作為居屋業主，收到差餉及地租通知書時，是否對計算方法感到困惑？尤其想知道「未補地價」這個特殊身份，會否影響最終繳交的金額？本文為你準備了2025年最新的居屋差餉「全攻略」，將由淺入深，一步步為你拆解所有疑問。我們將首先釐清核心概念，再詳細解說官方計算公式，然後提供圖文並茂的教學，帶你登入政府網站輕鬆查閱自己單位的「應課差餉租值」(RV)。文中更附設簡易計算機、全港熱門居屋租值參考，以及繳費與反對估價機制的完整教學，讓你一篇讀懂所有程序，輕鬆處理差餉事宜。
居屋差餉核心概念：計算前必讀
要準確完成未補地價居屋差餉計算，第一步是理解幾個基本概念。很多人對差餉的計算方式存有誤解，但只要掌握了核心原則，整個計算過程就會變得非常清晰。這部分會為你打好基礎，讓你之後的計算更得心應手。
核心迷思破解：「未補地價」會影響差餉計算嗎？
許多居屋業主都有一個共同疑問，就是物業「未補地價」這個特殊狀況，會不會讓差餉計法有所不同，或者金額會比較少。這裡可以直接給你一個明確的答案：完全不會。無論你的居屋是否已經補地價，甚至是私人物業，差餉的評估標準和計算方法都是完全一樣的。
法律基礎：「應課差餉租值」不考慮轉售限制
這背後的法律原則很簡單。政府評估差餉的基礎，是一個稱為「應課差餉租值」的數值。根據法例，這個估價是假設你的單位在市場上空置出租時，一年可以收到多少租金。在評估這個租值時，估價署並不會考慮物業的任何買賣限制，例如居屋需要補地價才能在公開市場轉售的規定。所以，你的單位會被視作一個普通的住宅單位來評估其租金價值。
居屋差餉計算公式 (2025/25財政年度)
理解了基本概念後，我們來看看實際的計算公式。這條公式非常簡單直接：
每年應繳差餉 = 應課差餉租值 × 差餉徵收率 - 差餉寬減
要得出最終每季要繳交的金額，只需將這個年度總額除以四就可以了。公式中的三個部分，下面會逐一為你解說。
應課差餉租值 (Rateable Value, RV)
應課差餉租值（簡稱RV）是整個計算中最重要的數字。它並不是你單位的買入價或市值，而是差餉物業估價署評估出來的數字，代表你的單位在去年10月1日這一天，假設放租的話，一年預計可以收到的租金總額。這個估價會參考同區類似單位的租金水平，並考慮單位的大小、位置、設施和樓齡等因素。
差餉徵收率 (Rates Percentage Charge)
差餉徵收率是一個固定的百分比。在2025至2025這個財政年度，所有住宅物業的差餉徵收率統一為5%。所以，你只需將查到的「應課差餉租值」乘以5%，就能得出未扣除寬減前的年度差餉金額。
差餉寬減 (Rates Concession)
差餉寬減是政府在每年財政預算案中，為紓緩市民負擔而推出的措施。寬減額度每年都可能不同。根據最新的財政預算案，2025至2025年度的第一季（即2025年4月至6月）設有差餉寬減，每個應繳差餉的物業戶口，寬減上限為1,000元。之後的季度則沒有寬減。
查詢應課差餉租值(RV)：計算差餉的第一步
要準確完成未補地價居屋差餉計算，最關鍵的第一步就是找出官方評估的「應課差餉租值」(Rateable Value，簡稱RV)。這個數字是整個差餉計算的核心基礎。政府每年都會為全港所有物業進行估價，這個估值會載於官方的估價冊內，並且公開讓市民查閱。我們可以透過差餉物業估價署的網站，輕鬆找到自己單位的RV。
網上查閱官方估價冊：3步圖文教學
整個查冊過程相當直接，你只需要一部能上網的電腦或手機，跟著以下三個步驟操作，就能快速找到單位的應課差餉租值。
步驟一：登入差餉物業估價署「物業資訊網」
首先，你需要進入差餉物業估價署轄下的「物業資訊網」(Property Information Online) 網站。進入網站後，在主頁選擇「免費服務」欄目下的「公眾查閱估價冊及地租登記冊」。
步驟二：按屋苑或大廈名稱搜尋
接著，系統會提供不同的搜尋方式。最方便快捷的方法是選擇「按屋苑/大廈名稱搜尋」。然後，在搜尋欄位中輸入你所居住的居屋屋苑中文或英文全名，例如輸入「啟鑽苑」，再按「搜尋」。如果屋苑有多個座數，系統可能會要求你進一步選擇座數。
步驟三：選取單位查閱租值
完成搜尋後，系統會列出該座數所有樓層的選項。你只要點擊你所居住的樓層，就會看到該層所有單位的應課差餉租值列表。這個數字是以年租形式顯示，你將會用這個數字來計算每季應繳的差餉。
全港熱門居屋應課差餉租值參考表
