面對親人離世，家人除了要承受哀痛，若逝者是居屋業主，更需處理複雜的遺產繼承事宜。居屋繼承並非等同一般私樓，當中涉及房委會獨有的「防止雙重福利」原則審批，繼承人資格亦有限制。若處理不當，不單止程序受阻，更可能跌入後續的按揭陷阱，導致銀行拒批貸款。為此，我們為您整理了這份終極懶人包，由申請法律文件、釐清繼承資格，到詳解業權轉讓四大步驟、費用預算，並拆解兩大常見按揭陷阱，助您清晰、順利地完成整個繼承程序。
居屋業主身故後：首要步驟及法律文件
當居屋業主過身，家人在悲痛之餘，也要開始處理一系列必要的法律程序。這是一個必須面對的過程，清晰了解每個步驟，可以讓事情處理得更順暢。整個繼承程序的第一步，就是從準備和確認幾份關鍵的法律文件開始。這些文件是啟動後續所有業權轉讓和遺產處理的基礎，所以非常重要。
啟動繼承程序的關鍵文件
確認遺囑（平安紙）的存在與效力
首先，家人需要確定已故的居屋業主有沒有訂立遺囑，也就是我們常說的「平安紙」。這份文件會清楚列明逝者的遺產如何分配，和由誰來負責執行。大家可以先在逝者的個人物品、保險箱或律師樓尋找。如果找到了平安紙，就要確認它的法律效力，例如確保簽署和見證的程序都符合法律規定。一份有效的平安紙，會大大簡化整個繼承過程，因為它已經為遺產的處理提供了明確的指引。
申請死亡證的流程與用途
不論有沒有平安紙，另一份不可或缺的文件就是「死亡證」。處理居屋業主身故事宜，死亡證是向所有政府部門、銀行和法律機構證明業主已經離世的正式文件。如果逝者是在醫院離世，醫院會發出「死因醫學證明書」，家人憑這份文件和身份證明，就可以到入境事務處的死亡登記處辦理死亡登記，然後領取死亡證。這份文件是申請遺產承辦、取消戶口、處理保險等一切後續事宜的入場券。
確定法律繼承方式
取得了基本文件後，接下來就要根據有沒有平安紙，來確定走哪一條法律繼承的路徑。這決定了由誰來主導遺產處理，和需要向法庭申請哪一種法律文件。
有遺囑繼承：遺囑執行人的角色與責任
如果已故業主留下了有效的平安紙，文件上通常會指定一位或多位「遺囑執行人」。這位執行人的角色，就是按照平安紙上的指示，忠實地管理和分配遺產。他的責任包括點算所有資產和債務、向高等法院申請「遺囑認證書」（Grant of Probate），然後在法庭授權後，支付所有欠款，最後將包括居屋在內的剩餘資產分配給指定的受益人。
無遺囑繼承：遺產管理人的申請資格與程序
假如居屋業主過身時沒有留下平安紙，法律上就屬於「無遺囑繼承」。在這種情況下，遺產會根據香港的《無遺囑者遺產條例》來分配。這時候，需要有合資格的親屬向法庭申請成為「遺產管理人」，然後取得「遺產管理書」（Letters of Administration）。有資格申請的次序通常是已故業主的配偶、子女、父母，然後是兄弟姊妹。例如，居屋業主過身配偶就是第一順位的申請人。申請人需要向法庭證明自己是合適的管理遺產人選，獲批後，其角色和責任與遺囑執行人相似，都是負責管理和依法分配遺產給法定繼承人。
誰有資格繼承？詳解房委會「防止雙重福利」原則
當居屋業主過身，遺產繼承並非理所當然。房委會對資助房屋的繼承人資格有特定要求，而這一切都圍繞著一個核心原則。了解這個原則，就能明白為何有些家庭成員可以繼承，有些則會被拒絕。
房委會核心原則：「防止雙重福利」政策
「防止雙重福利」政策解說
房委會有一項非常重要的核心原則，稱為「防止雙重福利」政策。這個原則的目的很清晰，就是確保公共房屋資源能夠公平分配。因為資助房屋本身是一種社會福利，所以政策不允許任何香港市民在同一時間，享有多於一項的房屋資助，例如同時擁有兩個未補地價的居屋單位。
政策如何影響居屋繼承資格
這個「防止雙重福利」政策，直接影響到居屋業主身故後的繼承資格審批。房委會會審視繼承人本身的物業持有狀況。如果批准繼承會導致繼承人同時擁有兩個資助房屋單位，房委會就會視之為「雙重福利」，並且很大機會拒絕該業權轉讓申請。
