自金管局於2025年2月宣布暫停壓力測試後，是否意味著「上車」從此變得更容易？事實上，銀行的審批核心已全面轉向唯一標準 —「供款佔入息比率」(DTI)。如果您仍在網上搜尋過時的「壓力測試文件」清單，隨時可能因準備不足而錯失良機。本文將為您一站式拆解2025年最新的按揭申請要求，由淺入深掌握5大重點：從DTI的精準計法、首次置業的詳盡文件清單，到識破影響貸款額的「隱藏債務」，並提供未能通過審查時的兩大成功策略，助您做足準備，順利獲批理想按揭。
壓力測試已成過去？解構2025最新按揭審批核心：供款佔入息比率 (DTI)
為何「壓力測試文件」資訊已過時？
如果你正在準備申請按揭，可能仍然會搜尋到大量關於準備「壓力測試文件」的資訊。事實上，這項沿用多年的審批標準已經成為歷史。過去，銀行為了管理風險，會用一個假設的「壓力測試計法」來評估申請人在加息環境下的還款能力。不過，市場環境已經轉變，審批的核心也隨之更新。
金管局政策調整：2025年2月28日起暫停壓力測試
香港金融管理局於2025年2月28日，因應利率環境的變化，正式宣布暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這意味著，所有在該日期或之後簽訂臨時買賣合約的按揭申請，都不再需要通過這項額外的評估。這個轉變，直接簡化了按揭的審批流程。
現時審批唯一標準：供款佔入息比率 (DTI)
隨著壓力測試的暫停，銀行審批按揭的焦點回歸到最根本的指標：供款佔入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)。簡單來說，DTI就是用來衡量你的每月總債務還款額，佔你每月總收入的百分比。銀行透過這個比率，判斷你是否有足夠和穩定的還款能力，以確保借貸風險在可控範圍內。
DTI 計算方法與最新審批門檻
要成功申請按揭，掌握DTI的計算方式與最新的審批門檻至關重要。過去可能需要用壓力測試 excel範本估算，現在則可以更直接地計算DTI。
DTI 計算公式：(每月總供款額 ÷ 每月總收入) x 100%
這個公式看似簡單，但魔鬼在細節中。
- 每月總供款額：這不單指新申請的按揭供款，還必須包括你所有的債務支出，例如其他物業按揭、私人貸款、汽車貸款及信用卡分期還款等。
- 每月總收入：指稅前及扣除強積金前的所有固定及非固定收入，例如薪金、佣金、花紅、租金收入等，銀行會按既定標準進行評估計算。
DTI 上限：首次置業50%，非首次置業或作擔保人40%
目前的審批門檻主要分為兩種情況，你需要記住這兩個關鍵數字：
- 50% 上限：適用於首次置業人士（這也是過往壓力測試首置申請人需要留意的）。換句話說，你每月的總債務供款，不可以超過你每月總收入的一半。例如，你的月入是港幣$50,000，你的總供款額就不能高於$25,000。
- 40% 上限：如果申請人並非首次置業（即已持有或正在擔保其他按揭），銀行會採用更嚴格的標準。在這種情況下，你的總供款額佔總收入的比率，上限會收緊至40%。
最新按揭申請文件清單：按入息及債務狀況全攻略
雖然以往複雜的壓力測試文件要求已成過去，但準備一套完整清晰的文件，對於銀行審批你的供款佔入息比率（DTI）依然是致勝關鍵。就好像見工要帶備履歷一樣，一份齊全的文件檔案，能讓銀行更快、更準確地評估你的財務狀況，大大提升按揭申請的成功率。以下我們將會根據你的個人狀況，分門別類，詳細列出你需要準備的所有文件。
基本文件 (所有申請人適用)
無論你的收入背景如何，申請按揭時，銀行都需要核實你的身份和這次的物業交易。所以，請準備好以下三份基本文件，它們是你整個申請檔案的基礎。
香港永久性居民身份證副本
這是驗證你身份的最基本文件，所有申請人，包括擔保人，都需要提供清晰的副本。
臨時買賣合約副本
這份文件證明你已簽訂合約購買物業，當中列明了成交價、成交日期等關鍵交易資料，銀行會根據這些資料去處理你的按揭申請。
最近三個月住址證明
你需要提供顯示你姓名及住址的文件，例如水電煤月結單或銀行月結單，用來證明你的常住地址。
