提起居屋買賣，業主與準買家最頭痛的莫過於「補地價」這關。然而，市場上其實潛藏一批極罕有的「初代居屋」，因獨特的歷史背景，獲豁免補地價，能夠像私樓一樣在自由市場隨時買賣。這批「免補價居屋」究竟是哪些屋苑？入手有何優劣？若您持有的居屋需要補價，整個流程如何走？補價金額點樣計最抵？本文將由初代免補價居屋的完整名單入手，一文拆解補地價的計算公式、三大慳錢秘訣、五大申請步驟以至買賣財技，助您在居屋市場中運籌帷幄。
揭秘初代不用補地價居屋：完整名單、優劣分析及入手評估
為何存在一批不需補地價居屋？
市面上確實存在一批極罕有的不用補地價居屋，它們可以在公開市場上自由買賣，這聽起來很吸引人。這批不需補地價居屋之所以存在，其實源於早期的房屋政策。
歷史分水嶺：1982年5月前的房委會政策
居屋計劃不是一開始就有補地價的要求。房委會的補地價政策，是在1982年5月推出的第三期乙居屋項目才正式實施。所以，在這條時間線之前發售的初代居屋，就成為了歷史的例外。
地契解密：沒有轉讓限制條款的法律基礎
這批早期居屋的法律基礎，可以在它們的地契中找到。當時的地契條款，並沒有加入現時常見的轉讓限制。因此，當年的業主只要完成了最初的禁售期，就可以將單位自由出售，而政府也沒有法律依據要求他們補地價買居屋。
全港初代不用補地價居屋完整名單
以下就為你整理了全港首批居屋不用補地價的完整屋苑名單，方便你按地區尋找心儀的選擇。
香港島屋苑列表
漁暉苑 (第一、二期)、山翠苑、怡翠苑、宏德居
九龍區屋苑列表
順緻苑、俊民苑、悅麗苑、清麗苑、康田苑、翠瑤苑、怡閣苑 (第一期)、油塘中心
新界區屋苑列表
穗禾苑 (第一、二期)、愉城苑、汀雅苑、置樂花園、兆安苑
這批高自由度居屋的共通點與注意事項
雖然這批居屋的自由度很高，但它們也有一些共通的特點，在考慮入手前一定要了解清楚。
優點：間隔實用，買賣流程與私樓無異
最大的優點當然是買賣自由。整個交易流程跟一般私人樓宇完全一樣，買家不需要特定資格，業主也不用處理繁複的補地價申請。而且，這些早期居屋的單位設計非常注重實用，普遍「廳大房大」，沒有窗台，空間感比現在很多新樓還要好。
缺點：樓齡偏高，按揭年期及維修成本是關鍵
最大的挑戰就是樓齡。這些屋苑樓齡普遍超過四十年，樓宇狀況和日後的維修保養開支是一個必須考慮的因素。同時，高樓齡會直接影響銀行批出的按揭年期，買家可能需要準備較多的首期資金。決定前，最好先向銀行初步查詢按揭事宜。
精選不用補地價居屋案例深度剖析
為了讓你更有概念，我們精選了幾個極具代表性的初代居屋屋苑，深入看看它們的獨特之處。
沙田穗禾苑：獨特風車形設計
位於沙田的穗禾苑，最出名的就是它獨一無二的風車形設計。這個設計不只是外型特別，它讓大廈的公共空間，例如電梯大堂，能夠引入自然光線和促進空氣流通。這個前衛的設計在當年更獲得了建築獎項，是居屋建築中的經典之作。
觀塘順緻苑：罕有頂層複式戶
順緻苑是全港首個居屋屋苑，歷史意義重大。它最特別的地方，是提供了極為罕有的頂層複式單位。這些單位的設計媲美私人豪宅，下層是客飯廳和房間，上層可以規劃成主人套房，空間感十足。這種戶型在資助房屋中可說是絕無僅有。
香港仔漁暉苑：環境清幽，鄰近郊野
漁暉苑坐落於香港仔，雖然同樣是首批居屋，但它的賣點是寧靜的居住環境。屋苑鄰近香港仔郊野公園，為住戶提供了大量的綠色休憩空間。加上單位設計同樣實用，沒有窗台，對於追求恬靜生活和實用間隔的買家來說，是一個不錯的選擇。
居屋補地價核心指南：為何要補？點計數？慳錢三大秘訣
