當您的物業按揭罰息期即將屆滿，面對市場息口波動，或許正思索如何善用手頭資產。聽聞「轉按」能賺取豐厚現金回贈、節省利息，甚至能從升值的物業中套現一筆資金，但實際操作是否划算？與留在原有銀行續期相比，轉投新銀行又有何優勢？
轉按是精明業主必學的理財技巧，但箇中細節繁多，稍有不慎或會得不償失。本文將為您呈獻最全面的【轉按全攻略】，由淺入深拆解轉按的四大核心好處、清晰指引五步申請流程，並剖析三大必避風險，助您一文看清所有關鍵，輕鬆掌握轉按竅門，作出最精明的財務決策。
為何要轉按？拆解四大核心好處
考慮將物業由原有銀行轉按，是不少業主都會思考的理財選項。究竟原行轉按有冇著數？答案是肯定的，只要把握好時機與市場趨勢，轉按可以帶來意想不到的財務優勢。這不單是轉換貸款機構，更是一次重新審視及優化個人財務配置的良機。以下為你拆解轉按的四大核心好處，助你全面了解其潛在價值。
好處一：節省利息，賺盡現金回贈
轉按最直接的好處，就是節省利息開支及賺取現金回贈。銀行之間為了爭取優質客戶，經常會推出比市場更具競爭力的按揭計劃。當你原有的按揭計劃利率相對較高時，轉至另一間提供更低利率的銀行，就能即時減輕每月的供款壓力。
計算轉按可節省的利息總額
要計算可節省的利息，你可以用一個簡單的方式初步評估。首先，找出新舊按揭計劃的實際利率差距，然後乘以剩餘的貸款額。例如，你的貸款額尚餘400萬元，舊計劃利率為P-2%，新計劃為P-2.5%，即有0.5%的息差。一年下來，你便可節省大約20,000元的利息支出。雖然實際計算會因還款期及本金遞減而有所不同，但這個方法能讓你快速了解轉按在利息上的吸引力。
掌握銀行現金回贈計算方法及發放時間
現金回贈是銀行吸引客戶轉按的另一主要誘因。回贈金額通常以貸款額的某個百分比計算，例如1%至2%不等。假設你成功轉按400萬元貸款，並獲得1.5%的現金回贈，即可得到60,000元的現金。這筆回贈通常在轉按手續完成、新貸款正式發放後約一至兩星期內，直接存入你的指定戶口，為你提供一筆額外的靈活資金。
好處二：活化物業升值，套現靈活資金
當你的物業在過去數年顯著升值，轉按套現便是一個有效釋放資產價值的方法。透過重新評估物業現值，你可以向新銀行申請更高額的貸款，並將多出的部分套現為現金使用。
轉按套現原理與可套現金額計算公式（附案例）
轉按套現的原理，是利用物業的淨值（Equity）來增加借貸。計算方法如下：
可套現金額 = （物業最新估值 x 新批核按揭成數） – 現有按揭餘額
案例：假設你數年前以600萬元買入一個單位，當時承造六成按揭，貸款額為360萬元。數年後，你的按揭餘額降至300萬元，而物業估值已升至800萬元。此時你決定轉按，新銀行同樣批出六成按揭，新貸款額為480萬元（800萬 x 60%）。在清還300萬元的舊有貸款後，你便可成功套現180萬元現金（480萬 – 300萬）。
套現資金常見用途：裝修、投資、子女升學
這筆透過轉按套現得來的資金，用途非常廣泛。你可以用它來為家居進行大型裝修，提升生活質素。或是將資金用於其他投資市場，尋求更高的回報潛力。對於有子女的家庭，這筆錢亦可作為海外升學的教育基金，解決未來的財務需要。相比申請私人貸款，轉按套現的利率一般較低，還款期也更長，財務安排上更具彈性。
好處三：「甩按保」慳保費，取回已繳款項
假如你當初置業時申請了高成數按揭，並購買了按揭保險（HKMC），那麼當物業升值後，轉按便是你「甩按保」的絕佳時機。這不但能節省未來的保費開支，更有機會取回部分已繳付的保費。
甩除按揭保險的條件與時機
要成功「甩按保」，關鍵在於你的貸款餘額佔物業最新估值的比例（按揭成數）是否已降至金管局規定的豁免水平（一般為六成或以下）。例如，你的物業估值上升，或你已償還部分本金，令按揭成數下降，你便符合了轉按「甩按保」的基本條件。最佳時機通常是在原有按揭的罰息期過後，同時樓價處於一個理想水平。
計算可退還保費的黃金期與百分比（首年40%、兩年25%、三年15%）