不同背景繼承人的資格分析
根據上述原則，我們來看看不同情況下，繼承人的資格會有什麼分別。
情況(一)：繼承人在香港無持有任何住宅物業
如果繼承人（例如已故居屋業主的配偶或子女）在香港沒有以個人名義持有任何住宅物業，他們就完全符合繼承資格。他們可以順利辦理手續，繼承該未補地價的居屋單位。在這個情況下，繼承人不需要接受任何入息或資產審查。
情況(二)：繼承人只持有私人樓宇
如果繼承人本身已經是私人樓宇的業主，他仍然有資格繼承未補地價的居屋。因為私人樓宇並不屬於政府的房屋福利，所以繼承居屋不會構成「雙重福利」問題。房委會一般會批准這類申請。
情況(三)：繼承人已是另一未補地價資助房屋的業主
這是最關鍵的情況。如果繼承人自己已經是另一個未補地價居屋、綠置居或其他資助房屋的業主，「防止雙重福利」原則就會生效。房委會將會拒絕其繼承申請，因為這會導致該名居屋業主家庭成員同時擁有兩個資助單位。
常見問題：先出售自己物業再繼承是否可行？
房委會對「先賣後繼」的資格審批標準
有些人可能會想，如果我先賣掉自己名下的資助房屋，然後再去繼承家人的單位，這樣是否可行？答案是，這種「先賣後繼」的做法通常不會被房委會接納。因為在房委會的審批角度看，這仍然是意圖享用雙重房屋福利的行為。房委會審批時，會考慮申請人在繼承事件發生時的身份，所以即使之後才出售自己的單位，也難以通過審批。
居屋業權轉讓：四大步驟完整申請流程
處理居屋業主過身後的業權事宜，過程雖然涉及法律及行政程序，但只要跟隨以下四大步驟，就能有條理地辦妥。不論是居屋業主過身後由配偶繼承，或是由其他家庭成員處理，整個申請流程的框架都大致相同。以下為你拆解由申請法律文件到成功轉名的完整攻略。
第一步：申請遺產承辦法律文件
在處理任何關於已故居屋業主身故後的資產前，首要任務是向高等法院遺產承辦處申請法律授權文件。這份文件確立了誰有合法權力去管理及分配逝者的遺產，是後續所有轉名程序的基礎。申請的文件會根據逝者有否留下遺囑（俗稱平安紙）而有所不同。
申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
如果逝者生前已訂立有效遺囑，並在遺囑中指定了遺囑執行人，那麼執行人就需要向法庭申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法庭發出的官方證明，確認遺囑的真確性，並授權執行人依照遺囑的指示去處理包括居屋在內的遺產。
申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
假如逝者沒有留下遺囑，遺產的處理就要依據香港的《無遺囑者遺產條例》進行。合資格的親屬（通常按配偶、子女、父母、兄弟姊妹的次序）需要向法庭申請「遺產管理書」。法庭會在這份文件中任命一位或多位遺產管理人，授權他們依法定順序分配遺產。
申請所需文件一覽
不論申請哪一種文件，一般都需要準備以下基本資料：
* 逝者的死亡證
* 逝者的身份證副本
* 申請人（即遺囑執行人或遺產管理人）的身份證
* 逝者的結婚證書及配偶和子女的出生證明（如適用）
* 逝者生前訂立的遺囑正本（如適用）
* 一份資產與負債清單，列明逝者名下的財產及債務
第二步：向房委會遞交業權轉讓申請
當你取得了這份關鍵的法律文件後，就可以正式啟動向房委會的申請程序了。因為居屋是資助房屋，業權轉讓必須得到房委會的批准。
填寫表格HD7及準備所需文件
你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（表格HD7）」的申請表。這份表格需要清楚列明申請轉讓的原因（例如：業主去世），以及新業主（即承讓人）的資料。
