香港樓價高企，想「上車」置業絕非易事。對於不少家庭而言，價錢相對「親民」、無需補地價的二手公屋市場，便成為了熱門的置業階梯。然而，買賣未補地價公屋的過程涉及複雜的資格審查、繁瑣的申請步驟，更有不少隱藏的按揭及維修陷阱，稍一不慎隨時失了預算。本文為你整合「公屋二手市場懶人包」，由解構居二市場與租置計劃開始，一文看清買賣資格、完整流程、三大陷阱，並附上實用搵樓攻略，助你做足功課，安心覓得理想安樂窩。
什麼是公屋二手市場？解構居二市場與租置計劃
想在公屋二手市場尋找安樂窩，第一步就是要先理解這個市場的運作模式。它並不是一個可以隨意買賣的自由市場，而是一個有特定規則的平台。簡單來說，公屋二手市場主要是由兩個核心概念組成，一個是交易平台「居屋第二市場」，另一個是盤源來歷「租者置其屋計劃」。搞懂這兩者的關係，你就掌握了整個市場的基礎。
居屋第二市場：未補地價公屋的交易平台
首先，我們談談「居屋第二市場」，也就是大家常說的「居二市場」。這個市場是政府設立的合法平台，專門用來進行資助房屋的轉售交易。它最大的特色，就是在這裡買賣的單位都「未補地價」。因為業主當年是以折扣價向政府買入單位，所以樓價中未包含十足市值地價。
正因如此，在居二市場放售的單位，售價會比公開市場的同類單位便宜。不過，這種價格優勢是有條件的。只有持有「綠表」資格或成功抽中「白居二」的人士，才可以在這個市場進行公屋二手買賣，一般市民是不能參與的。這個機制確保了公共房屋資源能流轉到有需要的人手上。
盤源由來：「租者置其屋計劃」（租置計劃）
那麼，在居二市場可以買賣的公屋單位，究竟是從哪裡來的？它們的主要來源，就是「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）。這個計劃在多年前推出，讓指定公共屋邨的租戶，可以用非常大的折扣價錢買入自己正在租住的單位，從而由租客變成業主。
這些公屋業主，日後如果想賣樓，他們有兩個選擇。一個是先向政府補回當年的地價差額，然後在自由市場上賣給任何人。另一個選擇，就是在符合指定年期限制後，將單位放到居屋第二市場，免補地價賣給合資格的綠表或白居二買家。後者就是構成公屋二手市場盤源的主力，為打算公屋買二手居屋的人士提供了更多選擇。
公屋二手市場買賣資格：誰可買？誰可賣？
想踏足公屋二手市場，不論是買方還是賣方，都需要符合房屋委員會（房委會）的特定資格。這並非一個任何人都可以自由參與的公開市場，整個公屋二手買賣過程都有清晰的規則。簡單來說，買家和業主都需要取得房委會發出的「許可證」，才可以進行交易。以下我們就來逐一拆解買賣雙方的資格要求。
買家資格：綠表與白居二申請須知
目前，有兩類人士可以購入二手公屋單位，分別是「綠表資格」人士和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。兩者的申請方法和要求都有所不同。
綠表資格人士：定義及申請「購買資格證明書」
綠表資格人士主要包括現時的公共租住房屋（公屋）住戶，以及持有有效《綠表資格證明書》的人士。如果你屬於這一類，第一步就是要向房委會申請一份名為「購買資格證明書」的文件。這份證明書是你在二手市場睇樓和簽約的入場券，有效期通常為一年。在有效期內，你就可以物色心儀的單位，並著手處理後續的買賣程序。
白居二資格人士：抽籤機制、入息及資產要求
如果你並非公屋住戶，但又希望購入未補地價的資助房屋，那麼「白居二」計劃就是你的機會。申請人必須是香港永久性居民，並且符合房委會每年公布的入息及資產限額。由於名額有限，房委會會以攪珠抽籤的方式，隨機決定申請者的優先次序。成功中籤並通過資產審查後，申請人會收到房委會發出的「批准信」，之後便可以申領「購買資格證明書」，正式加入尋找二手公屋的行列。
業主放盤資格：申請准賣證與轉讓限制
對於持有租者置其屋計劃（租置計劃）單位的業主來說，想將單位在二手市場放售，同樣需要得到房委會的批准，並且要留意單位的轉讓限制。
申請「可供出售證明書」（准賣證）的條件
業主在放售單位前，必須向房委會申請一份「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這是房委會確認該單位可以在居屋第二市場轉售的官方文件。申請准賣證的前提，是單位必須已過了特定的轉讓限制期。獲發准賣證後，業主才可以委託地產代理放盤，或者與持有「購買資格證明書」的買家接洽。