按揭保險公司設有保費退還機制。如果你在按揭保險生效後的指定期限內成功取消保單（即透過轉按還清原有高成數按揭），便可按比例取回保費。黃金期與退還比例如下：
– 在首年內取消，可退還已繳保費的40%。
– 在第二年內取消，可退還已繳保費的25%。
– 在第三年內取消，可退還已繳保費的15%。
若超過三年，則無法退還。因此，計算好轉按時機，能助你取回最大額度的保費。
好處四：賺取高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 利息
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是近年非常受歡迎的按揭產品，它能助你以存款利息對沖按揭的利息支出，變相降低實際供樓成本。如果你的原有銀行未有提供此類戶口，透過轉按便能輕鬆獲取。
Mortgage Link運作原理：以高息存款對沖按揭利息
Mortgage Link戶口的運作原理很簡單。它提供一個與你的按揭貸款利率完全相同的特惠存款利率。你將閒置資金存入這個戶口，所賺取的利息便可直接用來抵銷一部分的按揭利息開支。換言之，你存放在戶口內的資金，等同於享有「無風險」的投資回報，回報率就是你的按揭利率。
比較各銀行Mortgage Link戶口條款與存款上限
雖然Mortgage Link戶口非常吸引，但各銀行的條款細則有所不同。最關鍵的分別在於享有高息的存款上限。市場上大部分銀行的存款上限，設定為按揭總貸款餘額的50%或60%。例如，你的貸款餘額為400萬元，存款上限為50%，即最多有200萬元的存款可享有與按揭利率掛鈎的高息。在選擇轉按計劃時，記得比較不同銀行的Mortgage Link戶口條款，選擇存款上限最高、條款最靈活的計劃。
轉按類型大解構：平手轉按 vs 轉按套現
當大家考慮將物業由原有銀行轉按時，普遍會遇到兩種主要操作方式，就是「平手轉按」與「轉按套現」。兩者的目的和操作概念很不同，清楚了解它們的分別，有助你衡量轉按有冇著數，並選擇最適合自己財務狀況的方案。
平手轉按 (Flat Refinancing)
定義與目的：純粹轉移按揭，追求更佳利率及回贈
平手轉按的概念非常直接，就是將你在舊銀行尚未還清的按揭餘額，原封不動地轉移到新銀行繼續供款。整個過程不涉及增加貸款額，純粹是將按揭計劃「搬家」。這樣做的目的很簡單，就是為了尋找更吸引的條款，例如更低的按揭利率，或者更豐厚的現金回贈，直接減輕你的供樓負擔。
適用對象：以減輕每月供款為主要目標的業主
如果你對現時的財務狀況滿意，沒有額外的資金需要，只想精打細算，降低每月的供樓開支與總利息成本，那麼平手轉按就是你的理想選擇。這類業主純粹希望優化現有的按揭計劃，務求節省更多供樓支出。
轉按套現 (Cash-out Refinancing)
定義與目的：利用物業淨值，獲取額外備用資金
轉按套現則是利用了物業升值的潛力。假設你的物業在幾年間升值不少，新銀行會根據最新的物業估價，批出一個比你原有按揭餘額更高的貸款額。當新貸款還清舊銀行的債務後，多出來的部分就會成為你可以自由動用的現金。這是一種將「磚頭」的價值活化，轉化為流動資金的常用理財技巧，方便應付裝修、投資或家庭其他開支。
關鍵限制：不同樓價的轉按套現按揭成數上限
不過，轉按套現並非可以無限提取資金。金管局對按揭貸款有嚴格指引，特別是涉及套現的部分。銀行會根據物業的最新估價去計算最高貸款額，而不同樓價的物業，其按揭成數上限亦有不同。一般而言，樓價越高，按揭成數的上限通常會越低。因此，最終可以套現多少金額，完全取決於物業的估價、尚欠的貸款額，以及該樓價所對應的最高按揭成數，申請前必須仔細計算清楚。
轉按流程全攻略：五步曲輕鬆完成
了解轉按的好處後，下一步自然是掌握實際操作的流程。不論是考慮「原有銀行轉按」或是轉投新銀行，整個過程都可以歸納為清晰的五大步驟。只要跟著這個路線圖，你會發現申請「原行轉按」其實比想像中簡單，讓我們一步步拆解，看看轉按有冇著數的背後，需要完成哪些程序。
第一步：評估及比較銀行計劃
比較H按與P按最新利率、封頂息率及回贈優惠