雖然市場上確實存在極少數的不用補地價居屋，但對於絕大多數居屋業主而言，若想將單位在自由市場出售或出租，就必須處理「補地價買居屋」這個重要程序。究竟什麼是補地價？這筆金額又是如何計算出來的？接下來我們會為你清晰拆解，讓你對整個概念有更深入的了解。
為何絕大部分居屋須「補地價」？
法律基礎：《房屋條例》第27A條
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，屬於政府資助房屋的一種。政府當年以折扣價錢將單位出售，目的是協助市民置業自住，而不是用作投資炒賣。為了保障公共資源用得其所，《房屋條例》第27A條便設下轉讓限制，規管業主不可以在未經許可及補地價的情況下，將單位在公開市場出售或出租。
補價本質：向政府買回當年折扣的業權份額
你可以將「補地價」理解為一個買回業權份額的過程。當年政府提供的折扣，就好像政府持有了單位的一部分業權。當你決定補地價時，其實就是向政府支付一筆款項，買回當年獲豁免的地價，從而獲得單位的完整業權。完成補價後，你的居屋單位就等同於一般私人樓宇，可以自由買賣或出租，不再受任何限制。這也是為何部分買家會特意尋找不需補地價居屋的原因，就是為了跳過這個程序。
違規後果：未補價出租或出售的法律風險
假如業主在未完成補地價程序前，私自將單位出售或出租，便會觸犯法例。一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。這個後果相當嚴重，所以業主在處理物業時，必須清楚了解相關的法律規定。
補地價金額黃金公式與計算實例
公式詳解：補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
房屋署官方的計算公式看起來比較複雜，但它的核心概念其實很直接。
簡單理解：單位現時估值 x 當年首次出售折扣率
要簡單快捷地估算補地價金額，你只需要記住這條算式。這裡的「單位現時估值」是由房委會委派的測量師評估得出，而「當年首次出售折扣率」則是固定不變的，你可以在樓契上找到這個準確的百分比。
計算範例：比較不同折扣率下的補價金額
折扣率是影響補價金額的關鍵。假設你的單位，現時經房委會評估後的市值是600萬港元。
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情況一： 如果你當年是以七折（即30%折扣）買入單位，你需要補付的金額就是：
$6,000,000 x 30% = $1,800,000 -
情況二： 如果你的單位是近年以五二折（即48%折扣）買入，補價金額就會大幅增加：
$6,000,000 x 48% = $2,880,000
從例子可見，同樣市值的單位，單是折扣率不同，補價金額的差距就可以超過100萬港元。
申請補地價前必讀：慳錢三大秘訣
秘訣一：把握樓市淡靜期申請，鎖定較低補價成本
補地價金額是與申請補價當時的單位市值掛鈎。這意味著，如果在樓市調整、整體樓價回落時提出申請，房委會評估出來的市值亦會相應較低，你需要繳付的補價金額自然就會減少。你可以先在市況淡靜時完成補價，鎖定成本，然後等待樓市回升時才將單位出售，這樣便能創造更大的利潤空間。
秘訣二：補價前避免豪華裝修，以免推高單位估值
房委會委派的測量師會親身上門視察單位，其內部狀況是影響估價的重要因素之一。如果單位剛剛完成了簇新的豪華裝修，測量師很可能會評定出一個更高的市值。所以，最精明的做法是在進行任何大型翻新工程前，先完成補地價程序，避免因為裝修而令補價成本增加。