所需文件清單（遺產承辦文件、死亡證副本等）
遞交表格時，必須一併附上以下文件的副本：
* 已故業主的死亡證
* 由高等法院發出的「遺囑認證書」或「遺產管理書」（連同確認遺產管理人身分的誓詞）
* 業主遺囑副本（如適用）
* 豁免遺產稅證明書或遺產清單
* 申請人及承讓人的身份證副本
繳交申請手續費
遞交申請時需要繳付一筆行政手續費，這筆費用在任何情況下都不會發還，所以遞交文件前要確保所有資料齊備及正確。
第三步：取得房委會同意書及辦理轉讓契約
房委會收到申請後會進行審批，確保轉讓符合資助房屋的相關規定。
房委會審批時間及簽發「業權轉讓同意書」
一般來說，房委會在收齊所有文件後，大約需時六星期處理。如果申請獲批，房委會就會發出一封「業權轉讓同意書」。這封信是整個流程的關鍵文件，代表官方批准你進行業權轉讓的法律程序。
委託律師草擬轉讓契約 (Deed of Assent)
收到同意書後，你需要委託律師事務所辦理正式的業權轉讓手續。律師會根據遺產承辦文件及房委會的同意書，草擬一份名為「遺產歸屬契」或「轉讓契約」(Deed of Assent) 的法律文件。這份文件是將物業業權由「已故業主的遺產」正式轉移到繼承人名下的法律文書。
遞交轉讓契約初稿予房署審批
律師草擬的轉讓契約初稿，必須先遞交給房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合規定。這個審批程序需要另外繳付一筆費用。
第四步：完成轉讓及更新土地註冊處紀錄
當所有文件都得到批准後，就進入最後的執行階段。
簽署正式轉讓契約
房屋署批准轉讓契約的草稿後，律師就會安排相關人士（遺產執行人／管理人及繼承人）簽署正式的轉讓契約。
於土地註冊處註冊契約
簽署後，律師會將已簽署的轉讓契約送交土地註冊處進行註冊（俗稱「打釐印」及「註冊」）。完成註冊後，土地註冊處的公開紀錄就會更新，正式顯示你為該居屋單位的新業主。這一步是保障你業權的最終程序。
通知分區租約事務管理處更新紀錄
最後，記得將已註冊的轉讓契約副本及最新的土地查冊紀錄，交回該居屋所屬的分區租約事務管理處，用作更新他們的戶籍紀錄。這樣，整個因居屋業主家庭成員離世而產生的業權轉讓程序便大功告成。
居屋繼承費用一覽：政府收費與律師費預算
處理居屋業主過身後的繼承事宜，除了繁複的法律程序，費用預算也是大家十分關心的一環。整個過程的開支主要分為兩大部分：第一是支付給政府及房屋委員會（房委會）的固定行政費用，第二是聘請律師處理法律文件的專業服務費。清晰了解這些收費項目，有助你更好地規劃財務，讓整個流程進行得更順暢。
政府及房委會的固定收費
這部分的費用由官方制定，金額固定，主要是處理業權轉讓申請過程中的行政開支。你需要預備資金分階段支付以下幾項費用。
業權轉讓申請手續費
當你準備好所需文件，向房委會遞交業權轉讓申請時，就需要支付第一筆費用。這筆申請手續費目前為港幣$3,020，用於處理及審核你的申請個案。這是一筆行政費用，所以無論申請最終是否獲批，這筆款項都不會退還。
轉讓契約批核手續費
當你的申請獲得房委會初步批准後，下一步便是委託律師草擬一份正式的業權轉讓文件，稱為「轉讓契約」(Deed of Assent)。律師擬定的初稿需要再提交給房委會的法律部門作最終批核。這個批核程序需要支付另一筆獨立的手續費，目前金額為港幣$2,630。同樣地，這筆費用也是不會退還的。
轉變按揭安排手續費（如適用）
如果已故業主的居屋單位仍有按揭未供完，繼承人便需要與承按銀行商討及更新按揭安排。當銀行同意轉變按揭後，你或需向房委會額外提交一份「轉變按揭安排申請書」並繳交相關手續費。這項費用只在物業涉及按揭變動時才需要支付。
律師及其他專業費用
