手持綠表想買二手居屋，但對首期預算、按揭申請、買賣流程等細節一知半解？聽聞綠表買家只需支付樓價5%作首期，但實際操作時，又會因政府擔保期、單位樓齡、銀行估價等因素而出現變數，稍一不慎隨時失預算。
本文為你整合2025年最新資訊，由淺入深，一文詳解綠表買二手居屋的完整攻略。內容涵蓋首期及雜費預算方法、借足95%按揭的竅門、由申請資格到收樓的5大步驟，並透過真實個案分析及拆解常見陷阱，助你做好萬全準備，順利上車。
【綠表居屋預算篇】首期、雜費、總開支要幾多？一文計清！
相信大家在規劃置業時，最關心的問題就是「錢」。計算綠表買二手居屋首期，是整個置業大計的核心，但除了首期，其實還有林林總總的雜費開支需要預留。這篇文章會像朋友一樣，陪你逐項拆解，由首期計到總開支，讓你對整體綠表買二手居屋價錢有個清晰概念，輕鬆踏出第一步。
綠表買家首期核心：最低只需樓價5%
綠表買二手居屋資格最大的優勢，就是極低的入場門檻。在房委會的按揭擔保下，銀行最高可以批出95%的按揭成數。這代表，你只需要準備樓價的5%作為首期。舉個例子，如果心儀單位的綠表買二手居屋價錢是400萬元，首期開支就是20萬元（$4,000,000 x 5%）。相較於私人樓宇動輒需要數以百萬計的首期，這個數額無疑親民得多。
影響首期預算的兩大關鍵：單位類型與樓價
雖然5%是個很吸引的數字，但實際操作上，有兩個因素會直接影響你的最終首期金額。第一是單位類型。市場上的資助房屋主要由房委會和房協提供，兩者的按揭擔保政策有別。剛才提到的95%按揭主要適用於房委會的居屋。如果你看中的是房協單位，即使持有綠表資格，銀行普遍最高只會批出90%按揭，首期便需要預留樓價的10%。第二個關鍵自然是樓價本身。單位的價錢越高，即使同是5%首期，實際需要拿出來的現金亦會相應增加。例如300萬的單位首期是15萬，但500萬的單位首期就是25萬了。
除了首期，還有哪些前期開支要預留？
準備好首期資金後，千萬不要忽略了其他「隱藏」的前期開支。這些費用雖然零散，但加起來也是一筆不小的數目，記得要一併納入預算：
- 印花稅： 這是最大筆的額外開支，根據樓價按第二標準稅率計算。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約及相關法律文件，費用約數千至一萬多元不等。
- 地產代理佣金： 通常是樓價的1%。
- 提名信申請費： 向房委會申請提名信的行政費用。
- 基本裝修及傢俬： 即使單位保養得宜，也可能需要預留一筆資金作簡單翻新或添置傢俬。
一鍵估算：善用按揭計算機預算首期及每月供款
看到這裡，可能你會覺得要計算的項目有點多。其實，想快速掌握預算，不一定要自己拿著計算機慢慢按。現在很多銀行或地產資訊網站都提供免費的按揭計算機。你只需要輸入心儀單位的樓價、預計的按揭成數和年期，計算機就能即時幫你估算出首期金額、每月供款，甚至是總利息開支。多試算幾個不同價位的組合，你就能更具體地掌握自己的負擔能力，為整個綠表買二手居屋流程做好最充分的財務準備。
【綠表居屋按揭篇】拆解50年擔保期：如何借足95%及30年？
要準確計算綠表買二手居屋首期，除了樓價，最關鍵的一環就是按揭。政府為未補地價居屋提供按揭擔保，讓綠表買家能以低至半成的首期上車。2025年的新政策更將擔保期大幅延長，令市場上不少高樓齡單位重獲新生。想知道如何借足95%按揭兼享最長30年還款期，就要掌握以下幾個重點。
2025按揭新政策：擔保期延長至50年，還款期最長30年