入息證明文件 (按收入類型劃分)
入息證明是整個申請的核心，它直接決定了你的DTI計算結果。銀行需要透過這些文件，準確評估你的還款能力。由於不同工作性質的入息證明方式各異，我們將其分為幾類說明。
固定收入人士 (受薪族)
如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行審批過程會相對直接。你需要準備：最近三個月的糧單、顯示糧款存入紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。這些文件能清晰反映你的穩定收入，是掌握最新按揭壓力測試計法的基礎。
非固定收入人士 (佣金/花紅/自僱)
如果你的收入來源包括佣金、花紅或來自自僱工作，銀行會需要更長時間的紀錄來計算你的平均收入。一般需要提供最少六個月，甚至長達兩年的入息證明，例如顯示佣金或花紅收入的銀行月結單、公司發出的佣金結算單及稅單。自僱人士則需提供公司商業登記證、公司財務報表及稅單。很多人會利用類似壓力測試 excel 的表格，預先整理自己過去的收入紀錄，讓審批過程更順暢。
其他收入來源 (租金/股息)
假如你持有物業收租或有股息等被動收入，同樣可以計入總收入。你需要提供已打釐印的正式租約，以及顯示租金存入的銀行紀錄。股息收入則需要提供相關的股票月結單或派息通知書。即使是壓力測試首置申請人，提供全面的收入證明亦同樣重要。
債務證明文件 (影響DTI計算)
除了證明收入，申報所有債務也同樣重要。銀行會透過信貸報告及你提供的文件，全面了解你的總負債水平，從而計算出準確的DTI。
TU信貸報告
銀行會主動查閱你的環聯（TU）信貸報告，了解你的信貸評級及所有貸款紀錄。建議在申請按揭前，可以先自行查閱一次，確保資料無誤。
其他按揭、私人貸款及信用卡分期結單
如果你本身有其他物業按揭、私人分期貸款或信用卡分期付款計劃，你需要主動提供最近期的月結單或還款證明，讓銀行能準確計算你的每月總債務支出。任何遺漏都可能影響最終的審批結果。
影響DTI計算的關鍵：您的「隱藏債務」如何蠶食貸款額？
即使現在已不再需要準備傳統的壓力測試文件，銀行在審批按揭時對您財務狀況的審查，特別是總債務水平，反而變得更加直接和嚴格。很多申請人以為自己財務狀況良好，卻忽略了一些潛在的「隱藏債務」。這些債務在日常生活中看似微不足道，但在銀行的DTI（供款佔入息比率）計算中，卻會像白蟻一樣，靜靜地蠶食您的貸款額度，直接影響最終批核結果。
常見但易忽略的債務清單
銀行在審批按揭前，必定會查閱您的信貸報告（TU Report）。報告上會清楚列出您所有的信貸紀錄，任何貸款都無所遁形。以下幾項是申請人最常忽略，卻又對DTI計算構成直接影響的債務。
學生貸款
不少剛投身社會的年輕人，尤其是計劃首次置業的人士，可能仍在償還學生貸款。由於還款期長，每月還款額不高，很容易讓人忘記這是一筆長期負債。但在銀行的角度，這筆固定的每月支出會直接計入您的總債務，從而降低可用於按揭供款的收入額度。
稅務貸款
每年稅季，不少人會選擇申請稅務貸款來應付大額稅款。這種貸款通常還款期較短（例如12至24個月），雖然看似是短期周轉，但在您申請按揭的當下，只要這筆貸款尚未還清，其每月供款額就會被全數納入DTI計算之中，對供款能力的影響不容小覷。
信用卡結欠及分期付款
這是最常見的財務陷阱。許多人習慣只繳付信用卡「最低還款額」（Min Pay），但銀行計算DTI時，會根據您的總結欠額，按一個較高的百分比（例如5%）來估算您的每月還款，而不是看最低還款額。此外，任何透過信用卡進行的免息分期付款，例如購買手機、電器或旅遊套票，其每月供款同樣會被視為固定債務。
申請按揭前理財建議
要避免這些隱藏債務成為您置業路上的絆腳石，最理想的做法是在計劃申請按揭前的三至六個月，開始積極管理個人財務。要有效管理這些負債，可以從以下兩方面入手。
優先清還短期或高息債務
