2025年金管局放寬按揭政策，將住宅物業按揭成數上限劃一調整至七成，並暫停壓力測試要求，為樓市帶來重大轉變。新措施看似簡化，但實際操作上，「七成上限」如何計算？首次置業人士想借足九成按揭，又該如何部署？本文為您一文看清2025年最新的住宅按揭成數指引，從基準七成按揭到如何善用按揭保險計劃（MIP）借盡九成，將為您全面拆解。我們更設有置業開支預算工具，並針對首次置業、換樓客及投資者三大買家類型，提供詳盡的實戰個案分析與財務規劃，助您精準計算首期、印花稅、每月供款，輕鬆掌握入市預算。
2025最新按揭成數總覽與置業開支計算
要準確計算置業預算，第一步是掌握最新的住宅按揭成數。自2025年新政策實施後，住宅按揭成數上限的計算方式變得更加直接，讓準買家更容易規劃財務。接下來，我們會為你提供一個清晰的概覽，並且介紹如何利用工具，快速計算出你的首期、供款及各項開支。
各類物業最高按揭成數快速參考
了解現時的按揭成數框架，可以分為兩大部分：所有物業適用的基準按揭成數，以及為合資格人士而設的高成數按揭。兩者對應不同樓價，有不同的貸款上限。
基準按揭成數：劃一調整至七成
新政策的核心變動，是將住宅按揭成數上限一律調整至七成。這個基準適用於所有住宅物業，不論物業價值、不論是否自用或屬於「首置」身份，最高按揭成數均為七成。這簡化了以往根據不同樓價區間及買家背景而定的分層制度。
高成數按揭：經按揭保險計劃最高可達九成
假如希望申請超過七成的按揭貸款，就需要透過按揭保險計劃（MIP）進行。合資格的自住物業買家，可以申請高達九成的按揭，大幅減輕首期負擔。不過，申請高成數按揭需要符合特定條件，例如申請人必須為首次置業人士及固定受薪人士，並且設有樓價及貸款額上限。
不同樓價按揭成數速查表 (自用 vs 非自用)
為了讓你更清晰地掌握不同情況下的貸款能力，我們整理了以下速查表：
| 物業價值 (港元) | 最高按揭成數 (自用物業) | 最高按揭成數 (非自用 / 投資物業) |
|---|---|---|
| 1,000萬或以下 | 90% | 70% |
| 1,000萬以上至1,125萬 | 80% – 90% (貸款額上限900萬) | 70% |
| 1,125萬以上至1,715萬 | 80% | 70% |
| 1,715萬以上至3,000萬 | 70% – 75% | 70% |
| 3,000萬以上 | 70% | 70% |
【置業預算神器】即時計劃你的首期、供款及總開支
了解理論後，最實際的還是將數字套入你自身的財務狀況。一個好的置業預算計算機，能助你將複雜的計算步驟簡化，讓你對未來開支一目了然。
輸入物業價格及你的買家身份
首先，在計算機中輸入你心儀物業的大約價格。然後，選擇你的買家身份，例如「首次置業」或「非首次置業」。這個步驟很重要，因為它會直接影響印花稅的計算方式及申請高成數按揭的資格。
輸入你的每月入息
接著，輸入你（及聯名申請人）的每月總收入。銀行在審批按揭時，會根據你的收入計算「供款與入息比率」（DTI），確保你的總債務供款不會超出收入的一定比例。提供這個數字，可以讓預算結果更貼近銀行最終的審批標準。
獲取個人化置業預算報告（首期、印花稅、按揭月供）
完成以上步驟後，系統會即時為你生成一份清晰的置業預算報告。報告會詳細列出你需要準備的首期金額、應繳的從價印花稅、律師費等雜項開支，以及在不同按揭年期下的大約每月供款額。這份報告，就是你部署置業大計的最佳藍圖。
深入解讀：2025按揭新政策核心 (金管局放寬措施)
2025年2月，香港金融管理局（金管局）宣布了一系列調整，為樓市按揭規則帶來了結構性的改變。這些措施不只是數字上的微調，而是從根本上簡化了過去多年來相對複雜的按揭審批框架。接下來，我們會一起深入了解這些新政策的核心內容，看看它們如何影響每一位準買家。
重點一：為何按揭成數上限劃一調整至七成？
這次調整最核心的一點，就是將住宅按揭成數上限一律調整至七成，不論物業是用作自住還是出租，申請人是否「首置」客。這項變動意味著置業的初始門檻，特別是首期開支，有了更清晰統一的計算標準。
