加息週期下，想為白表居屋轉按慳息，但聽聞手續比私樓繁複得多？無錯，未補地價居屋轉按的最大關鍵，在於必須先取得房屋署（房署）的「轉按同意書」，而且申請原因受嚴格限制。想知道自己是否符合資格？轉按賺到的現金回贈，能否覆蓋律師費等開支？整個申請流程需時多久？本文將為您提供終極教學，由申請房署同意書的四大原因、H按P按選擇，到詳解四步申請流程、剖析「明賺暗蝕」與「估價不足」兩大陷阱，更附上獨家轉按計數機，助您一鍵計算轉按是否「划算」，避開所有潛在風險，輕鬆完成慳息大計。
甚麼是未補地價居屋轉按？一文看清申請原因與先決條件
考慮為你的物業進行白表居屋轉按，是精明理財規劃中實際的一步。簡單來說，未補地價居屋轉按是指在未向政府補回地價的情況下，將現有的居屋按揭貸款，由一間銀行轉移到另一間提供更佳條款的銀行。不過，這個過程與私樓轉按的最大分別，在於它並非一項可以隨時自由進行的財務操作，而是設下了特定的門檻與先決條件。
核心前提：必須先獲房署批准「轉按同意書」
與私樓轉按的根本分別：業權限制
私樓轉按程序相對直接，只要過了罰息期，業主便可自由選擇銀行。但是，未補地價居屋的情況完全不同。由於政府仍是單位的擔保人，而且業主尚未支付地價，所以在業權上受到限制。因此，任何關於按揭的重大變動，都必須先取得房屋署（房署）的書面批准。
「轉按同意書」為何是整個流程的入場券？
這份由房署發出的「轉按同意書」，正是整個申請流程的入場券。沒有這份文件，任何銀行都無法啟動你的轉按申請。它代表房署已經審核過你提出的轉按理由，並且同意你更改按揭安排。所以，整個流程的第一步，並非向銀行查詢，而是準備充足理據，向房署提出申請。
房署接納的四大轉按申請原因
房署不會無故批准轉按，你必須提出一個或多個在其接納範圍內的合理原因。目前，主要有以下四大類申請原因會獲考慮：
1. 業權轉變（離婚、繼承等）
因家庭狀況出現變化，例如離婚或分居導致需要分割資產，或因家庭成員去世需要辦理遺產繼承，這些情況都涉及物業業權人的變更，因此需要重新辦理按揭，房署會接納此類轉按申請。
2. 爭取更佳按揭條件（減息或賺回贈）
這是最常見的申請理由。如果你找到另一間銀行提供更低的按揭利率或更吸引的現金回贈，能夠證明轉按有助減輕你的財務負擔或帶來實際收益，房署一般會接納這個商業原因。
3. 因轉職而無法享用原有僱主貸款
假如你原有的按揭是透過前僱主的員工房屋貸款計劃承造，離職後便不再符合該計劃的資格。在這種情況下，你需要將按揭轉至其他銀行，這是一個房署會接納的合理原因。
4. 為享用新僱主提供的房屋貸款福利
這與上一個原因正好相反。如果你的新公司提供更優惠的員工置業貸款福利，你也可以申請轉按，以享用這項新福利，從而減輕供款壓力。
轉按目標：H按 vs P按，如何選擇最划算的按揭計劃？
成功取得房署同意後，下一步就是選擇最適合你的按揭計劃。自2022年起，居屋按揭申請人也可以選擇H按計劃，讓你在傳統的P按之外有更多選擇。
H按（銀行同業拆息按揭）：減息週期的潛在優勢與利率波動風險
H按的利率是跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動。在減息週期，你的實際供款利率有機會變得更低，有助節省利息。不過，它的缺點是利率波動較大，在加息週期時供款壓力亦會隨之增加，所以需要對利率走勢有一定預期。
P按（最優惠利率按揭）：利率穩定性高的傳統選擇
P按則以最優惠利率為基礎，利率相對穩定，變動次數較少。雖然它未必能讓你享受到市場利率急跌時的好處，但勝在供款額較為穩定，讓你更容易規劃每月的個人財政，是較為穩健的選擇。
【獨家工具】白表居屋轉按慳息計數機：一鍵即知轉按賺定蝕
考慮白表居屋轉按，最令人煩惱的環節莫過於計數。新舊利息差多少、現金回贈有多少、律師費和申請費又要多少？這些數字加加減減，很容易令人感到混亂。為了讓您清晰掌握整個財務狀況，我們設計了這個簡單易用的慳息計數機，助您一鍵計算出轉按交易到底是賺還是蝕。
如何使用計算機，助您作出最明智財務決策
這個工具的目標很簡單，就是將所有收入和支出項目數據化，讓您一眼看清轉按的實際財務效益。您只需要準備好幾項基本資料，然後輸入到對應的欄目中。
輸入欄目：
現有貸款餘額及利率
