置業是不少香港人的人生目標，但面對複雜的銀行按揭申請程序，由計算壓力測試、準備首期，到比較不同按揭計劃，往往令人感到徬徨無助。要成功「上會」，順利向銀行借錢買樓，關鍵在於掌握全局。本文將為您一文拆解整個按揭流程，從申請前的準備功夫，詳述銀行借貸買樓的8大步驟，再到揭示2個最易「中伏」的致命陷阱，最後更提供4大貸後管理及慳息策略。無論您是首次置業的「新手」，還是準備換樓的業主，這份全方位指南都將助您避開風險，精明地實現置業夢。
按揭申請第一步：精準計算真實負擔能力與貸款額
決定向銀行借錢買樓，第一步並非馬上物色樓盤，而是先清晰掌握自身的財務狀況。精準計算您可以負擔的貸款額，是整個置業計劃的基石。這一步做得好，後續的銀行借貸買樓過程才會順利。銀行的審批標準主要圍繞兩個核心概念，理解它們有助您更準確地評估自己的借貸能力。
壓力測試與供款與入息比率 (DSR)：必懂兩大核心概念
供款與入息比率 (DSR) 如何影響您的貸款額？
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio, DSR），是銀行衡量您還款能力最直接的指標。它的計算方式很簡單，就是將您每月所有的債務總供款（包括申請中的按揭、私人貸款、信用卡分期等）除以您的每月總收入。根據香港金融管理局的指引，在沒有其他按揭在身的情況下，DSR的上限一般為50%。換句話說，您每月的總還款額不可以超過您月入的一半。這個比率直接決定了銀行認為您每月能夠承擔的最高按揭供款，從而反推出您的最高貸款額。
壓力測試：銀行審批的「安全網」
壓力測試（Stress Test）可視為銀行在審批貸款時的一個「安全網」。它的作用是評估當未來利率上升時，您是否仍然有足夠能力應付按揭供款。計算方法是在現有的按揭利率基礎上，假設利率上升2%（此百分比按金管局指引為準），然後再重新計算您的DSR。在這個假設情境下，您的供款與入息比率必須低於另一個上限，一般為60%。您必須同時通過DSR和壓力測試這兩個關卡，銀行才會批出按揭貸款。這也是為何您的最終獲批貸款額，有時會比您自己初步估算的要低。
影響您最高貸款額的關鍵變數
除了DSR和壓力測試這兩個基本框架，還有幾個關鍵變數會直接影響銀行最終批給您的貸款金額。
收入證明：固定與非固定收入的計算方式
您的收入是計算DSR的基礎，所以提供清晰的收入證明非常重要。對於固定月薪的受薪人士，銀行一般會接納最近三至六個月的糧單、銀行月結單和最新的稅單作證明，計算方式直接明瞭。如果您的收入並非固定，例如是佣金、花紅或自僱收入，銀行的計算會相對保守。它們通常會以過去六個月甚至一年的平均收入來計算，而且有機會在平均數上再打一個折扣，以反映收入的不穩定性。
現有債務：私人貸款、卡數如何計算在內
在計算DSR時，銀行會將您所有的現有債務都計算在內。這不單指其他物業的按揭，還包括私人貸款、汽車貸款和信用卡的每月分期還款。即使只是信用卡的結欠（Card Balance），銀行也會將其視為潛在債務。在申請借錢買樓前，如果您能先清還部分無抵押貸款，將有助提升您的DSR表現，從而獲取更高的貸款額。
物業種類與樓齡的限制
您心儀的物業本身，也會影響貸款額和還款年期。銀行對於不同種類的物業有不同的取態，例如唐樓、村屋或某些單幢式舊樓，估價可能會比較保守，批出的貸款成數也可能較低。此外，物業的樓齡是決定最長還款年期的關鍵。大部分銀行會用一個指標（例如「75減樓齡」）來釐定最長還款期。如果樓齡太高，例如超過50年，最長還款期可能不足30年，這會直接導致每月供款額增加，並在DSR和壓力測試的計算中，降低您的最高貸款額。
實用工具：網上按揭計算機的應用
了解了以上概念後，您可以利用市面上各大銀行或資訊平台提供的網上按揭計算機，為自己的借貸能力作一個初步評估。這些工具是您計劃置業的好幫手。
模擬不同利率下的還款壓力
網上按揭計算機的最大好處，是讓您可以自行輸入不同數字，模擬各種情況。您可以嘗試輸入比現時市場利率高2%的數字，親身感受壓力測試對每月供款的影響。這樣做可以讓您更真實地了解，當利率週期轉向時，您的財政將會面對怎樣的壓力，有助您作出更審慎的財務規劃。