秘訣三：申請前先向多間銀行免費估價，做到心中有數
在正式向房委會遞交申請之前，建議你先聯絡幾間不同的銀行，為你的單位進行免費的網上或電話估價。這樣做有兩個好處。第一，你可以對單位的大約市值有一個基本概念，有助你預算補價開支。第二，這些銀行估價紀錄可以作為參考，假如日後你認為房委會的估價過於進取，這些紀錄亦能成為你提出反對或上訴時的有力支持。
居屋補地價申請流程全拆解：五大步驟教學
雖然市場上總有人尋找傳說中的不用補地價居屋，但對絕大多數的居屋業主來說，想將單位在自由市場放售或出租，補地價是必經之路。整個過程聽起來好像很複雜，但只要跟著以下五個步驟，就能清晰掌握補地價買居屋的流程，將單位潛力完全釋放。
第一步：遞交評估補價申請
準備文件：樓契副本及填妥申請書 (HD1065C)
流程的第一步，是向房屋委員會（房委會）正式提出申請。你需要準備兩份核心文件：第一份是單位的樓契副本，用來證明你的業權；第二份是填妥的「評估補價申請書」，表格編號是 HD1065C。這份申請書可以在房委會的官方網站下載。將文件準備齊全，是順利開展申請的基礎。
繳付申請費用及注意事項
遞交文件時，你需要同時繳付一筆申請費用。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。費用金額會按年調整，所以申請前最好到房委會網站確認最新數額。這筆費用並非完全是行政開支，假如你在限期內成功繳付補價，這筆申請費可以在應繳總額中扣除；但如果申請最終作廢，費用則不會退還。
第二步：房委會委派測量師上門估價
預約流程及視察重點
房委會收到你的申請後，就會委派專業的測量師行負責評估你的單位市值。測量師行的職員會主動聯絡你，預約一個雙方都方便的時間上門視察。他們到訪時，主要會視察單位的基本狀況、間隔和維修保養情況，整個過程直接而且專業，目的是為單位的市場價值作出一個公正評估。
影響單位估值的因素（維修狀況、景觀、僭建物等）
測量師評估的，是單位在「交吉」（沒有任何裝修及傢俬）狀況下的市值。有幾個因素會直接影響估價高低。首先是單位的基本質素，例如維修保養程度、座向和景觀。一個保養得宜、擁有開揚景觀的單位，估值自然會較高。另外一個關鍵點是單位內是否存在僭建物，任何違規的改動都可能影響評估結果。
第三步：接收「評估補價通知書」
通知書內容解讀：應繳金額及兩個月繳款期限
測量師完成評估後，大約一個月，你就會收到由房委會發出的正式文件——「評估補價通知書」。這份文件非常重要，裡面會清楚列明你的單位估值，以及根據這個估值和當年折扣率計算出來的應繳補價總額。同時，文件上會註明一個繳款期限，這個期限通常是通知書發出日期起的兩個月內。
H44: 如何在28天內對估價提出上訴
假如你收到通知書後，認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出反對。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出上訴，並提供支持你理據的資料，例如多間銀行的估價報告。房委會接納後會重新覆核，但要留意，這是你唯一一次提出反對的機會。
第四步：繳付補價金額
繳款方式：經律師行以銀行本票支付
如果你同意評估結果，就要在兩個月的限期內繳付全數金額。繳款方式有嚴格規定，你需要委託律師行，由律師行代為處理，並以銀行本票形式支付給房委會。這確保了整個繳款過程的法律效力和準確性，所以記得要預早聯絡你的律師。
