政府全面撤辣，樓市氣氛轉趨熾熱，不少家庭萌生換樓或添置物業的念頭。然而，對於手持聯名物業的家庭而言，如何慳盡首期、把握入市時機，仍是一大難題。「夫婦轉名」（俗稱「甩名」）正是解鎖這困局的關鍵財技。此舉能讓其中一方回復「首次置業」身份，從而盡享高成數按揭的優勢，大幅降低購入第二個物業的資金門檻。本文將為你全方位拆解夫婦轉名的完整攻略，由7大執行步驟、印花稅及律師費等成本計算，到四大潛在陷阱及應對策略，助你清晰評估此舉是否適合你的家庭財務規劃，做出最精明的決定。
為何要夫婦轉名？拆解「撤辣」後的核心價值
「夫婦轉名」基本概念
定義：又稱「內部轉讓」或「甩名」，指聯名物業一方將業權轉讓予另一方。
「夫妻轉名」這個財技，聽起來好像很複雜，但其實概念相當直接。它在行內通常被稱為「內部轉讓」或者更通俗的「甩名」。簡單來說，就是指如果一個物業由夫婦二人共同持有，其中一方可以透過法律程序，將自己持有的那部分業權，轉讓給另一方。完成後，物業就由聯名持有，變為其中一人單獨全權擁有。
目的：為其中一方回復「首次置業人士」身份。
進行夫婦轉名的最主要目的，就是為了讓「甩名」的那一方，在法律上重新變回名下沒有任何住宅物業的狀態。這個狀態就是我們常說的「首次置業人士」身份。這個身份在物業市場上，是一個非常有價值的資格，尤其是在計劃購入第二個物業時，作用就更加明顯。
「撤辣」後轉名的真正動機：釋放高成數按揭能力
首置身份按揭優勢：最高可承造九成按揭，大幅降低第二物業的首期門檻。
政府全面「撤辣」之後，市場環境改變了，但「夫妻轉名」的價值依然存在，只是核心動機有所轉變。現在最大的吸引力，是來自於按揭上的優勢。擁有「首次置業人士」身份，去銀行申請按揭時，條件會寬鬆很多。最關鍵的一點，是最高可以申請到九成按揭。這代表購買一個新物業時，自己需要準備的首期資金可以大幅減少，讓家庭的置業計劃更容易實現。
非首置身份按揭限制：按揭成數較低，需要更多首期資金。
相反，如果名下已經持有物業，再購買新物業時就會被視為非首次置業。在這種情況下，銀行批出的按揭成數會比較低，通常只有七成甚至更少。這意味著需要動用更多的現金作為首期，資金壓力會大很多。所以，透過夫婦轉名操作，釋放出來的高成數按揭能力，就是現時最核心的價值所在。
決策清單：我是否適合進行夫婦轉名？
條件一：家庭有明確計劃短期內購入第二物業。
這項操作涉及律師費和夫妻轉名印花稅等成本，所以它並非適合所有家庭。最基本的前提是，你們家庭內部已經有清晰的共識和計劃，準備在短期內，例如未來一年半載，購入第二個物業。如果只是空想，沒有實際行動計劃，那麼花費這筆錢去轉名可能就不太划算。
條件二：承接業權一方的入息足以通過新按揭壓力測試。
這是非常關鍵的一環。當業權轉讓後，承接業權的一方（例如妻子）需要以個人名義，為整個物業重新申請按揭。銀行會嚴格審核她的入息證明，和評估她是否能獨自通過壓力測試。如果承接方的收入不夠穩定或者不足以負擔整份按揭，銀行就不會批出貸款，整個轉名計劃也會失敗。
條件三：原有物業按揭已過罰息期，避免額外支出。
在決定轉名前，記得要先拿出原有的按揭貸款合約看清楚。大部分銀行的按揭貸款，在首兩至三年內都會設有「罰息期」。如果在罰息期內轉名，銀行會視之為提早還款，並會收取一筆額外的罰息費用。為了避免不必要的支出，最好是等到罰息期過後，才正式啟動轉名程序。
轉名途徑大比拼：轉讓契 vs. 送讓契
當你決定進行夫妻轉名，下一步就是選擇正確的法律途徑。市面上有兩種方法處理業權轉移，分別是「轉讓契」和「送讓契」。雖然兩者都能轉移業權，但它們的法律後果和風險卻有天壤之別。選擇正確的方法，是整個夫婦轉名操作成功的關鍵。
途徑一：轉讓契 (Deed of Assignment) — 主流穩妥之選
操作模式：以正常物業買賣形式，簽訂正式買賣合約。
