面對高昂樓價，物業二按（Second Mortgage）似乎是解決首期不足、助您輕鬆「上車」的捷徑，甚至是活化資產、套現周轉的靈丹妙藥。然而，在這條看似平坦的路上，卻隱藏著眾多潛在陷阱。從發展商「先甜後苦」的高息方案，到財務公司的不明條款，稍有不慎，二按隨時由「救命草」變成勒緊您財務的「枷鎖」，更可能引發被銀行「Call Loan」甚至斷供的嚴重後果。為避免您墮入二按陷阱，本文將為您全面拆解由申請、壓力測試計算，到識別5大核心風險的完整資訊。最重要的是，我們將提供一套詳盡的「甩按終極攻略」，助您規劃清晰的退場路線，確保物業二按真正成為您的財務助力，而非負擔。
什麼是二按物業？定義、提供者及替代方案比較
二按物業的基本定義與法律前提
當一個物業已經有了一份按揭（即「一按」），業主再用同一個物業向另一間機構申請第二份按揭貸款，這就是二按物業。很多人想了解物業二按意思，簡單來說，它的主要作用是提高總貸款額，突破銀行傳統按揭成數的上限，為業主套現資金或幫助買家解決首期不足的問題。
不過，進行物業二按有一個非常重要的法律前提，就是必須事先取得一按銀行（即承造第一份按揭的銀行）的書面同意。如果未經同意私下承造二按，便屬於違約行為，銀行有權採取法律行動，後果可以十分嚴重。
主要二按提供者：財務公司 vs 發展商
當您考慮申請物業二按時，會發現提供者主要並非傳統銀行。市場上主要的二按提供者分為兩大類：財務公司和新盤發展商。
財務公司的二按貸款不受金融管理局的嚴格規管，因此在審批上相對彈性，例如對入息證明的要求較寬鬆，甚至可以豁免壓力測試。這種便利的代價，就是利率通常遠高於銀行的一按利率。
另一種常見的提供者是發展商，他們通常會為旗下新盤買家提供高成數的二按計劃，以解決首期不足的問題。這些二按實際上也是透過發展商關聯的財務公司借出，其特點是設有首幾年的低息甚至免息「蜜月期」，但優惠期過後利率會大幅抽升。
二按與其他高成數貸款方案比較
除了二按，買家要申請高成數按揭，最常見的替代方案就是經銀行申請按揭保險計劃（MIP，俗稱「按保」）。
兩者最大的分別在於利息成本。透過按揭保險，整筆貸款（包括高成數的部分）都能享有一按的低利率。相反，二按物業的總貸款分為兩部分，一按部分利率較低，但二按部分的利率則非常高，拉高了整體的利息支出。
申請按揭保險需要支付一筆保險費用，這筆費用可以分期融入貸款中。而二按雖然沒有保費，但其高昂的利息，長遠來說可能比保費的成本更高。
審批方面，按揭保險的申請人仍需符合銀行的入息審查要求。二按的審批則由財務公司自行決定，標準較為寬鬆。選擇哪種方案，需要仔細計算總成本，並評估自己未來的還款及轉按能力。
申請二按的用途與財務策略
大家申請二按物業，通常都有清晰的財務目標。這些目標主要分為兩大類，一是解決買樓時的首期問題，另一個是將現有物業的價值活化，轉為流動資金。了解物業二按意思與不同用途，有助你作出更明智的財務部署。
核心用途：突破按揭成數上限，解決首期不足
在香港買樓，首期往往是最大難關。這是因為金融管理局對銀行按揭有嚴格的成數限制，例如高價物業的按揭成數可能只有五成。這時候，物業二按就提供了一個直接的解決方案。由於提供二按的財務公司不受金管局規管，它們可以借出更高的貸款額，變相突破了銀行的按揭成數上限。對於首期資金不足的買家，特別是購買一手新盤時，由發展商提供的二按計劃，就成為了成功置業的重要階梯。
策略性用途：活化資產，套現作備用現金
