「我的居屋究竟幾時可以賣？」這不但是每位居屋業主最關心的問題，答案更因單位首次購入年份而異，絕非一概而論。房委會歷年多次修訂轉售政策，由禁售期長短、價格限制到回購機制皆有不同，令不少業主感到混淆。
本文為你提供2025年最新、最全面的終極指南，詳細拆解由1982年至今橫跨五大時期的居屋轉售限制，釐清「居屋第二市場」與「公開市場」兩大出售途徑的分別，並逐步詳解申請「准賣證」及補地價的實戰流程、成本計算，甚至涵蓋居屋轉名、繼承等特殊情況。無論你的單位是新是舊，都能在此找到清晰答案，助你順利規劃賣樓大計。
你的居屋幾時可以賣？快速資格檢查
「我的居屋幾時可以賣？」這是很多居屋業主心裡最常見的疑問。想知道你的居屋幾耐可以賣，其實答案並非一個固定數字，而是完全取決於你單位本身的「年份」和你想選擇的「出售途徑」。只要弄清楚這兩點，你就能準確掌握自己單位的出售資格。接下來，我們將會用一個簡單的方法，助你快速判斷。
一分鐘快速判斷：你的居屋出售資格
要解答居屋幾年可以賣這個問題，你只需要準備一份文件，然後跟著以下兩個簡單步驟，就能馬上找到答案。
步驟一：確認你單位的「首次轉讓契據」年份
首先，請找出你單位的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件是你當年從房委會或房協手上買入單位時簽訂的正式法律文件，所有禁售期的計算，都是由這份文件上的日期開始。找到它，記下那個年份，這是解鎖所有問題的關鍵。
步驟二：選擇你計劃的出售途徑
接著，你需要思考你計劃透過哪一個市場出售單位。主要有兩個選擇：
1. 居屋第二市場：將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」人士，整個過程無需補地價。
2. 公開市場（自由市場）：先向政府補回地價，然後便可以像一般私樓一樣，自由售予任何香港永久性居民。
你的選擇會直接影響「居屋幾多年可以賣」的答案。
獲取個人化結果
當你手上有了「首次轉讓契據年份」和「計劃的出售途徑」這兩個資訊後，你就可以對照以下不同時期的政策，準確找到屬於你單位的出售時間表和限制。
歷年居屋轉售政策演變：一張圖看懂
香港的資助房屋政策為了回應不同時期的社會需要，一直在演變，轉售限制也愈來愈嚴格。你的單位屬於哪個時期的政策，決定了它是否可以賣，以及如何賣。
1982-2006年：5年禁售期
在這段時期首次推售的居屋，轉售限制相對簡單。由首次轉讓契據日期起計，禁售期為5年。期滿後，業主便可以自由選擇補地價在公開市場出售，或是在居屋第二市場轉售單位。
2007-2017年：5年禁售期，房委會不回購
這個時期的居屋禁售期同樣是5年。最大的改變是，房委會在此階段表明不會回購單位。業主在禁售期屆滿後，同樣可以補地價在公開市場出售，或是在第二市場尋找合資格買家。
2018年：引入兩級制價格限制
政策開始變得複雜。由首次轉讓契據日期起計首2年，業主只可以在第二市場以不高於原價的價錢轉售單位。第3至第5年，則可以在第二市場自行定價出售。如果想在公開市場出售，則必須等待5年禁售期屆滿，並完成補地價程序。
2019-2021年：10年禁售期（公開市場）
轉售限制進一步收緊。在公開市場方面，禁售期由5年大幅延長至10年。在第二市場方面，首2年內同樣只能以不高於原價轉售，第3至第10年才可以自行定價出售。
2022年起：15年禁售期，史上最嚴
為了進一步打擊短期炒賣，政府推出了至今最嚴格的規定。由首次轉讓契據日期起計，業主必須等待長達15年，並補妥地價後，才可以在公開市場出售單位。而在第二市場，首5年內都必須以不高於原價轉售，第6至第15年才可以自行定價。這意味著短期內想透過出售居屋獲利的空間幾乎完全消失。
賣居屋兩大途徑：第二市場 vs 公開市場
要解答「居屋幾時可以賣」這個問題，關鍵在於了解出售單位的兩大主要途徑。這兩個市場，就是「居屋第二市場」和「公開市場」，它們最根本的分別在於是否需要補地價，以及可以賣給誰。搞清楚兩者的運作模式，你就能為自己的單位規劃最合適的出售策略，並且更清楚居屋幾耐可以賣。
途徑一：居屋第二市場（居二市場）
居屋第二市場，又常被稱為「居二市場」，是專為未補地價的資助房屋而設的轉售平台。