自2025年3月1日起，房委會放寬了二手市場資助房屋的按揭安排。最重要的改變有兩點：第一，由房委會提供的按揭擔保期，由原來的30年大幅延長至50年。第二，最長還款期亦由25年增加至30年。
這個改動，意味著綠表買家在物色單位時，選擇範圍大大拓寬。以往很多因樓齡太高而難以申請高成數按揭的單位，現在都有機會重返市場。這不僅影響可選擇的綠表買二手居屋價錢範圍，也讓整個置業階梯變得更易攀登。
按揭審批黃金法則：關鍵在「首次發售日期」，而非「樓齡」
在申請居屋按揭時，銀行審批有一個與私樓截然不同的黃金法則。銀行計算擔保期的起點，並非單位的「樓齡」（即落成日期），而是整個屋苑的「首次發售日期」。這是整個綠表買二手居屋流程中，揀樓時必須查核的關鍵資料。
換句話說，房委會的50年擔保期，是從屋苑第一次賣樓那天開始計算。例如一個屋苑在1995年首次發售，即使你選購的單位是後期才落成，銀行計算時仍會由1995年起計。這個日期決定了單位剩餘的擔保期有多長，直接影響最終的按揭成數與年期。
按揭成數與還款年期的「搖搖板」機制
在新政策下，按揭成數與還款年期之間，存在一個有趣的「搖搖板」關係，尤其適用於樓齡較高的單位。簡單來說，兩者需要互相平衡取捨。
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40年內單位： 如果單位由「首次發售日期」起計不足40年，符合綠表買二手居屋資格的申請人，最高可以申請95%按揭，還款期最長30年。這是最理想的情況，首期壓力最輕。
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40至50年單位： 當單位樓齡介乎40至50年，銀行批出的最高按揭成數會降至80%。
對於一些樓齡處於臨界點的單位，例如30多年樓齡，這個「搖搖板」機制便會啟動。如果你希望借足95%按揭，銀行可能會縮短你的還款年期；反之，若你願意降低按揭成數（例如只借90%或85%），則有機會獲批較長的還款期。這讓你可以根據自己的還款能力和首期預算，作出更靈活的財務安排。
按揭類型選擇：為何未補地價居屋普遍只有P按？
細心的你可能會發現，在查詢未補地價居屋按揭時，銀行提供的計劃幾乎清一色都是P按（最優惠利率按揭），很少見到H按（銀行同業拆息按揭）的蹤影。
原因在於，雖然有房委會作擔保，銀行的信貸風險極低，但未補地價居屋的業權始終存在轉售限制。為了管理利率波動的風險，銀行傾向為這類物業提供利率相對穩定的P按計劃。這意味著買家的選擇較少，即使市場處於低息環境，也未必能享受到最優惠的H按利率。在計算每月供款及總開支時，必須將這一點考慮在內。
【綠表買居屋流程篇】由申請資格到收樓：5大步驟全攻略
計好綠表買二手居屋首期之後，下一步就是了解整個買樓實戰過程。其實，整個綠表買二手居屋流程可以清晰地分為五大步驟，只要跟著一步一步來，就能順利由公屋住戶晉身成為業主。現在我們就將由申請資格到收樓的每一步拆解開來。
第一步：確認資格及申請「購買資格證明書」
整個旅程的起點，是確認自己的綠表買二手居屋資格。一般來說，公屋住戶或合資格的公屋輪候冊人士都符合資格。確認符合資格後，就要親身到所屬的屋邨辦事處，遞交申請表格，申請一份名為「購買資格證明書」的重要文件。房委會批出證明書後，你有6個月的有效期去物色心儀單位，所以要好好把握時間。
第二步：物色單位及簽訂臨時買賣合約
拿到證明書，就可以正式開始睇樓了。當你找到理想的單位，跟業主商討好綠表買二手居屋價錢後，在簽署臨時買賣合約（臨約）前，記得要請對方出示有效的「可供出售證明書」。這份文件代表業主同樣獲得房委會的出售許可。簽署臨約是個關鍵時刻，代表你正式鎖定了單位，並需要支付一筆細訂。