轉按的第一步，是做好市場調查。你應該仔細比較不同銀行提供的H按（同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）計劃。除了比較基本的按揭利率外，更要留意H按的封頂息率（Cap Rate）以及現金回贈的百分比。有時候，較高的現金回贈可能比極微的利率差距更具吸引力，需要通盤計算才能找出最划算的方案。
選擇估價最足的銀行以獲取理想貸款額
物業的估價直接影響新銀行願意批出的貸款金額。即使是同一間物業，不同銀行的估價也可能存在差異。因此，在選定心儀的按揭計劃後，建議多向幾間銀行為你的物業進行網上或電話初步估價。選擇一間估價最「足」的銀行，是成功獲取理想貸款額、甚至是順利套現的關鍵。
第二步：準備文件及正式申請
申請轉按所需文件清單（身份、入息、住址、現有按揭證明）
當你選定銀行及計劃後，便可以開始準備申請文件。轉按所需的證明文件與首次申請按揭大同小異，主要包括：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明：最近三個月的糧單、銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。
* 住址證明：最近三個月內發出的公用事業賬單或銀行結單。
* 現有按揭證明：現有按揭的貸款合約及最近期的供款通知書。
把握最佳申請時機：罰息期完結前三個月
大部分按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內提早還款轉按，將會被收取額外罰款。為了避免不必要的開支，最佳的申請時機是在現有按揭罰息期完結前的三個月開始啟動申請程序。這樣可以確保在罰息期結束後，能夠無縫接軌至新的按揭計劃。
第三步：銀行審批及物業估價
審批關鍵：信貸報告(TU)、供款與入息比率及壓力測試
遞交申請後，銀行會進入審批階段。銀行會查閱你的信貸報告（TU），評估你的信貸紀錄是否良好。同時，銀行會重新計算你的「供款與入息比率」（DTI），確保你所有債務的每月總供款額不超過月入的一半。
注意：轉按申請人仍須符合金管局壓力測試要求
一個常見的誤解是轉按毋須進行壓力測試。事實上，轉按申請與新造按揭一樣，申請人仍須通過金管局的壓力測試要求。銀行會假設在現有利率基礎上加息兩厘後，計算你的供款佔入息比率是否仍在規定的上限之內，以確保你有足夠的還款能力應對利率波動。
第四步：委聘律師辦理法律文件
律師樓角色：處理贖契、查冊及簽署新按揭契
當銀行初步批核你的申請後，你需要委聘一間律師樓處理後續的法律程序。律師樓會代表你聯絡原有銀行，安排贖回樓契；同時會進行物業查冊，確保業權清晰；最後，會安排你簽署新的按揭契據及相關法律文件。
轉按律師費及雜費開支預算
轉按涉及的律師費一般介乎數千至萬餘元港幣，視乎個案的複雜程度而定。這筆費用通常包括處理贖契、新按揭契及其他雜項開支。在計算轉按的總得益時，記得將這筆費用也納入成本考量。
第五步：交易完成，資金到手
由申請到完成轉按所需時間：約1.5至2個月
整個轉按流程，由遞交申請、銀行審批、律師處理文件到最後完成交易，一般需要約一個半至兩個月時間。你需要預留足夠的時間，切勿期望可以即時完成。
確認收取現金回贈及套現金額
在交易完成當日，新銀行會將貸款額發放至律師樓戶口。律師樓會先用這筆款項清還你原有的按揭貸款，然後將餘額（若有套現）及銀行提供的現金回贈轉賬至你的指定戶口。至此，整個轉按過程便大功告成。
轉按陷阱與風險：申請前三大必讀事項
考慮從原有銀行轉按，除了看得到的著數，背後的風險和細節更需要仔細了解。很多人在問原行轉按是否划算，答案取決於你是否已避開以下三大潛在陷阱。在提交申請前，花幾分鐘閱讀這些事項，可以幫助你作出更明智的決定，確保轉按過程順利。
風險一：罰息期內轉按得不償失
大部分按揭貸款都設有「罰息期」，通常是首兩至三年。轉按的本質是提早清還原有按揭，再向新銀行借貸。如果在罰息期內進行，舊銀行便會根據合約收取一筆罰款，這筆費用有機會蠶食甚至超過轉按所帶來的好處。
