隨著家庭結構轉變或想改善居住環境，不少居屋業主都會萌生「居屋換居屋」的念頭。這個看似順理成章的換樓階梯，背後卻牽涉到繁複的申請資格、補地價計算，以及「先賣後買」的時機抉擇。究竟賣出舊居屋再買入新居屋是否划算？當中有何風險？本文將為你一站式拆解居屋換居屋的三大核心流程，深入剖析利弊與潛在風險，助你全面評估這項重要決定。
居屋換居屋第一步：評估資格與轉讓限制
考慮進行居屋換居屋，第一件要做的事，就是清晰了解自己手上單位的「身份」。所有關於居屋換樓的部署，都取決於單位的轉讓限制，而這些限制與單位首次出售的年份有直接關係。不了解這些規則，就無法制定下一步的財務和換樓計劃。
認識兩大銷售市場：公開市場與第二市場
首先，我們需要理解居屋的兩個主要銷售途徑，這對後續的計劃非常重要。
- 公開市場：你可以把這裡想像成一般我們認識的自由物業市場。只要業主向房屋委員會（房委會）繳付補地價，解除單位的轉讓限制後，就可以將單位出售給任何人士，不論對方是什麼身份，操作上與買賣私人樓宇無異。
- 居屋第二市場：這是政府為資助房屋而設的轉售平台。在這裡，業主無需補地價，就可以將單位轉售，但買家必須是合資格的人士，例如公屋住戶（綠表資格）或持有「白表居屋第二市場計劃」（白居二）批准信的申請人。
關鍵一步：查核單位的「首次發售年份」
了解兩個市場後，下一步就是拿出你單位的「首次轉讓契據」，找出簽署日期。房委會為了遏止短期炒賣，不同年份推出的居屋，其轉讓限制條款都有很大分別，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。
- 2019年及之後的新居屋
如果你持有的單位是近年才購入，就需要面對最長的轉讓限制期。以2022年及之後首次發售的單位為例，限制期長達15年。在首5年內，業主只能在第二市場，以不高於原價的價錢，將單位轉售給房委會提名的買家。在第6至15年內，雖然可以在第二市場自由定價出售，但仍然不能補地價在公開市場賣樓。業主必須持有單位超過15年後，才可以選擇繳付補地價，在公開市場自由出售。
- 2018年的居屋
這一年的政策比較特別。在首兩年內，業主只能以原價在第二市場轉售予房委會提名人。在第3至5年內，可以在第二市場自由定價出售。持有單位滿5年後，業主便可以申請補地價，並在公開市場放售。
- 2007年至2017年期間的居屋
這段時期購入單位的業主，限制相對寬鬆一點。由首次轉讓契據日期起計的第3年開始，業主就可以在第二市場自由定價出售單位。如果想在公開市場出售，則需要等滿5年後，繳付補地價便可。
- 2007年之前的早期居屋
對於持有這些早期居屋的業主來說，情況最為簡單。因為大部分單位的5年轉讓限制期早已屆滿，業主可以隨時選擇繳付補地價後在公開市場出售，或者直接在第二市場放盤，擁有最大的靈活性。
自身資格評估：賣出後，我還可以買居屋嗎？
這是居屋換樓規劃中，一個非常多人忽略但極其重要的問題。當你成功賣出現有的居屋單位後，不論是在公開市場還是第二市場，你和名列在該單位戶籍上的家庭成員，都已經享用過政府的資助置業福利。
這意味著，你們的「綠表資格」或資助房屋業主身份會隨之失效。日後若要再次置業，就不能再以綠表身份購買新居屋或二手居屋。你將會變回一個普通的市場買家，只能選擇購買私人樓宇，或者是在公開市場上已經補足地價的居屋單位。這一步的身份轉變，對於整個居屋換居屋補地價的成本和策略有著根本性的影響，必須在決策前想清楚。
居屋換居屋實戰攻略：三大核心流程拆解
計劃居屋換居屋，並非像搬家一樣簡單，它牽涉賣出和買入兩個獨立的法律與財務過程。要順利完成整個居屋換樓的計劃，你需要清晰理解當中的三大核心流程。我們將會一步步拆解，讓你對賣樓、買樓，以及最重要的財務時間線管理，有一個全面的掌握。
流程一：出售現有居屋單位