新政策前的分層制度回顧
要理解新政策的影響力，就要先回顧一下舊有的制度。以往，銀行批核的住宅按揭成數，會受到多個因素影響，形成一個分層式的複雜系統。例如，物業的價格、申請人是否首次置業、物業是用於自住還是投資出租，這些因素都會導致最終獲批的按斥成數有所不同。一般來說，樓價越高的物業，或者用作出租的物業，其按揭成數上限會更低，令買家需要準備更龐大的首期資金。
統一標準對樓市的影響與潛在好處
新政策將所有情況的基礎按揭成數統一為七成，帶來了幾個顯著的好處。首先，它大大簡化了買家的財務計算，讓大家在計劃置業時，對最高貸款額有更明確的預算。其次，對於換樓客或物業投資者而言，由於非自用物業的按揭成數也提升至七成，他們的資金運用靈活性隨之增加，有助於促進市場的流動性。這個統一的標準，可以視為監管機構在平衡銀行體系風險與適應當前經濟環境下，為市場注入信心的重要一步。
重點二：供款與入息比率 (DTI) 上限放寬
除了按揭成數，另一項影響深遠的調整，就是關於「供款與入息比率」（DTI）的規定。按揭成數決定了你可以借貸的「金額上限」，而DTI則決定了你的收入是否足以「負擔」這筆貸款。
DTI 如何影響你最終可獲批的貸款額？
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio），是銀行用來評估你還款能力的關鍵指標。它的計算方式，是將你每月所有的債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）加起來，然後除以你的每月總收入。如果這個比率超出了銀行或監管機構的規定，即使物業估價足夠，銀行也無法批出你想要的貸款額。
計算方法：每月總供款不超過月入50%
在新政策下，所有按揭申請人的供款與入息比率上限，統一放寬至50%。換句話說，你每月的總供款額，不能超過你月入的一半。舉個例子，假設你的每月總收入是港幣60,000元，那麼你所有債務的每月還款總和，就不能超過港幣30,000元。這個標準同樣適用於所有類型的物業按揭申請。
壓力測試暫停後的實際影響
這次調整的另一個重點，是同步暫停了實施多年的「壓力測試」。所謂壓力測試，是假設在現有利率基礎上再加2%（舊制為3%），然後計算出的每月供款額，不能超過你月入的60%。這是一個更嚴格的額外審查。現在暫停了這項要求，意味著銀行只會根據當前的利率水平，評估你的供款與入息比率是否符合50%的上限。這個改變的實際影響非常直接，它讓申請人在相同收入水平下，能夠通過審批的貸款額增加了，置業的購買力也因此得到實質提升。
高成數按揭攻略：善用按揭保險計劃 (MIP) 借足9成
即使現時住宅按揭成數上限一律調整至七成，這並不代表你的置業夢想止步於此。想減輕首期負擔，借足九成按揭上會，關鍵就在於善用「按揭保險計劃」(Mortgage Insurance Programme, MIP)。這個計劃可以說是為首期資金不足的準買家而設的橋樑，助你順利跨過置業門檻。
什麼是按揭保險計劃 (MIP)？
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司的全資附屬機構香港按揭保險有限公司（HKMCI）營運，是一個專為協助市民置業而設的方案。它並非直接借錢給你，而是為銀行提供一份保險。
運作原理：如何助買家減輕首期負擔
要理解它的運作原理，可以把它想像成一個給銀行的「定心丸」。一般情況下，銀行基於風險考慮，最多只願意借出七成按揭。如果你想借超過七成的部分，例如想借到九成，那額外的兩成貸款對銀行而言風險較高。
這時，按揭保險就派上用場。它會為銀行承保這額外的兩成貸款風險。萬一將來借款人無法償還貸款，保險公司會向銀行賠償這部分的損失。正因為銀行的風險得到保障，它們才樂意批出高達九成的按揭貸款。對買家而言，最直接的好處就是首期支出大幅降低，例如原本需要準備三成首期，現在只需一成。
按揭保費計算方式與繳付選項（一次性 vs 每年支付）
當然，這份提供給銀行的保險需要由申請按揭的你來支付費用，這就是「按揭保費」。保費的金額主要視乎你的貸款額、按揭成數及還款年期而定，一般而言，按揭成數愈高、還款期愈長，保費就會愈高。
