聯名物業賣樓對方唔肯簽？「長命契」vs分權共有 3大關鍵步驟與避險全攻略

與親人或朋友聯名持有物業，原意是共同投資或安居，但當關係生變或目標不一時，賣樓便可能成為一大難題。最令人頭痛的情況，莫過於其中一方想賣，另一方卻堅決不肯簽署買賣合約，令交易陷入僵局。面對這種困境，是否就束手無策？

答案的關鍵，在於您物業的業權形式。究竟物業是俗稱「長命契」的「聯權共有」（Joint Tenancy），還是按份額持有的「分權共有」（Tenancy in Common）？兩者的法律基礎和賣樓路徑截然不同，直接決定了您能否在對方反對下，單方面啟動賣樓程序。

本文將為您提供一份完整的「聯名物業賣樓避險全攻略」，從快速分辨兩種業權形式開始，深入剖析在對方不合作的情況下，如何透過「分割業權」或申請「強制售賣令」等三大關鍵法律步驟「解鎖」物業，並全面分析過程中可能遇到的交易、財務及稅務陷阱，助您在複雜的業權糾紛中保障自身權益，順利完成物業出售。

賣樓前必先釐清：您的物業是「聯權共有」還是「分權共有」？

在處理任何聯名物業賣樓的事宜前，首要任務是拿出您的樓契，確認物業的擁有權形式。香港的聯名物業主要分為「聯權共有」和「分權共有」兩種，這兩種形式在法律上的定義、繼承方式以至出售條件都截然不同。釐清這一點，是決定您下一步賣樓策略的基礎，直接影響整個聯名物業買賣的流程與結果。

快速診斷：兩種業權形式對比懶人包 (表格)

為了讓您更快速掌握兩者的核心分別，我們準備了一個簡單的對比表格。

業權俗稱及關鍵差異

深入剖析「聯權共有」(Joint Tenancy)

俗稱「長命契」的法律含義

「聯權共有」之所以被俗稱為「長命契」，是因為它的運作機制帶有「鬥長命」的意味。在法律上，所有聯權共有人被視為一個單一的整體，共同持有物業的100%業權，並沒有劃分你我各佔多少。

「生存者取得權」：凌駕遺囑的繼承原則

「長命契」最關鍵的法律特徵是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。意思是，當其中一位聯權共有人不幸離世，他/她在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個繼承過程是凌駕於遺囑之上的。即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業留給子女，該項指示亦屬無效，物業權益最終仍會歸屬給「長命契」上的生存者。

賣樓核心：全體業主被視為單一擁有人，須一致同意

正因為所有業主被視為「單一擁有人」，所以在進行聯名賣樓時，法律要求必須獲得全體業主100%的同意。由選擇地產代理、釐定售價，到簽署臨時及正式買賣合約，每一個步驟都需要所有人共同簽署作實。任何一位業主的反對或拒絕合作，都會導致整個交易無法進行。

深入剖析「分權共有」(Tenancy in Common)

業權份額定義：可按任何比例持有 (如70/30)

「分權共有」則完全不同，它清晰界定了每位共有人所持有的獨立業權份額。這個份額在購入物業時已經訂明在樓契上，可以按任何比例分配，例如業主A持有70%業權，業主B持有30%。這種形式常見於生意夥伴或非近親的合資者，因為它能清楚反映各方的出資比例。

獨立繼承權：個人份額按遺囑或繼承法處理

「分權共有」沒有「生存者取得權」。當其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額（例如30%）會被視為其個人遺產的一部分。這份額會根據他的遺囑指示，或是在沒有遺囑的情況下，按照無遺囑繼承法來分配給其法定繼承人。其他共有人並不會自動獲得這份業權。

賣樓核心：理論上可獨立出售個人份額，但風險極高

在分權共有的框架下，每位業主在法律上都有權獨立出售自己持有的那一部分業權份額，而無需徵求其他共有人的同意。但這只是理論層面。在現實市場中，幾乎沒有買家願意購入一個不完整的業權（俗稱「半契樓」或「碎契樓」），因為這類物業極難申請銀行按揭，而且日後要與陌生人共用物業，潛在的糾紛和風險極高。因此，即使法律容許，獨立出售個人份額也是一條非常難行的路。

