辛辛苦苦供滿居屋，或者眼見樓價升值，想將單位出售套現、換樓升級，是不少居屋業主的心願。然而，在正式將單位推出自由市場前，所有業主都必須跨過「補地價」這道既繁複又關鍵的程序。究竟補地價是甚麼概念？補價金額如何計算？費用應由買家還是賣家支付？整個申請流程需時多久？
本文將為你呈獻一份終極指南，從法例基礎、官方計算公式、五大申請步驟，到買賣雙方責任、資金規劃策略，以至各年份居屋的轉讓限制，一次過為你全方位拆解。無論你是準備賣樓的業主，還是計劃入市的買家，這份指南都將助你清晰掌握整個補地價流程，避免誤墮常見陷阱，順利完成物業交易。
補地價是什麼？剖析資助房屋轉讓前必要步驟
如果你正考慮出售或出租手上的居屋等資助房屋，了解補地價意思就是你的首要任務。簡單來說，補地價是指資助房屋的業主，在想將單位放上公開自由市場出售或出租之前，必須先向政府補回當年購買單位時所獲豁免的地價差額。這是一個關鍵的法律程序，完成之後才能真正「解鎖」單位的全部市場價值，使其與私人樓宇看齊。
解構補地價：從「限制業權」到「完整業權」
購入資助房屋，與購入一般私人樓宇的最大分別在於業權的完整性。你可以將資助房屋的業權理解為附帶了特定條款的「限制業權」。而補地價的整個過程，實際上就是一個將物業由「限制業權」正式升級為「完整業權」的過程，讓你成為一個擁有百分百權利的業主。
資助房屋的本質：豁免地價的樓價折扣
要理解為何會有補地價這回事，就要從資助房屋的本質說起。政府為了協助市民置業，推出的居屋、綠置居等計劃，其售價都遠低於市場水平。這份折扣的來源，正是因為政府豁免了單位的地價。因此，你當年買入單位的價格，並不是該單位的「十足市值」，而是扣減了地價後的「優惠價」。
何謂完整業權？與自由市場物業的權利比較
擁有「完整業權」的物業，即我們平常所說的私人樓宇，業主享有全面的權利，包括可以隨時在自由市場上，向任何人士出售或出租其單位，也可以向銀行申請加按套現。相反，未補地價的資助房屋，其業主在這些方面都受到嚴格限制，不能自由買賣或出租，業權並不完整。
補地價核心：向政府買回當年獲豁免的地價
綜合以上幾點，補地價的核心動作，就是業主向政府「買回」當年獲豁免的那一部分地價。當你繳付了這筆款項後，政府會發出證明文件，解除單位的轉讓限制。從法律層面看，你的單位就正式轉化為私人財產，擁有與市場上任何一個私人單位同等的權利和地位。
必須補地價的兩種主要情況
那麼，在什麼情況下，你必須要完成補地價程序？一般而言，主要涉及以下兩種情況，兩者都關乎將單位用作賺取收入的用途。
情況一：在公開自由市場出售單位
如果你希望將單位售予普羅大眾，而不僅限於持有「綠表」或「白居二」資格的人士，你就必須先補地價。完成了補地價，你的單位才能進入公開的自由市場，接觸到更廣泛的潛在買家，亦通常能以更高的市價出售。
情況二：將單位出租獲取租金收入
資助房屋的原意是供業主自住。因此，若你想將單位出租，賺取租金回報，就必須先補地價。在未補地價前，將整個單位或其中任何部分出租均屬違法行為。只有在業權變得完整後，你才能合法地成為一名業主。
忽略補地價的法律後果
忽略補地價程序而私自買賣或出租單位，並非可以輕視的小問題，而是會觸犯法例的嚴重行為，後果相當嚴重。
觸犯《房屋條例》的違規行為
任何未補地價的資助房屋業主，若在未經許可下，私自將單位出售、出租、轉讓或以任何形式讓人佔用，均會觸犯香港法例第283章《房屋條例》的相關規定。
最高罰則：罰款港幣50萬元及監禁一年
根據現行法例，一經定罪，違規的業主最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。這項嚴厲的罰則，旨在遏止任何濫用資助房屋資源的行為。
未補地價的買賣或租賃合約均屬無效
除了刑事責任外，從民事角度看，任何涉及未補地價單位而簽訂的買賣協議或租賃合約，在法律上均屬無效，不受法律保障。這意味著交易雙方都無法透過法律途徑追討任何損失。
補地價點計？計算公式、估價變數與實例詳解