錯過繳款期限的後果
時間管理在這裡十分關鍵。如果你未能在兩個月限期內繳付補價，又沒有提出上訴，這次的補價申請就會自動失效。之前繳付的申請費用將會被沒收，不會退還。如果你之後仍然希望補地價，就需要從第一步開始，重新遞交申請和費用，屆時單位的估值亦會重新評估。
第五步：領取及登記「解除轉讓限制證明書」
到土地註冊處辦理登記手續
當房委會確認收妥你的補價款項後，就會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件。這份文件是你的單位「鬆綁」的證明。收到後，你的律師會協助你將這份證明書帶到土地註冊處進行登記，這個步驟是將業權的變更正式記錄在案。
完成登記後，單位正式等同私人樓宇
當「解除轉讓限制證明書」成功在土地註冊處登記後，整個居屋不用補地價限制的程序便大功告成。從法律層面看，你的單位已經正式等同一個普通的私人樓宇單位，所有轉讓限制都會被解除。你可以自由地在公開市場上將它出售、出租或轉讓給任何人，不再受任何身份資格的限制。
居屋補地價財技攻略：三大核心操作與風險管理
雖然市場上存在少量珍貴的不用補地價居屋，但是絕大部分的居屋業主若想在自由市場出售物業，始終需要面對補地價這個重要環節。這個過程涉及的資金不少，同時也衍生出一些市場智慧與財技操作。以下就為你詳細拆解三大核心操作，讓你清晰了解補地價買居屋的各種可能性與潛在風險。
財技一：「成交日補價」操作詳解
如何利用買家資金完成補價？
對於手頭上沒有足夠現金支付數百萬元補價的賣家，最常見的財技就是「成交日補價」。簡單來說，就是利用買家支付的樓價來完成補價手續。整個操作流程是這樣的：首先，買賣雙方簽訂臨時買賣合約。然後，賣家立即向房屋委員會（房委會）申請評估補價。為了預留充足時間，雙方在合約中會訂立一個較長的成交期，例如兩個月至三個月。當房委會發出「評估補價通知書」後，在正式成交當日，買家的首期資金與銀行批出的按揭貸款會先轉帳至律師樓的帳戶。律師樓會按照指示，將款項同步處理，一部分用作支付房委會的補價金額，另一部分用作償還賣家原有的按揭，最後的餘額才是賣家實際收到的賣樓所得。
買賣雙方律師樓在過程中的關鍵角色
在這個操作中，買賣雙方各自聘請的律師樓扮演著至關重要的中介與協調角色。他們的專業確保了整個交易的順利與安全。賣方律師會負責向房委會申請補價，而買方律師則會審核相關文件。在簽署正式買賣合約時，合約條款會清晰列明補價由賣方負責，並且必須在成交日或之前完成。在成交當日，所有資金均由律師樓處理和託管，確保款項會被優先用於補地價及償還按揭，保障了買家最終能獲得一個已繳清補價、業權完整的物業。律師樓的存在，是這個財技操作能夠安全執行的根本。
財技二：由賣家或買家負責補地價的風險博弈
究竟補地價的責任應該由誰承擔，是買賣雙方在談判初期就需要決定的關鍵問題。這背後其實是一場圍繞未知估價的風險博弈。
常見做法：由賣家負責補地價的利弊
市場上超過九成的交易，都是由賣家負責補地價。雙方會協商一個「已補地價」的成交價。這個價格通常是基於銀行對單位自由市場價值的初步估算。這樣做的好處是清晰直接，買家能夠確定最終的買入成本，申請按揭也比較簡單。但是，風險就落在賣家身上。因為在簽訂合約時，沒有人知道房委會最終評估的補價金額是多少。如果最終評估的補價金額高於預期，賣家實際的收益就會減少。反之，如果估價較預期低，賣家就能獲得更多利潤。
高風險操作：由買家負責補地價的按揭與稅務盲點