轉讓契的操作模式，完全參照一宗正常的物業買賣。雙方需要簽訂一份正式的買賣合約，合約上會清楚列明轉讓價格（即使只是形式上）、成交日期和其他條款。整個過程就像是配偶將自己持有的業權「賣」給另一方。
優點：法律程序清晰，銀行普遍接受並願意承造按揭。
這個做法最大的好處是所有程序都有據可依，法律文件齊備。因為有明確的成交價和合約支持，銀行會視之為一宗標準的交易。所以，承接業權的一方後續申請新按揭，過程會非常順暢，銀行普遍都樂意接受並批出貸款。
適用對象：近親（包括配偶）之間轉名的標準做法。
轉讓契是現時所有近親物業轉讓，特別是夫妻轉名的標準做法。它的法律基礎穩固，能保障雙方權益，並且完全符合銀行按揭的審批要求，是目前市場上最穩妥可靠的選擇。
途徑二：送讓契 (Deed of Gift) — 極高風險，應絕對避免
操作模式：無償贈與，不涉及金錢交易。
送讓契，顧名思義，就是一份無償贈與的法律文件。整個過程不涉及任何金錢交易，純粹是業主單方面將物業「送」給另一方。表面看來簡單直接，但當中潛藏的風險極高。
致命缺點一（按揭）：物業淪為「送契樓」，銀行普遍在5年內拒批按揭。
經由送讓契轉名的物業，在法律上會被稱為「送契樓」。基於風險管理，香港絕大部分銀行對於送契樓的按揭申請都非常審慎。普遍來說，銀行在送贈日期起的五年內，都會拒絕為這類物業批出任何按揭。這意味著新業主不但無法為物業融資，未來想將物業出售，也會因為買家無法申請按揭而變得極度困難。
致命缺點二（業權）：若送贈方在指定年期內破產，交易可能被債權人推翻。
另一個更嚴重的風險在於業權的穩定性。根據《破產條例》，如果送出業權的一方在送贈後的指定年期內（例如五年內）被頒令破產，其破產案受託人有權向法庭申請，將該次「無償贈與」的交易作廢，以取回物業用作償還債務。屆時，接收方即使已成為業主，也可能因此失去業權，得不償失。
夫婦轉名完整流程：七大步驟一覽
想順利完成夫妻轉名，釋放其中一方的首置身份，其實過程就像按圖索驥。整個夫婦轉名的程序脈絡清晰，我們將它拆解成七個主要步驟，只要跟著走，就能有條不紊地完成整個過程。
步驟一：委託律師
角色：處理所有法律文件，確保交易合法。
在物業轉讓中，律師的角色不可或缺。他們會負責草擬及審核所有法律文件，例如買賣合約和轉讓契，確保整個轉名過程符合法律規範，保障你的權益。
近親特例：夫婦可委託同一位律師，簡化流程兼節省費用。
這是一個專屬近親轉讓的好處。一般物業買賣，買賣雙方必須聘請各自的律師。但是，夫婦轉名屬於近親轉讓，法律容許雙方委託同一位律師處理，這樣不但溝通更直接，流程更簡便，同時也能節省一筆律師費。
步驟二：獲取銀行物業估價
目的：確定轉讓價，作為計算印花稅及申請按揭的基礎。
下一步，你需要為物業取得銀行的估價。這個估價非常重要，它不單是承接方申請新按揭貸款額度的依據，更是稅務局用來計算夫妻轉名印花稅的基礎。
建議：至少向三間銀行索取估價，以作比較。
我們通常建議向最少三間不同的銀行申請免費的網上或電話估價。因為每間銀行的估價結果都可能有些微出入，取得多個報價可以讓你心中有數，選擇最合適的估價作轉讓用途。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
關鍵時間點：簽署臨約後，法律上即視為恢復首置身份。
簽署臨時買賣合約是整個流程中的一個關鍵里程碑。從法律層面看，當「甩名」一方簽署了這份具法律約束力的文件後，理論上就即時恢復了首次置業人士的身份，可以著手準備購入新物業。
合約內容：列明轉讓價、成交日期等重要條款。
這份合約會清楚列明雙方協定的轉讓價（通常會參考銀行估價）、正式成交日期及其他重要條款，為整個交易定下框架。
步驟四：承接方申請新按揭
審批要求：承接方需以個人名義申請，並通過入息審查及壓力測試。