出售對象：綠表及「白居二」資格人士
在這個市場，你的單位只能出售給兩類特定人士。第一類是「綠表資格」持有人，主要是現時的公屋住戶。第二類是成功抽中「白居二」計劃的合資格人士。
優點：無需補地價即可轉售
這個途徑最大的吸引之處，就是業主無需向政府補回當年的買樓折扣，也就是不用補地價。這樣一來，就可以將單位直接轉售，整個過程的資金要求相對較低。
關鍵文件：申請「可供出售證明書」（准賣證）
不過，要在第二市場放售單位，你必須先向房屋署申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，俗稱「准賣證」。這份文件是你合法地在第二市場出售單位的入場券，沒有它就不能進行任何買賣程序。
途徑二：公開市場（自由市場）
另一個選擇，就是將居屋投放到公開市場（或稱自由市場），讓你的單位跟一般私樓一樣，可以自由買賣。
出售對象：任何香港永久性居民
一旦完成所需程序，你的單位就不再受買家身份的限制。任何人士，不論是首次置業人士還是投資者，都可以成為你的買家。
前提：必須先向政府補回地價
要進入公開市場，有一個絕對的大前提，就是必須先向政府繳付補地價。這筆款項相等於你當年買入單位時，政府所提供的折扣。補回地價後，單位的轉讓限制才會被正式解除。
補地價計算方式及須知
至於補地價的金額，計算方法是將單位在補價當時的十足市值，乘以你當初購入時樓契上列明的折扣率。舉例來說，如果你的單位現時市值500萬，當年的折扣率是30%，那麼你需要補的金額就是150萬。很多人問居屋可以賣嗎，答案是可以，但這筆費用往往不是小數目，是決定走公開市場路線前必須仔細評估的財務關口。
按年份劃分：各時期居屋轉售限制詳解
想知道你的居屋幾時可以賣，最關鍵的一步就是找出你單位「首次轉讓契據」的年份。因為政府在不同時期推售的居屋，轉售限制和要求都大有不同。就像不同年代的遊戲規則，玩法都有些微差別。下面我們就由近到遠，為你詳細拆解每個時期的賣樓限制。
2022年或之後首次推售的居屋（如：啟欣苑、裕雅苑）
來到2022年或之後首次出售的居屋，例如啟欣苑和裕雅苑，轉售限制可以說是歷來最嚴格的。如果你持有的是這個時期的單位，就要特別留意了。
第二市場限制：首5年內，不得高於原價出售；第6至15年，自行定價
在首5年內，你只能以不高於當初購入的原價，轉售給合資格的綠表或白表人士。所以短期內基本上沒有獲利空間。直到第6至15年期間，你才可以自行定價，在第二市場出售。
公開市場限制：買入15年後，須補地價
想在自由市場出售，就要有更長遠的打算。業主必須在買入單位足足15年後，然後先補妥地價，才可以將單位出售給任何人士。所以關於這批居屋幾多年可以賣這個問題，答案是相當長遠的。
2019年至2021年首次推售的居屋（如：凱德苑、錦暉苑）
這個時期的居屋，例如凱德苑和錦暉苑，限制比2022年後的單位稍為寬鬆一點，但相比早期居屋仍然嚴格不少。
第二市場限制：首2年內，不得高於原價出售；第3至10年，自行定價
買入單位的首2年內，一樣不能高於原價出售。之後在第3至10年期間，業主便可以在第二市場自行定價，尋找合資格的買家。
公開市場限制：買入10年後，須補地價
至於公開市場，業主需要持有單位滿10年，然後完成補地價手續，才可以自由轉售。
2018年首次推售的居屋（如：凱樂苑、啟朗苑）
2018年是個特別的年份，當年推售的居屋，例如凱樂苑和啟朗苑，設有一項獨有的回售限制。
特別限制：首2年內，須以原價售予房委會提名人
在首2年內，業主如果想賣樓，必須以原價售予房委會提名的買家。這代表賣家沒有選擇買家的權利。
第二市場限制：第3至5年，可自行定價出售
踏入第3至5年，限制便會放寬。業主可以在第二市場自行定價，出售予合資格人士。
公開市場限制：買入5年後，須補地價
持有單位滿5年後，業主便可以申請補地價。然後在公開市場上自由出售單位。
2007年至2017年首次推售的居屋
這十年間推售的居屋，轉售限制相對寬鬆得多，給予業主較大的彈性。
第二市場限制：買入第3年起，可自行定價出售
業主只需持有單位滿2年，從第3年起，就可以在第二市場自行定價出售，無需等待太長時間。