處理居屋業主身故後的繼承程序，法律文件的處理是核心部分，必須由專業律師代辦。律師費會因應個案的複雜程度及不同律師樓的收費標準而有所不同。
辦理遺產承辦的律師費
在正式辦理居屋轉名前，首要的法律步驟是向高等法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這是證明你有合法權力處理及繼承遺產的關鍵文件。這個申請過程本身就是一項獨立的法律服務，律師會就此收取相應費用，金額通常與遺產的總值和複雜性掛鉤。
辦理業權轉讓契據的律師費
取得遺產承辦文件後，律師便會開始處理物業本身的轉名手續。這包括草擬及準備上文提到的「轉讓契約」、與房委會法律部溝通、以及最終到土地註冊處完成業權註冊。這是第二項主要的律師服務，費用會獨立計算。建議在委託前先向律師樓查詢清晰的收費報價。
印花稅豁免的條件及申請
一般物業轉讓需要支付高昂的從價印花稅（AVD），但這裏有一個好消息。因為居屋業主過身配偶或家庭成員是透過遺產繼承方式獲得業權，法律上這並不屬於買賣交易，而是遺產分配。因此，只要是依據遺囑或無遺囑繼承法例，透過「轉讓契約」完成的業權轉讓，都可以向稅務局申請豁免繳付印花稅。你的律師會在辦理文件時，一併處理豁免申請事宜。
繼承居屋按揭兩大陷阱與對策
當居屋業主過身，家人即使順利辦妥遺產承辦手續，準備承擔單位的按揭時，往往會遇到銀行提出的兩大難題。處理這些按揭問題，需要理解銀行背後的風險考量，並且準備好相應的對策。以下將會深入剖析這兩個常見的按揭陷阱。
陷阱一：因「業權不清晰」導致銀行拒絕按揭
為何取得遺產管理書後仍無法申請按揭？
很多繼承人以為，只要從高等法院取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」，就等於獲得了業權，可以立即向銀行申請按揭。事實上，這是一個普遍的誤解。這份法律文件賦予繼承人的是管理和分配遺產的「權力」，但它並不會自動更新土地註冊處的業主紀錄。對於銀行來說，這中間存在一個關鍵的時間差。
銀行顧慮：土地註冊處的業權紀錄滯後
銀行的按揭業務，是建基於清晰的物業業權之上。在批出貸款前，銀行必須核實土地註冊處的官方紀錄，確認申請人是該物業的唯一合法業主。當居屋業主身故後，即使繼承人持有遺產管理文件，土地註冊處的紀錄上，業主的名字依然是已故的親人。在銀行的角度，這代表「業權不清晰」，物業的歸屬尚未正式完成轉移。銀行無法向一個法律上仍未是業主的人批出按揭貸款。
解決方案：必須先完成房委會轉名程序
要解決這個問題，唯一的方法是走完所有正式的轉名程序。繼承人需要憑著遺囑認證書或遺產管理書，正式向房屋委員會申請業權轉讓，取得房委會發出的「業權轉讓同意書」。然後，委託律師樓草擬一份轉讓契約（Deed of Assent），並將契約在土地註冊處進行註冊。當土地註冊處的紀錄正式更新為繼承人的名字後，業權就變得清晰無誤。此刻，繼承人便能以合法業主的身分，重新向銀行遞交按揭申請。
陷阱二：「送贈契」性質影響未來按揭申請
為何繼承的轉讓契在法律上類似「送贈契」？
另一個潛在的陷阱，源於居屋業權轉讓的性質。根據房委會規定，除了因破產等特殊原因，大部分業權轉讓，包括遺產繼承，都必須以「不涉及金錢代價」的形式進行。因為過程中沒有金錢交易，所以這份繼承的轉讓契約，在法律詮釋上與「送贈契」（Deed of Gift）非常相似。
銀行對「送贈契」物業的五年破產追溯期風險
銀行對「送贈契」物業的按揭申請一向非常審慎。根據香港的《破產條例》，如果送贈人（在這情況下可理解為原業主）在簽署送贈契後的五年內被頒令破產，其破產受託人有權向法庭申請，將該次「送贈」宣布為無效，並追討該物業用作償還債務。這意味著銀行批出的按揭貸款，其抵押品（即該居屋單位）隨時可能被取走，令銀行蒙受巨大損失。因此，銀行普遍不願意為剛完成「送贈」的物業承造按揭。