除了幫助買樓，二按物业還有一個很重要的策略性用途，就是活化你手上的資產。你的物業不只是一個居所，它更是一筆龐大的資產。當樓價上升，物業的淨值亦會隨之增加。透過申請二按，你可以將這筆「鎖定」在物業中的價值釋放出來，變為一筆靈活的備用現金。這筆資金的用途非常廣泛，例如作為生意周轉的資金、把握突如其來的投資機會、支付子女的海外升學費用，或者整合其他利息較高的債務。這個策略讓你不需要賣樓，就能取得一筆可觀的流動資金，大大提升個人財務的靈活性。
申請二按的5大潛在陷阱與風險
雖然二按物業聽起來是個解決資金周轉問題的好方法，但其背後其實隱藏著不少潛在的陷阱與風險。高貸款額的另一面，往往是更高的利息與更嚴苛的條款。在決定申請物業二按之前，花點時間了解清楚這些風險，絕對是保護自己財產的重要一步。讓我們逐一拆解申請二按時，您必須留意的五大風險。
風險一：違規二按與「Call Loan」的嚴重後果
申請正規的物業二按，法律上的首要前提，是必須取得一按銀行的書面同意。如果跳過這個步驟，私下向財務公司承造二按，便屬於違約行為。過去或許有灰色地帶，但現在銀行已有多種方法監察。自2017年起，土地註冊處在登記任何關於物業的「再按揭」或「押記文件」時，都會向一按銀行發出電子提示。
一旦銀行發現業主未經同意承造二按，便有權採取懲罰性行動。最嚴重的情況，就是銀行行使權力，要求借款人立即全數清還一按貸款，這就是市場俗稱的「Call Loan」。試想像，要在短時間內籌集數百萬元的資金清還貸款，對任何業主來說都是一個巨大的財務災難，最終可能被迫賤賣物業，後果不堪設想。
風險二：發展商二按的「先甜後苦」利率陷阱
為了促銷新樓盤，不少發展商會提供高成數的二按計劃，其特點是設有「先甜後苦」的利率結構。在首兩至三年的「蜜月期」，二按利率可能與一按相若，甚至提供免息優惠，讓買家的初期供款壓力顯得非常輕鬆。
然而，優惠期結束後，利率便會大幅飆升，可能從原本的2-3厘，急升至最優惠利率（P）加若干百分比，實際利率可達5至6厘，甚至更高。屆時，每月的供款額會突然倍增，令業主措手不及。如果業主無法負擔急增的供款，便會面臨違約風險。
風險三：「甩二按」的轉按困難
許多承造發展商二按的業主，都計劃在低息蜜月期結束前，透過轉按將一按及二按的結欠合併，轉至銀行承造一筆利率較低的按揭，這個過程稱為「甩二按」。這個想法雖然理想，但執行起來卻有相當難度。
主要原因是，銀行在審批轉按申請時，仍需遵守金融管理局的按揭成數指引。假設一個物業當初以八成按揭（例如六成一按加兩成二按）買入，幾年後，除非樓價有顯著升幅，否則物業的總貸款額對比當時的估價，仍然會處於較高水平。業主很可能因為無法滿足銀行的按揭成數要求，而轉按失敗，最終被迫繼續承受二按的高昂利息。
風險四：隱藏條款與高利貸陷阱
相對於銀行，財務公司的二按物業貸款條款往往更複雜，當中可能隱藏著一些不利於借款人的條款。例如，合約可能列明極高的逾期還款罰息、昂貴的手續費，或設有嚴苛的提早還款罰款條款，令借款人失去財務彈性。
雖然財務公司受香港法例第163章《放債人條例》規管，實際年利率不得超過48%，但這個利率水平本身已是極高。借款人若只著眼於申請的便利性，而忽略細閱合約條款，便很容易陷入高利貸的陷阱，債務只會越滾越大。
風險五：斷供的最壞情況連鎖反應
這是承造二按物業最嚴重的潛在後果。當業主因利率飆升、失業或其他原因而無法繼續償還貸款（斷供）時，便會觸發一個可怕的連鎖反應。首先，貸款機構（不論是一按銀行或二按財務公司）會採取法律行動，收回物業。
被收回的物業會變成俗稱的「銀主盤」，並通常會以低於市價的價格在市場上拍賣。如果拍賣所得的款項，不足以償還所有按揭貸款的總結欠（包括本金、利息及各種費用），業主便會淪為「負資產」。即使物業已被賣出，業主仍需繼續承擔差額的債務。最終，貸款機構更可能申請其破產，以追討剩餘欠款。
二按物業申請流程：正規 vs 簡化程序全拆解