第三步：經律師向房委會申請「提名信」
簽訂臨約後，下一步就要交由你委託的律師處理。你的律師會準備好所有文件，包括你的「購買資格證明書」正本、賣方的「可供出售證明書」副本、臨約副本以及一張支付申請費的支票，一併交給房委會的置業資助貸款小組。目的就是申請一份「提名信」。這封信是房委會正式同意這宗交易的證明，也是銀行審批按揭的必要文件之一。
第四步：正式向銀行申請房屋按揭
當律師辦理提名信的同時，你就可以拿著臨約等文件，正式向銀行提交房屋按揭申請。雖然之前可能已經找銀行做了初步評估，但這個階段才是正式的審批程序。銀行收到你的申請和所需文件後，會進行審批，並在取得房委會的提名信後，發出正式的按揭貸款確認信。
第五步：完成交易及交還公屋單位
來到最後一步，一切都接近尾聲。當按揭成功獲批，你便可以與賣方簽訂正式買賣合約，並在約定的成交日完成所有手續，正式收樓成為業主！不過，作為綠表買家，還有一個重要的責任。你必須在完成交易後的指定期限內（通常是60天內），將現居的公屋單位交還給房屋署。完成這一步，整個綠表置業過程才算圓滿結束。
【綠表買居屋實戰篇】3個真實個案：高樓齡、低預算點樣計？
紙上談兵總覺抽象，計算綠表買二手居屋首期，最實際的方法就是看真實個案。理論知識是一回事，但在不同的樓齡和預算下，實際操作千變萬化。以下我們就用三個貼近現實的個案，由淺入深，一步步拆解不同樓齡的單位，如何影響最終的首期預算和每月供款，助你更清晰地規劃自己的置業藍圖。
個案一：年輕家庭選購15年樓齡單位
背景： 陳先生和陳太太是一對年輕夫婦，持有綠表資格，希望購入首個安樂窩。他們物色到一個位於市區，首次發售日期為15年前的二手居屋單位，成交價為450萬港元。
財務分析：
* 單位狀況： 樓齡僅15年，遠未達到房委會50年擔保期的關鍵年期。
* 按揭申請： 由於單位樓齡新，銀行審批過程非常順暢。他們可以輕鬆借足綠表最高的95%按揭，同時享有最長的30年還款期。
* 首期計算：
* 樓價：$4,500,000
* 按揭成數：95%
* 貸款額：$4,500,000 x 95% = $4,275,000
* 首期金額：$4,500,000 x 5% = $225,000
* 每月供款： 假設實際按揭利率為4.125%，分30年攤還，每月供款約為$20,757。
個案總結： 對於樓齡較新（例如30年內）的單位，計算綠表買二手居屋首期相對簡單直接，基本就是樓價的5%。買家主要考慮的是單位本身的綠表買二手居屋價錢是否合乎預算，以及自己能否負擔每月的供款。
個案二：中年人士挑戰35年樓齡單位
背景： 50歲的李先生，希望換一個較大的居住環境。他看中一個首次發售日期為35年前的單位，雖然樓齡較高，但勝在實用，價錢只需380萬港元。
財務分析：
* 單位狀況： 樓齡35年，已進入需要仔細考量按揭成數與年期平衡的階段，也就是所謂的「搖搖板」機制。單位仍在40年擔保期內，所以仍有機會申請高成數按揭。
* 按揭選項： 李先生面臨兩個選擇。
1. 追求最低首期： 申請95%按揭。但因為剩餘擔保期影響，銀行未必願意批出30年還款期，可能將年期縮短至約21年。
* 貸款額：$3,800,000 x 95% = $3,610,000
* 首期金額：$190,000
* 每月供款（21年期）：約$23,284。
2. 追求輕鬆供款： 為了獲取最長的30年還款期，李先生主動降低按揭成數至90%。
* 貸款額：$3,800,000 x 90% = $3,420,000
* 首期金額：$380,000