如何向銀行證明此為合法繼承而非一般贈與
要讓銀行安心批核按揭，關鍵在於證明這次轉讓是源於合法的遺產繼承，而非為了逃避債務而作出的資產轉移。不論繼承人是居屋業主過身後的配偶，或是其他家庭成員，都應該主動向銀行提供一套完整的文件，以釐清事實。這套文件應包括：已故業主的死亡證、高等法院發出的遺囑認證書或遺產管理書，以及最重要的，由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這些文件共同構成一條清晰的證據鏈，證明業權變更是基於繼承的法律程序，從而讓銀行信納其風險較一般送贈契為低，增加成功申請按揭的機會。
居屋繼承常見問題 (FAQ)
處理居屋業主過身的事宜，自然會衍生不少疑問。我們整合了幾個在繼承過程中，家人最常遇到的問題，希望可以幫助你更清晰地了解整個流程和細節。
單位仍有按揭，繼承人應如何處理？
繼承人需要承擔單位的按揭還款責任。第一步是盡快通知承按銀行，告知業主身故的消息，並表明自己是潛在繼承人。當你正式取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，便要將文件提交給銀行。然後，銀行會與你辦理轉按手續，將按揭貸款的戶口轉到你的名下，讓你繼續供款。整個過程相當於重新申請一次按揭，銀行會審視你的財務狀況。
整個繼承及轉名過程需時多久？
整個過程沒有一個固定的時間表，時間長短視乎個案的複雜程度。一般來說，可以分為幾個階段：
1. 申請遺產承辦文件：這是最耗時的環節。如果遺產事務簡單清晰，可能需時數個月；若涉及複雜情況，則可能需要一年或更長時間。
2. 向房委會申請業權轉讓：收齊所有文件後，房委會處理申請的時間，官方指引約為六星期。
3. 律師辦理轉讓契約及註冊：取得房委會同意書後，律師處理文件及到土地註冊處註冊，一般需時數個星期。
總括而言，由居屋業主身故後啟動程序，到最終完成所有轉名手續，預計最少需要半年至一年以上。
繼承未補地價居屋需要補地價嗎？
這是一個很常見的疑問。答案是不需要。因為業權的轉移是基於遺產繼承，在法律上並不屬於買賣交易，所以不觸發補地價的條款。繼承人可以繼續以未補地價的狀態持有和居住在該單位。將來如果繼承人想在公開市場上自由出售或出租單位，屆時才需要向政府補回地價。
「遺囑執行人」與「遺產管理人」有何分別？
兩者的主要分別，在於已故業主有沒有訂立有效的遺囑（俗稱平安紙）。
* 遺囑執行人 (Executor)：如果業主生前有立下合法遺囑，遺囑內會指定一名或多名「遺囑執行人」。他們的角色是嚴格按照遺囑的指示去處理和分配遺產。
* 遺產管理人 (Administrator)：如果居屋業主身故時沒有留下遺囑，或者遺囑被裁定為無效，家人就需要向高等法院申請委任「遺產管理人」。管理人會根據香港的《無遺囑者遺產條例》中訂明的法定繼承順序，來分配遺產。
已故業主的配偶是否必須為登記家庭成員才能繼承？
不需要。當居屋業主過身，配偶即使不是該單位的登記家庭成員，仍然擁有合法的繼承權利。這是因為遺產繼承權是根據婚姻關係和繼承法例而定，其法律地位凌駕於房委會的行政登記要求之上。因此，無論有沒有遺囑，配偶都可以循法律途徑申請成為遺產的合法繼承人，然後向房委會辦理轉名手續。
非登記家庭成員（如子女）獲遺囑指定繼承，程序有何不同？
程序與其他繼承個案基本相同，關鍵在於遺囑的法律效力。房委會的政策豁免了因業主去世而轉讓業權予合法繼承人的情況，即使繼承人並非登記家庭成員。只要遺囑是合法訂立並成功獲得法庭的「遺囑認證書」(Grant of Probate)，房委會就會承認遺囑所指定的居屋業主家庭成員（如子女）的繼承權。獲指定的子女取得認證書後，便可以連同其他所需文件，正式向房委會申請將業權轉到自己名下。