轉讓限制期（禁售期）的規定
轉讓限制期是整個公屋二手買賣中最關鍵的一環。這個期限的計算起點，是根據單位的「首次轉讓契據」日期而定，而非現任業主買入單位的日期，這一點務必注意。根據規定：
- 由首次轉讓契據日期起計兩年內：業主不能將單位在居屋第二市場自由出售。他們只可以按原價，將單位售回給房委會。
- 由首次轉讓契據日期起計第三至第五年內：業主有兩個選擇。第一，他們可以將單位售回給房委會。第二，他們可以在居屋第二市場，免補地價將單位出售予合資格的綠表或白居二買家。
- 由首次轉讓契據日期起計五年後：業主便可以隨時在居屋第二市場，免補地價轉售單位。
公屋二手買賣流程：由準備到成交的完整步驟
想在公屋二手市場覓得心儀單位，整個公屋二手買賣流程其實相當清晰。只要跟著以下三大步驟，由準備功夫到正式成交，每一步都可以有條不紊地進行。
第一步：前期準備與財務預算
萬事起頭難，但在置業這件大事上，充足的準備就是成功的一半。在正式出動睇樓前，必須先處理好資格證明和財務預算這兩件基本功。
申領「購買資格證明書」或確認中籤資格
這份文件可說是進入公屋二手市場的入場券。如果你是綠表資格人士，就需要向房屋署申請「購買資格證明書」。如果你是透過白居二計劃入場，就要確認自己已經中籤，並收到由房屋署發出的批准信，之後才可以申領准買證。持有這份有效證明，你才算是正式的合資格買家。
計算置業總開支：首期、印花稅、律師費及佣金
買樓的開支絕對不只樓價本身。除了準備首期資金，你還要預留一筆錢應付各項雜費。主要開支包括：從價印花稅（視乎樓價而定）、聘請律師處理法律文件的費用、以及支付地產代理的佣金。將這些費用逐一列出並加總，才能準確計算出整個置業計劃的總成本。
評估按揭能力及政府擔保期影響
公屋二手買賣中，按揭是相當關鍵的一環。由於租置屋邨的樓齡普遍較高，銀行審批按揭申請時，非常依賴由政府提供的「擔保期」。這個擔保期由單位首次出售日期起計，房委會為二手租置單位提供最長50年的擔保。銀行會用擔保期減去單位已過的年期，來決定可以批出的最長還款年期。所以，在睇樓時，單位的首次出售日期是一個非常重要的參考數字，它直接影響你的按揭批核結果和每月供款壓力。
第二步：睇樓、議價與簽訂臨約
準備好資金和資格證明後，就可以正式進入睇樓和議價的實戰階段。
尋找盤源的渠道與睇樓注意事項
你可以透過各大網上搵樓平台，或者委託熟悉該區的地產代理尋找盤源。實地睇樓時，除了留意單位內部的間隔和裝修狀況，亦要觀察大廈的公共空間、屋邨的整體環境及維修保養情況。始終樓齡較高的屋邨，日後的維修開支也是一個需要考慮的因素。
簽署臨時買賣合約及支付細訂
當你找到心水單位並與業主達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，簽署時需要支付樓價約3%至5%的金額作為「細訂」（臨時訂金），代表你正式鎖定這個單位。
第三步：申請按揭與法律程序
簽訂臨約後，整個交易便進入法律和財務的正式程序，這一步需要律師和銀行的協助。
聘請律師、申請「提名信」及支付大訂
你需要聘請一位律師代表你處理後續的法律事宜。律師會協助你向房屋署申請「提名信」，這份文件是房署同意你購買該單位的正式批文。在指定時間內，通常是簽署臨約後14天內，你需要透過律師支付「大訂」（加付訂金），這筆款項加上細訂通常合共為樓價的一成。
正式提交銀行按揭申請
收到房屋署發出的「提名信」後，你就可以將文件交給銀行，正式提交按揭申請。銀行會根據你的財政狀況、單位估價以及政府剩餘的擔保期，進行最終的審批。
簽署正式買賣合約及辦理樓契轉讓
支付大訂及取得銀行初步的按揭批核後，買賣雙方的律師便會安排簽署正式的買賣合約。到了雙方約定的成交日，你只需在律師樓簽署相關文件，銀行會將貸款餘額直接轉帳給賣方律師。完成後，律師會為你辦理樓契轉讓手續，整個買賣流程便大功告成，你亦正式成為單位的新業主。
公屋二手買賣三大陷阱：按揭、維修與業權
在公屋二手市場尋找心儀單位，除了考慮價錢與地點，更要深入了解當中可能隱藏的財務與法律風險。許多首次接觸的買家，往往會忽略按揭申請、大廈維修責任，以及業權限制這三大範疇。以下將會逐一拆解，助你在入市前做好準備。