比較不同還款年期的總利息支出
計算機亦能清晰地展示不同還款年期對供款和總利息的影響。例如，您可以分別輸入20年和30年還款期作比較。您會發現，將還款期由20年延長至30年，雖然每月的還款額會降低，令DSR計算更容易通過，但整個貸款期的總利息支出會大幅增加。透過這個比較，您可以權衡自己當下的現金流壓力與長遠的利息成本，從而選擇一個最適合自己的還款方案。
首次置業必讀：銀行借貸買樓8大步驟全拆解
想成功向銀行借錢買樓，過程看似複雜，但只要將其拆解為清晰的步驟，便能按部就班，順利成為業主。整個銀行借貸買樓的旅程，由自我評估到最後收樓，環環相扣。我們為你準備了以下8大步驟全攻略，助你清晰掌握整個流程。
步驟一：評估財政狀況及準備首期
借錢買樓的第一步，是誠實地檢視自己的財務實力。你需要準確計算可動用的儲蓄，並預留一筆穩定的資金作為首期。首期是置業的入場券，其金額直接影響後續的按揭成數及每月供款壓力。
計算買樓總成本：釐印費、律師費、經紀佣金
買樓的總開支，遠不止樓價本身。在預算中，必須計入幾項主要的附加費用，包括支付給政府的物業印花稅（俗稱釐印費）、處理法律文件的律師費，以及地產代理的服務佣金。將這些費用納入總成本計算，才能得出一個真實的置業預算。
高成數按揭：按揭保險計劃 (MIP) 申請須知
若首期資金有限，可以考慮申請按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP)。這個計劃能協助合資格的申請人，向銀行申請高達九成的按揭貸款。申請按揭保險需要符合特定資格，例如物業種類、樓價上限及申請人入息等，並且需要支付額外的保險費用，這筆費用可以選擇一筆過支付或加借於按揭貸款中分期攤還。
步驟二：申請按揭預先批核 (Pre-approval)
在物色心儀物業前，先行向銀行申請按揭預先批核，是一個非常明智的策略性部署。這代表銀行根據你當時的財政狀況，初步評估出你可承造的最高貸款額、利率及年期。
預先批核的好處：鎖定利率與增加談判籌碼
取得預先批核，能讓你清晰知道自己的預算上限，睇樓時更有目標。同時，手持銀行的批核結果，能向賣方及地產代理證明你的購買誠意與能力，有助於增加議價時的信心和籌碼。在利率波動的市場環境下，預先批核亦有機會為你鎖定當時的按揭利率優惠。
申請流程、所需文件及有效期
申請預先批核的流程與正式申請按揭相若，主要需要提交身份證明及入息證明文件。批核結果一般設有有效期，例如90天。你需要在有效期內找到物業並簽署臨時買賣合約，方可使用該批核結果繼續完成後續程序。
步驟三：物色心儀物業及簽署臨時買賣合約
有了明確的預算，你便可以安心地尋找理想居所。當你與賣方就價格達成共識後，便會進入簽署臨時買賣合約的階段。
銀行物業估價的重要性
在簽署任何合約前，緊記要先為心儀物業向銀行進行估價。銀行最終批出的按揭貸款額，是基於物業的估價或成交價（以較低者為準）。假如銀行估價低於成交價，即出現「估價不足」，你便需要準備額外的首期資金去填補差額。
簽署臨約與支付「細訂」注意事項
臨時買賣合約是一份具有法律約束力的文件。簽署時，買方需要支付樓價約3%至5%的金額作為「臨時訂金」（俗稱「細訂」）。簽署前必須仔細閱讀所有條款，確保你已完全理解並同意合約內容，因為一旦簽署便不能輕易反悔。
步驟四：正式向銀行提交按揭申請
簽署臨時買賣合約後，便應立即向銀行提交正式的按揭申請。
提交申請的最佳時間點
最佳時間點是在簽署臨約後的下一個工作天。因為由申請到批核需要一定時間，而物業交易設有成交期限，及早提交申請能確保有充足時間處理審批流程中可能出現的各種情況。
比較不同銀行的按揭計劃
即使已取得某銀行的預先批核，你仍然可以比較市場上其他銀行的按揭計劃。不同銀行提供的利率、現金回贈、存款掛鈎戶口優惠及還款條款都可能存在差異。選擇最適合自己財務狀況的計劃，能為你節省長遠的利息開支。
步驟五：準備及提交所需證明文件
銀行收到你的正式申請後，會要求你提交一系列證明文件作審批之用。
入息證明文件清單