為了讓你對自己居屋的RV有一個大概的概念，我們整理了一些熱門居屋的應課差餉租值作參考。請注意，實際租值會因單位座向、樓層、面積及景觀等因素而有所不同，最終數字應以差餉物業估價署的官方估價冊為準。
九龍區熱門居屋RV參考
| 屋苑名稱 | 地區 | 實用面積(平方呎)參考 | 2025/25年度應課差餉租值(年租)參考 |
|---|---|---|---|
| 啟鑽苑 | 鑽石山 | 約 400 | 約 $145,000 – $160,000 |
| 錦駿苑 | 馬鞍山 | 約 450 | 約 $150,000 – $165,000 |
| 凱樂苑 | 長沙灣 | 約 480 | 約 $170,000 – $190,000 |
| 彩禾苑 | 火炭 | 約 420 | 約 $140,000 – $155,000 |
新界區熱門居屋RV參考
| 屋苑名稱 | 地區 | 實用面積(平方呎)參考 | 2025/25年度應課差餉租值(年租)參考 |
|---|---|---|---|
| 裕雅苑 | 東涌 | 約 430 | 約 $130,000 – $145,000 |
| 屏欣苑 | 天水圍 | 約 450 | 約 $125,000 – $140,000 |
| 山麗苑 | 粉嶺 | 約 400 | 約 $110,000 – $125,000 |
| 愉德苑 | 沙田 | 約 380 | 約 $135,000 – $150,000 |
港島區熱門居屋RV參考
| 屋苑名稱 | 地區 | 實用面積(平方呎)參考 | 2025/25年度應課差餉租值(年租)參考 |
|---|---|---|---|
| 康山花園 | 鰂魚涌 | 約 430 | 約 $160,000 – $180,000 |
| 漁安苑 | 鴨脷洲 | 約 500 | 約 $175,000 – $195,000 |
| 曉翠苑 | 小西灣 | 約 550 | 約 $180,000 – $200,000 |
| 景翠苑 | 柴灣 | 約 480 | 約 $165,000 – $185,000 |
居屋差餉計算機：輸入租值即知結果
當你查到自己居屋的應課差餉租值（RV）後，整個未補地價居屋差餉計算的過程就變得相當直接。你不需要自己拿著計算機手動計算，因為政府提供了一個非常方便的線上工具，讓你一目了然。
簡易線上差餉計算器
差餉物業估價署的網站上設有「差餉及地租計算機」。這個工具的操作非常簡單，你只需要跟隨幾個步驟，就能馬上得出應繳金額。
首先，進入計算機頁面後，選擇對應的財政年度。然後，在「應課差餉租值」一欄，輸入你之前查閱到的租值數字。最後，按下計算按鈕，系統就會即時顯示結果。整個過程清晰快捷，讓你輕鬆預算開支。
計算結果細項解讀
計算結果通常會分開幾個細項列出，幫助你理解最終金額的構成。一般你會看到以下幾個部分：
- 應課差餉租值： 這就是你剛才輸入的物業年租值（RV）。
- 差餉徵收率： 這是政府訂立的稅率，現時為5%。計算機會用你的租值乘以這個百分比，得出初步的差餉金額。
- 寬減前應繳差餉： 這是根據租值和徵收率計算出來，未扣除任何寬減的年度差餉總額。
- 差餉寬減： 這是政府因應經濟情況，在財政預算案中提出的紓困措施。計算機會顯示當季度的寬減上限和實際扣減金額。
- 寬減後應繳差餉： 這是扣除了政府寬減後，你每季實際需要繳付的最終金額。
透過解讀這些細項，你不只知道要交多少錢，更清楚每一分錢是如何計算出來的，讓整個差餉計算過程變得完全透明。
繳費與反對估價機制全攻略
當你完成未補地價居屋差餉計算，清楚了解應繳金額後，下一步就是處理繳費事宜。同時，假如你對政府的估價有疑問，亦有正式的渠道可以提出反對。這個部分會為你詳細講解整個繳費流程，以及如何善用估價反對機制，保障自己的權益。
差餉及地租繳費須知
繳費季度及期限
差餉與地租是採用預繳方式，按季度徵收。差餉物業估價署會在每季初寄出「徵收差餉及地租通知書」，列明該季度的應繳款項。繳費的最後期限通常是每個季度的第一個月月底，即是每年的1月、4月、7月及10月的月底。大家要記下這四個關鍵月份，確保在限期前繳款，避免因逾期而被徵收附加費。
電子及傳統繳費方式一覽
政府提供了多種繳費方法，方便不同習慣的業主。你可以選擇最適合自己的方式：
- 電子繳費：
- 轉數快 (FPS)： 使用支援轉數快的銀行手機應用程式或電子錢包，掃描通知書上的二維碼即可繳費。