首先，您需要知道現時按揭的「本金餘額」和「實際按揭利率」。這些資料在您每月的銀行按揭月結單上都能清楚找到。這是計算利息支出的基礎，所以請務必準確輸入。
新計劃利率及現金回贈
接下來，輸入您向新銀行查詢到的「新按揭計劃利率」和承諾的「現金回贈百分比」。現金回贈是轉按最直接的誘因之一，而新的低利率則是長期慳息的關鍵。您可以比較幾間銀行的方案，然後將最心儀的一個方案資料輸入作比較。
預估總成本（律師費約 HK$5,000 – $10,000 + 房署申請費 HK$2,040）
轉按涉及一些固定成本，主要包括律師費和向房署申請「轉按同意書」的費用。我們已預設律師費約 HK$5,000 至 $10,000，加上房署的 HK$2,040 申請費。將這些總成本輸入，才能得出最貼近現實的計算結果。
計算結果：
總現金回贈金額
輸入新計劃的貸款額和回贈百分比後，計算機將自動顯示您可以獲得的「總現金回贈金額」。這是您完成轉按後，新銀行直接存入您戶口的獎賞。
總支出成本
計算機會將您輸入的律師費和房署申請費相加，得出這次轉按的「總支出成本」。這是您需要預備的現金開支。
預計首年淨收益／節省利息
這是整個計算機最重要的結果。它會顯示「總現金回贈」減去「總支出成本」後的淨額，再加上因為利率降低而在首年節省下來的利息。這個數字直接反映了您在轉按後第一年實際賺取了多少錢。
結論：轉按交易是否「划算」
最後，計算機的結果會給您一個清晰的答案。如果「預計首年淨收益」是一個正數，並且金額符合您的期望，那這次白表居屋轉按交易就是「划算」的。這個客觀的數據，將會是您作出明智財務決策的最有力依據。
【風險評估】居屋轉按前必讀的兩大陷阱
考慮為白表居屋轉按，除了看利率和回贈，更要留意潛在的風險。許多業主在申請過程中，才發現一些意料之外的開支和問題，令原本的慳息計劃大失預算。以下我們將會剖析兩個最常見的陷阱，助你在申請前做好全面的財務評估。
陷阱一：律師費等雜費成本高昂，隨時「明賺暗蝕」
銀行宣傳的現金回贈看似吸引，但這筆錢並非純利潤。在計算轉按的實際收益時，必須先扣除一籃子的雜項開支。如果忽略了這些成本，很容易陷入「表面上賺了回贈，實際上卻是虧損」的窘境。
拆解隱藏成本：律師費、房署行政費、銀行手續費
整個居屋轉按過程，涉及幾項固定開支，是無法避免的。
首先是律師費。轉按牽涉解除舊銀行的按揭契，再與新銀行簽訂新的按揭契，這些法律文件必須由律師處理。市場上處理一宗轉按的律師費，普遍介乎港幣$5,000至$10,000不等。
其次是房署的行政費用。由於未補地價居屋的業權受限制，轉按前必須先向房屋署申請「轉按同意書」。這份文件的申請費用現時為港幣$2,040，而且不論申請成功與否，費用都不會退還。
最後是銀行的手續費。雖然大部分銀行為了吸引客戶，會豁免轉按申請的手續費，但申請前最好還是問清楚，以免有額外支出。
案例分析：為何貸款額低，現金回贈或不足以覆蓋開支？
貸款餘額的高低，直接影響現金回贈的金額，也是決定轉按是否划算的關鍵。
假設你的貸款餘額尚有港幣$300萬，新銀行提供1.5%現金回贈，金額就是$45,000。扣除約$7,000律師費及$2,040房署費用後，你仍有約$36,000的淨收益，這宗轉按便相當划算。
不過，如果你的貸款餘額只剩下港幣$80萬，同樣是1.5%回贈，金額便只有$12,000。扣除相同的律師費和房署費用（約$9,040）後，淨收益就只剩下不足$3,000。考慮到花費的時間和精力，這樣的收益可能並不吸引。假如現金回贈率再低一點，例如只有1%，回贈金額只有$8,000，扣除開支後便會直接虧損。
陷阱二：樓市下行，「估價不足」或需「抬錢轉按」
另一個主要風險來自物業估價。轉按等於向新銀行重新申請一次按揭，銀行會委託估價行對你的單位進行重新估價。如果遇上樓市調整期，銀行的估價可能比你預期中低，甚至低於你現有的按揭餘額，這時就會出現「估價不足」的問題。
解釋何謂「抬錢轉按」：新銀行估價低於舊按揭餘額
「抬錢轉按」是指新銀行批出的貸款額，不足以全數清還舊銀行的按揭欠款，業主需要自己拿出額外現金來填補差額。
舉個例子，假設你現時在A銀行的按揭餘額為港幣$250萬。你向B銀行申請轉按，但由於市況轉差，B銀行對你的單位估價只有$300萬。根據未補地價居屋最高九成按揭計算，B銀行最多只能批出$270萬貸款，這足以還清舊債。