一般而言，固定收入人士需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書及僱傭合約。非固定收入人士（如自僱人士或以佣金為主要收入者），則可能需要提供更長時間的入息證明，例如六個月的紀錄及公司財務報表等。
物業相關文件清單
物業方面的文件相對簡單，最主要的是你已簽署的臨時買賣合約副本。銀行會根據合約上的物業地址及成交價等資料，進行正式的估價及審批。
步驟六：委託律師行及購買火險
按揭流程中，律師扮演著不可或缺的角色，而火險則是銀行批核按揭的必要條件。
律師行的角色與選擇標準
你需要委託一位律師代表你處理所有物業交易的法律文件，包括查閱業權、草擬及簽署正式買賣合約與樓契等。在選擇律師行時，必須確認該律師行是否在你的按揭銀行的「認可名單」之上。若否，銀行可能需要另聘律師代表，屆時你將要承擔兩方的律師費用。
火險（樓宇結構保險）的強制性與保障範圍
由於銀行是物業的債權人，為了保障其利益，所有按揭申請人都必須為物業購買火險。火險主要保障因火災、風暴、水浸等意外對樓宇結構造成的損毀。它不包括室內的財物損失，後者需要另外購買家居保險。
步驟七：簽署正式買賣合約及按揭契
在律師的協助下，交易將進入法律文件的最後簽署階段。
支付「大訂」及印花稅
簽署臨時合約後，通常在14天內，你需要到律師樓簽署正式買賣合約。屆時，你需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」），連同早前的「細訂」，訂金總額一般為樓價的10%。同時，律師會協助你計算並安排繳付物業印花稅。
簽署按揭契 (Mortgage Deed) 的法律意義
當銀行正式批出按揭貸款後，你會與銀行簽署一份名為「按揭契」的法律文件。這份文件確立了你與銀行之間的借貸關係，並以你的物業作為這筆貸款的抵押品。
步驟八：完成交易及收樓
來到這裡，恭喜你已接近完成整個置業旅程。
成交日（Completion Day）流程
在成交當日，你的律師會與賣方律師及銀行進行協調。銀行會將批出的按揭貸款餘額，連同你已支付的首期，一併轉交給賣方律師。交易完成後，律師會通知你領取物業的鑰匙。
收樓驗樓注意事項
領取鑰匙後，你便可以正式收樓。建議你盡快對單位進行詳細檢查，即「驗樓」。你可以自行檢查，或聘請專業的驗樓師協助。檢查的重點包括牆身、地台、天花、門窗、來去水及電器等。若發現任何問題，應立即透過律師通知賣方或發展商，以便在保養期內進行執修。
【專家警告】2大銀行借貸買樓致命陷阱及後果
在整個銀行借錢買樓的過程中，有些看似聰明的財技，實際上卻是足以令您置業夢碎的致命陷阱。想順利完成銀行借貸買樓，以下由專家指出的兩大陷阱，您必須清楚了解其嚴重後果。
陷阱一：以私人貸款作首期
首期不足是不少準業主的共同難題，有些人或會考慮申請私人貸款（P Loan）填補差額。然而，這個做法是銀行按揭審批中的一大禁忌。
觸犯監管紅線的風險
根據香港金融管理局的指引，銀行必須嚴格遵守按揭成數上限。首期資金來源必須是申請人本身的儲蓄或資產，不能是借貸。若容許以私人貸款作首期，實質上是繞過了監管，變相製造出高風險的「百份百按揭」，嚴重影響金融體系的穩定。
銀行信貸審查如何識破？
銀行有一套行之有效的審查機制，去識破首期來源問題。首先，在按揭申請表上，您必須如實申報首期來源。其次，銀行必定會查閱您的個人信貸報告（TU），任何近期新增的大額私人貸款紀錄都會一目了然。銀行會要求您提供最近數月的銀行月結單，證明您擁有足夠的儲蓄作首期，並非依賴該筆貸款。若銀行懷疑資金來源，有權要求您先全數清還該筆私貸，甚至直接拒絕按揭申請。
虛報首期來源的法律後果
情況在申請高成數按揭時會更為嚴重。由於涉及按揭保險公司，申請人需要簽署一份具法律效力的聲明書，確認首期並非借貸。如果在文件上作虛假陳述，即屬欺詐行為，可能需要負上刑事責任。後果遠不止是借錢買樓失敗，更可能留下案底。
陷阱二：獲批按揭後、成交前申請新信貸
另一個常見的誤區，是在成功獲批按揭後，但在物業正式成交（drawdown）前，以為可以安心申請新的信貸產品，例如裝修貸款或信用卡。
為何會觸發銀行的最終信貸審查 (Final Check)？