另一種較少見的做法，是在合約上訂明一個「未補地價」的樓價，並且註明補價責任由買家承擔。這種操作對買家來說，存在兩個巨大的盲點，風險極高。第一是按揭問題，銀行審批按揭貸款時，通常只會根據合約上「未補地價」的較低樓價去計算貸款額。這代表數百萬元的補地價金額，買家很可能需要以現金一筆過支付，這對買家的財務能力是極大的考驗。第二是稅務問題，計算印花稅時，稅務局會以物業的完整市值（即未補價樓價加上補價金額）作為基礎。如果只以未補價的金額去繳稅，有機會被視為瞞稅，後果十分嚴重。
財技三：未補地價居屋的按揭限制與融資安排
對於仍持有未補地價居屋的業主，在日常的物業融資上，也受到《房屋條例》的嚴格限制。這與那些居屋不用補地價的初代單位有本質上的分別。
為何「加按套現」不被允許？（緊急財務困難例外）
未補地價的居屋，其業權並非完整，當中包含了政府資助的成份。政策的原意是協助市民自住，而不是提供一個財務工具讓業主進行投資或套現。因此，房委會一般不允許業主將未補地價的單位加按以獲取現金。唯一的例外是業主遇到突發的嚴重財務困難，例如需要籌集醫藥費、家庭成員的殮葬費或生意出現嚴重財困等。在這些特殊情況下，業主可以向房委會提交證明文件申請，獲批後才能向銀行申請加按，但批出的貸款額也僅限於應付該困難所需的金額。
「平手轉按」的可行性與操作細節
雖然加按套現被禁止，但是「平手轉按」是可行的。平手轉按是指業主將物業的按揭餘額，從一間銀行轉移到另一間銀行，過程中並沒有增加任何貸款額。由於這不涉及套現，只是轉換貸款機構以尋求更優惠的利率或現金回贈，所以房委會一般會批准。業主只需向房委會遞交申請，並取得「原則上同意」的信件，便可以著手辦理轉按手續。這為未補地價居屋業主提供了一定程度的財務彈性。
買家決策樹：揀「免補地價居屋」定傳統居屋？
面對市場上極少數的不用補地價居屋，與數量眾多的傳統居屋，很多買家都會感到難以抉擇。這兩類物業各有優劣，選擇哪一種，其實並無絕對的對錯，關鍵在於你的個人情況與未來規劃。這就像一個決策樹，只要順著以下四個評估方向思考，就能清晰地找到最適合自己的路徑。
評估一：資金狀況與財務彈性
你的首期預算和現金流是第一個關鍵考量點。選擇不用補地價居屋，意味著樓價已完全反映其自由市場價值，所以入場門檻會比同區未補價的傳統居屋高出一截。這類物業的買賣流程與私樓無異，按揭申請亦跟隨私樓標準，銀行會根據樓齡及你的還款能力批出按揭成數及年期。
相反，傳統未補價居屋的入場樓價較低，因為它只反映了第二市場（綠白表市場）的價值。但這種低入場費的背後，是你未來若想在自由市場轉售，就需要準備一大筆資金去處理補地價買居屋的程序。所以，你的抉擇是：現在投入更多資金換取日後的完全自由，還是先以較低成本入場，將補地價的財務壓力留待將來處理？
評估二：物業持有年期與轉售計劃
你打算在這個單位住多久？這是一個決定性的問題。如果你視物業為長遠自住的安樂窩，短期內沒有轉售或出租的打算，那麼居屋不用補地價的即時自由度可能不是首要考慮。你可以選擇樓齡較新、價格較相宜的傳統居屋，慢慢享受居住的時光。
但是，如果你視這次置業為一個中短期的踏腳石，計劃在數年後換樓，那麼不用補地價居屋的靈活性就顯得非常重要。它讓你隨時可以像賣私樓一樣，在公開市場上出售單位，捕捉市場升浪。傳統居屋則受轉讓限制期約束，即使過了限制期，要賣給自由市場買家，仍需先完成繁複的補地價程序，這中間涉及時間與估價的不確定性。
評估三：目標買家群體（自由市場 vs. 綠白表市場）