要深入理解補地價意思，最核心的部分就是掌握補地價點計。這筆費用的高低，直接影響你的賣樓收益和財務規劃。它的計算方式有一套官方標準，並不是隨意估算的。接下來，我們會一步步拆解當中的計算公式、關鍵變數，再用一個清晰的實例讓你完全明白。
官方補地價計算公式
政府在計算補地價金額時，是依據一套既定的公式，確保過程標準化。這套公式有兩個表達方式，但背後的邏輯完全相同。
公式一（完整版）：補價時市值 x ((購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值)
這個是房委會官方文件上的完整版公式。公式中的「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」這部分，其實就是在計算你當年買樓時所享有的折扣率。
公式二（簡化版）：補價時市值 x 購入時折扣率
這個簡化版公式更容易理解，也是坊間最常用來說明計算方法的版本。它直接將單位的現時市值，乘以你買入單位時的折扣率，就能得出應繳的補價金額。
理解「購入時折扣率」的重要性
這個「購入時折扣率」，其實就是你當初買入單位時，政府給予你的樓價折扣。例如，如果單位當時是以市價七折發售，那麼折扣率就是30%。這個比率在你簽署買賣合約的那一刻就已經鎖定，不會再改變。它是整個補地價計算中最關鍵而且不變的基礎。
補地價計算實例示範
單看公式可能有點抽象，讓我們用一個簡單例子來說明實際的計算過程。
案例背景：市值$600萬，當年七折（30%折扣率）買入之居屋
假設你持有的居屋單位，在決定補地價時，經評估後的市值是$600萬。而你當年是以市價七折買入，換言之，購入時的折扣率就是30%。
計算步驟：$6,000,000 x 30% = $1,800,000
套用簡化版公式，計算方法非常直接，就是將現時市值乘以購入時的折扣率。
$6,000,000 (補價時市值) x 30% (購入時折扣率) = $1,800,000 (應繳補價金額)。
關鍵結論：樓價升幅愈大，補價金額愈高
從這個例子可以得出一個非常重要的結論。補價金額是與「現時市值」成正比的。這代表你的物業升值愈多，你需要補回給政府的金額也愈高，因為政府是按比例收回當年的折扣優惠。
影響補地價金額的兩大關鍵
在整個計算過程中，有兩個因素會直接決定最終的補價金額。
變數一：「補價時之市值」— 由房委會委託的專業估價行評定
公式中的第一個關鍵變數是「補價時之市值」。這個市值並不是由業主、地產代理或者市場成交價來決定。它是由房屋委員會（房委會）委託的專業測量師行，根據單位當時的狀況進行獨立評估後得出的。這個估價是計算補價的唯一標準。
變數二：「購入時折扣率」— 不同期數居屋的折扣率差異
第二個關鍵變數就是「購入時折扣率」。雖然這個比率對你的單位而言是固定的，但是不同時期、不同屋苑，甚至同一屋苑不同期數發售的單位，其折扣率都可能大相逕庭。早年的居屋折扣率可能較低，而近年新居屋的折扣率則可能更高。因此，查閱自己單位的買賣合約，找出準確的折扣率是計算前的重要一步。
補地價申請流程：五大步驟教學及文件清單
了解補地價意思之後，下一步就是實際操作了。整個申請流程其實相當清晰，只要跟著以下五個步驟，就能順利完成。我們將會由遞交申請表開始，一步步教你完成整個程序。
步驟一：遞交「評估補價申請書」
補地價的第一步，是向房屋委員會（房委會）正式遞交一份「評估補價申請書」，啟動整個估價程序。
區分轉讓限制期內外適用的表格 (HD1066C vs HD1065C)
你需要根據你的單位是否仍在轉讓限制期內，選擇正確的表格。如果單位仍在五年轉讓限制期內，就要使用表格HD1066C。如果單位已經過了五年的轉讓限制期，則應使用表格HD1065C。選對表格是順利申請的第一步。
所需文件：樓契副本及申請費
遞交申請書時，你需要一併附上單位的樓契副本，還有一筆申請費用。這筆費用是用作支付評估市值的行政開支，你可以用劃線支票或者銀行本票支付給「香港房屋委員會」。
