準備置業或考慮轉按，想知道香港最新房貸利率是多少？面對五花八門的H按、P按計劃，以及封頂利率、現金回贈等術語，感到花多眼亂？選擇按揭是買樓最重要的決定之一，直接影響未來數十年的供款開支。本文為您一站式拆解香港按揭市場，從即時比較各大銀行利率優惠、深入剖析H按與P按的核心選擇策略，到教您準確計算每月供款及壓力測試，並點出利率以外影響總成本的3大關鍵因素，助您在複雜的資訊中，作出最精明的按揭決策。
各大銀行按揭利率及優惠即時比較
想知道現時香港房貸利率是多少，最直接的方法就是比較各大銀行的最新按揭計劃。市場上的選擇主要圍繞H按和P按，每間銀行提供的利率、現金回贈和附加優惠都有分別。要找到最適合自己的方案，仔細比較是必不可少的第一步。了解清楚香港的房貸利率水平，有助您作出更明智的財務決策。
最新H按及P按利率優惠比較表
以下為您整理了香港主要銀行，例如滙豐銀行、中國銀行(香港)及渣打銀行等最新的H按及P按計劃。這個比較表清晰列出各項關鍵數據，讓您一眼看清市場全局。
如何閱讀按揭比較表？
面對比較表中的眾多術語，您可以從以下幾個重點入手：
- 按揭計劃： 首先要分清楚是H按（銀行同業拆息按揭）還是P按（最優惠利率按揭）。
- 實際利率： 這是您每月供款的基礎。H按的計算方式是「H + 銀行息差」，而P按則是「P – 銀行減幅」。
- 封頂利率 (Cap Rate)： 這是H按計劃的保護網，代表您的按揭利率最高只會升到這個水平。
- 現金回贈： 銀行為吸引客戶提供的一次性回贈，通常以貸款額的某個百分比計算。
- 罰息期： 指在指定年期內（通常為2年）提前還清貸款需要支付的罰款。
比較關鍵：封頂利率(Cap Rate)與現金回贈
在比較眾多計劃時，有兩個因素特別關鍵。第一是H按的「封頂利率」。在利率波動的環境下，一個較低的封頂利率（例如 P-1.75%）能為您提供更佳的保障，確保長遠的供款負擔不會失控。
第二個關鍵是「現金回贈」。雖然高額回贈非常吸引，但也要計算它對整體貸款成本的實際影響。根據金管局規定，若現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分需要從貸款本金中扣除。所以，需要權衡短期回贈與長期的利息支出。
按揭計算機：即時計劃您的每月供款
比較完不同銀行的計劃後，下一步就是將這些數字套用到自己的情況。使用按揭計算機，可以即時將抽象的利率轉化為具體的每月供款金額，讓您的置業預算更清晰。
計算機使用方法及所需資料
按揭計算機的操作非常簡單。您只需要準備並輸入以下幾項基本資料：
- 物業價格： 您打算購入單位的成交價。
- 按揭成數： 您打算向銀行借貸的比例，例如七成或九成。
- 按揭年期： 還款期的長度，一般最長為30年。
- 按揭利率： 輸入您從比較表中選定的心儀計劃利率。
計算結果全面睇：每月還款、利息總支出及壓力測試
輸入資料後，計算機會為您提供一份全面的財務預估，主要包括三個部分：
- 每月還款額： 這是您最關心的數字，直接影響您每月的現金流。
- 利息總支出： 計算機會列出在整個還款期內，您需要支付的總利息。這個數字有助您了解整個貸款的真實成本。
- 壓力測試： 部分計算機會根據金管局的「假設利率加2厘」基準，初步估算您需要達到的最低月入要求，讓您對自己能否通過審批有一個基本概念。
H按 vs P按：核心選擇策略
在思考香港房貸利率是多少這個問題時，業主首先要面對的，就是在H按和P按之間作出選擇。這兩種按揭計劃是構成香港房貸利率的基礎，了解它們的運作模式和分別，是制定供款策略的第一步。
什麼是H按 (銀行同業拆息按揭)？
H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」。它的利率是基於香港銀行同業拆息 (HIBOR) 作為基準計算。簡單來說，HIBOR就是銀行之間互相借貸資金的利率，它會每日浮動。
H按利率計算方式：香港銀行同業拆息 (HIBOR) + 銀行息差
H按的實際利率計算公式是：H (通常指1個月HIBOR) + 銀行預設的息差。例如，如果當時的1個月HIBOR是3.5%，銀行息差是1.3%，那麼實際按揭利率就是4.8% (3.5% + 1.3%)。這個息差是銀行提供的，在貸款期內通常是固定的。
H按的優點：低息環境下具利率優勢
