在2025年利率環境複雜多變的市場下，為心儀物業申請房屋貸款，是每位準業主最關切的財務決策。面對五花八門的銀行計劃、H按與P按的艱難抉擇，以及壓力測試、按揭保險等複雜的審批條款，如何才能抽絲剝繭，鎖定全城最低息率的方案？本終極指南為您一站式整合最新市場資訊，從即時更新的各大銀行按揭計劃比較，深入剖析H按與P按的優劣，到揭示影響最終批核的4大關鍵因素，助您在芸芸選項中作出最精明的選擇，輕鬆上車。
各大銀行按揭計劃比較總覽 (即時更新)
要鎖定至抵的香港房屋貸款利率，第一步就是貨比三家。市場上每間銀行的按揭計劃都各有特色，利率、回贈以至條款細節都有出入，直接影響你未來幾十年的供款開支。這部分為你整理了香港主要銀行的按揭計劃，讓你對當前的香港房貸利率是多少有個清晰概念，並且能快速掌握香港房貸利率走勢的實際情況。
如何快速解讀按揭比較表
面對列表中的眾多術語，可能會感到有點複雜。其實只要理解幾個關鍵概念，就能輕鬆看懂所有計劃的優劣。
- 按揭利率 (Interest Rate): 這是計算你每月利息的核心數字。主要分為H按和P按。H按的公式是「H + 某個百分比」，P按則是「P – 某個百分比」。H是指銀行同業拆息，每日浮動；P則是最優惠利率，由銀行自行決定，相對穩定。
- 鎖息上限 (Cap Rate): 這是H按計劃的保護網。當銀行同業拆息(H)大幅上升時，你的實際供款利率不會無限增加，而是會被鎖定在這個上限水平。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如P-1.75%，為你的供款額提供了確定性。
- 現金回贈 (Cash Rebate): 銀行為了吸引客戶，會提供一筆過的現金獎賞，通常是貸款額的一個百分比。需要留意，如果回贈超過貸款額的1%，根據金管局規定，超出的部分需要從你的貸款本金中扣除。
- 罰息期 (Penalty Period): 指在指定期限內（通常是2年）如果提早全數清還貸款，銀行會收取罰款。如果你有計劃在短期內賣樓或轉按，這個期限便相當重要。
主要銀行按揭計劃橫向比較表
以下資料更新至2025年第四季，僅供參考。實際利率及優惠或會隨時變動，申請前請向相關銀行查詢。
滙豐銀行 (HSBC)
* 按揭計劃：H按 / P按
* 實際利率：H+1.3%
* 鎖息上限：P-1.75% (P=5.875%)
* 現金回贈：視乎貸款額及申請渠道，詳情請向銀行查詢
* 罰息期：2年
中銀香港 (BOCHK)
* 按揭計劃：H按 / P按
* 實際利率：H+1.3%
* 鎖息上限：P-1.75% (P=5.875%)
* 現金回贈：視乎貸款額及客戶關係，詳情請向銀行查詢
* 罰息期：2年
恒生銀行 (Hang Seng Bank)
* 按揭計劃：H按 / P按
* 實際利率：H+1.3%
* 鎖息上限：P-1.75% (P=5.875%)
* 現金回贈：視乎貸款額，詳情請向銀行查詢
* 罰息期：2年
渣打銀行 (Standard Chartered)
* 按揭計劃：H按 / P按
* 實際利率：H+1.3%
* 鎖息上限：P-2.00% (P=6.125%)
* 現金回贈：視乎貸款額，詳情請向銀行查詢
* 罰息期：2年
重要聲明
本部分提供的所有按揭計劃資料，均是根據公開資訊整理，僅作為參考用途。各家銀行的按揭利率、現金回贈、以及所有條款與細則，皆可能隨時調整，並且最終批核結果會因應申請人的個人信貸狀況、入息水平及其他因素而有所不同。在作出任何決定前，建議直接聯絡相關銀行或尋求專業人士的意見，以獲取最準確和個人化的資訊。
H按 vs P按：深入剖析香港兩大主流按揭計劃
要掌握現時的香港房屋貸款利率，首先必須深入了解市場上最主流的兩種按揭計劃：H按和P按。這兩個選擇直接決定了您每月的供款額和長遠的利息總支出，是置業路上第一個重要的財務決策。兩者各有特點，讓我們逐一拆解，助您找出最適合自己的方案。
H按 (銀行同業拆息按揭) 詳解
H按計劃是現時市場上超過九成置業人士的選擇。這裡的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸資金時所用的利率。H按的利率計算方式是「HIBOR + 銀行利潤率」，例如 H+1.3%。
HIBOR本身是浮動的，會每日變動，所以理論上H按的利率波動性較大。但H按計劃有一個極其重要的保護機制，稱為「鎖息上限」或「封頂利率 (Cap Rate)」。當HIBOR大幅上升，導致「H+1.3%」的計算結果高於某個預設上限時，您的實際供款利率就會被鎖定在這個上限水平，不會無止境地增加。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如 P-1.75%。