不同業權的賣樓路線圖：聯權共有 vs 分權共有

了解清楚物業的業權形式後，處理聯名物業賣樓的實際路線圖就清晰得多了。因為「聯權共有」與「分權共有」的法律基礎完全不同，所以賣樓的策略與步驟也截然不同。以下我們將會詳細拆解兩種業權下的聯名賣樓攻略，助您根據自身情況，選擇最合適的前進方向。

聯權共有 (長命契) 賣樓攻略：三步曲將業權「解鎖」

如果您持有的是「長命契」物業，而其中一位共有人不同意賣樓，法律上您不能單方面出售。因為在聯權共有下，所有業主被視為一個單一的整體。不過，這不代表您完全被綑綁，您可以透過一個法律程序，主動將這個綑綁關係「解鎖」，重奪處理自己業權的主導權。

第一步：單方面啟動「分割業權」(Severance) 法律程序

第一步，也是最關鍵的一步，是單方面向其他共有人發出書面通知，表明您決定分割自己的業權。這個法律程序稱為「Severance」。您需要委託律師草擬一份「分割業權通知書」，並將其正式送達給其他所有聯權共有人。完成後，律師會將這份文件註冊到土地註冊處，這個動作便正式在法律上啟動了業權的分割。

第二步：業權轉為「分權共有」，取得可獨立處理的份額

當分割業權的法律程序完成後，物業的業權性質就會產生根本性轉變。它會由原來的「聯權共有」，自動轉變為「分權共有」。假設原本是兩人聯權共有，分割後就會變為每人各佔50%業權份額的分權共有。這一步的意義重大，因為您從此擁有了一個法律上清晰、可以獨立處理的個人資產，不再與其他業主綑綁為一體。

第三步：與其他共有人協商，共同出售整個物業

取得了獨立的業權份額後，您便有了更實在的籌碼。雖然您理論上可以出售自己那50%的份額，但現實中市場極難接受。因此，最理想的做法是利用這個新身份，與其他共有人重新展開協商，目標是共同出售整個物業。因為現在大家的權益都已獨立，對方亦會意識到，若無法達成共識，您有權採取進一步法律行動，這往往能促使對方更務實地商討聯名物業買賣的細節。

分權共有賣樓策略：三種途徑與「半契樓」陷阱

如果您持有的是分權共有物業，情況就直接得多，因為您從一開始就擁有獨立的業權份額。面對想賣樓但共有人不同意的情況，您主要有三條路可以選擇，但每條路的風險與回報差異極大。

最佳方案：尋求共識，共同出售完整物業

這永遠是處理聯名賣樓的最佳方案。與所有共有人坐下來，就售價、出售時機、委託哪家地產代理等細節達成一致，然後共同簽署買賣合約。這樣做能確保物業以完整的業權在市場上出售，獲得最理想的成交價，而且過程最順暢，能避免不必要的法律開支與時間損耗。

高風險操作：獨立出售個人業權份額

法律上，分權共有人絕對有權在未經其他共有人同意下，獨立將自己持有的業權份額（例如50%）出售給第三方。然而，這是一個高風險且通常不划算的選擇。因為市場上幾乎沒有買家願意購入一個不完整的業權，這會導致您的份額需要以遠低於市值的折讓價出售，財務損失巨大。

最終手段：向法庭申請「強制售賣令」

假如所有協商都宣告失敗，而您決心要出售物業套現，最後的法律途徑就是入稟法庭，根據《分劃條例》（第352章）申請「強制售賣令」（Order for Sale）。一旦法庭頒下此令，整個物業便會被強制出售，通常是透過公開拍賣進行，賣出後的所得款項再按業權比例分配給所有共有人。這是一個強而有力的工具，但缺點是訴訟過程耗時且律師費高昂，而且拍賣價未必能達到最佳的市場價格。

【重要警示】獨立出售份額的後果：「半契樓」問題剖析

為何獨立出售個人業權份額是下策？因為這樣做會創造出市場俗稱的「半契樓」或「碎契樓」。買入您那份不完整業權的新業主，將會面臨極大困難。首先，銀行幾乎不會為這類物業提供任何按揭貸款，意味著買家必須一筆過全數支付。其次，新業主對物業沒有絕對控制權，無論是自住、出租還是裝修，都必須得到另一位舊業主的同意。這種種限制，導致「半契樓」的市場價值大打折扣，流通性極低。作為賣方，您為了成功出售，可能需要折價四成甚至五成，得不償失。