H按最大的吸引力，在於低息週期時，它的利率通常會比P按低。因為HIBOR能迅速反映市場資金的鬆緊，當資金充裕時HIBOR會處於低位，這時H按的供款人就能享受到較低的利息支出，節省供款成本。
H按的風險與「封頂利率」(Cap Rate) 的保障作用
H按的主要風險來自HIBOR的波動性，當市場資金緊張或進入加息週期，HIBOR可能急速抽升，直接增加供款人的還款壓力。不過，現在香港絕大部分的H按計劃都設有「封頂利率」(Cap Rate) 作為保障。這個封頂利率通常會與P按的利率水平掛鈎，例如 P-2.5%。當 H+息差 的計算結果高於封頂利率時，供款人只需按封頂利率還款。這個機制大大降低了H按的風險，讓業主既能享受低息期的好處，又能在高息期獲得保障。
什麼是P按 (最優惠利率按揭)？
P按，全名是「最優惠利率按揭計劃」。它的利率基準是最優惠利率 (Prime Rate)，簡稱P。這個P是由各家銀行自行釐定的，相比每日浮動的HIBOR，P的變動頻率低很多，相對穩定。
P按利率計算方式：最優惠利率 (Prime Rate) – 銀行減幅
P按的實際利率計算公式是：P (最優惠利率) – 銀行提供的減幅。例如，如果某銀行的P是5.875%，銀行提供 P-2.5% 的計劃，那麼實際按揭利率就是3.375% (5.875% – 2.5%)。
P按的優點：利率相對穩定，預測性高
P按最大的優點是穩定。因為銀行調整P的決定較為審慎，不會輕易變動，所以供款額的穩定性非常高。這讓業主更容易規劃個人或家庭的長遠財務預算，每月供款金額的可預測性也較高。
「大P」與「細P」的分別及對供款影響
在香港，銀行的最優惠利率P並非完全統一，主要分為「大P」和「細P」。滙豐、恒生、中銀等大行採用的P較低，市場上稱為「細P」；而渣打、東亞等銀行採用的P則稍高，稱為「大P」。兩者可以相差0.25%或以上。選擇不同銀行的P按計劃時，必須留意其採用的是大P還是細P，因為這會直接影響最終的香港房貸利率和每月供款額。
市場趨勢分析：為何超過90%業主選擇H按？
根據金管局的數據，近年有超過九成的按揭申請人都選擇了H按計劃。這個壓倒性的市場趨勢，背後有著非常清晰的邏輯。
H按與P按歷史利率走勢圖比較
回顧過去十多年的利率走勢，大部分時間HIBOR都處於極低水平。這意味著在絕大多數時候，H按的實際利率都遠低於P按的利率。即使間中HIBOR抽升，因為有封頂利率的保護，H按的最高利率也只是等同於P按的水平，不會有額外損失。
數據拆解：H按成為市場主流的原因
H按之所以成為市場主流，主要有兩個原因。第一，它在大部分時間能提供比P按更低的利率，讓業主實質上節省了利息開支。第二，「封頂利率」機制的存在，為H按的波動性風險提供了完美的對沖。這個設計讓業主可以「有賺無蝕」：在低息環境下享受低利率，在高息環境下又有P按作為安全網。這種結合了低息優勢和高息保障的結構，自然成為市場上最理性和最受歡迎的選擇。
影響最終利率與批核的關鍵因素
了解香港房貸利率是多少固然重要，但銀行最終批給您的利率與貸款額，其實取決於多個環環相扣的因素。這不僅是簡單的數字比較，更是一場全面的財務評估。我們可以將這些關鍵因素歸納為三大核心部分：按揭成數與保險、您的物業與財務背景，以及必須通過的壓力測試。
按揭成數與按揭保險計劃 (MIP)
貸款額的多少，直接由按揭成數決定。這是銀行願意借出款項佔物業價值的百分比，而按揭保險則是在這個基礎上，為您打開更高貸款額度大門的關鍵。
最新按揭成數上限 (首置 vs 非首置)
香港金融管理局對按揭成數有明確指引，主要區分在於您是否為首次置業人士。一般情況下，首次置業人士可申請較高的按揭成數，例如樓價在1,000萬港元或以下的物業，最高可承造九成按揭。對於非首次置業人士，按揭成數上限則會較為嚴格，通常最高只可承造八成，而且審批標準亦會有所不同。
按揭保險如何助您提高貸款額及其保費計算
當您希望申請超過銀行基本成數上限（通常為六成）的貸款時，就需要經由按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 進行。這個計劃並非保障您本人，而是保障承貸的銀行。萬一您無法償還貸款，保險公司會賠償銀行因此而蒙受的損失。您需要為此支付一筆保費，保費金額會根據貸款額、按揭成數及還款年期計算，可以選擇一次過支付，或將其加借於總貸款額中分期攤還。
您的物業類型與個人財務狀況