陷阱一：按揭申請與政府擔保期
為未補地價的公屋單位申請按揭，程序與私人樓宇有很大分別，關鍵就在於「政府擔保期」。
解構「政府擔保期」如何影響按揭年期與成數
所謂「政府擔保期」，是指由房屋委員會為單位提供按揭貸款的擔保期限。對於經由「租者置其屋計劃」首次出售的單位，擔保期為30年；而在公屋二手市場轉售的單位，擔保期則由首次出售日期起計50年。
這個擔保期直接決定了銀行願意批出的最長按揭還款年期。計算方法很簡單，就是將政府擔保期的總年期，減去單位由首次出售至今的樓齡。舉個例子，一個單位在20年前首次出售，其50年的擔保期便剩下30年（50年 – 20年），銀行因此最多只會批出30年還款期的按揭。如果單位首次出售的日期更早，剩餘的擔保期更短，獲批的按揭年期也會相應縮減，這會直接導致每月供款額大幅增加，影響你的置業預算。
高樓齡單位的按揭壓力測試風險
雖然綠表或白居二買家在申請高成數按揭時，一般可獲豁免壓力測試，但這個安排的前提是單位仍在政府擔保期內。假如單位樓齡太高，導致剩餘的擔保期極短，甚至已經屆滿，銀行便會將其視為一般的高樓齡物業處理。在這種情況下，銀行不僅會大幅削減按揭成數與年期，更有可能要求申請人通過嚴格的壓力測試，令成功上會的難度大增。
陷阱二：高昂維修開支與責任
購入高樓齡的公屋單位，等於同時承擔了整個屋邨的維修責任，這筆潛在開支絕對不能忽視。
業主需共同承擔的維修責任與潛在費用
大部分可在公屋二手市場買賣的單位，樓齡都已屆數十年，大廈的公用設施，例如電梯、外牆、水管等，難免會出現老化問題。當業主立案法團決定進行大型維修工程時，所有業主都需要按業權份數分攤費用，金額隨時可達數萬甚至十數萬元。雖然部分屋邨設有維修基金，但基金未必足以應付所有開支，最終仍需要由各戶業主承擔。
如何透過查閱文件評估屋邨維修狀況
想預先評估未來的維修風險，最直接的方法是向賣方或地產代理索取該屋邨最近的業主立案法團會議紀錄。這些文件詳細記載了法團曾討論或計劃中的維修項目、工程報價，以及屋邨的財務狀況。透過細閱這些紀錄，你便可以掌握屋邨的潛在維修需要與財政健康度，避免購入單位後才發現需要面對突如其來的大額維修開支。
陷阱三：業權文件與未來補價責任
公屋單位的業權並非完整，附帶轉售限制與補價責任，所有細節都記錄在關鍵的業權文件中。
查閱「首次轉讓契據」的重要性
每一間資助房屋最重要的業權文件，就是它的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件記錄了單位首次由房委會出售予第一手業主時的「當時十足市值」與「當時購入價」。這兩個數字是計算單位補價折扣率的基礎，對日後轉售有決定性影響。因此，在簽署臨時買賣合約前，務必請律師查閱此文件，核實關鍵資料。
理解「補價折扣率」與日後轉售限制
補價折扣率的計算公式是「(當時十足市值 – 當時購入價) / 當時十足市值」。這個百分比，代表了你將來若想在自由市場出售或出租單位時，需要向政府補回的地價金額。例如，若折扣率為60%，當你想補地價賣樓時，便要將當時市值的60%金額交給政府。越高的折扣率，意味著未來的補價負擔越重。在未完成補價前，單位只能在公屋二手市場轉售予合資格的綠表及白居二買家，業權存在極大限制。
公屋二手市場搵樓攻略：如何找到心水盤？
在公屋二手市場尋找理想家園，就像一場尋寶遊戲，需要策略與耐性。掌握了正確的方法，就能大大提升覓得心水盤的機會。以下會分享一些實用的搵樓攻略，由線上搜尋到實地考察，助你在公屋二手買賣的旅程中，作出最明智的決定。
善用網上搵樓平台與篩選策略
數碼時代為搵樓帶來極大便利。第一步，就是善用各大網上搵樓平台，例如28Hse、Spacious、Squarefoot等。這些平台集合了市場上大量的公屋二手買賣盤源，資訊非常集中。
要有效率地找到目標，關鍵在於運用平台的篩選功能。除了設定地區、預算及實用面積這些基本條件，你還可以進一步設定樓齡、單位間隔、座向等。特別是樓齡，它直接關係到未來可承造的按揭年期，是公屋買賣中一個非常重要的考慮因素。你可以嘗試使用關鍵字搜尋，例如輸入「企理裝修」、「近街市」等，直接鎖定符合你生活需求的單位。建議同時瀏覽幾個不同的平台，因為部分業主或代理可能只在特定平台放盤。
實地睇樓的注意事項