真實情景分析：不同聯名關係的賣樓策略

處理聯名物業賣樓的挑戰，往往不只在於法律程序，更牽涉到複雜的人際關係。當聯名物業的共有人是配偶、家人或生意夥伴時，各自的考慮和期望都會有所不同。了解不同關係下的常見矛盾和應對策略，有助你更順暢地處理聯名物業買賣事宜，保障自己的權益。以下我們將會深入探討三種常見的聯名關係，並分析相應的賣樓策略。

離婚或分手配偶：如何公平處理共同物業？

當一段婚姻或戀愛關係走到盡頭，共同持有的物業往往是雙方需要處理的最大資產，也是最容易產生爭議的一環。感情問題雖然複雜，但財務處理需要清晰的框架。一般來說，有兩種主要和公平的處理方式。第一種是其中一方買斷另一方的業權，承接所有按揭，讓物業完全歸一方所有。這種做法需要雙方就物業估價達成共識，同時買斷方亦要有足夠的財政能力通過銀行的壓力測試。第二種，也是更常見的做法，是雙方協議共同出售物業，然後按當初的協議或法庭命令分配售後所得的款項。為免在賣樓過程中再生枝節，建議在放盤前，雙方先透過律師簽訂書面協議，清晰列明最低售價、放盤時間、利潤分配比例等重要條款。假如雙方無法達成任何共識，最終便可能需要訴諸法庭，申請強制售賣令，由法庭介入以尋求一個公正的解決方案。

家庭成員 (父母子女/兄弟姊妹)：一方想賣一方想住應如何解決？

家庭成員之間的聯名物業，情況通常更為複雜，因為當中往往牽涉深厚的感情。家庭物業可能承載著成長回憶，當出現「一方因財政需要想賣樓套現，另一方則想繼續居住」的矛盾時，處理起來尤其棘手。面對這種聯名賣樓的困境，溝通是第一步。想繼續居住的一方，可以考慮向其他共有人買斷其業權份額，前提是需要取得共識的物業估價，並且有能力承擔新的按揭貸款。另一個協商方案是，居住方按市價向想賣樓的一方支付其業權份額所應佔的租金，這樣既可滿足居住需求，也能為對方提供現金流。假如各種協商都無法解決問題，想賣樓的一方在法律上仍然有權採取行動。他可以先透過法律程序將「聯權共有」（長命契）分割為「分權共有」，然後向法庭申請強制出售令。法庭在審理時會考慮所有因素，但通常傾向於釋放物業的市場價值，因此最終頒下賣樓令的機會相當高。

生意夥伴或朋友：結束合作關係時如何保障投資利益？

與生意夥伴或朋友合資買樓，初衷是為了共同投資。當合作關係結束或投資目標改變時，如何和平地「退股」並保障各自的投資利益，便成為首要任務。商業合作講求「好頭好尾」，最理想的情況是在購入物業之初，便已訂立一份具法律效力的合作協議或信託聲明，詳細列明各方的出資比例、權責、以及日後的退出機制，例如如何釐定物業價值、優先購買權的條款等。有了這份協議，當需要結束合作時，雙方只需按協議辦事即可。如果當初未有訂立協議，處理方式便與其他聯名關係相似：要麼一方買斷另一方的股權，要麼共同出售整個物業後分配利潤。由於純粹是商業決定，協商時應聚焦於如何實現最大投資回報。若不幸出現無法解決的糾紛，例如對售價有嚴重分歧，任何一方都可以向法庭申請強制售賣令，以法律途徑結束共同投資關係，確保自己的資金不會被無理鎖死在物業之中。

避開聯名物業賣樓陷阱：三大關鍵風險全面睇

處理聯名物業賣樓的過程，遠比想像中複雜，當中牽涉的風險環環相扣。想順利完成交易，必先了解並預防三大關鍵風險領域，包括交易本身的不確定性、潛在的財務法律問題，還有隱藏的稅務與信貸成本。以下將會逐一為你拆解，讓你對整個聯名物業買賣有更全面的掌握。