申請二按物業的過程，會因為貸款提供者不同而有很大差異。市場上主要有兩個途徑，一個是經由新盤發展商申請的正規程序，另一個則是直接向財務公司申請的簡化流程。了解兩者的分別，有助你作出最合適的財務決策。
經發展商申請（正規程序）
這個途徑主要適用於購買一手新樓盤，並且是市場上公認最穩妥和合規的物業二按申請方式。整個流程的核心，在於必須先取得承造一按的銀行發出的正式同意書，確保整個貸款結構合法合規。
申請步驟大致如下：
- 提出意向：首先，你需要向發展商表明有意申請其提供的二按計劃。
- 申請銀行一按：然後，你會如常向銀行申請第一按揭。在這個階段，你需要清楚告知銀行，你將會同時申請發展商的二按。
- 合併審批：銀行在審批你的按揭申請時，會將一按和二按的總貸款額及未來總供款，一併納入供款與入息比率計算。銀行會以一個合併後的壓力來評估你的還款能力。
- 取得銀行同意書：當銀行完成審批並確認你的還款能力符合要求後，便會批出一按，同時發出一封正式的「二按同意書」。
- 完成二按申請：最後，你憑着這封同意書，便可以向發展商指定的財務公司正式提交二按申請，並辦理餘下的法律文件手續。
這個程序雖然步驟較多，需時較長，不過它確保了二按是在一按銀行知情並同意下進行，保障了業主免於違反一按的貸款協議。
經財務公司申請（簡化流程）
相對於發展商的正規程序，直接向坊間的財務公司申請二按，流程通常會簡單和快捷許多。這類申請的賣點往往是「手續簡易」、「免入息審查」和「極速批核」。
其申請流程一般是：
- 直接查詢及申請：你可以直接聯絡財務公司，或者透過其網站和手機應用程式提交申請。
- 提供基本資料：通常只需要提供身份證明文件和物業地址，部分公司甚至不需要入息證明或銀行月結單。
- 內部審批：財務公司會根據其自家的標準進行風險評估和物業估價。因為它們不受金融管理局的嚴格監管，所以審批準則相對彈性。
- 快速批核及放款：審批過程可以很快，有些情況下資金最快可在24小時內到手。
這個流程之所以快捷，是因為許多財務公司的審批標準與銀行不同。申請人需要留意，這種便利性背後，可能涉及截然不同的利率、條款與潛在風險。在決定前，務必仔細閱讀及理解所有合約細節。
二按壓力測試計算：如何評估您的還款能力？
考慮為您的物業申請二按（即二按物業），特別是經由一按銀行同意的正規申請時，評估還款能力是銀行必須執行的步驟。銀行需要遵循監管機構的指引，為物業二按申請進行嚴謹的財務審核，這通常涉及一個「合併壓力測試」的過程。
合併壓力測試的核心概念
這個概念其實很直接。銀行在審批時，不會將一按和二按分開處理。銀行會將一按和二按的貸款額與每月供款合併起來。然後，銀行會評估您的總收入，是否足夠在未來利率顯著上升的情況下，仍然能夠負擔全部的按揭供款。
這裡有一個很重要的細節需要留意。在計算二按部分的還款壓力時，銀行會採用貸款協議中訂明的「最高利率」作為計算基礎，而不是初期的低息優惠利率。許多發展商二按都設有「先甜後苦」的利率結構，而銀行的壓力測試正是基於那個「苦」的階段。這樣做的目的是確保當優惠期結束後，您依然有能力應付大幅增加的供款。
合併壓力測試計算三部曲（附案例說明）
了解實際的計算方式，有助您更準確地評估自己的財務狀況。我們可以透過一個案例，一步一步拆解銀行如何評估一個二按物业申請人的還款能力。
案例背景：
* 物業價格：HK$800萬
* 一按貸款：60% (HK$480萬)，還款期30年，假設實際利率為 3%
* 二按貸款：20% (HK$160萬)，還款期25年，利率首2年為 3%，其後為 6%
* 壓力測試：假設利率上升2厘，而總供款不得超過入息60%
第一步：計算一按的壓力測試
首先，計算一按貸款在加息後的情況。