接著，承接業權的一方（例如妻子）需要以自己的個人名義，向銀行申請新的按揭貸款。銀行會視之為一宗全新的按揭申請，因此承接方必須提交足夠的入息證明，並且要成功通過金管局規定的壓力測試。
所需文件：入息證明、現有債務記錄等。
準備好近期的糧單、稅單、銀行月結單等入息證明文件，以及信用卡結欠等其他債務記錄，有助銀行審批按揭。
步驟五：簽署正式轉讓契 (Assignment)
法律意義：業權正式轉移的法律文件。
正式轉讓契是最終確認業權轉移的法律文件。一旦簽署，物業的業權就從法律上正式由轉讓方轉移至承接方。
執行時機：建議在銀行正式批出按揭後才簽署。
一個很重要的經驗分享，是建議在收到銀行發出的正式按揭貸款確認信後，才簽署這份轉讓契。這樣可以避免萬一按揭申請出現阻滯，而你已簽署轉讓契的尷尬情況。
步驟六：繳付印花稅及相關費用
計算基礎：稅務局會根據物業「市值」而非轉讓價計算印花稅。
關於夫妻轉名印花稅的計算，有一點必須注意，稅務局並非根據你們合約上的轉讓價，而是會參考物業的市場價值來評稅。所以，即使轉讓價定為$1，印花稅依然會按市值計算。
繳交時限：律師會協助在法定期限內完成。
律師會為你準確計算所需繳付的印花稅金額，並且協助你在指定期限內，向稅務局遞交文件及繳付款項。
步驟七：到土地註冊處登記
完成標誌：新業主資料更新於土地登記冊，轉名程序正式完成。
最後一步，律師會將已簽署的轉讓契交往土地註冊處進行登記。當土地登記冊上的業主資料更新為承接方後，整個夫婦轉名程序便大功告成，業權已正式轉移。
夫婦轉名成本效益全解析：費用、慳稅與回報
談及夫婦轉名，大家最關心的莫過於「要花多少錢？」和「到底值不值得？」這兩個問題。整個操作像一盤生意，有成本，也有回報。現在就為你逐項拆解，讓你對這盤「投資」心中有數。
主要開支：從價印花稅 (AVD)
夫妻轉名最大的開支，通常就是從價印花稅 (AVD)。這筆夫妻轉名印花稅並不是按整個物業的價值計算，所以金額相對 manageable。
計算方式：按轉讓業權部分的物業估值，參考第二標準稅率計算。
計算方式好直接，只計算你轉讓出去那部分業權的價值。然後，稅率會參考首置人士適用的「第二標準稅率」。因為是近親轉讓，所以能享受這個較低的稅率。
實例解說：價值800萬物業，轉讓一半業權（價值400萬）的印花稅計算示例。
假設你們的聯名物業，銀行估值是800萬。現在其中一方想將自己手上50%的業權轉給另一半，這部分業權的價值就是400萬。
根據第二標準稅率，400萬物業的從價印花稅稅率是1.5%。
所以，應繳印花稅 = $4,000,000 x 1.5% = $60,000。
這筆六萬元的費用，就是這次轉名操作中最大的開支。
其他必要費用
除了印花稅，還有一些雜費需要預算在內。
律師費：涵蓋草擬文件、查冊、處理按揭及註冊等。
律師是整個轉名過程的關鍵角色，費用涵蓋了所有法律文件、查冊、代表你和銀行溝通按揭事宜，以及最後到土地註冊處登記等所有程序。
按揭罰息：轉名前必須查清楚原有按揭是否已過罰息期。
這是一個很容易忽略的細節。如果物業本身還有按揭，轉名等於提早贖回部分舊按揭，再申請新按揭。如果舊按揭未過罰息期（通常是頭兩至三年），銀行會收取一筆罰款。所以，行動前一定要先向銀行問清楚。
銀行估價費：部分銀行或會收取。
申請新按揭時，銀行需要為物業重新估價，有部分銀行會就此收取數百至千多元的估價費。
慳錢竅門：如何合法降低轉名成本？
既然印花稅是最大開支，有沒有方法可以合法地降低這筆費用呢？答案是有的，關鍵就在於「物業估價」。
策略：向多間銀行申請估價，選取最低估價作為轉讓價，以降低印花稅基數。
稅務局計算印花稅的基礎是物業的「市值」。你可以同時向三至四間銀行申請免費的網上估價。不同銀行的估價結果通常會有輕微出入。你可以選擇當中估價最低的一個，作為這次內部轉讓的成交價，這樣就能直接降低計算印花稅的基數，從而減少稅款。