公開市場限制：任何時間均可，但須補地價（首5年須先供房委會回購）
理論上，業主在任何時間都可以申請補地價，然後在公開市場出售。但有一個特別程序，就是在首5年內，業主必須先向房委會提出回售申請，待房委會拒絕後，才可啟動補地價程序。
1982年至2006年首次推售的居屋
如果你持有的是這個時期的居屋單位，那就要恭喜你了。
轉讓限制期已屆滿
這些早期的居屋單位，所有轉讓限制期早已屆滿。業主可以隨時選擇補地價，在公開市場自由出售。或者，也可以選擇不補地價，直接在第二市場放售，完全由你決定。想知道這些居屋可以賣嗎？答案是絕對可以，而且靈活性是最高的。
實戰流程攻略：出售居屋程序、成本及財技
了解完不同年份居屋的出售限制，大家最關心的問題自然是「居屋可以賣嗎？」以及實際操作的流程。當你確認自己的單位已符合出售資格，接下來就要進入實戰階段。無論你選擇的是居屋第二市場還是公開市場，都有既定的程序需要跟從。以下我們會分步拆解兩個市場的出售流程、潛在成本，以及一些靈活處理資金的財技，助你順利完成交易。
第二市場出售流程：申請「准賣證」五步曲
若計劃在第二市場將單位售予綠表或「白居二」買家，整個流程的核心就是取得一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的官方文件。這份文件是你在第二市場合法放盤的入場券，申請過程可分為以下五個步驟。
第一步：分辨單位屬房委會或房協，下載申請書
首先要做的，是確認你的居屋單位是由房屋委員會（房委會）還是房屋協會（房協）發展。這點十分重要，因為兩者的申請表格、遞交地點和程序均有不同。你可以查閱樓契或在網上搜尋屋苑資料來確定。確認後，便可到相應機構的官方網站下載最新的「可供出售證明書」申請書。
第二步：填妥申請書及備妥樓契副本
下載申請書後，請仔細填寫所有個人及單位資料。除了申請書正本，你還需要準備一份樓契（或稱轉讓契據）的副本。請確保副本內容清晰可見，因為這是證明你業權的重要文件。
第三步：親身遞交文件至指定辦事處
文件準備齊全後，便需要親身遞交。房委會的居屋單位，業主需將文件交到所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處；而房協的單位，則需交至其指定的居屋第二市場計劃小組辦事處。遞交前最好再次核對地址及辦公時間。
第四步：繳付申請費用
遞交申請時，你需要一併繳付相關的申請費用。這筆費用主要用作處理申請的行政開支，不論申請最終是否獲批，一般都不會退還。你可以用法定機構接納的支付方式，例如劃線支票或銀行本票繳付。
第五步：成功領取「可供出售證明書」
成功遞交申請及繳費後，機構便會開始審核你的資格。若一切順利，你將會收到正式的「可供出售證明書」。這份證明書沒有有效期限，意味著你可以在任何時候決定將單位放盤出售，給予你最大的靈活性。
公開市場出售流程：申請補地價及解除轉讓限制
若你想將居屋單位在公開市場自由出售，不受買家資格限制，就必須先完成補地價程序，解除單位的轉讓限制。這是一個相對複雜的過程，同樣可以歸納為五個主要步驟。
第一步：向房署提交「評估補價申請書」
整個流程由向房屋署遞交「評估補價申請書」開始。你需要填寫指定表格，連同樓契副本及申請手續費，一併交到房委會的總辦事處。這一步是正式啟動官方估價程序的關鍵。
第二步：房署委派測量師上門評估市值
房屋署收到申請後，會委派認可的專業測量師聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會根據單位的座向、樓層、景觀、面積以及當時的市場狀況來評估其十足市值。一個非常實用的貼士是，在測量師上門評估前，最好不要為單位進行大型或豪華裝修，因為一個簇新的單位狀況有機會推高估值，從而增加你需要繳付的補地價金額。
第三步：業主收到「評估補價通知書」
測量師完成評估後約一個月，你便會收到由房屋署發出的正式「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位經評估後的十足市值、你單位的原始折扣率，以及最終計算出來需要繳付的補價金額。
第四步：兩個月內繳清補價款項