在準備申請按揭前，建議集中資源，優先清還利息較高或年期較短的貸款，例如稅務貸款和信用卡結欠。這樣做不僅能節省利息支出，更重要的是能迅速將相關的每月還款額從您的DTI計算中移除，立竿見影地提升您的貸款能力。
整合債務以降低每月還款額
如果您持有多項不同債務，可以考慮申請結餘轉戶或債務整合貸款。這種方法是將所有高息的零散債務（如信用卡、私人貸款）合併為一筆利息較低、年期較長的新貸款。雖然總債務額沒有減少，但透過延長還款期，可以大幅降低每月的總還款額，從而優化您的DTI比率，讓您在按揭審批中處於更有利的位置。
未能通過入息審查？提升貸款成功率兩大策略
以往即使準備好所有壓力測試文件，亦未必能順利過關，現在的供款佔入息比率（DTI）審查同樣嚴謹。如果經過計算後，發現自己的入息未能符合銀行的要求，其實還有兩大主要策略可以考慮，有效提升獲批按揭的機會。
策略一：增加擔保人合併計算入息
最直接的方法，就是邀請一位合資格的親友作為您的按揭擔保人。這個做法的核心，是銀行會將您和擔保人的收入合併計算，從而提高總入息，使整體的供款佔入息比率降低到合規水平。這是一個相當普遍的解決方案，特別適合收入稍為不足的年輕買家。
擔保人資格及所需文件
銀行對擔保人的資格有一定要求。一般而言，擔保人需要是申請人的近親，例如父母、配偶或兄弟姊妹。擔保人本身亦必須擁有穩定的收入和良好的信貸記錄。銀行會審視其財務狀況，確保他們具備足夠的還款能力。
所需文件方面，擔保人基本上需要提交一套與主申請人相若的入息及身份證明文件，包括身份證副本、最近三至六個月的糧單、銀行月結單及最新稅單等，以證明其收入水平。
擔保人的法律責任與長遠影響
邀請擔保人前，雙方必須清楚了解其背後的責任。法律上，擔保人與借款人承擔同等的還款責任。如果借款人未來無法償還貸款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。這是一項非常重大的承諾。
此外，為他人作擔保亦會對擔保人自身的財務規劃構成長遠影響。當擔保人日後打算自行置業時，由於他已負有擔保責任，其按揭申請將會被視為非首次置業處理，DTI上限會由50%收緊至40%。換言之，他將失去「壓力測試首置」的資格優勢，未來的借貸能力會因而下降。
策略二：申請高成數按揭保險
對於首期資金有限，但收入相對穩定的買家，申請由香港按證保險有限公司（HKMCi）提供的高成數按揭保險計劃，是另一個可行的方案。這個計劃的主要作用是讓買家能以較低的首期，承造高達八成至九成的按揭貸款。
按揭保險如何放寬入息要求
在壓力測試暫停前，按揭保險計劃的一大優勢是為未能通過壓力測試、但符合基本DTI要求的「壓力測試首置」申請人提供彈性。雖然現在所有申請人均已暫停壓力測試，但按揭保險仍然是成功置業的關鍵。它讓您用較少的首期上車，變相減低了入市門檻。若您的問題是首期與入息同時處於邊緣水平，透過按保借取更高貸款額，或能讓財務安排更有餘裕。
按保申請人仍須符合的DTI要求
必須注意的是，申請高成數按揭保險，並不代表可以豁免基本的還款能力審查。申請人仍然需要符合最基本的供款佔入息比率要求，即每月總供款額不得超過總收入的50%。在準備申請前，您可以使用坊間的壓力測試excel工具，自行輸入收入及預計貸款額，預先模擬壓力測試計法，初步評估自己的DTI是否達標，確保申請過程更為順暢。
獨家工具：即時生成您的個人化按揭文件清單
為何通用清單並不足夠？
避免準備過多或遺漏關鍵文件
網上流傳的壓力測試文件清單五花八門，但每個人的財務狀況都獨一無二。一份通用的Checklist，很可能讓您準備一堆銀行根本不需要的文件，浪費寶貴時間。更麻煩的情況是，當您以為萬事俱備，提交申請後才被告知遺漏了關鍵證明，結果拖慢了整個審批進度，甚至影響成交。例如，自僱人士和固定月薪的上班族，需要呈交的入息證明文件就完全不同。
根據您的入息及置業狀況度身訂造
一份專業的文件清單，必須根據您的具體情況度身訂造。您的收入來源是固定薪金、佣金還是租金收入？您是否首次置業？這些因素都會直接影響銀行對文件的要求。特別是壓力測試首置申請人的情況，與非首次置業人士所需的文件就有明顯分別。我們的工具正是為了解決這個問題，確保您準備的每一份文件都切實所需。
