手持未補地價居屋，想申請按揭套現周轉，卻因重重限制而束手無策？這是許多居屋業主面對的共同難題。根據房委會規定，未補地價的資助房屋在政府擔保期內，原則上不可自由加按或轉按。然而，凡事總有例外。其實只要符合特定條件，業主仍有多種途徑解決資金需要。本文將為你一文看清未補地價居屋按揭的4大出路，由應對燃眉之急的房委會特批加按、適合銀髮族的安老按揭，到慳息專用的平手轉按，乃至徹底釋放物業價值的終極補地價方案，提供詳盡的申請資格、步驟指南及個案分析，助你根據自身情況，尋找最合適的理財方案。
未補地價居屋按揭選項概覽：我該如何選擇？
不少朋友都想知道，未補地價居屋可否做按揭，特別是想加按套現或轉按慳息。這確實是很多資助房屋業主關心的問題。簡單來說，答案是有條件地可以，但背後涉及房委會的規定與審批。理解這些選項與限制，是作出明智決定的第一步。
核心問題：未補地價居屋可以加按或轉按嗎？
原則：在政府擔保期內，未補地價的資助房屋不可自由加按或轉讓。
原則上，所有未補地價的資助房屋，在其轉讓限制期內，業主都不能將單位自由地在市場上出售、出租或進行加按。這個規定是為了確保公共資源能真正幫助有自住需要的市民，而非用作投機套利。
例外：房委會設有特定審批機制，允許業主在特定情況下申請。
然而，房屋委員會（房委會）也理解業主有時會遇到意料之外的狀況。因此，房委會設立了一套特別審批機制，允許業主在符合特定條件的情況下，申請為物業進行加按或轉按。不過，審批過程相當嚴謹，申請理由必須充分且真實。
為何設有轉讓限制？「補地價」的根本意義
資助房屋政策原意：協助市民自置居所，防止短期炒賣。
要明白為何有這些限制，就要回到資助房屋政策的初衷。政府以低於市值的折扣價出售居屋，是為了幫助市民達成置業夢想。為了防止有人利用這個政策漏洞作短期炒賣，賺取差價，所以設立了轉讓限制，確保物業在指定年期內是用於自住。
「地價」概念：業主擁有的是折扣業權，補價後才擁有完整業權。
你可以這樣理解，當初購入單位時，政府豁免了部分「地價」，所以樓價比較相宜。在未補回這筆地價差額之前，你擁有的是一份「折扣業權」，物業的轉讓權利受到限制。只有在向政府支付了這筆地價後，你才算擁有100%的完整業權，屆時單位就等同私人樓宇，可以自由買賣、出租和按揭。
[決策樹] 一圖判斷最適合你的未補地價居屋按揭方案
了解基本原則後，你可以根據自己的實際情況，判斷哪一個方案最適合你。
起點：需要額外資金或想節省利息。
首先，清晰地了解自己的財務需要。你是急需一筆資金應付突發開支，還是只想轉到一間利息較低的未補地價居屋按揭銀行，從而節省供樓利息？
情境一：年滿60歲？ → 考慮「安老按揭」。
如果你或家人是年滿60歲的業主，希望每月有一筆穩定現金流應付退休生活，香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」是一個獲房委會「劃一批准」的便捷選項，無需逐次申請。
情境二：面臨指定的緊急財政困難？ → 申請「房委會特批加按」。
如果你正面臨一些無法預見的緊急財政困難，例如籌措醫療開支或子女教育費，可以準備好證明文件，向房委會申請特批的未補地價居屋加按。這是應急方案，審批極為嚴格。
情境三：只想慳息或賺回贈？ → 考慮「平手轉按」。
如果你的目標並非套現，只是覺得目前的按揭利率不划算，想賺取現金回贈或轉用更優惠的按揭計劃，你可以向房委會申請「平手轉按」，即是將剩餘貸款額平移到另一間銀行。
終極方案：需要最大自由度？ → 進行「補地價」。