繳付保費主要有兩個選項：
1. 一次性付清：在承造按揭時，將整筆保費一次過繳付。
2. 加借入按揭貸款：這是較多人選用的方式。你可以申請將保費總額加到整體按揭貸款中，然後與每月供款一同攤還。這樣做的好處是毋須在買樓初期額外預備一筆現金支付保費。
不同樓價的最高按揭成數詳解 (附表格)
申請按揭保險計劃時，物業價格是決定最高住宅按揭成數的關鍵因素。不同樓價的物業，其按揭成數上限各有不同，以下為你詳細拆解：
| 物業價格 | 最高按揭成數 | 最高貸款額 |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 90% | – |
| 1,000萬至1,125萬港元 | 80% – 90% | 900萬港元 |
| 1,125萬至1,715萬港元 | 80% | 1,200萬港元 |
| 1,715萬至3,000萬港元 | 75% | – |
樓價1,000萬或以下：申請9成按揭的條件
如果你的目標物業價格在1,000萬港元或以下，你可以申請最高九成的按揭貸款。這是目前市場上可承造的最高按揭成數，亦是大部分「上車族」的目標區間。申請人必須符合「首次置業」及「固定受薪」等基本資格。
樓價1,000萬至1,125萬：最高借9成 (貸款額上限900萬)
對於價格介乎1,000萬至1,125萬港元的物業，雖然名義上仍可申請高達九成的按揭，但實際操作上會受制於900萬港元的貸款額上限。舉例來說，一個價值1,100萬的單位，即使理論上九成按揭是990萬，但因觸及上限，最終最多只能獲批900萬貸款，變相實際按揭成數約為81.8%。
樓價1,125萬至1,715萬：申請8成按揭的條件
當物業價格超過1,125萬港元，最高按揭成數就會下調至八成。值得留意的是，這個價格區間同樣設有貸款額上限，最高為1,200萬港元。換言之，若物業價格高於1,500萬（1,200萬 / 80%），你實際可獲批的按揭成數將會低於八成。
樓價1,715萬至3,000萬：最高可承造7成半按揭
如果物業價格再高一些，處於1,715萬至3,000萬港元的範圍，按揭保險計劃仍能提供幫助，讓你突破七成的基本門檻，最高可承造七成半按揭。這為購買中高價物業的換樓人士提供了一定的財務彈性。
申請高成數按揭的兩大關鍵資格
要成功申請八成或以上的按揭，除了物業價格要符合規定，申請人自身亦必須滿足兩大關鍵資格。
關鍵資格一：「首次置業」的嚴格定義
申請高成數按揭的第一個關鍵，是符合「首次置業」的身份。這裡的定義非常嚴格，並非指人生中第一次買樓。它的準確意思是指：在遞交按揭保險申請的時候，所有借款人及擔保人，在香港都不能持有任何其他住宅物業。即使你只是另一宗按揭的擔保人，也可能不符合「首置」資格。
關鍵資格二：「固定受薪」人士的要求與文件
第二個關鍵是收入性質。要申請八至九成按揭，所有申請人都必須是「固定受薪」人士。這意味著你的主要收入來源是穩定的月薪。對於自僱、主要收入來自佣金或花紅，又或者收入來源不穩定的人士，銀行審批時會較為審慎，或未必能批出最高成數的按揭。
為證明你的還款能力，銀行一般會要求你提供以下文件：
* 僱傭合約
* 最近三至六個月的糧單
* 最近三至六個月顯示薪金入帳的銀行月結單
* 最新的稅務局評稅通知書
* 強積金（MPF）供款結單
按揭實戰篇：三大買家類型個案分析 (首置/換樓/投資)
了解最新的住宅按揭成數固然重要，但將理論應用於實際操作才是關鍵。不同背景的買家，例如首次置業的年輕人、計劃換樓的家庭，又或是物業投資者，在申請按揭時都會遇到不同的考量與挑戰。以下我們將透過三個實戰個案，詳細拆解各類買家的財務規劃與申請策略。
個案一：年輕首置客 — 活用9成按揭購入700萬單位
假設一位年輕的專業人士，月入固定，計劃購入一個價值700萬港元的單位作自住用途。由於這是他首次置業，而且希望盡量減輕首期負擔，目標是透過按揭保險計劃，申請最高九成的按揭貸款。
財務規劃：首期、印花稅、保費及每月供款全計算