* 每月供款（30年期）：約$16,606。
個案總結： 當單位樓齡超過30年，買家便要在「低首期」和「長還款期」之間作出取捨。前者意味著初期資金壓力較小，但每月供款額較高。後者則需要準備更多首期資金，但每月供款會輕鬆得多。
個案三：預算緊張者購入42年樓齡單位
背景： 王小姐預算有限，她找到一個首次發售日期已達42年的「高齡」單位，單位價格非常吸引，只需250萬港元。
財務分析：
* 單位狀況： 樓齡42年，已經超過了40年的分界線，進入了擔保期的最後十年。
* 按揭申請： 根據房委會最新的按揭擔保政策，樓齡介乎40至50年的二手居屋，不論是綠表或白表，銀行批出的最高按揭成數一律降至80%。
* 首期計算：
* 樓價：$2,500,000
* 最高按揭成數：80%
* 貸款額：$2,500,000 x 80% = $2,000,000
* 首期金額：$2,500,000 x 20% = $500,000
* 每月供款： 雖然按揭成數降低，但還款期仍有機會批足30年。以30年還款期計算，每月供款約為$9,693。
個案總結： 選購樓齡超過40年的單位，最大的挑戰是首期要求大幅提高。雖然單位價錢可能很低，但買家需要準備至少兩成資金作首期。這類單位的低總價優勢，可能會被高昂的首期門檻所抵銷，這是預算緊張的買家在物色單位時必須留意的關鍵。
【綠表買居屋陷阱篇】5大中伏位：專家教你避開估價、首期陷阱
計算綠表買二手居屋首期看似簡單，但實際操作起來，當中隱藏著不少陷阱，隨時打亂你的置業大計。很多人以為只需準備樓價的5%就萬無一失，但往往忽略了單位類型、銀行估價以及自身資格的變動等因素。想順利上車，就要先了解以下五個常見的中伏位，學會如何避開它們。
陷阱一：混淆房委會與房協單位，按揭成數計錯數
置業路上第一個關鍵，是分清楚你看中的單位，是由「房屋委員會」興建，還是由「房屋協會」興建。這兩個機構雖然都提供資助房屋，但在按揭審批上卻有天淵之別，直接影響你的首期預算。
根據現行政策，綠表買家購買房委會的二手居屋，最高可承造九成半（95%）按揭。但如果購買的是房協單位，例如「住宅發售計劃」下的屋苑，即使持有綠表，最高按揭成數也只有九成（90%）。
別小看這5%的差距。假設一個綠表買二手居屋價錢為500萬元，若是房委會單位，首期只需25萬元。但如果錯選了房協單位，首期預算便要立即增加至50萬元，足足相差一倍。因此，在物色單位初期，務必查清單位的背景，才能準確計算首期。
陷阱二：忽略銀行估價不足風險，導致首期預算失準
銀行批出的按揭貸款額，是基於「成交價」或「銀行估價」的較低者計算。當銀行對單位的估價低於你的買入價時，就是所謂的「估價不足」。這個風險在二手居屋市場尤其常見，特別是樓齡較高或成交疏落的屋苑，銀行估價可能較為保守。
估價不足的直接後果，是銀行批出的貸款額會減少。假設你看中一個單位，成交價400萬元，並計劃借足95%按揭。但銀行最終只估價380萬元，那麼銀行只會批出380萬元的95%，即361萬元貸款。這意味著，你需要額外準備一筆現金去填補差額（400萬 – 361萬 = 39萬），首期由原先預算的20萬元，大幅增加至39萬元。
為避免這種情況，建議在簽署臨時買賣合約前，先向幾家銀行就心儀單位進行初步的網上或電話估價，心中有數，預算便更有把握。
陷阱三：未預留足夠資金繳付印花稅及雜費，影響總預算
首期僅僅是置業的第一筆開支。在整個綠表買二手居屋流程中，還有一系列雜費需要以現金支付，絕對不能計算在按揭貸款之內。這些費用主要包括：
- 從價印花稅： 這是最大筆的額外開支，稅率按樓價而定。首次置業人士可按第二標準稅率計算，但金額依然可達數萬元至十多萬元。
