申請按揭時，許多人誤以為「借款人」必須是「業主」，但事實並非如此。在物業按揭的複雜世界中，清晰理解「借款人」、「抵押人」（即業主）與「擔保人」這三大核心角色的法律責任與財務風險，是成功申請貸款的關鍵第一步。三者身份可以靈活配置，既是增加貸款額、順利通過壓力測試的「財技」，亦可能為家庭成員帶來意想不到的信貸風險與長遠財務影響。本文將為您徹底剖析這三種角色的權責分野，從銀行審批角度拆解DTI與壓力測試的計算，並提供三大實戰財務策略與真實個案分析，助您在置業路上運籌帷幄，作出最明智的按揭部署。
剖析三大按揭核心角色：借款人、抵押人與擔保人
置業申請按揭時，經常會聽到「借款人」、「抵押人」、「擔保人」這些名詞，很多人以為它們的意思大同小異，甚至覺得業主就等於借款人。事實上，這三個角色在法律定義、所承擔的責任與風險上，都有著根本的區別。清晰理解它們各自的角色，不僅能幫助你順利完成按揭申請，更是保障自身權益，作出精明財務規劃的第一步。接下來，讓我們逐一拆解這三個核心角色。
借款人 (Borrower) 的角色與責任
法律定義與核心還款責任
首先要理解的，就是借款人意思。簡單來說，借款人就是法律上正式向銀行申請貸款，並且有責任準時償還整筆按揭貸款本金與利息的人。借款人的核心責任只有一個，就是「還款」。銀行審批按揭時，最主要評估的就是借款人的還款能力。值得留意的是，借款人與業主可以是不同的人。在一些家庭財務安排中，會出現由收入較高的子女擔任借款人，而物業則由父母持有的情況。
銀行對借款人的審批要求與信貸影響
銀行在審批按揭申請時，會對借款人進行嚴格的財務審查。審批的關鍵指標包括借款人是否有穩定且足夠的收入、良好的信貸評級（TU），以及能否通過壓力測試。一旦成功獲批按揭，整筆貸款的資料便會詳細記錄在借款人的信貸報告之中。這意味著，這筆按揭負債會直接影響其「供款與入息比率」（DTI），成為個人信貸紀錄中一個長期的財務承擔。
作為借款人對未來財務規劃的長遠影響
擔任借款人是一項長遠的財務承諾。由於信貸報告上已存在一筆按揭貸款，當借款人日後有其他貸款需求，例如想購買第二個物業、申請私人貸款或創業貸款時，金融機構在審批時會將現有按揭視為其固定負債。這會直接降低其可用的借貸額度，收緊審批門檻，對未來的財務彈性構成直接影響。
抵押人 (Mortgagor) 的角色與責任
法律定義與物業抵押責任
抵押人，又稱為按揭人，其實就是物業的擁有人，即業主。抵押人的法律責任，是同意將自己名下的物業作為一種「抵押品」，用來擔保借款人所申請的按揭貸款。如果物業由多人共同持有，那麼所有業主都必須共同成為抵押人，簽署按揭契，同意將物業抵押給銀行。他們的核心責任是提供物業作擔保，而不是直接還款。
當借款人斷供時，抵押人需承擔的物業風險
抵押人面對的最大風險，在於當借款人無法履行還款責任，出現斷供情況時，銀行作為債權人，有權根據按揭契的條款，收回該抵押物業。銀行會透過法律程序將物業沒收並出售（俗稱「銀主盤」），用變賣所得的款項來抵償未償還的貸款。因此，即使抵押人並非負責供款的一方，他仍然要承擔失去物業的最終風險。
為何非借款人的抵押人信貸評級同樣受影響？
這是一個經常被忽略的重點。即使抵押人並非借款人，由於其物業正為一筆貸款作抵押，這項按揭紀錄同樣會出現在其個人信貸報告上。在信貸系統中，這會被視為一筆「或有負債」（Contingent Liability）。因此，當這位只做抵押人的業主日後想為自己申請其他按揭或貸款時，銀行會將此項負債計算在內，從而影響其貸款審批的結果，例如可借的按揭成數會被降低。這也解釋了為何借款人與抵押人兩者的信貸狀況都同樣重要。