* 壓力測試利率：3% + 2% = 5%
* 以5%利率計算，一按的每月供款約為 HK$25,765
* 所需最低月入（一按部分）：HK$25,765 / 60% = HK$42,942
第二步：計算二按的壓力測試
接著，計算二按部分。銀行會選用二按計劃中最高的利率（6%）作為基礎。
* 壓力測試利率：6% + 2% = 8%
* 以8%利率計算，二按的每月供款約為 HK$12,350
* 所需最低月入（二按部分）：HK$12,350 / 60% = HK$20,583
第三步：合併計算總入息要求
最後，將兩者的最低入息要求相加，得出最終結果。
* 總最低月入要求： HK$42,942 (一按) + HK$20,583 (二按) = HK$63,525
從這個例子可以清楚看到，在合併壓力測試下，申請 物業二按 對申請人的入息要求相當高。所以，在遞交申請前，預先進行評估，確保自己有穩健的財務基礎，是十分重要的一步。
甩二按攻略：策略性規劃您的退場路線圖
當初為了順利置業而申請二按物業，並不代表需要長期承受高昂的利息。實際上，大部分精明的業主都會將二按視為一個過渡期的財務工具。一個清晰周詳的退場計劃，也就是俗稱的「甩二按」，才是整個財務佈局中最關鍵的一環。這一步棋走得好，不單可以大幅減輕供款壓力，更能讓您的財務狀況重回正軌。
「甩二按」的黃金時機與核心目標
「甩二按」的核心目標非常明確，就是將利息高昂的二按貸款，連同一按的餘額，整合並轉移到一家願意提供傳統低利息按揭的銀行。這樣做的最終目的，是將兩筆貸款合併為一筆利率較低、還款期更長的新按揭，從而降低每月的總供款額。
要成功執行這個計劃，把握「黃金時機」至關重要。這個時機點，通常是在發展商或財務公司提供的二按低息優惠期完結前的三至六個月。您必須趕在懲罰性的高息期開始前完成所有轉按手續。提早部署，可以讓您有充裕時間比較不同銀行的轉按優惠，並且從容處理各項申請文件，避免因時間緊迫而作出倉促決定。
成功「甩二按」的關鍵條件
要順利「甩二按」，並非單純向銀行提交申請就可以，還需要滿足幾個關鍵條件。這些條件環環相扣，直接決定了您的退場路線圖是否可行。
第一，物業價值有足夠升幅。這是最核心的條件。因為轉按時，新銀行會重新為您的物業估價，並根據當時的按揭成數上限（例如六成）批出貸款。這筆新貸款的金額，必須足以清還一按和二按的尚欠總額。換言之，如果物業在持有期間沒有明顯升值，新批出的貸款額便可能不足以覆蓋全部債務，導致轉按失敗。
第二，您擁有穩健的還款能力與信貸紀錄。銀行在審批轉按申請時，會像處理全新按揭一樣，嚴格審視您的入息水平、工作穩定性及信貸報告（TU）。一份穩定且足夠的收入證明，是通過銀行供款與入息比率審查的基礎。同時，一個良好的信貸評級，亦是銀行判斷您是否為可靠借款人的重要依據。
您的個人化「甩二按」行動清單
規劃「甩二按」需要按部就班，以下是一份為您準備的行動清單，助您有系統地實現目標：
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徹底審視二按合約：首先，拿出您的二按貸款合約，清晰標示出低息優惠期結束的確切日期，以及提早還款是否有任何罰息條款。這是您整個時間規劃的起點。
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持續監察物業估價：養成定期（例如每季一次）透過不同銀行的網上估價系統，查詢物業最新市場價值的習慣。這有助您判斷物業的升值幅度，是否已達到可以啟動轉按的水平。