步驟二：房委會委派測量師上門評估
房委會收到你的申請和文件後，就會委派認可的專業測量師行，為你的單位進行市值評估。
預約流程及業主準備事項
測量師行會主動聯絡你，預約一個時間上門視察單位。你需要做的就是配合他們的時間，確保當日有人可以開門。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀和維修保養情況等。
專家貼士：評估前應避免大型裝修，以免推高估價
這裡有一個很重要的貼士：在測量師上門評估之前，最好不要為單位進行任何大型或豪華裝修。因為單位估價是按當時的市場狀況而定，一個裝修簇新的單位，其市值自然會被評估得更高。估價愈高，最終你需要繳付的補價金額亦會隨之增加。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成評估報告後，房委會就會根據報告計算出你需要繳付的補價金額。
接收時間：遞交申請後約一個月
一般情況下，在你遞交申請之後大約一個月，你就會收到由房委會發出的正式「評估補價通知書」。
如何解讀通知書上的補價金額及條款
這份通知書非常重要。上面會清楚列明你的單位在當前的評估市值，以及根據你購入時的折扣率計算出來的最終補價金額。通知書上亦會列明繳款期限等重要條款，記得要仔細閱讀。
步驟四：繳付補價或提出上訴
收到通知書後，你有兩個選擇：接納估價並繳款，或者提出上訴。
上訴程序：28天內提出書面反對的權利及途徑
如果你認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，你是有權提出反對的。你必須在通知書發出日期的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。
繳款期限：通知書發出日期起計兩個月內
如果你接納補價金額，就必須在通知書發出日期起計的兩個月內，繳付全數款項。這個期限相當嚴格，所以一定要預先做好資金準備。
步驟五：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
當你完成繳款後，整個補地價程序就進入最後階段。
繳款後由房委會發出證明書
房委會確認收到你的補價款項後，就會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的重要文件。這份文件證明你的單位已經補足地價，業權限制已經解除。
最後一步：委託律師於土地註冊處辦理註冊
拿到證明書後，還未算大功告成。最後一步，也是最關鍵的一步，就是盡快委託律師，將這份「解除轉讓限制證明書」送到土地註冊處辦理註冊手續。完成註冊後，你的單位才算正式擁有完整業權，可以在自由市場上合法地出售或出租。
居屋補地價時機：不同年份買入的轉讓限制
要充分理解補地價意思，就必須先清楚不同年份購入的居屋，其轉讓限制都大有不同。政府為了確保公營房屋資源得到善用，為不同時期落成的居屋設立了特定的轉讓限制條款，這些條款直接決定了業主可以在何時，以及用何種方式出售單位。
轉讓限制的歷史演變與目的
防止短期炒賣，確保公營房屋資源公平運用
設立轉讓限制並不是隨意的行政安排，其核心目的是維持社會公平。政府資助市民置業，是希望他們能夠安居樂業，而不是將資助房屋變成短線炒賣的工具。因此，透過設定一段時間的禁售期或轉售對象限制，可以有效遏止投機行為，確保有限的公共資源能真正惠及有自住需求的家庭。
各時期購入居屋的轉讓限制比較
隨著社會經濟及樓市的變化，房委會曾多次調整居屋的轉讓限制政策，整體趨勢是愈來愈嚴格。不同時期購入的單位，需要遵守的規定有很大分別。
2018年或之前：首兩年、第三至五年、五年後的規定
如果單位是在2018年或之前首次發售時購入，轉讓限制相對較為寬鬆。
* 首兩年內：業主只可以在居屋第二市場，以不高於首次買入價的價格，轉售給綠表或「白居二」資格的買家。
* 第三至五年：業主仍然只可以在居屋第二市場轉售單位，但可以自行議定價格。