擔保人 (Guarantor) 的角色與責任
法律定義與「無限責任」的真正意思
當借款人的收入不足以通過銀行的壓力測試時，便可能需要引入擔保人。擔保人的作用，是為這筆貸款提供額外的還款保證。其法律定義非常清晰，一旦借款人違約斷供，擔保人便有責任代替借款人償還所有欠款。這裡的關鍵是「無限責任」，意思是指擔保人需要負責的，並非僅僅是幾期供款，而是整筆貸款的餘額，包括本金、利息及所有相關費用。在法律層面上，擔保人與借款人需要共同承擔還款責任。
擔任擔保人對自身未來按揭申請的影響
擔任擔保人對個人財務規劃的影響極為深遠。成為擔保人後，該筆被擔保的按揭貸款會被視為擔保人自身的負債，並記錄在其信貸報告中。當這位擔保人將來計劃置業，申請自己的按揭時，銀行在計算其供款與入息比率及進行壓力測試時，會將其擔保的整筆按揭月供款額全數計算在內。這將大幅削減其個人的借貸能力，導致其可獲批的按揭成數降低，審批標準亦會比首次置業人士嚴格得多。
快速比較：三種角色責任與風險一覽表
總結來說，這三個角色的分別非常清晰。借款人的核心是「還款責任」，直接用個人信貸與收入承擔債務，影響未來借貸力。抵押人的核心是「物業抵押」，以物業作為擔保品，主要風險是物業可能被沒收，同時其信貸紀錄亦會受影響。而擔保人的核心則是「後備還款責任」，承擔與借款人同等的無限還款責任，其風險在於需要用自身資產為他人還債，並嚴重影響自己未來的按揭申請能力。在任何按揭申請中，清楚界定每個人的角色與責任，是保障各方利益的基礎。
【銀行審批視角】拆解DTI、壓力測試與信貸評級
了解不同按揭角色的責任後，下一步就是從銀行的角度，看看他們如何評估一份按揭申請。要完全明白借款人意思，就必須清楚銀行審批的三大核心準則：供款與入息比率 (DTI)、壓力測試，以及信貸評級 (TU)。這三大關卡，環環相扣，直接決定你能否成功上會，以及最終可以借到多少錢。
審批關鍵一：供款與入息比率 (DTI) 如何計算？
供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)，是銀行評估借款人還款能力最直接的工具。它的計算方法很簡單，就是將申請人每月所有的債務總供款，除以每月的總入息。根據香港金融管理局的指引，首次置業人士的DTI上限為50%。
換句話說，你所有債務（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）的每月還款額，加起來不可以超過你每月總收入的一半。例如，你的月入是港幣40,000元，你的每月總供款就不能超過港幣20,000元。銀行透過這條「紅線」，確保借款人有足夠的剩餘收入應付日常生活開支，降低壞帳風險。不論借款人與業主是不是同一個人，這個計算標準都同樣適用。
審批關鍵二：壓力測試如何影響最終貸款額？
壓力測試可視為DTI的「加強版」，是為了測試借款人在利息上升的情況下，是否仍然有足夠的還款能力。現時的壓力測試要求，是在現有的按揭利率基礎上，假設利率上升2厘，然後計算出的每月供款額，不可以超過你每月總入息的60%。