要成功上車，必須仔細計算所有前期開支與長遠供款。
- 物業價格：$7,000,000
- 按揭成數：90%
- 貸款額：$6,300,000
- 首期：$700,000
除了樓價的一成首期，還需要預備以下開支：
- 印花稅：作為首置人士，可按第二標準稅率計算，費用為$262,500。
- 按揭保費：貸款$6,300,000，保費可選擇一次過支付或加借於貸款額中分期攤還。若選擇後者，會輕微增加每月供款。
- 地產代理佣金：通常為樓價的1%，即$70,000。
- 律師費及雜費：約$10,000至$15,000。
綜合計算，這位首置客需要準備的啟動資金約為$1,047,500。在供款方面，假設利率為4.125%，還款期30年，每月供款約$30,500。根據現時供款與入息比率上限五成的要求，其月入需要達到$61,000或以上才能通過審批。
申請流程與所需文件清單
申請高成數按揭的流程清晰，所需文件亦需提早準備。
- 簽署臨時買賣合約：這是啟動按揭申請的第一步。
- 向銀行提交申請：選擇心儀的銀行並遞交按揭申請及所需文件。
- 物業估價：銀行會委託估價行對單位進行估價。
- 按揭保險審批：銀行會將個案轉交按揭保險公司審批。
- 獲取正式貸款確認書：成功批核後，便可與律師處理後續法律文件。
所需文件清單包括：
* 香港永久性居民身份證
* 臨時買賣合約
* 最近三至六個月的薪金入帳銀行月結單
* 最新年度的稅務局報稅單
* 現職公司的僱傭合約或卡片
個案二：換樓家庭 — 申請8成按揭購入1,200萬改善型單位
一個家庭現時持有一個已升值的單位，希望「細屋換大屋」，購入一個價值1,200萬港元的改善型單位。根據按揭保險計劃，此樓價最高可申請八成按揭，即貸款額為960萬港元。
換樓時的資金安排與按揭財技
換樓客最大的挑戰在於資金的銜接。他們通常需要依賴出售舊有物業所得的資金，用作新居的首期及其他開支。如何妥善安排「賣樓」與「買樓」的時間點，是整個換樓計劃的成敗所在。若資金周轉出現困難，雖然市場上有「過渡性貸款」等產品，但其利息成本較高，申請時需要審慎評估。
「先買後賣」與「先賣後買」的按揭考量
換樓主要有兩種操作方式，各有其按揭上的考慮。
- 先賣後買：
- 優點：財務上最穩健。先出售舊居鎖定利潤，手持充裕資金再物色新單位，能以「首置」身份繳付較低的印花稅，而且按揭申請亦較簡單直接。
-
缺點：在賣出舊居至買入新居期間，可能需要暫時租屋居住，產生額外開支和搬遷的麻煩。
-
先買後賣：
- 優點：可以實現無縫交接，免卻搬遷煩惱。
- 缺點：財務壓力極大。首先，買入新物業時須先繳付較高的從價印花稅，待日後賣出舊居後再申請退稅。其次，在申請新按揭時，舊有的按揭供款會被計入供款與入息比率，大幅提高入息要求，令審批難度增加。
個案三：物業投資者 — 新政策下獲批七成出租物業按揭
一位有經驗的投資者，看準最新的住宅按揭成數上限一律調整至七成的政策，計劃購入一個單位用作長線收租。新政策不論物業是否自用或「首置」，均可承造最高七成按揭，為投資者提供了更大的資金彈性。
出租物業按揭成數與自用的分別
新政策最大的改變，是拉近了自用與出租物業的按揭成數差距。在舊制下，出租物業最高僅可借五至六成，但現在劃一提升至七成。
不過，兩者仍有一個根本分別：出租物業不能申請按揭保險。這意味著七成就是投資者的貸款上限，無法像自住物業般，透過按保計劃借到八成或九成。銀行在審批時，亦會考慮到出租物業的風險相對較高，對申請人的財政狀況審查或會更為嚴謹。
租金收入如何納入供款與入息比率計算
對於投資者，預期的租金收入是提升還款能力的重要一環。銀行在計算供款與入息比率時，一般會將預期租金收入（通常參考估價報告或租約）打一個折扣（例如七折或八折），然後將折後金額加到申請人的固定月薪之上，作為計算總收入的基礎。
計算示例：
* 申請人月薪：$60,000
* 新購物業預期月租：$20,000
* 銀行計算租金收入（假設打七折）：$20,000 x 70% = $14,000
* 用作DTI計算的總收入：$60,000 + $14,000 = $74,000