部分審慎的銀行，會在正式放款前的最後階段，進行一次最終信貸審查（Final Check）。因為銀行批出按揭的基礎是您當時的財政狀況。若您在此期間新增了債務，您的供款與入息比率（DSR）便會改變，風險狀況亦隨之增加。銀行認為原有的批核條件已不成立，便有權重新評估您的申請。
影響：貸款被撤回或削減的風險
一旦在最終審查中被發現有新增貸款，最嚴重的後果是銀行撤回已批核的按揭貸款，或削減貸款額。由於這通常發生在臨近成交日，您可能無法即時找到新的資金來源去完成交易，最終或需面臨「撻訂」的風險，損失已支付的全數訂金。最穩妥的做法，是待物業交易完全辦妥、按揭貸款成功過戶後，才考慮申請其他貸款。
超越貸款：4大貸後管理策略（慳息、轉按、加按）
成功向銀行借錢買樓，順利上會只是第一步。之後長達二、三十年的供款期，才是真正考驗理財智慧的開始。精明的業主不會只被動地每月還款，而是會主動管理這筆最大的資產與負債。透過有效的貸後管理策略，你不單可以節省可觀的利息支出，更能靈活運用物業的潛在價值。以下四大策略，是每位業主都應該了解的財務增值技巧。
策略一：善用存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 慳盡利息
運作原理：以存款利息抵銷按揭利息
存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）是近年銀行借貸買樓計劃中相當普遍的一項優惠。它的原理很直接，銀行會提供一個高息儲蓄戶口給按揭客戶，這個戶口的存款利率會與你的按揭利率完全相同。你存入戶口的資金所賺取的利息，就可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出。不過，這個高息優惠通常設有上限，普遍是你尚餘按揭貸款額的50%。換言之，假設你的貸款餘額是400萬，最多便可以有200萬的存款享受與按揭利率掛鈎的高息。
最大化慳息效果的操作技巧
要將Mortgage-Link的慳息效果發揮到極致，關鍵在於盡量利用高息存款的上限。你可以將日常備用的流動資金、應急錢，甚至將出糧戶口設定為這個掛鈎戶口。這樣就能確保戶口內的資金長期維持在較高水平，賺取最多利息去抵銷按揭支出。部分銀行的計劃更容許你連結家人的儲蓄戶口，共同享用高息上限，這是一個集合家人資金以達至最大慳息效益的好方法。
策略二：把握轉按 (Refinancing) 黃金時機
考慮轉按的3大訊號：罰息期完結、利率下跌、現金回贈
轉按，即是將現有按揭從A銀行轉移到B銀行，是主動出擊減省利息的常用策略。要考慮轉按，可以留意以下三個市場訊號。第一是「罰息期完結」，一般按揭計劃首兩至三年為罰息期，期內提早還款或轉按會被罰款，所以罰息期結束就是尋找更佳條款的起點。第二是「利率下跌」，當市場利率（如銀行同業拆息HIBOR）進入下行周期，新批出的按揭計劃利率可能比你現有的更低，轉按便能直接降低供款。第三是「現金回贈」，銀行為了爭取客戶，通常會提供可觀的現金回贈（一般為貸款額的1%以上）予轉按申請人，這筆回贈足以抵銷律師費等開支，甚至有現金落袋。
轉按流程與潛在成本計算
轉按的申請流程與首次申請按揭相似，需要重新提交入息證明、作物業估價及經律師行辦理手續。潛在成本主要包括律師費及物業估價費。決定是否轉按前，必須仔細計算：將「銀行現金回贈」加上「未來節省的利息總額」，再減去「轉按的成本」。如果計出來的結果是一個正數，就代表這次轉按是划算的。
策略三：利用加按 (Top-up Loan) 釋放物業資產價值
加按套現的條件與潛在用途
加按是指在原有按揭之上，向銀行申請額外的貸款。這操作的前提是你的物業已經升值。銀行會根據物業的最新估價，重新計算可批出的最高貸款額，然後將新貸款額減去你尚未償還的舊有貸款額，中間的差額就是你可以套現的資金。加按套現的資金用途非常廣泛，例如用作子女的教育基金、家居裝修、投資周轉，甚至是整合其他較高息的私人貸款。
加按的風險與注意事項
加按雖然可以釋放物業價值，但同時也意味著你的總負債額會增加，每月的還款額也會相應提高。在決定加按前，必須審慎評估自己的還款能力，確保增加供款後，現金流依然穩健。此外，樓市有升有跌，加按會提高物業的總貸款額，若未來樓價下跌，物業變成負資產的風險亦會增加。因此，套現出來的資金應用得宜，並且做好風險管理，才是明智之舉。