如果你希望獲得完全的財務自主權，想自由地將物業出租、出售或隨時向任何銀行申請按揭或加按，那麼「補地價」就是終極的解決方案。完成補地價後，你的單位將不再受任何轉讓限制。
緊急出路：未補地價居屋加按申請詳解
很多人都想了解未補地價居屋可否做按揭，特別是在急需資金周轉時，申請未補地價居屋加按似乎是一條可行的出路。其實，這並非一條隨時可以走的康莊大道，而更像是一條僅在緊急關頭才會開啟的特別通道，整個審批過程都非常嚴謹。
房委會酌情批准加按的先決條件
要成功申請未補地價居屋加按，首先必須理解房屋委員會（房委會）的審批心態。這並非一項業主權利，而是一項酌情批准的安排，目的只為協助業主渡過真正的難關。
申請目的：必須為應對突發及無法預見的個人或家庭財政困難。
申請的大前提，必須是業主遇上了突如其來，而且無法預計的財政問題。這意味著申請理由不能是個人消費、投資或改善生活質素等，而是真正影響到基本生計的緊急狀況。
審批原則：極度嚴格，貸款額僅限於實際所需，並非資產套現。
房委會的審批原則極為嚴格。即使申請獲批，貸款額度也只會僅僅足夠應付你所申報的實際開支，絕不會讓你有多餘資金。想藉此機會套現一筆資金作其他用途，基本上是不可能的。
房委會接納的6大常見加按理由
那麼，什麼才算是房委會認可的「緊急情況」？根據過往經驗，以下是幾個較常見並有機會獲批的理由。
籌措醫藥費：應付自己或家人因重病或意外的醫療開支。
當自己或直系親屬不幸遇上嚴重疾病或意外，而需要一筆龐大的醫療費用時，這是最常見的獲批理由之一。
支付家庭成員教育費：例如本地或海外的大學學費。
為子女籌措升讀大學或到海外留學的教育開支，也被視為一個合理的家庭財政需要。
支付殯殮費。
處理親人身後事的殯殮開支，同樣屬於突發而且必要的家庭支出。
因離婚或分居：需向配偶支付樓價或贍養費。
若業主因離婚或分居，需要根據法庭判令向配偶支付一筆款項，例如樓價的一部分或贍養費，亦可作為申請理由。
生意財困：業務出現嚴重周轉問題，影響基本生計。
假如你的生意是家庭主要收入來源，而業務突然陷入嚴峻的財政困難，導致連基本家庭生計也受影響，房委會亦會考慮。
其他特殊情況：房委會將按個別情況獨立審批。
除了以上幾點，如果業主遇到其他非常特殊且緊急的困難，房委會也會按每個個案的獨特情況，獨立進行審批。
如何申請未補地價居屋加按？ (詳細步驟指南)
了解獲批的條件後，實際的申請流程又是怎樣的？整個過程可以分為四大步，而且順序絕對不能錯。
第一步：向房委會索取並填寫指定申請表格。
首先，你需要向房委會索取一份「重新按揭（加按）申請書」，並準確填寫所有資料。
第二步：準備詳盡解釋信、所有相關證明文件及申請費。
這是整個申請的靈魂。你需要撰寫一封詳盡的解釋信，清楚交代申請加按的原因、財困的細節以及所需的確實金額。同時，附上所有相關證明文件，例如醫療報告、學費單、法庭命令、公司財務報表等，連同申請費一併準備好。
第三步：遞交文件至所屬屋邨租約事務管理處。
將填妥的表格、解釋信及所有證明文件，交往你所屬屋邨的租約事務管理處。
第四步：取得房委會同意書後，再向銀行提交加按申請。
房委會審批需時，一旦成功獲批，你會收到一份「重新按揭同意書」。拿到這份關鍵文件後，你才可以正式向提供未補地價居屋按揭的銀行提交加按申請，由銀行進行最終的信貸審批。
成功獲批未補地價居屋加按真實個案分析
單看條文可能有點抽象，我們來看看兩個真實的個案，了解成功獲批的關鍵在哪裡。
個案一(醫療需要)：如何準備文件，為家人突發重病成功申請加按？