除了按揭成數，銀行還會仔細評估您本人和您計劃購買的物業，這兩者共同構成了批核的基礎。最終的香港房貸利率，也會因應風險評估而有所調整。
私人住宅 vs 資助房屋 (居屋/綠置居) 的按揭分野
私人住宅的按揭申請，完全遵循金管局的指引與銀行的商業考慮。銀行會為物業進行獨立估價，並嚴格執行壓力測試。資助房屋，例如居屋或綠置居，由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低。因此，這類物業的買家通常能獲得極高按揭成數（綠表最高九成半，白表最高九成），而且大部分情況下無須申請按揭保險，也豁免了壓力測試的要求。
入息水平、職業及信貸評級 (TU) 如何影響審批
您的個人財務狀況是銀行審批的核心。穩定的高收入是獲取優惠條件的基礎，相比於收入不穩定的自僱或以佣金為主要收入的職業，固定月薪的受僱人士在審批上會更具優勢。此外，銀行會查閱您的環聯 (TransUnion, TU) 信貸報告。一個良好的信貸評級（例如A級或B級）證明您是個可靠的借款人，有助於爭取更佳的利率；相反，不良的信貸紀錄則可能導致銀行調高利率，甚至拒絕您的申請。
壓力測試解碼
壓力測試是金管局規定的一項風險管理措施，用來確保您在利率上升的環境下，依然具備足夠的還款能力。
壓力測試計算基準：假設利率加2厘
根據金管局的最新指引，壓力測試的計算基準是在您當前的按揭利率之上，再額外增加2個百分點（2厘）。銀行會用這個假設性的更高利率來計算您的每月供款額。
供款與入息比率 (DTI) 的黃金法則
在按揭審批中有兩條重要的供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI) 規定。第一，在正常利率下，您每月的總供款額（包括新申請的按揭及其他債務）不能超過您每月總入息的50%。第二，在利率增加2厘的壓力測試下，您的每月總供款額不能超過您每月總入息的60%。
善用按揭保險放寬壓力測試要求
對於部分合資格的申請人（主要是首次置業人士），按揭保險計劃提供了一項便利。如果您能符合基本50%的供款與入息比率要求，即使無法通過壓力測試（即加2厘後供款超出入息60%），仍有機會獲批高成數按揭。當然，您可能需要為此支付額外約15%的保費，但這無疑為入息處於臨界點的買家提供了一個可行的上車方案。
利率以外的3大考慮：現金回贈、罰息期與高息存款掛鈎戶口
當大家費盡心力比較完市場上各種香港房貸利率後，以為總算大功告成，其實不然。按揭計劃的好壞，並非單單一個利率數字就能完全決定。在你簽下合約前，還有三個關鍵細節需要仔細考量，它們分別是現金回贈、罰息期，以及高息存款掛鈎戶口。這三項因素直接影響你的總體借貸成本與未來財務彈性，絕對不容忽視。
現金回贈的「魔鬼細節」
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的一次性獎賞，直接以現金形式發放，對於需要資金應付裝修或添置傢俬的業主來說，確實非常吸引。不過，這筆「獎金」背後，其實藏著一些必須了解的規則。
金管局規定：回贈如何扣減貸款額
根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。舉個例子，假設你申請500萬港元的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000港元。由於回贈率超出了1%（50,000港元），那多出的25,000港元（75,000 – 50,000）就必須從你的貸款總額中扣減。因此，你最終獲批的貸款額會是497.5萬港元，而不是原來的500萬港元。
現金回贈對實際貸款成本的影響分析
雖然貸款額被扣減，但這不代表現金回贈沒有價值。首先，你仍然可以實收全部75,000港元現金，這對於初期的資金周轉有很大幫助。其次，由於貸款本金減少了，長遠來看，你總共需要支付的利息也會有非常輕微的減少。所以在比較不同銀行的按揭計劃時，除了看香港房貸利率是多少，也要將現金回贈的實際影響一併計算，才能找出最划算的選擇。
罰息期 (Penalty Period)：提前還款的代價
罰息期是銀行為了保障自身利息收入而設的條款，可以理解為一個「鎖定期」。如果你在這段期間內，想透過轉按或一次過還清全部貸款（full settlement），銀行便會向你收取一筆罰款。