- 繳費靈 (PPS)： 可透過電話或網上使用繳費靈服務。
- 銀行自動轉賬： 申請自動轉賬服務後，銀行會在繳費限期當日自動從你的指定戶口扣款。
- 網上銀行： 登入個人網上銀行，選擇繳付政府賬單，輸入賬單資料即可。
-
電子支票： 可透過「電子支票支付」網站繳交。
-
傳統繳費：
- 郵政局： 可親身到任何一間郵政局以現金、支票或易辦事繳款。
- 便利店： 可於指定的便利店（例如7-Eleven、OK便利店等）以現金支付，但設有繳款上限。
我的居屋需要交地租嗎？
這個問題是許多居屋業主關心的焦點。簡單來說，大部分居屋單位都需要繳交地租。地租是因佔用政府土地而需繳付的費用，其徵收與否取決於物業所在土地的地契條款。由於香港絕大部分土地均為政府租契批出，而大部分居屋的地契條款都訂明須繳交地租，所以你的居屋很可能需要繳交。地租的計算方式是應課差餉租值的3%。
如何對差餉估價提出反對
如果你認為自己單位的應課差餉租值估價過高，或者發現估價冊資料有誤，可以透過法定程序提出反對。整個程序清晰且直接，主要分為提交「建議書」或「反對通知書」兩個途徑。
提交「建議書」(表格R20A) 的時機與理由
當差餉物業估價署在每年3月公布最新的差餉估價冊後，你可以在該年度的5月31日或之前，填寫並提交表格R20A，正式名稱為「修改差餉估價冊及地租登記冊建議書」。提出建議的理由必須是法例訂明的四項之一：
- 你認為自己物業的估價過高。
- 估價冊內載有不應被載入的物業。
- 估價冊內並未載有應被載入的物業。
- 你認為另一物業的估價過低。
提交時需要清楚陳述理由，並提供相關的佐證資料。
提交「反對通知書」(表格R23A/B/C) 的情況
提交「反對通知書」的情況與提交「建議書」不同。如果你收到差餉物業估價署發出的通知，告知你的物業估價冊紀錄被「更正」、「刪除」或進行了「臨時估價」，而你對此項變動感到不滿，就可以在收到通知後的28天內，提交表格R23A/B/C提出反對。請注意這個28天的期限，逾期提交將不獲處理。
重要提示：反對期間仍須繳款
有一點非常重要，即使你已經提交了「建議書」或「反對通知書」，在等待結果期間，你仍然必須按照通知書上的金額準時繳交差餉及地租。逾期繳款同樣會被徵收附加費。如果你的反對最終成功，令應課差餉租值得以下調，多繳了的款項將會在之後的季度賬單中作出調整或退還，所以權益不會受損。
居屋差餉計算常見問題 (FAQ)
居屋與私樓的差餉計算方法有何不同？
不少人對未補地價居屋差餉計算存有疑問，但答案可能出乎意料：居屋與私樓的差餉計算方法完全相同。差餉是根據物業的「應課差餉租值」（Rateable Value, RV）來計算。這個租值是差餉物業估價署評估出來的，代表物業在公開市場上，假設一年能夠收取的租金。最關鍵的一點是，根據《差餉條例》，估價署在評估租值時，法律規定是不會考慮物業的轉售或出租限制。所以，無論是未補地價的居屋，還是已補地價的居屋或私樓，評估基準都是一樣的，純粹看其市場租賃價值。
如果出租未補地價居屋，差餉由誰負責？
首先要釐清一點，將未補地價的居屋單位出租是違法行為。不過，單純從差餉的法律責任來看，業主與佔用人（即租客）均有責任繳交。在實際操作中，由誰繳付差餉通常會在租約中訂明。假如租約沒有寫清楚，那麼法律上的責任就會落在佔用人身上。
新「累進差餉制度」對我的居屋有影響嗎？
政府於2025-26年度起全面實施住宅物業累進差餉制度。簡單來說，應課差餉租值首55萬元依然是按5%計算，超過這個數額的部分，稅率會更高。那麼居屋業主會受影響嗎？答案是：絕大部分不會。香港大部分居屋單位的應課差餉租值，都遠低於55萬元的門檻。所以，居屋業主基本上可以預期，自己的單位仍然會按照5%的標準稅率計算差餉。只有極少數面積特別大或位處核心地段的居屋單位，才有可能觸及累進稅階。
購買二手居屋前，如何預估差餉開支？
在購入二手居屋前，預先估算差餉開支是一個很好的習慣。最準確的方法，就是找出目標單位或同屋苑相似單位的「應課差餉租值」。你可以登入差餉物業估價署的「物業資訊網」，利用其免費的公眾查閱服務。只需輸入屋苑名稱，再選擇座數和樓層，就可以找到相關單位的應課差餉租值。取得租值後，計算就十分簡單。將應課差餉租值乘以5%，就是全年的應繳差餉。再將這個數目除以4，就得出每季大概需要繳付的金額了。當然，也要留意該年度政府有沒有提供差餉寬減，這會直接影響最終的支出。