沿用剛才的例子，月入港幣40,000元的你，壓力測試下的供款上限就是港幣24,000元。如果你的按揭申請在利率加2厘後，每月供款會變成港幣25,000元，即使你通過了50%的DTI要求，你仍然無法通過壓力測試。在這種情況下，銀行通常會要求你減少貸款額，直至計算出來的供款符合壓力測試的要求為止。這就是壓力測試直接影響最終貸款額的原理。
審批關鍵三：信貸評級 (TU) 在審批中的決定性作用
如果說DTI和壓力測試是計算題，那麼信貸評級 (TU) 就是你的「誠信履歷」。銀行會透過環聯 (TransUnion) 的信貸報告，查閱借款人過去的借貸和還款記錄，包括有沒有拖欠卡數、遲還貸款等。這份報告會給予一個由A至J的評級。
一個良好的信貸評級（例如A級），代表你是一位可靠的借款人，銀行批核貸款會更爽快，甚至可能提供更優惠的按揭利率。相反，一個差劣的評級（例如I級或J級），銀行會視你為高風險客戶，即使你的入息足以通過DTI和壓力測試，銀行都極有可能拒絕你的申請，或提出非常嚴苛的貸款條件。所以，TU評級在審批過程中扮演著決定性的「守門員」角色，即使是只作抵押人而非借款人，不良的信貸記錄同樣會影響銀行的整體觀感。
現有按揭或擔保身份如何收緊審批門檻？
對於並非首次置業，或者本身已是另一宗按揭的擔保人，銀行審批的門檻會更加嚴格。當借款人或擔保人身上已背負按揭時，上述的兩大比率要求會被即時收緊：
- 供款與入息比率 (DTI) 上限：由50%下調至40%。
- 壓力測試上限：由60%下調至50%。
這個做法的邏輯很清晰，因為你已經有固定的按揭負擔，銀行會認為你的財務彈性較低，風險相對較高，因此需要用更嚴謹的標準去審批新的貸款申請。這也是為何在規劃家庭成員的角色配置時，必須仔細考慮每位成員，包括借款人、按揭人，現有的財務承擔，避免因一時忽略而導致申請觸礁。
【實戰財務策略】善用角色配置，提升貸款能力與成功率
了解清楚借款人意思和各個角色的責任後，就來到最關鍵的實戰部分了。其實，只要靈活運用不同角色的組合，就可以將家庭成員的財務優勢整合起來，不但能提升貸款能力，甚至可以突破一些看似棘手的審批難關。以下分享幾個非常實用的財務策略，助你輕鬆部署。
策略一：高收入子女作借款人，父母作物業抵押人
這是一個相當常見的家庭置業組合，特別適合希望幫助子女上車，但自己已退休或收入不高的父母。這個策略的核心，就是將「還款能力」和「物業擁有權」分開處理。由收入穩定、較年輕的子女擔任借款人，而父母則只作為物業抵押人（即按揭人）。
這樣做的好處很明顯，銀行會根據子女的收入來計算供款能力和壓力測試，而且因為借款人較年輕，通常可以獲批最長的三十年還款期，有效降低每月供款額。這個安排清晰界定了借款人與抵押人的關係，讓整個按揭申請的成功率大大提高。
策略二：低收入業主作抵押人，高收入親屬作借款人
另一種情況是，物業的業主本身收入不高，或者收入不穩定，單憑自己未必能通過銀行的壓力測試。這時候，可以邀請一位高收入的直系親屬（例如兄弟姊妹或子女）加入，純粹擔任借款人，而業主本人則只做抵押人。
對銀行而言，物業本身已是十足的抵押品，風險可控。現在再加上一位具備強勁還款能力的高收入借款人，無疑是雙重保障。這種借款人與業主不同的配置，有效解決了業主因收入不足而無法申請按揭的困局，是一種非常靈活的財務安排。
策略三：「甩擔保」釋放信貸力，為未來置業鋪路
