的複雜性而有所不同。