如何查閱原有按揭罰息期及計算罰款
想知道自己的按揭是否仍在罰息期，最直接的方法是查閱當初簽訂的貸款確認信（Loan Facility Letter）或按揭契據。文件會清楚列明罰息期的年期和罰款計算方法。罰款通常是按原貸款額或尚欠本金的一個百分比計算，例如貸款額的1%至3%，金額可以十分可觀。
權衡利弊：比較罰息成本與轉按總得益
決定是否值得支付罰款去轉按，你需要做一道簡單的數學題。首先，計算轉按的總得益，即是「新計劃節省的總利息」加上「銀行現金回贈」。然後，將這個總得益與「罰息支出」和「律師費等雜費」作比較。如果總得益明顯高於總成本，提早轉按或許是可行的選項。反之，等待罰息期結束會是更穩妥的做法。
風險二：個人財務狀況轉變影響審批
轉按等於重新申請一次按揭，新銀行會嚴格審視你目前的財務狀況，而不是參考你幾年前的記錄。如果你申請原有按揭後，個人財務狀況出現了變化，便可能對審批結果構成影響。
收入變動或新增負債對供款與入息比率的影響
銀行審批的關鍵指標之一是「供款與入息比率」（DTI）。如果你近年收入減少、轉為非固定收入人士，或者增加了私人貸款、信用卡分期等新負債，你的DTI比率便會上升。一旦超出金管局規定的上限，新銀行有權拒絕你的申請，或者批出比預期低的貸款額。
信貸評級下降如何阻礙轉按申請
新銀行會查閱你的信貸報告（TU Report）。如果在過去一段時間，你有遲還卡數或其他貸款的紀錄，信貸評級便會下降。較低的評級會讓銀行認為你的違約風險較高，這不但可能影響最終批核的利率，嚴重的話更會直接導致轉按申請失敗。
風險三：樓價下跌致估價不足
轉按批核的貸款額，是基於物業的「最新估價」，而不是當年的買入價。當樓市處於下行週期，物業估價不足便成為轉按的一大障礙。
解釋何謂「抬錢轉按」及其風險
「抬錢轉按」是指新銀行批出的貸款額，不足以全數清還舊銀行的按揭餘額，業主需要自行拿出資金填補差額。舉例說，你的舊按揭尚欠300萬，但因樓價下跌，新銀行對物業的估價只批出280萬貸款。這意味著你需要自己準備20萬現金，才能完成轉按手續。其風險在於這筆突如其來的資金需求，可能會打亂你的財務預算。
估價不足可能導致轉按失敗或需補付差額
如果物業估價跌幅太大，導致需要「抬錢」的金額超出你的預算，轉按計劃便可能要告吹。特別是對於早年敘造高成數按揭的業主，因為持有的物業淨值（Equity）較少，樓價稍為回落，估價便很容易低於貸款餘額，令轉按變得非常困難。
特殊物業轉按錦囊：居屋、村屋、高成數按揭注意事項
處理標準私樓的原有銀行轉按已是基本功，不過當物業涉及高成數按揭、資助房屋或村屋等特殊情況時，操作上便需要更多技巧和規劃。想知道這類物業的原行轉按有冇著數，就要留意以下幾個關鍵點。
高成數按揭物業轉按
計算最佳「甩按保」時機，最大化保費退還
假如你當初是透過按揭保險計劃（HKMC）敍造高成數按揭，當物業升值後，便是考慮「甩按保」的黃金時機。只要物業最新估值，令你的貸款餘額佔樓價的比率（按揭成數）回落至六成或以下，你就可以在轉按時甩開按揭保險，並且有機會取回部分已繳付的保費。
按揭保險公司設有保費退還機制，在保單生效首年內成功轉按並取消按保，可退還已繳保費的40%；兩年內可退還25%；三年內則可退還15%。因此，精準計算轉按時機，就能最大化你的得益。
如樓價升幅不足，如何「帶保轉按」
萬一樓價升幅未足以讓你甩掉按揭保險，你仍然可以選擇「帶保轉按」。這個操作是指，在轉按至新銀行的同時，將原有的按揭保險單一併轉移過去，繼續由按保公司為你的高成數貸款部分作擔保。
雖然無法取回保費，但「帶保轉按」的好處是讓你依然能享受新銀行提供的更低利率或更高的現金回贈，達到節省利息和賺取獎賞的目的。
未補地價資助房屋（居屋／綠置居）轉按
必須先向房委會申請同意書
未補地價的居屋或綠置居，由於業權受政府資助條例限制，所以在申請轉按前，必須先完成一個關鍵步驟，就是向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）正式提交申請，並取得「轉按同意書」。沒有這份文件，銀行是無法處理你的轉按申請的。