不少人為幫助家人上車而擔任擔保人，卻沒想到這個身份會嚴重影響自己未來的置業大計。因為擔保人身份會被視為有按揭負擔，導致日後自己買樓時，按揭成數及審批標準都會被大幅收緊。「甩擔保」，或稱為解除擔保人身份，就是一個釋放信貸能力的重要財技。
甚麼情況及條件下可以申請「甩擔保」？
要成功申請「甩擔保」，最核心的條件是證明原來的按揭貸款不再需要你的擔保。一般來說，必須滿足以下幾個條件：
首先，原借款人（通常是業主）的收入必須有顯著提升，足以獨自承擔每月的按揭供款。
其次，原借款人必須能夠單獨通過銀行的入息審查及壓力測試，這是銀行批核的硬指標。
最後，該按揭需要有良好的還款記錄，證明借款人有穩定及可靠的還款習慣。
向銀行申請解除擔保人身份的流程與文件
整個流程相對直接，因為不涉及轉按，所以無需經律師樓，可以節省相關費用。擔保人或借款人可以直接向原承按銀行提出申請，銀行會要求提交證明文件作重新評估。主要文件包括原借款人最新的入息證明（例如最近期的稅單、糧單及銀行月結單）、身份證明文件副本等。銀行審核通過後，便會更新內部記錄，正式解除你的擔保人身份。
成功「甩擔保」後如何恢復最高按揭成數？
一旦銀行正式批准「甩擔保」申請，相關的擔保記錄便會從你的個人信貸報告（TU）中移除。這個過程可能需要一至兩個月的時間更新。當你日後為自己置業申請按揭時，銀行在審批上便會將你視為沒有按揭負擔的申請人。如此一來，你就可以重新恢復享有最高按揭成數，以及較寬鬆的供款與入息比率和壓力測試要求，為自己的置業計劃掃除一大障礙。
【真實個案分析】常見角色配置難題與解決方案
理論聽起來可能有點抽象，但在真實的按揭申請中，角色配置往往是成功獲批的關鍵。很多人對借款人意思的理解，僅停留在「負責還錢的人」，但實際操作遠比這複雜。以下我們透過兩個常見個案，看看如何靈活運用角色配置，解決實際難題。
個案一：擔保人身份導致按揭成數不足，如何拆解？
陳小姐是一位事業穩定的會計師，幾年前曾為弟弟的物業擔任擔保人。最近她儲夠首期，打算購入一個價值600萬的單位自住。她原以為自己作為首次置業人士，可以輕鬆申請高成數按揭。但在向銀行查詢後，她發現自己最多只能申請到較低的成數，而且供款與入息比率的審查要求也更嚴格。
原因很簡單，雖然陳小姐從未為弟弟供款，但在銀行的審批系統中，她的擔保人身份，等同於她自己背負著一筆按揭貸款。所以，銀行會將她弟弟的按揭供款，計入她的個人總負債之中，導致她無法通過壓力測試。
要解決這個問題，最直接的方法就是「甩擔保」。陳小姐需要與弟弟溝通，由弟弟向其承按銀行申請移除擔保人。前提是，弟弟現在的收入，必須比幾年前申請按揭時有所增加，並且足以獨自通過銀行的壓力測試。只要銀行審批通過，陳小姐的擔保人身份便可正式解除。她的信貸紀錄將回復清白，之後再以首次置業身份申請按揭，便能享有最高的按揭成數與最寬鬆的審批標準。這個案正好說明，即使不是物業的借款人或業主，擔保身份亦會直接影響個人未來的借貸能力。
個案二：單一借款人收入不足，如何透過「加借款人」成功獲批高成數按揭？
李先生大學畢業投身社會數年，工作穩定，亦有一定積蓄。他看中一個心儀單位，希望申請按揭保險計劃，承造九成按揭上車。可惜，單靠他個人的薪金收入，計算出來的供款能力，始終差一點才能通過壓力測試。
面對這種情況，增加一位借款人 (co-borrower) 是最常見而且有效的解決方案。李先生的母親收入穩定，而且名下沒有任何按揭負擔。於是，李先生邀請母親作為聯名借款人一同申請按揭。