但如果B銀行的估價更保守，只有$270萬，那麼最高貸款額便只有$243萬（$270萬 x 90%）。這筆$243萬的貸款，並不足以還清A銀行的$250萬欠款。其中的$70,000差額，就需要由你自掏腰包補上，才能完成轉按手續。這就是「抬錢轉按」的實際情況。
申請前關鍵一步：向多間銀行索取口頭估價
要避免陷入「抬錢轉按」的困境，最有效的方法就是在提交正式申請前，做好估價的準備工作。
你可以主動聯絡幾家心儀的銀行，例如滙豐銀行、中國銀行或恒生銀行，向他們的按揭部門提供你的單位地址，索取一個免費的「口頭估價」。這個步驟完全免費，也不會留下任何信貸紀錄。透過比較不同銀行的估價，你可以找出估價最「足價」的銀行，然後才集中火力向其提交正式申請，這樣便能大大減低因估價不足而產生額外開支的風險。
【視覺化流程】四部曲詳解：由申請房署到銀行批核
想順利完成白表居屋轉按，關鍵在於掌握整個流程。雖然過程牽涉業主、房屋署、新舊銀行和律師等多方，但只要跟隨以下四大步驟，就能有條不紊地辦妥手續。我們將複雜的程序拆解，讓你對每一步都心中有數。
[圖解懶人包] 未補地價居屋轉按流程時間軸
圖表簡介：簡化複雜流程，清晰展示各方角色與時序
為了讓你更易理解整個未補地價居屋轉按的過程，我們特別製作了一個流程時間軸。這個圖表以視覺化的方式，清晰呈現由申請開始到完成轉按的每一個階段，以及當中各個參與方的角色和互動，讓你對所需時間和步驟一目了然。
圖表內容：時間線、參與方（業主、房署、新舊銀行、律師）、各階段關鍵文件
圖表主要包含幾個核心元素。首先是時間線，標示出每個步驟的大約所需時間。其次是參與方，清楚列明在不同階段，業主、房屋署、原有貸款銀行、新貸款銀行以及律師各自的職責。最後是關鍵文件，點明在特定環節需要處理和簽署的重要文件，例如「轉按同意書」及其各項附件。
第一步：向房署遞交申請，索取「轉按同意書」
填寫申請表格及準備 HK$2,040 劃線支票
這是整個轉按程序的起點。你需要填妥一份名為《轉變按揭安排申請書》的表格，然後準備一張港幣2,040元的劃線支票，抬頭寫上「香港房屋委員會」。將填好的表格連同支票，一併遞交至相關的租約事務管理處。
等待審批（同意書有效期為6個月）
遞交申請後，便需要等待房屋署審批。一旦申請獲批，你將會收到一份「轉按同意書」正本。請特別留意，這份同意書的有效期為6個月，你必須在這段時間內完成整個轉按手續。
第二步：憑同意書向新銀行正式申請
新舊銀行之間的文件往來（附件I、附件IV）
取得房署的「轉按同意書」後，你就可以正式向心儀的新銀行遞交轉按申請。新銀行會隨即啟動法律程序，並與你現有的貸款銀行進行文件交接。當中包括由舊銀行發出的「證明書」（附件I），列明你目前的按揭狀況，以及由新銀行簽署的「確認書」（附件IV），確認承接按揭。
關鍵時限：簽署新按揭契據前最少14個工作天，需將文件傳真至房署
這一步有一個非常重要的時間規定。你必須在與新銀行簽訂新按揭契據的日期前，預留最少14個工作天，將已簽妥的「轉按同意書」、「證明書」（附件I）和「確認書」（附件IV）等文件傳真至房署作最終審核。
第三步：與房署會面及簽訂新貸款協議
房署核對文件正本後，正式指示舊銀行解除按揭
房署收到並核對所有傳真文件無誤後，便會聯絡你安排會面。會面當日，你需要帶齊所有文件的正本以供查閱。確認一切妥當後，你會與房署簽訂一份新的貸款協議，然後房署便會發出正式書面指示給你的舊銀行，指令其解除現有的按揭。
第四步：簽訂新按揭契，完成轉按
與新銀行律師簽訂新按揭契據
收到房署的解除舊按揭指示，就代表轉按已進入最後階段。你可以按照約定，前往代表新銀行的律師樓，正式簽署新的按揭契據。
關鍵時限：新銀行需於10天內將「按揭契簽立通知書」（附件II）送交房署
簽署新按揭契據後，新銀行方面也有責任跟進。新銀行必須在10天之內，將一份名為「按揭契簽立通知書」（附件II）的文件送交房署存檔。
新銀行律師發出最終確認書（附件III），完成程序
作為最後的確認步驟，代表新銀行的律師會向房署發出一份最終確認書（附件III），證明新的按揭契據已經正式簽立。至此，整個白表居屋轉按程序便大功告成。