風險管理：保留估價紀錄，以應對稅務局未來可能對成交價的質詢。
為了確保萬無一失，建議將所有銀行的估價紀錄（例如截圖）妥善保存。萬一稅務局日後對你的成交價提出質疑，這些紀錄就是最有力的證據，證明你的轉讓價是有市場依據的，並非刻意造假避稅。
成本效益分析：轉名慳到幾多首期？
花了數萬元成本進行夫婦轉名，到底能換來什麼實際回報？最直接的回報，就是購買第二層樓時，首期開支的大幅減少。
量化回報：比較「首置」與「非首置」身份下，購買新物業所需的首期差距。
假設你回復首置身份後，打算買一個價值800萬的新單位。作為首置人士，最高可申請九成按揭，首期只需80萬。如果沒有轉名，作為非首置人士，按揭成數可能降至七成，首期便需要240萬。
兩者相差了足足160萬的現金。
決策工具：利用此差距評估轉名操作的成本是否物有所值。
現在，你可以做一個簡單的比較。將這160萬的首期差額，減去你為轉名付出的總成本（例如6萬印花稅 + 約1萬律師費及雜費 = 7萬）。結果顯然易見，用7萬的成本，去釋放160萬的購買力，這項操作的價值就非常清晰了。
執行前必讀：夫婦轉名四大陷阱與對策
夫婦轉名操作看似直接，但執行起來環環相扣，稍有不慎就可能跌入陷阱，最終得不償失。在規劃整個夫妻轉名流程時，除了計算印花稅，更要留意以下四大常見陷阱，預先做好準備。
陷阱一：承接方信貸或入息不足，按揭申請被拒
原因：收入未能通過壓力測試、信貸紀錄不良
最常見的情況，是承接業權一方的收入未能通過銀行的壓力測試，或者個人信貸紀錄（TU）欠佳。
後果：交易告吹，有機會損失訂金及律師費
一旦銀行拒絕批出按揭，整個轉名交易就會被迫中止。這樣不只浪費時間，更有機會損失已經支付的訂金和律師費。
應對策略：巧用「拉長成交期」，給予承接方更多時間準備入息證明
一個實用的技巧是善用「拉長成交期」。在簽訂臨時買賣合約時，可以將正式成交日期定在幾個月後。這樣承接方就有更充裕的時間準備好足夠的入息證明，例如累積多幾個月的糧單或整理好財務狀況，再去申請按揭，增加成功機會。
陷阱二：「甩名」方作擔保人，反削弱自身貸款能力
誤解：以為「甩名」後按揭能力即時完全恢復
很多人會以為，只要成功「甩名」，自己就立即變回一張白紙，可以輕鬆為新物業申請高成數按揭。
事實：擔保人身份會被視為負債，大幅削減其購買新物業的貸款額
事實上，如果「甩名」一方需要為承接方的按揭做擔保人，其擔保的按揭會被銀行視為一項個人負債。這筆負債會計入其供款與入息比率（DSR）之中，結果會大幅削減他為第二個物業申請按揭時的貸款額度。
陷阱三：樓花物業限制，未落成不可轉名
規定：發展商合約通常禁止未補地價或未落成的樓花物業進行任何形式的業權轉讓
這個陷阱比較直接，卻容易被忽略。大部分發展商在樓花買賣合約中，都會列明禁止業主在物業未正式落成、或未完成補地價前，進行任何形式的業權轉讓，包括夫婦之間的內部轉名。
陷阱四：時機錯配，新舊物業交易銜接失誤
問題：未妥善規劃時間，導致未能及時以首置身份買入新樓
夫妻轉名的最終目標，是為了讓其中一方回復首置身份買新樓。如果時間線規劃不清晰，例如在舊樓轉名手續未完成法律上的關鍵一步時，就急於簽署新樓的買賣合約，便可能無法享受首置的稅務或按揭優惠。
解決方案：清晰規劃時間線，確保「舊樓轉名」與「新樓買入」的關鍵節點無縫銜接
解決方法是必須清晰規劃好時間線。最關鍵的一點，是確保「舊樓轉名」的臨時買賣合約已經簽妥，才去簽署「新樓買入」的合約。這樣才能確保兩項交易在時間點上無縫銜接，順利達成目標。
夫婦轉名常見問題 (FAQ)
進行夫妻轉名時，即使清楚了整個流程，心裡總會有些具體疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一次過解答你的疑惑。