第一步，是決定如何出售你目前持有的居屋單位。你有兩個主要的市場選擇，而你的決定會直接影響到售價、銷售對象，以及是否需要處理居屋換居屋補地價的問題。
第一種途徑：在「居屋第二市場」出售
這是最常見的做法。你可以在毋須補地價的情況下，將單位出售給持有「綠表」或「白表」（白居二）資格的買家。這個做法的好處是，你不需要預備一大筆資金去補地價，整個程序相對簡單。賣家只需向房屋署申請「可供出售證明書」，就可以將單位放盤。補地價的責任，會轉移至將來的新買家身上，當他日後想在公開市場出售單位時，才需要處理。
第二種途徑：在「公開市場」出售
如果你希望單位能賣給任何人士，獲取更高的市場價值，你可以選擇先向政府補地價。完成補地價程序後，你的居屋單位就會解除轉讓限制，法律上等同於私人樓宇，可以在公開市場自由買賣或出租。這個做法的關鍵是，你需要預備足夠的流動資金去支付補價金額，這筆款項是不能透過按揭來支付的。
流程二：購入心儀新居屋
當你成功出售舊單位後，下一步就是購入新居。這裡有一個非常關鍵的身份轉變：一旦你賣出了名下的居屋，你就失去了「資助房屋業主」的身份。這意味著你不能再以綠表資格去購買新的資助房屋。你的選擇將會是：
選擇一：購買已補地價的居屋
這是最直接的方法。你可以利用賣樓所得的資金，在公開市場上物色一個已經補了地價的居屋單位。這個過程與購買一般私人樓宇完全一樣，不受任何身份資格限制，但樓價也與市場價看齊，未必再享有資助房屋的價格優勢。
選擇二：申請「白居二」購買未補地價居屋
另一個方法，是申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）。如果你符合白表申請者的入息及資產要求，並成功抽中配額，你便可以用白表買家身份，在居屋第二市場購買一個未補地價的單位。但是，這個方法的最大變數在於中籤機會，並非一個可以完全由自己掌握的換樓途徑。
流程三：無縫交接的財務與時間線規劃
這是整個居屋換樓計劃中最考驗功力的部分。由於大部分家庭都需要依靠賣樓的資金來買新樓，所以普遍採用「先賣後買」的策略。
「先賣後買」的風險管理
這個策略最大的風險，是在你賣出舊居與買入新居之間的空窗期，樓價可能會出現變動。如果樓價在這段時間上升，你可能會發現原本預算的資金，已不足以購買心儀的單位。所以，在決定賣樓前，務必對市場走勢有基本判斷，並且預留相對充裕的預算。
時間線的精準對接
你需要與雙方的地產代理及律師緊密溝通，盡量協調好賣出舊居的成交日，以及買入新居的成交日。理想情況是將兩者時間拉近，減少空窗期，這樣既可以降低樓市波動的風險，也能避免因長期租住酒店或短期租約而產生額外開支。同時，別忘記將地產代理佣金、律師費、印花稅等交易成本一併納入你的財務預算之中。
深度決策：居屋換居屋划算嗎？三大風險與策略
居屋換居屋，聽起來是資助房屋階梯上順理成章的一步。不過，這一步棋其實牽涉許多深層次的考量。表面上是單位之間的轉換，實際上卻可能影響你未來數十年的財務狀況與居住選擇。在作出決定前，我們一起來看看當中三個最關鍵的風險，並且思考應對的策略。
風險一：樓市波動下的「先賣後買」陷阱
對於大部分家庭來說，進行居屋換樓都需要「先賣後買」才能騰出資金。這個操作存在一個很現實的時間差風險。在你成功賣出現有單位後，到你找到心儀單位並完成交易，中間可能相隔數月。如果這段時間樓價向上調整，你賣樓所得的資金，可能就追不上新單位的升幅，最終導致預算失準，甚至買不回同等質素的物業。這是在任何樓市環境下，都必須正視的潛在風險。
風險二：失去資助身份的長遠代價
這是一項經常被忽略，但後果深遠的風險。當你出售了名下的居屋單位後，你就永久失去了「資助房屋業主」的身份。這代表你日後不能再以綠表資格購買一手居屋，也不能在居屋第二市場購買未補地價單位。你將會變回一個普通的市場參與者，需要與所有人在公開市場上，以十足市價競爭。你放棄了當初以折扣價購入的獨有優勢。所以，這次的居屋換居屋決定，很可能是你最後一次享用資助房屋福利的機會，必須謹慎權衡。