三步獲取專屬文件Checklist
步驟一：回答3個簡單問題 (收入來源、是否首置等)
首先，您只需要回答幾個簡單的選擇題。這些問題圍繞您的核心狀況，例如您的主要收入來源（固定受薪、非固定收入或自僱）、是否有其他按揭或擔保在身，以及是否首次置業買家。整個過程清晰直接，一分鐘內就能完成。
步驟二：即時生成您的個人化文件清單
然後，根據您的答案，系統會即時分析並生成一份專屬於您的按揭文件Checklist。這份清單會清晰列出您需要準備的基本文件、入息證明及其他相關文件，並且根據您的收入類型提供具體指引，讓您一目了然，不會混淆。
步驟三：下載清單及實用DTI計算機
最後，您可以輕鬆下載這份個人化文件清單，方便隨時查閱。我們更額外附上一個實用的供款佔入息比率 (DTI) 計算機。它取代了過往複雜的壓力測試 excel 計算表，幫助您掌握最新的壓力測試計法核心概念，輕鬆計算出自己的還款能力，讓您在申請按揭前更有預算。
關於按揭申請及DTI證明文件的常見問題 (FAQ)
問：暫停壓力測試後，我是否能借得更多？
答：是的，暫停壓力測試確實提高了大部分申請人的借貸能力。以往，即使您準備好所有壓力測試文件，銀行除了要求您的「供款佔入息比率」(DTI) 不超過50%，還會用舊有的壓力測試計法，模擬利率增加2%後，您的供款不超過入息60%。這個「加2厘」的要求往往是批核貸款額的最大關卡，特別是對壓力測試首置申請人而言。
現在，審批標準簡化為單一的DTI要求。只要您的每月總供款不超過每月總入息的50%，便符合基本門檻。這意味著，以往可能因為無法通過壓力測試而被削減的貸款額，現在有機會獲全數批核，讓您可以負擔更高樓價的物業。
問：海外收入人士的入息證明有何特別要求？
答：對於收入源自海外的申請人，銀行的審批標準會相對審慎，所需文件也更為詳盡。因為銀行需要更長時間及更多資料去核實收入的穩定性，並且要考慮匯率浮動的風險。
一般來說，您需要準備：
- 更長年期的入息證明：通常需要提供最少6至12個月的糧單及銀行月結單，而非本地收入的三個月。
- 當地稅務文件：例如過去一至兩年的報稅或完稅證明，這是證明收入真偽的關鍵文件。
- 僱傭合約：清楚列明職位、薪酬結構及合約年期。
- 當地信貸報告：部分銀行可能要求提供當地的信貸報告 (Credit Report)，以了解您的環球信貸狀況。
此外，銀行在計算您的認可收入時，可能會因應匯率風險而打上一個折扣（例如8折或9折），這會直接影響最終的DTI計算結果。
問：銀行現金回贈會否影響DTI計算？
答：銀行現金回贈本身，並不會直接影響您的「供款佔入息比率」(DTI) 計算。DTI的計算公式是您的每月總供款額除以每月總入息，與現金回贈金額沒有直接關係。
不過，您需要留意金管局的一項規定。如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款額中扣除。舉例來說，若您申請500萬貸款，獲得了2%的現金回贈（即10萬）。當中超過1%的部分（即5萬），銀行會直接從您的500萬貸款本金中扣減，您實際收到的貸款額會是495萬。這個做法雖然不影響您的DTI審批，但會輕微減少您最終到手的貸款金額。
問：交齊所有文件後，按揭審批需時多久？
答：在您遞交齊全所有申請文件後，一般情況下，銀行的按揭審批流程大約需要2至4個星期。不過，實際所需時間會受多個因素影響：
- 申請文件的完整度：這是最關鍵的一點。任何文件的缺漏或錯誤都會拖慢整個進度。
- 收入結構：固定月薪的申請人，審批速度通常最快。如果收入涉及佣金、花紅或自僱等非固定來源，銀行需要更長時間去計算及核實，審批時間亦會相應延長。
- 是否需要按揭保險：申請高成數按揭保險的個案，需要額外由按揭保險公司審批，整個流程會比一般按揭申請多花約一至兩個星期。
- 物業類型：標準大型屋苑的審批速度較快，而村屋、唐樓或特殊物業，因估價及查冊過程較複雜，審批時間或會更長。