收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付全數的補價款項。你需要以銀行本票或經由律師行發出的支票支付。若你對評估的市值有異議，必須在指定期限內提出上訴。否則，逾期未繳款項將會導致申請被取消。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記
繳清補價後，你會領取到一份極為重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已正式解除所有轉讓限制。最後一步，也是最關鍵的一步，就是將這份證明書交由律師在土地註冊處進行登記，完成後你的居屋便與一般私人樓宇無異，可以自由買賣、出租或轉讓。
補地價成本估算與財技分析
談到居屋幾多年可以賣，補地價的金額是最多業主關心的環節，它直接影響賣樓後的實際收益。
案例分析：2015年長沙灣居屋，於2025年補地價模擬計算
讓我們用一個實例來模擬計算，讓你更易掌握。假設你於2015年以七折（即30%折扣率），用250萬元購入一個長沙灣居屋單位。到了2025年，你決定在公開市場出售，此時單位經房署評估的十足市值為600萬元。
補地價金額的計算公式是：
評估時的十足市值 x 購入時的折扣率
$6,000,000 x 30% = $1,800,000
因此，你需要繳付180萬元的補地價金額，才能在公開市場上出售單位。
財技操作：「賣樓當日才補價」的操作流程與風險
若你手頭上沒有足夠現金一次過支付數以百萬計的補地價款項，其實有一種市場上常用的財技可以解決這個問題。你可以選擇在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才啟動補地價申請程序，並安排在交易完成當日，直接利用買家支付的樓價餘款去繳付補地價。
操作流程大致如下：
1. 與買家簽訂臨時買賣合約，並在合約中訂明一個較長的成交期（例如三個月），預留足夠時間完成補地價申請及審批。
2. 立即向房署申請評估補價。
3. 在成交當日，買方的資金會先經由律師樓處理。律師會按指示，將部分款項開出本票支付給房委會以完成補地價，另一部分用作償還你原有的按揭貸款（如有），最後的餘額才是你真正收到的賣樓所得。
不過，這種操作亦有其風險。最大的不確定性在於房署最終評估的補價金額，可能會高於你初步的估算。由於臨時合約上的成交價已訂明，若實際補價高於預期，你最終的實收金額便會減少。因此，在採用此方法前，最好先向多間銀行為單位進行估價，以取得一個較貼近市場的參考價，減低預算失誤的風險。
特殊情況處理：居屋轉名與繼承
除了關心居屋幾時可以賣，部分業主亦可能遇到一些家庭狀況變化，需要處理業權轉名或繼承事宜。這些情況下，未補地價居屋的處理方式和私樓有很大分別，當中的規則需要特別留意。
未補價居屋轉名（除名/加名）的嚴格條件
為何不能隨意「甩名」以恢復首置身份？
很多私樓業主會透過近親轉讓（俗稱「甩名」）來恢復首次置業身份，以便日後置業時節省印花稅。不過，這個方法在未補價居屋上基本行不通。因為居屋是資助房屋，房署的原意是為市民提供安居之所，而非作為資產增值的工具。如果容許業主隨意將業權轉移給家人，自己再以首置身份購買其他物業，會被視為享用雙重房屋福利，這與政策的原意相違背。所以，想透過「甩名」再買樓的業主，必須先為居屋補地價，解除轉讓限制後才可以自由轉讓業權。
房署接納的特殊情況（例如：家庭成員離世、婚姻狀況改變）
雖然房署對轉名申請的審批十分嚴格，但在一些合理的特殊情況下，仍然會酌情處理。房署通常會接納的申請原因包括：
- 家庭成員離世： 聯名業主其中一方去世，業權需要轉給另一位在生的聯名業主。
- 婚姻狀況改變： 業主夫婦因離婚或分居，法庭頒令其中一方需要將業權轉給另一方。
- 結婚遷出： 業主因結婚而搬離現居單位，並有確實證明會與配偶在另一地址長久居住。
- 增添配偶： 將配偶的名字加入成為聯名業主。
- 業主健康問題： 業主因病重，或年滿65歲，希望預先安排業權轉讓給已登記的家庭成員。
- 其他特殊原因： 例如業主因破產，其物業需要由破產管理主任處理；或業主需要移民、到海外長期工作等。
申請轉名的兩大基本前提