風險三：面積計算與隱藏成本的迷思
從公屋換到居屋，或是在不同居屋之間轉換，一個常見的陷阱是忽略了面積的計算基準。公屋計算的是「室內面積」，而居屋計算的是「實用面積」，後者包含了牆身厚度等。因此，一個字面上300呎的居屋，其內櫳空間感會比一個300呎的公屋小。如果沒有實地視察和充分理解，很容易作出「大換細」的錯誤決策。而且，整個換樓過程還涉及經紀佣金、律師費、印花稅等交易成本，當中更可能涉及複雜的居屋換居屋補地價計算，這些都是必須預先納入預算的實際開支。
總括而言，要判斷居屋換居屋是否划算，關鍵在於你的動機與準備。策略上，第一步是釐清換樓的根本原因，是為了家庭成員增加、子女校網，還是因為「富戶政策」的壓力？清晰的目標有助你評估風險的承受能力。第二步是進行周詳的財務規劃，不僅要計算樓價，更要將所有交易成本和潛在的樓價波動緩衝區計算在內。最後，將眼光放闊，將已補地價的居屋與同區的私人樓宇作客觀比較，全面評估後再作決定，才是最穩妥的做法。
居屋換居屋常見問題 (FAQ)
Q1. 進行居屋換居屋時，是否一定要先補地價？
這取決於你計劃在哪個市場出售單位。居屋的買賣主要分為兩個市場，所以處理方法也不同。
第一是「公開市場」。如果你希望將單位出售給任何人士，就像買賣一般私人樓宇一樣，你就必須先完成居屋換居屋補地價的程序。業主向房屋委員會申請評估，並繳付當年政府提供的折扣差價後，單位的轉讓限制就會解除。
第二是「居屋第二市場」。在這個市場，你無須補地價，可以直接將單位轉售予合資格的綠表或白表買家。補地價的責任會轉移至下一手業主，待他日後想在公開市場出售時才需要處理。這是目前進行居屋換樓最常見的途徑。
Q2. 賣出現有居屋後，我還可以再用綠表資格購買新的居屋嗎？
答案是不可以。這是一個非常重要的概念。一旦你成功出售名下的資助房屋單位，你和名列在同一申請表上的家庭成員，就會失去再次申請任何由政府提供資助的房屋福利資格。
換句話說，完成交易後，你在物業市場的身分就等同於一個普通市民。你將來的置業選擇，只可以是私人樓宇，或是在公開市場上已經補足地價的居屋。因此，在決定啟動居屋換居屋計劃前，必須清楚了解這個身分上的轉變。
Q3. 資金有限，應如何安排「先賣後買」的居屋換樓流程？
「先賣後買」是大部分換樓人士採用的策略，因為這樣可以鎖定賣出單位的樓價，從而確定自己可動用的資金。流程的關鍵在於時間管理。
首先，為你正在出售的單位簽訂臨時及正式買賣合約，然後可以訂下一個較長的成交期，例如三至四個月。這段時間讓你能夠有較充裕的空檔去尋找和購入心儀的新單位。當你找到目標物業後，可以嘗試與新賣家協商，將買入單位的成交日，安排在賣出舊有單位成交日的稍後時間。這樣可以確保你在收取舊樓尾數後，有足夠資金支付新樓的款項。
這個做法的主要風險是樓市波動。如果在你賣出單位後到買入新單位前的空窗期，樓價出現上升，你原本的預算可能就不夠用了。
Q4. 不同年份購入的居屋，轉售限制有什麼主要分別？
不同時期推售的居屋，其轉售限制和政策差異很大，而且近年有逐步收緊的趨勢。
簡單來說，較早期（例如2018年以前）購入的居屋，轉讓限制期通常較短，例如在五年禁售期後，業主便可以選擇在居屋第二市場出售，或申請補地價後在公開市場自由買賣。
但是，近年（例如2019年及以後）的新居屋，限制期已大幅延長。業主可能需要在首十年內，都只能在居屋第二市場轉售單位。並且，要等到十年甚至十五年後，才能考慮進行居屋换居屋补地价，繼而在公開市場出售。
由於每個屋苑甚至不同期數的規定都可能不同，最準確的做法是查閱自己手上那份由土地註冊處發出的「轉讓契據」，或直接向房屋委員會查詢，以了解適用於你單位的具體條款。