* 五年後：業主便可以自由選擇。他們既可以在居屋第二市場出售，也可以向房委會申請補地價，完成手續後便能在公開自由市場出售或出租單位。
2019年至2021年：首兩年、第三至十年、十年後的規定
由2019年起，房委會大幅收緊了轉讓限制，延長了業主可以補地價的等待期。
* 首兩年內：規定不變，同樣只能在居屋第二市場以不高於原價轉售。
* 第三至十年：雖然可以在居屋第二市場自由定價出售，但想補地價放上公開市場，則需要等待更長時間。
* 十年後：房委會才開始接納補地價申請。這意味著業主需要持有單位滿十年，才有機會在自由市場上交易。
2022年及之後：首五年、第六至十五年、十五年後的規定
2022年及之後推出的新居屋，採用了歷來最嚴格的轉讓限制，目標是進一步打擊任何形式的短炒活動。
* 首五年內：業主只能在居屋第二市場，以不高於原價的價格轉售單位。
* 第六至十五年：業主可以在居屋第二市場自行定價出售單位給合資格人士。
* 十五年後：房委會才會接納其補地價申請。換句話說，業主需要等待長達十五年，才能把單位轉為可在自由市場買賣的資產。
無需補地價的特例居屋
市場上存在極少數可以豁免補地價的居屋，不過這屬於非常特殊的情況。
早期居屋例子：順緻苑、愉翠苑（第一座及第二座）等
這些特例主要是香港最早期的居屋項目，例如觀塘的順緻苑，以及沙田愉翠苑的第一座及第二座。
解釋其地契條款的特殊性
它們無需補地價的原因，源於其批地的歷史背景。在這些屋苑落成時，政府批出的地契條款中，並沒有加入現時標準化的轉讓限制條文。因此，這些單位的業主從法律上擁有完整的業權，可以像一般私人樓宇一樣，隨時在自由市場上出售或出租，而不需要向政府補回任何差價。這種情況只適用於極少數的早期屋苑，並不普遍。
補地價邊個俾？買賣雙方責任與常見操作模式
法律責任：補地價由誰支付？
大家最關心的問題之一，莫過於「補地價邊個比？」。當你準備出售居屋時，這筆數目不小的金額究竟應該由賣家還是買家負責？這是一個非常實際的問題。很多人以為法例會有明確指引，但事實並非如此。
法例並無硬性規定，由買賣雙方協商
關於補地價由誰支付，香港的法例其實沒有硬性規定。這筆費用的責任誰屬，完全取決於買賣雙方在簽訂臨時買賣合約時的協商結果。換句話說，這是一個商業決定，合約條款怎樣寫，責任就在哪一方。所以，在簽署任何文件前，清晰理解合約內容就變得非常重要。
兩種常見操作模式及其優劣
既然法律沒有規定，市場上便衍生出兩種主流的操作模式。這兩種模式各有優劣，適合不同財務狀況的買家和賣家。
模式一：賣家先補後賣 — 流程清晰，惟賣家需承擔資金及估價風險
第一種模式最直接，就是由賣家在正式出售單位前，自行完成所有補地價程序。賣家先向房委會申請評估補價，繳付所需款項，取得「解除轉讓限制證明書」並完成註冊。這個時候，單位就等同於一般私人樓宇，可以在自由市場上以「已補價」的狀態出售。
這種做法的好處是流程非常清晰。對買家來說，他們購買的是一間業權完整的物業，申請按揭的過程和買賣普通私樓沒有分別。但是，這個模式對賣家的財務要求很高。賣家需要準備一筆可觀的流動資金來支付補地價，而且要獨自承擔房委會的估價風險。如果房委會評估的市值高於預期，補價金額便會增加，這會直接影響賣家的最終利潤。
模式二：買家代為補價 — 賣家可鎖定利潤，但買家資金要求高且流程複雜
第二種模式比較常見，尤其適合手頭資金不充裕的賣家。在這種模式下，買賣雙方會協定一個「未補地價」的樓價，然後在合約中訂明，補地價的金額將由買家負責支付，或者由買家支付的樓價款項中直接扣除，用以支付補地價。
對賣家來說，好處是無需動用自己的資金，可以提早鎖定未補價部分的利潤。但是，這種操作對買家就帶來挑戰。首先，買家需要準備更充裕的首期資金，因為銀行按揭只會根據「未補地價」的樓價計算，補地價的部分是無法申請按揭的，必須以現金支付。其次，整個交易流程會變得更複雜，需要律師在成交當日精準地協調資金，確保款項能順利支付給房委會、賣家原有的按揭銀行和賣家本人，對時間的掌握要求更高。