網上圖片始終只能作參考，親身睇樓是絕對不能省略的環節。實地考察不只是看單位本身，更是全面評估你未來的生活環境。建議你分不同時段（例如平日日間、晚上及週末）到訪，以獲得最真實的體驗。
評估單位內部狀況與屋邨環境
進入單位後，首先要留意單位的基本結構。檢查牆壁、天花及窗邊有沒有水漬或滲漏的痕跡，這些是維修成本的潛在來源。試用單位內的水龍頭及沖廁系統，感受水壓是否正常。如果單位附帶裝修，需要仔細評估其質素與實用性，避免日後需要花費額外金錢重新處理。
同時，也要觀察大廈的公共空間，例如走廊是否乾淨企理、電梯運作是否暢順。屋邨的整體管理質素，直接影響居住的舒適度。留意邨內的住戶通告，有助了解屋邨最近有沒有大型維修工程等重要資訊。
考察社區配套、交通便利度及校網
一個理想的家，周邊配套同樣重要。在睇樓前後，花時間在屋邨附近走一圈。考察街市、超級市場、診所、銀行等生活設施的距離與選擇。不論是公屋買二手居屋，還是其他類型的物業，便利的社區配套都能提升生活質素。
交通方面，親身從單位步行到最近的巴士站或港鐵站，計算實際所需時間。模擬上下班時段的交通情況，評估通勤的便利程度。假如家中有學童，更要查清楚單位所屬的小學及中學校網，這對子女的升學選擇有決定性影響。你可以到教育局的官方網站，查閱最準確的校網分區資料。
公屋二手市場常見問題 (FAQ)
來到整個公屋二手市場買賣旅程的最後一站，相信你心中還有不少疑問。我們整理了幾個在公屋二手買賣中最常見的問題，希望可以一次過為你解答。
「公屋二手市場」與「二手居屋」有何分別？
很多人會將兩者混淆，其實它們的來源不同，但在同一個平台交易。「公屋二手市場」的單位，主要來自「租者置其屋計劃」（租置計劃），即是房委會將指定公共屋邨單位出售予現租戶。而「二手居屋」則來自「居者有其屋計劃」。
雖然來源有別，但兩者未補地價的單位，都是在房委會的「居屋第二市場」進行交易。不論是想進行公屋買二手居屋的交易，還是買賣二手公屋單位，買家資格（綠表或白居二）和轉售限制的原理都大致相同。
「樓齡」與「首次出售日期」哪個對買賣更重要？
簡單來說，「首次出售日期」對按揭審批的影響遠大於「樓齡」。
「樓齡」是指樓宇落成至今的年期，主要反映物業的物理狀況。而「首次出售日期」則是單位由房委會首次出售予買家的日子，這個日期是計算政府擔保期的起點。銀行在審批按揭申請時，最重視的是單位剩餘的政府擔保期，這直接決定了銀行是否能夠批出最長的還款年期和最高的按揭成數。因此，在財務層面上，「首次出售日期」是更關鍵的數據。
未補地價公屋可以加按套現或出租嗎？
答案是，兩者在正常情況下都是不允許的。
根據房委會規定，未補地價的資助房屋單位嚴禁出租或作非住宅用途。至於加按套現，房委會的審批極為嚴格，只會在業主遇到突發的個人或家庭困境，例如籌集醫藥費、殮葬費等緊急情況下，才會酌情考慮申請。一般財務理由，例如個人投資或裝修，都不會獲批。
如何查詢單位的首次出售日期及補價折扣率？
最準確的方法，是查閱該單位的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份法律文件清楚列明了單位的首次成交價、當時市值，以及最重要的「首次出售日期」。你可以委託律師或自行到土地註冊處查閱相關文件。
雖然房委會網站有提供租置屋邨的參考補價折扣率，但該列表只作參考，個別單位，特別是重售單位的實際折扣率可能有很大差異。因此，一切應以「首次轉讓契據」為準。
整個買賣流程大約需時多久？
一般而言，從簽署臨時買賣合約到正式成交，整個公屋二手買賣流程大約需要2至3個月。
時間主要花在幾個關鍵程序上，包括買家向銀行申請按揭、買賣雙方聘請律師處理文件、向房委會申請「提名信」，以及最後的樓契轉讓手續。每個環節所需時間或有不同，但預留三個月會是比較穩妥的預算。
白居二的「准買證」有效期是多長？過期如何處理？
白居二的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）有效期為一年，由發證日期起計。
中籤者必須在「准買證」的一年有效期內，與業主簽訂臨時買賣合約。一旦過期，資格便會自動失效，不能延期。如果過期後仍希望購買未補地價單位，申請人就需要等待下一輪「白居二」計劃推出時重新申請，再次經歷抽籤程序。