常見罰息年期與罰款計算方法
香港銀行的罰息期通常為2至3年。罰款的計算方式主要有兩種，第一種是按照「原有貸款額」的一個百分比計算，例如首年罰2%，次年罰1%。第二種則是按照「尚欠本金」的百分比，再加上部分已付利息來計算。在你簽署按揭合約前，務必仔細閱讀罰息期的條款，特別是如果你預計在短期內有機會賣樓或轉按，選擇一個較短的罰息期或較低的罰款金額，會讓你的財務安排更具彈性。
按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
按揭存款掛鈎戶口，又稱為Mortgage Link，是一個非常實用的理財工具，特別適合手頭上有閒置資金的供樓人士，能有效對沖部分按揭利息支出。
運作原理：以高息存款對沖利息支出
Mortgage Link的運作原理很簡單，它是一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款利率會與你的按揭利率完全相同。例如，你的實際按揭利率是4.125%，那麼你放在Mortgage Link戶口內的資金，就能賺取4.125%的年利率。這筆利息收入可以直接用來抵銷你的按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔。
Mortgage Link的存款上限與注意事項
天下沒有免費的午餐，Mortgage Link戶口的高息存款額度是有上限的。一般來說，上限是按揭貸款餘額的50%或60%。例如，你的貸款餘額是400萬港元，存款上限是50%，那麼你最多只能存放200萬港元來賺取高息。超出上限的存款，只會按普通儲蓄戶口的利率計算，利息極低。因此，這個戶口最適合那些有一定儲蓄，但又不想將資金全部用於提前還款的業主。
常見問題 (FAQ)
轉按 (Refinance) 如何助我節省利息或套現？
轉按是調整手上香港房貸利率的常用策略，主要有兩個目標：節省利息和套取現金。當市場利率下跌，或者有其他銀行提供更吸引的按揭計劃時，你可以將現有按揭轉到新銀行，以獲取更低的利率和更高的現金回贈，從而減少利息支出。另一個情況是，如果你的物業已經升值，你可以透過轉按，以物業的最新估價申請更高貸款額，將升值部分套現，用作其他投資或周轉。不過，轉按前必須計算清楚，新的優惠是否足以抵銷律師費和原銀行的罰息支出。
加息週期下，應選擇定息按揭還是浮息按揭？
面對加息週期，選擇哪種按揭計劃確實需要細心考量。香港的房貸利率主要跟隨市場變動，而浮息按揭（H按和P按）是市場主流，利率會隨銀行同業拆息或最優惠利率浮動。它的好處是在低息環境下，供款壓力較輕。定息按揭則像為利率買了份保險，在指定年期內鎖定利率，供款額固定不變，可以完全對沖加息風險，讓你更有預算。選擇的關鍵在於你對未來利率走勢的判斷和個人風險承受能力。如果想鎖定成本，追求穩定性，定息是個不錯的選擇。如果願意承受市場波動以換取現時較低的利率，浮息則較為合適。
銀行估價不足應如何處理？
當銀行對物業的估價低於你的成交價時，意味著銀行願意批出的貸款額會減少，你需要準備更多首期資金去填補差額。遇到這種情況，你可以採取幾個步驟處理。首先，嘗試向多幾間銀行申請估價，因為不同銀行的估價標準或有不同，或能取得更理想的估值。其次，你可以向銀行提供物業的詳細資料，例如裝修狀況或近期同區的成交紀錄，嘗試申請覆核估價。最後，如果時間許可，與賣家商討調整成交價也是一個可行的方法。
聯名物業對按揭申請有何影響？
以聯名方式持有物業，最直接的好處是能夠合併所有業主的入息來計算供款能力，有助通過壓力測試，繼而可能申請到更高的貸款額。不過，這個做法有利亦有弊。最大的影響是，所有聯名業主的「首次置業」身份都會被使用。日後任何一位業主想再購買物業，都需要繳付更高的從價印花稅，並且按揭成數亦會受到更嚴格的限制。因此，決定聯名前，必須考慮清楚對各人長遠置業規劃的影響。
供款期間，H按與P按計劃可以互換嗎？
可以的。市場上大部分銀行的按揭計劃都提供一定的彈性，通常容許客戶在供款期內，免費將H按計劃轉換成P按計劃一次，反之亦然。這個安排讓你能根據市場利率的變化，選擇對自己更有利的供款方式。例如，當預期銀行同業拆息（HIBOR）會持續大幅上升時，你可以選擇轉用利率相對穩定的P按計劃。申請轉換前，最好先向你的按揭銀行查詢具體條款和程序，了解轉換後的新利率計算方式。