買賣雙方常見陷阱及風險
無論選擇哪種模式，當中都存在一些潛在的陷阱和風險，買賣雙方都應該有所準備。
陷阱一「估價落差」：房委會估價遠超預期，導致交易告吹
這是最常見的風險。買賣雙方在商討價錢時，通常會參考銀行的初步估價來預算補地價金額。但是，最終的補價金額是由房委會委託的測量師來評定的，這個估價可能與銀行估價有明顯差距。如果房委會的估價遠高於預期，補價金額就會大增。若是買家負責補價，買家可能無法負擔額外的現金支出，最終導致交易告吹，甚至被沒收訂金。
陷阱二「時間錯配」：低估流程時間，成交期不足
補地價的行政程序需要時間。由遞交申請、房委會安排測量師上門估價、發出補價通知書，到業主繳款和領取證明，整個流程一般需要預留至少三個月。如果在臨時買賣合約中訂立的成交期太短，例如只有兩個月，就可能無法在成交日前完成所有手續。這會導致交易延誤，甚至構成違約。
陷阱三「稅務問題」：未補價交易的印花稅計算爭議
一個專業的提醒是關於印花稅的計算。在「買家代為補價」的模式下，有些買家可能會誤以為印花稅只會根據合約上的「未補價樓價」來計算。實際上，稅務局是根據物業的完整市值來評稅的，也就是「未補價樓價」加上「補地價金額」的總和。如果只為未補價部分繳付印花稅，日後可能會被稅務局追討差額及罰款。
補地價資金規劃：按揭、貸款與財務策略
了解補地價意思和補地價點計之後，下一步就是規劃如何支付這筆通常數以百萬計的費用。這筆資金的安排，直接影響到整個出售或出租計劃的成敗。這裡我們將會探討資金的來源，以及一些具策略性的財務部署。
核心問題：補地價可否申請銀行按揭？
不少業主第一個想法，就是能否像買樓一樣，為補地價的金額申請銀行按揭。這是一個非常關鍵的問題，答案將主導整個資金的規劃方向。
明確答案：不可。銀行不會為支付補地價提供按揭
答案非常明確：不可以。銀行並不會提供任何按揭貸款，讓業主直接用來支付補地價的款項。原因是，在未完成補地價之前，單位的業權仍然是「限制業權」，銀行無法將其視為完整的抵押品，所以不會批出按揭貸款作補價之用。
正確資金流程：先以現金補地價，取得完整業權後方可申請加按或轉按
正確的資金流程是，業主必須先動用自有資金（例如現金儲蓄或其他貸款）來繳付補地價款項。然後，當你從房委會取得「解除轉讓限制證明書」並完成註冊手續後，你的單位就正式擁有「完整業權」，與市場上的私人樓宇無異。到了這個階段，你才可以將物業拿到銀行申請加按或轉按，從而套現資金，這筆資金便可用作周轉或填補當初用作補價的款項。
補地價資金來源
既然不能直接申請按揭，籌集補地價資金主要有以下兩個常見途徑。
方案一：業主私人貸款
如果業主手頭上的現金不足，可以考慮申請私人貸款或息率較高的業主貸款。這類貸款的審批不依賴物業的完整業權，但利率通常比一般物業按揭高，業主在申請前需要仔細衡量還款能力。
方案二：針對年長業主的「補價易貸款保險計劃」
對於年紀較大的業主，香港按揭證券有限公司提供了一個名為「補價易貸款保險計劃」的方案。這個計劃專為50歲或以上的業主而設，讓他們可以申請貸款來支付補地價，而貸款的特點是在業主有生之年都無需償還，直至百年歸老或決定出售物業時，才需要一次過清還本金和利息。
最佳補地價時機分析
除了考慮資金來源，選擇一個合適的時機進行補地價，也是一項重要的財務策略。
策略性考慮：在樓市調整期補地價，或可減低補價成本
由於補地價的金額是根據「補價時之市值」乘以當年的折扣率計算，因此，當樓市處於調整期或相對低位時，房委會委託的測量師評估出來的市值亦會較低。這代表你需要繳付的補價金額會相應減少。若你看好後市，在樓市低迷時以較低成本完成補地價，待樓價回升時再出售，便有機會擴大利潤空間。
將補地價視為主動的財務規劃決策
總括而言，補地價不應只被視為出售或出租前的一個被動程序。它更可以是一個主動的財務規劃決策。透過選擇合適的時機和資金方案，你可以更有效地釋放資產價值，將資助房屋轉化為更具流動性的個人資產。