策略四：預備應對財務困難的方案
暫緩還款或重組貸款的可行性
人生總有預料之外的狀況，例如突然失業或遇上健康問題，導致短期內供款出現困難。若不幸遇上這些情況，最重要是第一時間主動聯絡按揭銀行。銀行最不樂見的情況是斷供，所以通常願意與客戶協商解決方案。你可以向銀行查詢申請「暫緩還本」（俗稱還息不還本）的可行性，在指定時期內（例如6至12個月）只償還利息部分，以減輕即時的還款壓力。若財務問題屬長期性質，則可以探討重組貸款的可能性，例如延長還款年期，以降低每月的還款額。坦誠溝通是解決問題的關鍵。
銀行借貸買樓常見問題 (FAQ)
在申請銀行借錢買樓的過程中，總會遇到一些常見疑問。這裡我們整理了幾個在借錢買樓時最常被問到的問題，為你逐一解答。
H按與P按應如何選擇？
選擇H按或P按，是銀行借貸買樓時的一個重要決定。兩者最大的分別在於利率的計算基礎。
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，利率會跟隨市場資金的流動而變化，波動性較大。不過，現時絕大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎。所以，即使HIBOR大幅上升，你的實際還款利率也不會超過鎖息上限，提供了一定的保障。
P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，由各家銀行自行釐定，相對穩定，變動次數較少。P按計劃讓你的每月還款額有較高的可預測性。
選擇哪一個，主要看市場利率走勢。在低息環境下，H按的實際利率通常比P按低，所以能節省更多利息。因為H按有鎖息上限的保護網，即使利率上升，最壞情況也只是等於或接近P按利率。因此，目前市場上超過九成的置業人士都會選擇H按計劃。
按揭保險計劃 (MIP) 的保費如何計算？
按揭保險計劃 (MIP) 讓置業人士可以申請高成數按揭，而保費的計算並非單一固定金額，主要取決於幾個關鍵因素。
首先是按揭成數。你借貸的成數愈高，代表銀行和按揭保險公司需要承擔的風險愈大，所以保費率亦會愈高。例如，九成按揭的保費率會高於八成按揭。
其次是還款年期。還款期愈長，風險存在的時間愈長，保費自然也會相應增加。
保費的支付方式有兩種，一種是一次過付清，另一種是將保費加到貸款總額中，分期攤還。絕大部分申請人都會選擇後者，這樣就不需要預備額外現金支付保費。你可以參考香港按證保險有限公司網站上的保費表，了解不同成數和年期下的準確保費率。
整個按揭申請流程一般需時多久？
整個按揭申請流程，由遞交申請到銀行正式批出貸款，一般需要4至6個星期。
這個時間主要分為幾個階段。第一至第二周，銀行會處理你的申請文件，並為物業進行估價。第二至第四周是核心的信貸審批階段，銀行會詳細審核你的入息證明、債務狀況和信貸報告 (TU)，有時可能會要求你補充文件。當審批通過後，銀行便會發出貸款確認信，之後就會交由律師行處理按揭契等法律文件，直至交易完成。
不過，這個時間表只是一個大概。如果你的文件準備齊全，而且入息來源簡單，審批時間有機會縮短。相反，如果文件不齊全，或收入結構比較複雜（例如是自僱或以佣金為主），銀行需要更長時間審核，流程便會延長。
火險是強制性購買嗎？可以自選保險公司嗎？
是的，火險是強制性購買的。當你向銀行申請按揭時，銀行為了保障其貸款權益，一定會要求你為物業購買火險，正式名稱為「樓宇結構保險」。這份保險保障的是物業的結構，例如牆身、天花、地板、門窗等，因火災、颱風、水浸等意外造成的損毀。
至於保險公司的選擇，你絕對有權自選。雖然銀行在批核按揭時，通常會提供自家或相熟保險公司的火險計劃讓你一併申請，但這並非強制性的。你可以自行向其他保險公司格價，如果找到更合適的計劃，只需將新保單交給銀行，並確保銀行是保單的受益人便可。
另外一個情況是，如果你所居住的大廈管理處已經為整幢大廈購買了集體火險（俗稱「統保」），你便可能無需再獨立購買，只需向管理處索取保單副本並交給銀行即可。