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優化個人財務狀況：在計劃轉按前的半年至一年，盡量維持信貸紀錄的清白。避免申請新的無抵押貸款（如私人貸款或信用卡分期），並確保所有款項均準時償還，以保持最佳的信貸評分。
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提早準備申請文件：著手整理最近三至六個月的入息證明、稅單、銀行月結單，以及現有的一按及二按的貸款合約和還款紀錄。文件齊備能大大加快銀行的審批流程。
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主動與銀行或按揭中介接洽：在優惠期完結前的三至六個月，便應開始向多間銀行查詢轉按的可能性及優惠條款。尋求專業的按揭中介協助，也是一個能比較各方方案的有效途徑。
透過周詳的規劃和準備，「甩二按」並非遙不可及，而是您重奪財務主導權、邁向更穩健理財未來的重要一步。
二按物業常見問題 (FAQ)
問：承造二按後，物業可以出售嗎？
可以，即使物業已承造二按，業主依然擁有出售的權利。整個過程的關鍵在於妥善處理贖契程序。當業主決定出售二按物業時，必須要同時通知一按銀行與二按財務公司。在交易過程中，律師會協助計算需要償還給兩間貸款機構的總金額。物業出售所得的款項，會根據債權的優先順序進行分配。款項會先用作清還一按銀行的全部貸款餘額，之後再用作償還二按的貸款。假如清還所有按揭貸款後仍有餘額，該筆款項才會交還給原業主。這個安排確保了所有債務得到清償，讓新買家可以順利承接一個無任何按揭負擔的清晰業權。
問：財務公司的「免入息證明二按」與私人貸款有何分別？
這兩者是性質完全不同的金融產品，最核心的分別在於「抵押品」。物業二按，即使是標榜「免入息證明」，其本質依然是一種有抵押貸款。它要求申請人以名下物業作為抵押擔保，正因為有這個實質資產作後盾，貸款機構才願意批出較大金額，並且利率通常會比無抵押的私人貸款為低。相反，私人貸款絕大部分屬於無抵押貸款。財務機構的審批完全基於申請人的信貸報告、收入穩定性與還款能力，由於沒有抵押品，風險較高，所以貸款額度設有上限，利率也普遍較高。簡單總結，申請二按是用物業價值來借款，一旦斷供，物業會有被收回的風險；而私人貸款違約則主要影響信貸評級與面對法律追討，不會即時危及你的物業。
問：如果無法償還二按供款會怎樣？
無法償還二按供款的後果十分嚴重。由於二按是以你的物業作為貸款的抵押品，一旦你停止供款，便構成了違約。二按的貸款機構（通常是財務公司）有權利啟動法律程序，向法庭申請收回你的物業。物業被收回後會被強制出售或拍賣，所得款項將用來償還你拖欠的債務。款項會優先償還一按銀行的貸款，然後才到二按機構。萬一當時樓價下跌，出售物業所得的錢不足以清還全部按揭貸款，業主仍然有責任償還差額。貸款機構會繼續向你追討，最壞的情況甚至會申請你破產。此外，拖欠二按供款亦會違反一按合約，一按銀行同樣可以採取行動，例如要求你立即全數還款（俗稱Call Loan）。
問：政府放寬按揭保險後，二按市場是否已式微？
政府放寬按揭保險計劃（按保），確實對傳統的二按市場帶來了結構性的改變。對於需要高成數按揭的首次置業人士而言，按保計劃讓他們可以直接向銀行取得高達九成的按揭貸款，並且享有較低的銀行利率，這幾乎完全取代了以往為解決首期不足而申請發展商二按的需求。但是，二按市場並沒有因此而消失，而是轉型服務其他有特定財務需要的客群。例如，很多現有業主希望活化資產，透過物業二按套現一筆資金用作生意周轉、投資機會或整合其他高息債務。另外，對於一些收入證明較為複雜，或者未能通過銀行嚴格壓力測試的業主，財務公司的二按審批較具彈性，仍然是一個重要的融資渠道。因此，二按市場的需求面貌改變了，但並未完全式微。