銀行在審批時，會將李先生與他母親的收入合併計算。兩人的總收入，讓他們輕鬆通過了供款與入息比率及壓力測試的要求。在這個安排中，李先生是單位的唯一業主，即是按揭人或抵押人，而法律上的還款責任，則由李先生與母親共同承擔，兩人都是借款人。這種借款人與抵押人身份不同的配置，讓李先生成功獲批九成按揭，順利置業。這也清晰地展示了，借款人的角色核心在於還款能力與法律責任，而未必與物業的擁有權（業主身份）直接掛鉤。
按揭角色常見問題 (FAQ)
Q1. 借款人與抵押人（業主）可以是不同人嗎？有何限制？
答案是可以的。很多人對借款人意思的理解，就是負責還款的人，而實際上，借款人與抵押人（即業主）的角色在按揭申請中確實可以分開處理。這種「借款人非業主」的安排，常見於家庭成員之間，例如父母作為業主但已退休，沒有足夠的還款能力，於是便由收入較高及穩定的子女擔任借款人，承擔供款責任。
不過，這種安排並非沒有限制。首先，並非所有銀行都接受這種申請，申請前需要向銀行查詢。其次，這種安排通常無法申請按揭保險，意味著最高只能承造六至七成按揭，無法申請高成數按揭。最後，銀行一般要求借款人與業主是直系親屬關係，例如父母、子女或配偶，以確保兩者關係緊密，降低潛在的違約風險。
Q2. 如果借款人不是業主，對只作抵押人的業主有何潛在風險？
當借款人與業主為不同人時，只作物業抵押人的業主需要承擔兩個主要風險。
最大的風險是物業擁有權。由於業主已將物業抵押給銀行，假如借款人因任何原因停止供款，銀行在追討不果後，有權依法收回並出售該物業（俗稱「收樓」）以償還債務。換句話說，即使業主沒有負責供款，但最終是其資產被用作抵押，需要承擔物業被沒收的風險。
另一個常被忽略的風險，是對其信貸紀錄的影響。即使業主只擔任抵押人，該筆按揭紀錄同樣會顯示在其個人信貸報告（TU）上。當這位業主日後想為自己購入另一物業並申請按揭時，銀行會將這筆現存的抵押視為其負債，導致其貸款能力及按揭成數被大幅收緊。
Q3. 年長父母或退休人士可以擔任擔保人嗎？會否影響按揭年期？
可以的，但銀行審批會相當嚴謹，而且很可能影響按揭年期。銀行審批擔保人資格時，同樣會評估其還款能力。對於年長或退休的父母，銀行會審視他們是否有穩定及足夠的退休後收入，例如長俸、租金收入或年金等，單純持有資產並不足夠。
更重要的影響在於按揭年期。銀行的按揭年期計算方法，通常會考慮借款人或擔保人之中年齡較大者。如果由年長的父母擔任擔保人，銀行很可能會用其年齡來計算最長還款期，例如以「75減擔保人年齡」作為標準。假如擔保人已屆65歲，最長還款期可能只有10年（75-65）。還款期縮短會導致每月供款額急升，令壓力測試更難通過，最終可能無法獲批按揭。
Q4. 作為擔保人，我的名字會顯示在物業的田土廳紀錄（查冊）上嗎？
不會。物業的田土廳土地登記冊（俗稱「查冊」）上，主要會顯示業主資料，以及任何與物業產權相關的註冊文件，例如按揭契（Mortgage Deed）。按揭契上會列明抵押人（即業主）及借款人的姓名。
擔保人的角色是基於一份獨立的擔保與彌償契據（Deed of Guarantee and Indemnity）而成立，這是擔保人與銀行之間的私人合約，用以保證借款人會履行還款責任。這份文件並不會註冊在田土廳紀錄上，所以公眾查冊時，是無法看到擔保人身份的。不過，擔保紀錄會清楚地列明在擔保人本人的信貸報告（TU）之中，直接影響其未來的個人借貸能力。