* 最高每月總供款額：$74,000 x 50% = $37,000
這個計算方式，有效幫助投資者利用未來的租金回報，去支持更大額的按揭貸款。
按揭常見問題 (FAQ) 及特殊物業注意事項
特殊物業類型按揭成數指引
了解清楚不同物業的特性，是成功申請按揭的第一步。不是所有物業的住宅按揭成數計算方法都一樣，特別是村屋、未補地價的資助房屋和樓花，它們的按揭審批都有各自的考慮因素。
村屋按揭：銀行估價與業權的挑戰
村屋按揭的審批過程普遍比一般私人住宅嚴謹。銀行對村屋的估價相當審慎，因為村屋的成交量較疏落，缺乏可靠的參考指標。銀行估價有機會與物業成交價有明顯差距，買家需要準備更充裕的首期資金。此外，村屋的業權問題，例如路權不清、地契條款複雜等，都會直接影響銀行的批核意欲，因此銀行會仔細審查相關文件。在這種情況下，村屋的按揭成數通常較低，而且較難申請到高成數按揭保險。
未補地價資助房屋（居屋、綠置居）按揭指引
未補地價的居屋或綠置居等資助房屋，由於有香港房屋委員會作為擔保人，銀行所承擔的風險較低，因此按揭審批會比較寬鬆。合資格的綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人亦可高達九成，並且不需要額外購買按揭保險。不過，需要留意的是，這類物業的按揭年期會受政府擔保期限制。擔保期一般由首次發售日期起計30年，銀行批出的還款期上限就是擔保期的剩餘年期，這對樓齡較高的二手居屋影響尤其顯著。
H44: 樓花按揭（建期 vs 即供）成數計算
購買樓花時，發展商通常提供「建築期付款」（建期）和「即供付款」（即供）兩種計劃。「即供」是指買家在簽署買賣合約後立即申請按揭，按揭成數會以當時的買入價計算，好處是通常能獲得較大的樓價折扣。「建期」則是指買家在物業臨近落成時才正式申請按揭。選擇「建期」的主要風險在於，銀行最終會以物業落成時的估價去計算貸款額。如果樓市在建築期間出現調整，銀行估價低於當初的買入價，銀行便會以較低的估價批出貸款，買家屆時便需要預備額外資金去填補差額。
住宅按揭成數常見問題
Q1：非本地收入或非固定收入人士，按揭成數會否受影響？
會的。對於主要收入來源並非來自香港，或者收入並非固定月薪的人士（例如以佣金為主要收入的銷售人員或自僱人士），銀行在審批按揭時會視為較高風險。一般情況下，銀行可能會將其按揭成數上限調低一成。申請人需要提供更詳盡的證明文件，例如海外稅單、過去六至十二個月的銀行紀錄或公司財務報表，以證明其收入的穩定性及還款能力。
Q2：為何銀行最終批核的按揭成數會與初步估算有出入？
初步估算與最終批核結果有出入，主要有幾個原因。第一，銀行對物業的最終估價低於成交價，貸款額會以較低者為準。第二，申請人的信貸紀錄（TU報告）存在未申報的債務或不良紀錄。第三，申請人提交的入息證明文件未能完全支持其申報的收入水平。第四，物業本身存在問題，例如僭建物或業權不清，銀行亦會因此調低批核成數。
Q3：作為物業擔保人會否影響我自己的按揭申請資格？
絕對會。當你為他人的按揭貸款擔任擔保人，該筆貸款的每月供款額會被視為你的個人負債。在你日後為自己申請按揭時，銀行會將這筆擔保的供款額納入你的「供款與入息比率」（DTI）計算之中。這會大幅削減你自身的借貸能力，令你可以申請的貸款金額減少，嚴重時甚至可能導致你的按揭申請不獲批核。
H44: Q4：加息周期下，如何選擇最適合的按揭計劃 (H按 vs P按)？
H按（同業拆息按揭）的利率與銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，波動性較高。P按（最優惠利率按揭）則與銀行的最優惠利率掛鈎，相對穩定。在加息周期，H按利率通常會較快上升，並觸及「鎖息上限」（Cap Rate），而鎖息上限一般與P按利率水平相若。因此，選擇的關鍵在於比較不同計劃的「鎖息上限」和現金回贈等優惠。選擇附有鎖息上限的H按計劃，既可以在利率平穩或下跌時享受較低利率，也能在加息時獲得保障，實際支付的利率不會高於P按太多，是現時較具彈性的選擇。