要成功申請轉名，通常需要符合兩個基本前提。第一，整個業權轉讓過程不能涉及任何金錢交易，即不能是買賣。業主是以送贈或根據法庭命令等形式轉讓業權。第二，新的業權持有人必須是該單位已登記在戶籍內的家庭成員。這確保了房屋資源是留在原有的家庭單位之內。
未補價居屋的業權繼承
當居屋業主離世，業權繼承是另一個常見的特殊情況。這時大家關心的就不再是居屋幾多年可以賣，而是誰有資格繼承。
繼承人資格及轉讓限制
如果業主在離世前已立下遺囑，業權會根據遺囑分配。如果沒有遺囑，則會按照《無遺囑者遺產條例》處理。繼承人不需要通過房署的入息及資產審查，但他們本身不能是其他資助房屋計劃的業主。繼承單位後，該單位原有的轉讓限制條款會繼續生效。換言之，繼承人同樣要遵守禁售期的規定，想知道這個居屋幾耐可以賣，就要視乎單位最初的購入年份。
家庭成員的業權保障（參考終審法院案例）
家庭成員之間的金錢關係有時比較複雜。例如，如果子女有份出錢支付首期或長期幫忙供樓，但名字沒有在樓契上，他們的權益又如何保障？參考2012年終審法院的一宗案例，法庭確立了一個重要原則：即使家庭成員並非註冊業主，只要能夠提供有力證據，證明自己對購買該單位有實質的財務貢獻，法律上也會承認其在物業中的實質權益。這個判決對於處理家庭內部關於物業的業權爭議，提供了重要的法律基礎。
居屋出售常見問題 (FAQ)
Q1. 如何查詢我的居屋單位確實折扣率？
要找出最準確的折扣率，最好的方法是直接查閱你單位的「首次轉讓契據」（俗稱樓契）。這份文件會清楚列明單位首次出售時，房委會或房協所提供的確實折扣率。
有時，業主可能會記得當時政府公布的折扣率，例如市價的五二折或七折。但這個公布的折扣率，與你樓契上的最終折扣率可能有輕微出入。這是因為單位的售價在銷售期內是固定的，但物業的市值會波動。最終補地價時，政府會以你樓契上列明的確實折扣率為準來計算，所以一切應以樓契資料為準。
Q2. 補地價前的室內裝修會否影響估價？
會的，而且影響相當直接。房署委派的測量師在評估單位市值時，會根據單位的現況作出評估。如果你的單位有簇新、昂貴的裝修，測量師評估出來的市值自然會較高。
補地價的金額是「單位當時市值 x 折扣率」。所以，當估值因靚裝修而提高，你需要繳付的補地價金額亦會相應增加。如果你計劃在補地價後出售單位，一個比較划算的策略是先完成補地價的估價程序，待收到「評估補價通知書」後，才開始進行裝修工程，這樣便可避免因裝修而推高補價成本。
Q3. 如果不滿意房署的補價估值，可以上訴嗎？
可以的。如果你收到房署發出的「評估補價通知書」後，認為評估出來的市值過高或不合理，你有權提出異議。
正常程序是，你必須在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向房署提出反對。房署會重新審視個案。如果雙方仍然無法達成共識，個案最終可以交由土地審裁處作出裁決。不過，提出上訴前，建議先諮詢專業意見，並且準備好支持你理據的資料，例如找多間銀行為單位進行估價作參考。
Q4. 未補地價下私自將居屋出租或出售有何法律後果？
未補地價的居屋，其轉讓和出租都受到《房屋條例》的嚴格規管。私自將單位在公開市場放售或出租，後果可以非常嚴重。
首先，任何未經許可的交易，例如私下簽訂的買賣合約或租約，在法律上都是無效的。其次，這種行為已構成刑事罪行。根據《房屋條例》，違規的業主一經定罪，最高可被判罰款500,000港元及監禁一年。所以，在考慮任何關於你居屋單位的安排前，必須先了解清楚相關的法律限制。
Q5. 為何應提早了解居屋轉售限制？
提早弄清楚「居屋幾時可以賣」這個問題，對你的長遠人生和財務規劃非常重要。很多人可能會問「居屋幾多年可以賣」，其實了解這些限制不只是為賣樓做準備，更是為未來打算。
首先，這有助你制定清晰的財務目標。例如，你知道單位需要持有15年後才能補地價在自由市場出售，你便可以提早為這筆補地價款項進行儲蓄或投資。其次，這能幫助你規劃人生大事，例如換樓、移居或退休等。清楚知道自己何時可以動用這筆資產，能讓你的計劃更有預算和可行性。最後，提早了解規則可以避免你誤墮法網，例如不小心在限制期內簽訂了無效的合約。總之，這是一個未雨綢繆的準備，能讓你更靈活地掌握自己的資產和未來。