陳先生的父親突然中風，急需一筆約30萬的資金進行手術及後續康復治療。他申請加按時，提交了父親的公立醫院轉介信、私家醫院詳細的醫療報告及手術費用報價單、父子關係證明文件，以及自己的入息及財務狀況證明。由於文件齊備，理由清晰且迫切，房委會很快便批出了同意書，讓他能及時籌得款項。
個案二(生意周轉)：怎樣向房委會證明生意財困的迫切性？
李小姐經營一間小型零售店，是家庭的唯一經濟支柱。受經濟環境影響，店舖連續數月虧損，現金流嚴重不足，甚至無法支付貨款和舖租。她申請時，提供了過去兩年的公司核數報告、近半年的銀行月結單、租約及供應商發出的追數信件。她在解釋信中強調，如果無法獲得資金周轉，店舖將會倒閉，家庭亦會失去所有收入來源。這份詳盡的證明，成功讓房委會信納其情況的嚴重性和迫切性。
其他按揭選項：安老按揭與平手轉按
除了應對緊急情況的加按申請，未補地價居屋的業主其實還有其他理財選擇。假如你不需要一筆大額資金，只是希望善用物業價值，或者想減輕供樓負擔，可以了解以下兩個截然不同的方案。
銀髮族業主福音：「安老按揭計劃」
對於年紀漸長的業主來說，這個計劃可說是一個非常貼心的安排。
計劃簡介：讓長者業主利用物業，每月領取穩定年金。
「安老按揭」就像是將你的物業變成一份「自製長糧」。業主可以將未補地價的居屋抵押給銀行，然後在固定年期內，每月收取一筆穩定的年金，作為退休生活的補貼。這樣就可以安居在原來的單位，同時將資產價值轉化為現金流。
申請資格：年滿60歲的合資格業主。
申請這個計劃的主要門檻是年齡，業主必須年滿60歲，並且是單位的合法持有人。
申請便利：獲房委會「劃一批准」，無需個別審批。
這個計劃最大的優點是方便。房委會已經向所有參與計劃的銀行發出「劃一批准」，所以申請人不需要像申請加按那樣，逐個個案向房委會提交申請和證明文件，省卻了繁複的審批程序。
申請流程：直接向參與計劃的銀行提出申請。
整個流程相當直接。合資格的長者業主，只需要直接聯絡參與「安老按揭計劃」的銀行，就可以提交申請，由銀行處理後續事宜。
慳息不套現：「平手轉按」方案
如果你的目標不是獲取額外現金，而是想找一個更划算的未補地價居屋按揭計劃，那麼「平手轉按」就是一個值得考慮的選項。
什麼是平手轉按：將按揭餘額平額轉移至另一銀行。
所謂「平手轉按」，就是指將現有的按揭貸款餘額，一分不差地從原來的銀行（A銀行），轉移到另一間提供更優惠條件的銀行（B銀行）。整個過程不會增加貸款額，所以並非套現。
主要好處：賺取現金回贈、轉至更低利率的按揭計劃。
你可能會問，不套現為什麼要轉按？主要有兩個好處。第一，新銀行為了吸引客戶，通常會提供一筆可觀的現金回贈。第二，你可以轉到一個利率更低的按揭計劃，直接減輕每月的供款壓力，長遠來說可以節省不少利息開支。
申請限制：同樣需要先向房委會申請並取得「轉按同意書」。
不過，有一點必須注意。即使是平手轉按，由於單位仍未補地價，所以業主仍然受到轉讓限制。在接觸新銀行之前，你必須先向房屋委員會提交申請，並且成功取得「轉按同意書」。拿到這份同意書後，銀行才會正式處理你的轉按申請。
終極解決方案：補地價釋放物業全部價值
如果你需要最大的財務自由度，希望徹底解決「未補地價居屋可否做按揭」這個根本問題，那麼「補地價」就是你的終極解決方案。這一步雖然需要一筆資金，但它能完全解開物業的所有限制，讓你的資產價值得到真正釋放。
什麼是補地價？為何能徹底解決按揭限制？
定義：向政府繳付購入單位時的折扣差額。