交易風險：共有人意見分歧，如何避免交易告吹？

售價、時機、地產代理選擇的分歧處理

聯名物業的核心原則是「共同決策」。當決定要賣樓時，所有共有人必須在每一個細節上達成共識。最常見的分歧點，就是期望售價與出售時機。可能其中一方因急需資金而希望盡快低價出售，另一方則看好後市，堅持等待更好的價格。此外，選擇哪一家地產代理、佣金比例多少，這些都可能成為爭議的導火線。只要任何一方不同意，整個賣樓計劃就會停滯不前。

其中一方簽署臨約後反悔的法律後果

更嚴重的狀況是，在部分業主簽署臨時買賣合約後，有其他共有人突然反悔，拒絕簽署正式買賣合約。這種情況下，交易幾乎肯定會告吹。由於未能集齊所有業主簽名，一份完整的業權轉讓文件無法成立。此時，已簽署臨約的業主將會構成毀約，不但買家所付的訂金需要退還，毀約的業主更可能需要賠償買家的損失，包括雙倍訂金（俗稱「賠訂」）、地產代理佣金以及相關的法律費用，後果相當嚴重。

財務與法律風險：任何一方的債務如何引致「釘契」？

聯名物業的風險在於，物業的業權與每一位共有人的個人財務狀況都綑綁在一起。如果任何一位共有人出現個人債務問題，例如拖欠信用卡數或私人貸款，而被債權人入稟法院追討，債權人便可以向法庭申請「押記令」（Charging Order），俗稱「釘契」，將該物業的業權凍結。

「釘契」的法律效力：凍結物業轉讓

「釘契」的作用，是在物業的土地註冊記錄上，註明此物業涉及法律訴訟或押記，以保障債權人的利益。這項註記等同一個公開警示，宣告物業的業權存在問題。一旦物業被「釘契」，在解除相關命令之前，該物業的任何轉讓或買賣在法律上都會受到限制，無法正常進行。

為何「釘契」物業幾乎無法完成正常買賣？

一個被「釘契」的物業，對潛在買家來說風險極高。買方的律師在查閱土地註冊記錄時，會立即發現業權存在問題，並且會建議買家切勿繼續交易。更關鍵的是，沒有任何銀行會為一間業權不完整的物業批出按揭貸款。這意味著買家必須以全現金交易，但幾乎沒有人願意承擔如此大的風險。所以，除非原業主清還所有債務並正式辦理「解釘」手續，否則物業實際上是無法在市場上成功出售的。

稅務與信貸陷阱：「甩名」及按揭的隱藏成本

首次置業身份：所有聯名業主均被視為已置業

根據香港稅務條例，只要一個人名下持有任何住宅物業的業權，不論份額多少，都會被視為已置業人士。這代表所有聯名業主都會即時失去「首次置業」的身份。日後他們若想再以個人名義購買其他物業，便需要繳付高達樓價15%的從價印花稅（AVD），並且無法申請政府為首次置業人士提供的高成數按揭保險計劃。

信貸報告影響：按揭貸款額全額顯示在每位業主報告上

許多人誤以為聯名申請按揭，貸款額會按業權比例分配到各人的信貸報告上。事實並非如此。假設一筆500萬的按揭由兩位業主共同承擔，在環聯（TU）的信貸報告上，兩人的記錄都會顯示尚有500萬的按揭貸款，而不是每人250萬。這會大幅佔用每個人的信貸額度，直接影響他們日後申請其他貸款（如私人貸款或信用卡）的能力。

「甩名」的印花稅陷阱：「近親」的嚴格法律定義

為了重獲「首次置業」身份，「甩名」（即其中一位業主將其份額轉讓給另一位聯名業主）是常見做法。但印花稅是個陷阱。「近親」之間的轉讓，才可沿用較低的第二標準稅率計算印花稅。法律上對「近親」有嚴格定義，只包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹。情侶、朋友，甚至是女婿與岳母等姻親關係，都不符合「近親」資格。非近親轉讓需要按物業估值繳付15%的從價印花稅，成本極高。

「甩名」後的按揭難題：承接方須通過壓力測試

成功「甩名」的最後一步，是承接業權的一方必須重新申請按揭。銀行會視之為一宗全新的按揭申請，承接方必須單憑個人入息，通過整個物業餘下按揭貸款額的壓力測試。如果承接方的收入不足以通過測試，銀行便不會批准按揭，整個「甩名」程序亦無法完成。因此，在決定「甩名」前，必須準確評估承接方的獨立還款能力。