- 律師費： 買賣雙方均需聘請律師處理法律文件，費用約數千至萬多元不等。
- 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
- 其他雜費： 如查冊費、註冊費等。
將所有費用加起來，總額可能高達樓價的5%至10%。如果你的預算只剛剛覆蓋首期，而忽略了這些必要開支，隨時會陷入資金周轉困難的窘境。
陷阱四：入息或資產突然「超標」，隨時喪失綠表資格
持有綠表資格，不代表一勞永逸。綠表資格與你作為公屋住戶的身份息息相關，而公屋住戶需要遵守「富戶政策」的入息及資產限額。在申請「購買資格證明書」以至完成交易的整個過程中，房屋署都有機會覆查你的資格。
如果在期間你的家庭狀況出現變化，例如加薪、獲得大額花紅或獎金、甚至繼承遺產，導致家庭總入息或資產淨值超出了富戶政策的上限，你的綠表資格就有可能被取消。一旦失去資格，即使已簽訂臨時買賣合約，交易亦可能告吹，更有機會被沒收訂金。所以，在完成整個買賣過程前，必須密切留意家庭的財務狀況，確保一直符合綠表買二手居屋資格。
陷阱五：首期資金來源不符銀行要求（如來自無抵押私人貸款）
銀行在審批按揭時，對首期資金的來源有嚴格要求，目的是確保借款人有穩健的財政基礎。首期資金必須來自申請人的個人儲蓄、投資所得，或由直系親屬（如父母）贈與。
如果你為了湊足首期，而向財務公司或銀行申請無抵押的私人貸款，這在銀行眼中是一個嚴重的警號。銀行會認為你的財政狀況不佳，負債比率過高，從而拒絕你的按揭申請。即使勉強獲批，也可能影響最終的貸款條件。千萬不要試圖隱瞞，因為銀行可以透過信貸報告（TU）查閱你的所有借貸紀錄。籌集首期應循正途，切勿因一時之便而影響整個置業計劃。
【綠表買居屋FAQ】壓力測試、年齡、擔保人常見問題
Q1. 綠表買二手居屋需要通過壓力測試嗎？
一般來說，是不需要的。這正是綠表買二手居屋資格的一大優勢。由於有房屋委員會（房委會）提供的按揭貸款擔保，銀行承擔的風險較低，所以申請人可以豁免壓力測試。這讓整個綠表買二手居屋流程中的按揭審批環節變得相對簡單，對入息的要求也比購買私樓寬鬆。
不過，這個豁免權是有前提的。它只適用於房委會擔保期內的單位。根據2025年的最新政策，擔保期已延長至50年（由首次發售日期起計）。如果單位的樓齡已經超過50年，房委會的擔保便會失效。在這種情況下，銀行會將其視為私人物業處理，屆時買家就需要通過壓力測試了。
Q2. 申請人年紀較大會影響按揭申請嗎？
影響相對較小。對於私樓按揭，銀行對申請人的年齡有嚴格限制，因為這直接關係到還款能力。但是在綠表居屋按揭中，因為有房委會的擔保，銀行審批時會寬鬆很多。
銀行計算還款期的公式通常不是一個固定的年齡上限，而是採用較靈活的方法，例如以「75減申請人年齡」來計算。有些銀行甚至會用「99減申請人年齡」，或者不設人齡上限，只要申請人證明有還款能力，仍然有機會獲批最長30年的還款期。所以，年紀較大的申請人同樣可以安心物色心儀單位，不必過分憂慮年齡會成為獲批按揭的障礙。
Q3. 綠表居屋按揭可以增加擔保人嗎？
答案是不可以。在未補地價的居屋按揭申請中，銀行不會接納擔保人。這是因為房委會本身已經擔當了最終擔保人的角色。對銀行而言，這筆貸款已經有了政府的保障，所以不需要再增加一個個人擔保來降低風險。
因此，在規劃綠表買二手居屋首期和計算供款能力時，必須以業主本人的收入和財務狀況作為唯一標準。銀行只會審核業主自己的還款能力，而不會考慮擔保人的收入。所以在整個計劃中，申請人需要確保自己的收入足以應付每月的按揭供款。