這個評估與你的轉售計劃緊密相連。不需補地價居屋的最大優勢，就是其潛在買家群體等同私人樓宇，面向全港所有有購買力的買家。更廣闊的買家基礎，通常意味著物業的流通性更高，也更容易獲得理想的成交價。
而未補價的傳統居屋，其出售對象被嚴格限制在持有「購買資格證明書」的綠表及白表人士。這個市場的規模遠比自由市場小，買家的購買力及議價能力也可能有所不同。出售過程雖然免卻了補地價的步驟，但你需要在一個相對較小的池塘裡尋找買家。
評估四：對樓齡、維修及按揭的接受程度
最後，你需要評估自己對舊樓的接受程度。所有不用補地價居屋，均是於1982年前落成的第一代居屋，樓齡普遍已超過四十年。高樓齡意味著你可能需要預留一筆資金應對日後的維修保養，例如大廈的強制驗樓計劃。
更關鍵的是按揭問題。銀行審批高樓齡物業的按揭時會比較審慎，普遍會用「70減」或「75減」樓齡來計算最長還款年期。這代表一個45年樓齡的單位，最長按揭年期可能只有25至30年。較短的還款期，會直接導致每月供款額增加，對你的財務構成更大壓力。相比之下，較新的傳統居屋，尤其是在政府擔保期內的單位，則較容易取得長年期的按揭。
關於居屋補地價的常見問題 (FAQ)
除了初代居屋，還有其他情況可免補價賣樓嗎？
確實存在。除了極少數的初代不用補地價居屋外，業主想做到居屋不用補地價出售，關鍵在於選擇正確的銷售渠道。這個渠道就是「居屋第二市場」（俗稱「居二市場」）。在這個市場，賣家可以將未補地價的單位，轉售給持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表買家。因為買賣雙方都符合資助房屋的資格，交易本質上是將政府的資助權益轉移，所以賣家無需向政府補回地價。相對地，如果想將單位售予任何公眾人士，就必須先完成補地價程序，才能在自由市場上交易。
我在哪裡可以找到自己單位的準確折扣率？
最準確、最具法律效力的資料來源，是閣下單位的「首次轉讓契據」（俗稱「一手樓契」）。這份文件會清晰列明當年購入單位時，政府所提供的確實折扣率。這是計算補價金額最核心的依據。需要留意一點，即使是同一個屋苑，不同期數、甚至不同座數的單位，其首次出售時的折扣率都可能存在差異。因此，查閱自己的樓契是唯一能確保資料百分百準確的方法。
補地價的款項本身可以申請按揭嗎？
這是不可以的。補地價的款項，本質是向香港房屋委員會（房委會）支付一筆費用，用以解除單位的轉讓限制。這筆款項必須在指定期限內，透過律師行以銀行本票或律師樓支票的形式一次過全額繳付。它並不屬於樓價的一部分，所以銀行不會為這筆補價金額提供任何按揭貸款。計劃補地價買居屋的準業主，必須準備好足夠的現金去應付這筆開支。
整個補地價申請流程大約需時多久？
一般而言，整個流程由遞交申請至完成繳款，大約需要兩至三個月時間。流程大致如下：首先，業主向房委會遞交申請書和所需文件。房委會收到申請後，會委派測量師行預約上門視察及估價。完成估價後，大約需要一個月時間，業主會收到「評估補價通知書」。收到通知書後，業主將有兩個月的時間去繳付補價款項。整個過程環環相扣，所以建議預留充裕時間。
新居屋轉讓限制期延長，對補地價市場有何影響？
這項政策調整對市場供應有著直接和深遠的影響。自2019年起，新居屋的轉讓限制期延長至十年，意味著業主必須持有單位長達十年後，才可以申請補地價並在自由市場出售。這直接導致了樓齡較新的居屋供應量在可見的未來會大幅減少。對於希望在自由市場尋找樓齡較新、質素較佳的居屋買家而言，他們的選擇將會變得非常有限。長遠來看，這可能會使已符合補地價資格、樓齡稍高的居屋單位，在市場上變得更受歡迎。