轉按限制：原則上只可平手轉按，不可套現
需要特別留意，未補地價資助房屋的轉按限制較多。在房委會的擔保期內，轉按基本上只可以「平手轉按」，意思是新批核的貸款額，不能高於原有的按揭貸款餘額。業主無法像私樓一樣，利用物業升值來轉按套現。轉按的主要目的，純粹是為了尋求更優惠的利率和現金回贈。
村屋及連發展商二按物業轉按
村屋轉按：尋找估價較進取的銀行
村屋的獨特性質，例如業權、路權及建築結構等問題，令不同銀行對其估價取態可以有天壤之別。同一間村屋，A銀行的估價可能遠低於B銀行。估價不足是村屋轉按最常見的障礙。因此，成功轉按的關鍵，在於花時間尋找對村屋物業估價較為熟悉和進取的銀行，才能爭取到最理想的貸款額。
發展商二按：合併一按二按轉按，擺脫高息期
不少購買一手樓的業主，會選用發展商提供的二按計劃，以解決首期不足的問題。這類計劃通常設有首兩至三年的低息「蜜月期」，期滿後利率便會大幅抽升。最明智的做法，是在低息期完結前，將銀行的一按和發展商的二按合併，一同轉按至另一間銀行，重組成一筆過的按揭貸款。這樣不但能簡化還款，更重要是能避開發展商二按之後的高息期，節省大筆利息開支。
轉按常見問題 (FAQ)
來到這裡，相信你對從原有銀行轉按已有基本概念。不過，在實際操作時總會遇到一些具體疑問，我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過解答。
Q1：轉按需要幾耐？涉及甚麼費用？
一般來說，整個轉按流程由遞交申請、銀行審批、到委聘律師處理法律文件，直至最後完成交易，大約需時一個半至兩個月。所以，建議在原有按揭罰息期完結前三個月左右開始準備，時間上會比較充裕。
至於費用方面，最主要的開支是律師費。由於轉按涉及贖回舊按揭（贖契）及簽訂新按揭契兩部份，律師樓需要處理相關的法律程序。這筆費用視乎個案的複雜程度，預算通常介乎數千至近萬港元。好消息是，不少銀行提供的現金回贈，已足夠覆蓋這筆開支。
Q2：申請轉按，需要自行通知舊銀行嗎？
這是一個常見的誤解。你並不需要親自通知舊有的承按銀行。當你委聘律師樓辦理轉按手續時，律師樓會代表你聯絡舊銀行，要求提供貸款的贖契文件及計算尚欠的貸款總額。整個過程都由律師樓代為處理，你只需跟從新銀行的申請程序及與律師樓溝通便可。
Q3：轉按的壓力測試要求是怎樣的？與首次置業有何不同？
申請轉按，基本上等同於重新申請一次按揭，所以申請人同樣需要符合金融管理局的壓力測試要求。目前的規定是，在假設現行利率增加2厘後，每月的供款額不得超過月入的60%。
這與部分首次置業人士的情況有所不同。政府放寬了首次置業按揭保險的壓力測試要求，但這項豁免並不適用於轉按申請。因此，即使你只是進行原行轉按或平手轉按，銀行依然會嚴格按照標準進行壓力測試，確保你的還款能力。
Q4：信貸評級 (TU) 差，會否影響轉按？
信貸評級 (TU) 對轉按審批有直接影響。銀行在審批時，會將轉按視為一個全新的貸款申請，因此會仔細查閱申請人的信貸報告。一個良好的信貸紀錄，代表你過往有準時還款的習慣，是可靠的借款人。
如果你的信貸評級較差，例如有逾期還款紀錄，銀行可能會認為風險較高。這可能導致批出的利率條件較差、貸款額被調低，甚至在最壞的情況下，申請會被拒絕。所以在決定轉按前，最好先檢視自己的信貸狀況。
Q5：加息週期下，轉按是否仍然划算？
很多人會問，在加息週期下，到底轉按有冇著數？這個問題沒有絕對的答案，關鍵在於計算。雖然利率趨升，但不同銀行的按揭計劃條款始終有差異。
你需要比較新舊計劃的幾個重點：首先是現金回贈，這筆金額可以直接抵銷律師費等成本；其次是按揭利率組合，例如新計劃的「H+」百分比較低，即使同在加息環境，你的實際利率升幅可能較小；最後是其他優惠，例如更高存款上限的Mortgage Link戶口。將潛在的總得益（現金回贈、預計節省的利息）與總成本（律師費、時間）作比較，就能判斷轉按對你而言是否依然划算。