簡單來說，補地價就是將當初購買居屋時，政府給予你的樓價折扣差額歸還給政府。因為資助房屋的售價並非十足市值，業主只擁有單位的「折扣業權」。完成補地價後，你便擁有物業的完整業權。
好處：補價後，單位等同私樓，可自由買賣、出租及進行各類按揭。
一旦完成補地價，你的居屋在法律上就等同於私人樓宇。這意味著所有關於未補地價居屋按揭的限制都會消失。你可以自由地將單位在公開市場上出售或出租，而且在申請按揭時，不再局限於特定的未補地價居屋按揭銀行，而是可以像私樓一樣，向任何銀行申請各類型的按揭，包括高成數的轉按或加按套現，實現資產的最大靈活性。
補地價計算方法與最佳時機
計算公式：補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值。
這個公式看起來可能有點複雜，但核心概念很直接。公式的後半部分「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」其實就是你當初買入單位時的折扣率，這個比率是固定不變的。所以，實際的計算方式是：
補價金額 = 房署評估的單位當時市值 x 當年買入時的折扣率
例如，如果你的單位現時估值為600萬，而你當年是以市價七折（即30%折扣）買入，你需要補的地價就是 600萬 x 30% = 180萬元。
最佳時機：樓市平穩或回調時，因估值較低，所需補價亦較少。
由於補價金額與單位的「當時市值」直接掛鈎，所以選擇合適的時機至關重要。在樓市比較平穩甚至回調的時期申請補地價，房署的估價通常會較低，你需要支付的金額自然會減少。你可以先在淡市完成補地價，鎖定較低的成本，然後等待市況好轉時再進行出售或加按，從而獲得更大利潤空間。
補地價詳細流程指南
補地價的程序由房委會處理，整個流程清晰明確，主要分為以下五個步驟：
第一步：向房委會提交「評估補價申請書」。
業主需要填妥指定申請表格，連同樓契副本及申請費，交往所屬的租約事務管理處。
第二步：房署委派測量師上門估價。
房委會收到申請後，會委派專業的測量師到你的單位進行實地視察，以評估單位的當時市值。
第三步：房署發出「評估補價通知書」。
完成估價後約一個月，你會收到房署發出的正式通知書，上面會清楚列明你需要繳付的補價金額。
第四步：業主於限期內繳付補價，領取「解除轉讓限制證明書」。
你需要在通知書發出後的兩個月內，前往律師樓辦理手續並繳付全部補價金額。完成後，房署會發出關鍵的「解除轉讓限制證明書」。
第五步：將證明書送交土地註冊處登記。
最後一步，也是非常重要的一步，是將這份證明書交由律師送到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的單位才算正式在法律上解除了轉讓限制。
實用工具：輕鬆規劃你的補地價預算
為了讓你更方便地規劃財務，我們為你準備了以下實用資源：
提供線上補地價估算機連結。
你可以使用房委會提供的網上工具，初步估算所需繳付的補價金額，讓你更有預算。
[連結] 房委會官方網站補地價估算工具
提供補地價申請文件清單下載。
我們整理了一份詳細的申請文件清單，確保你一次過備妥所有文件，避免延誤。
[下載連結] 補地價申請文件清單 (PDF)
未補地價居屋按揭常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於未補地價居屋按揭的常見疑問，希望可以幫你一次過釐清所有細節。
問：從向房委會申請加按，到銀行最終批出貸款，一般需時多久？
答：整個流程可以分為兩個主要階段。第一階段是向房屋委員會（房委會）申請「加按同意書」。因為房委會需要時間審核你提交的理由和證明文件，這個步驟通常需要一至兩個月。取得同意書後，就進入第二階段，即是向銀行正式提交加按申請。銀行的審批速度相對較快，一般在兩至四個星期內完成。所以，由開始申請到最終取得貸款，你最好預算大約三個月的時間。
問：不同銀行的未補地價居屋按揭計劃，利率和條款有何分別？
答：對於未補地價居屋按揭，因為受到房委會政策的嚴格規管，各家銀行提供的計劃其實大同小異。利率方面，大部分未補地價居屋按揭銀行都會採用最優惠利率（P按）計算，息率差距不大。在條款上，例如最高按揭成數和年期，都是跟隨房委會的指引，所以也沒有太多分別。主要的差異可能在於個別銀行的服務效率，或者在處理申請時的經驗。
問：如果我的財困理由不在房委會列出的類別內，申請加按成功率高嗎？
答：房委會審批未補地價居屋加按申請的原則是相當嚴格的。他們的主要目的是為業主提供緊急的財政援助，而不是提供一個套現的渠道。雖然房委會列出了六大常見理由，也表明會考慮「其他特殊情況」，但是申請的理由必須是真實、突發而且無法預見的。如果你的理由只是個人債務或非緊急的開支，獲批的機會通常不高。申請成功的關鍵在於，你能否提供充足的證明文件，去說服房委會你的情況確實有迫切的需要。
問：補地價的費用可否透過按揭一併支付？
答：這是一個很常見的疑問。答案是不可以。在向房委會支付補地價的費用時，你必須使用自己的資金，例如現金或儲蓄，一次過付清。你不能夠申請一筆新的按揭貸款來直接支付這筆費用。不過，當你完成補地價手續，並取得了「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋就等同於私人樓宇。到那時候，你就可以根據物業的最新市值，向銀行申請加按或轉按，從而套現資金，這筆資金就可以用來填補你早前支付的補地價款項。
問：為未補地價居屋的業權轉名（如加名或除名），會影響現有按揭嗎？
答：會的，而且影響相當大。任何業權上的變動，例如增加或刪除家庭成員的名字，都需要先得到房委會的書面批准。取得批准後，你還需要通知提供按揭的銀行。銀行會將這次業權變動視為一宗全新的按揭申請。這意味著，留下的業主或新的業主組合，必須重新進行入息審查和壓力測試，以確保他們有能力承擔現有的按揭貸款。如果未能通過審批，銀行有權要求你立即清還全部按揭餘額。
問：非法抵押未補地價居屋有什麼法律後果？
答：後果非常嚴重。根據《房屋條例》，任何未補地價的居屋業主，如果未經房委會批准，私下將單位抵押給財務公司或個人（即所謂的「二按」或非法借貸），即屬違法。一經定罪，最高可被判罰款50萬港元及監禁一年。此外，所有非法的按揭或抵押合約都會被視為無效。房委會有權收回你的單位，讓你血本無歸。
問：「白居二」買家申請未補地價居屋按揭，與一手居屋業主有何不同？
答：對於「白居二」買家而言，申請未補地價居屋按揭的程序和條款，與一手居屋業主大致相同。銀行同樣會提供高達九成的按揭，還款期最長也可以達到25年。最主要的分別在於政府的擔保期計算方法。一手居屋的擔保期是由首次出售日期起計30年。而「白居二」買家購入的是二手單位，其按揭的政府擔保期，是從該單位最初的首次出售日期開始計算。舉例來說，如果你買入一個樓齡10年的「白居二」單位，那麼政府的擔保期就只剩下20年。不過，這對實際的按揭申請影響不大，因為銀行批出的還款期，通常是從你承造按揭當天起計，重新計算25年。