簡單來說，選擇H按，您在低息環境下可以享受較低的利率，節省利息開支；在加息周期，又有封頂利率作為安全網，保障您的供款不會超出預算，兼具靈活性與保障。
P按 (最優惠利率按揭) 詳解
P按計劃的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)，這是各家銀行自行制定的基本貸款利率。P按的利率計算方式是「P – 銀行提供的利率優惠」，例如 P-1.75%。
相對於每日浮動的HIBOR，P的穩定性非常高，通常只有在宏觀經濟環境出現較大變化時，銀行才會調整P的水平。這意味著，選擇P按的供款額在一段長時間內都會非常穩定和可預測，讓您更容易規劃個人財務。
值得留意的是，市場上的「P」並非完全統一，主要分為「大P」和「細P」。滙豐、中銀、恒生等大型銀行普遍採用較低的「細P」，而其他銀行則多數採用「大P」。因此，在比較不同銀行的P按計劃時，除了要看減去的百分比，還要清楚該銀行採用的是哪一個P。
決策指南：我應該選擇H按還是P按？
了解完兩者的基本原理後，問題就來了：究竟我應該如何選擇？要回答香港房贷利率是多少這個問題，關鍵在於比較兩者的實際利率和風險。
目前市場的共識是，H按是絕大多數人的首選。原因就在於H按的「封頂利率」機制。試想一下，一個H按計劃的封頂利率是「P-1.75%」，而一個P按計劃的利率也是「P-1.75%」。在這種情況下，選擇H按，您實際上獲得了一個「贏了有著數，輸了打個和」的機會。當HIBOR處於低位時，您的實際利率會低於P按，可以慳息；當HIBOR飆升觸及封頂位時，您最多也只是支付與P按相同的利率。
因此，您的決策可以這樣考慮：
* 選擇H按：如果您希望有機會享受低息環境帶來的好處，同時又想有封頂機制保障自己免受利率急升的風險，H按無疑是更靈活且具優勢的選擇。這也解釋了為何它是市場的主流。
* 考慮P按：如果您是極度規避風險的類型，追求每月供款金額的絕對穩定性，即使可能要支付稍高的利息也願意，那麼P按的穩定性會更適合您。
總括而言，選擇哪種計劃取決於您對未來香港房贷利率走势的預期以及個人的風險承受能力。不過，基於H按的結構性優勢，它在現時市場環境下，對大部分置業人士來說都是一個更明智的起點。
影響按揭批核4大關鍵：壓力測試、按揭保險、現金回贈、Mortgage-Link
除了比較 H 按與 P 按，了解影響香港房屋貸款利率和批核結果的四大關鍵因素同樣重要。這四個環節緊密相連，直接決定了您可以借到多少錢、實際成本有多高，甚至申請能否成功。它們分別是壓力測試、按揭保險、現金回贈和按揭掛鈎存款戶口 (Mortgage-Link)。
壓力測試：計算您的最高貸款額
壓力測試可以理解為銀行對您還款能力的一次模擬測驗，確保您在利率上升時仍有足夠能力供款。雖然金融管理局在2025年宣布暫停壓力測試要求，但了解其運作原理依然重要，因為它反映了銀行評估風險的核心思維，而且相關政策未來也可能調整。
在舊有規定下，銀行會將您當前的按揭利率假設性地增加2%，然後計算在這種情況下，您每月的供款額不能超過月入的60%。同時，基本的「供款與入息比率」要求（即每月總供款額不高於總收入的50%）仍然適用。這個機制是決定銀行最終批出貸款額度的重要標尺，直接影響您的置業預算。
按揭保險 (HKMC)：申請高成數按揭必讀
如果您希望申請高於六成的按揭貸款，按揭保險便是不可或缺的一環。這項保險由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 提供，它的作用是保障銀行，萬一借款人無法償還貸款，銀行收回物業變賣後仍有損失，保險公司會向銀行作出賠償。
對您而言，購買按揭保險意味著可以用較少的首期資金上車，申請高達八成甚至九成的按揭。保費可以選擇一次過支付，也可以加借並分攤在整個按揭年期內供款。這是現時大部分首次置業人士達成置業目標的常用方法。
現金回贈：解讀條款與實際得益
現金回贈是銀行吸引客戶申請按揭的直接誘因，通常以貸款額的某個百分比計算。這筆款項可以在物業成交後幫補律師費、印花稅等開支。不過，您需要留意金融管理局的指引：如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款本金中扣除。
舉例來說，若貸款額500萬，現金回贈為1.5%（即75,000元），當中超過1%的部分，即0.5%（25,000元），需要從500萬的本金中扣減。因此，您實際到手的貸款額會是497.5萬。了解這個細節，有助您更準確地計算實際得益和最終的貸款安排。
按揭掛鈎存款 (Mortgage-Link)：善用高息戶口慳息
按揭掛鈎存款戶口 (Mortgage-Link) 是一個特設的高息存款戶口，通常與H按計劃一同提供。這個戶口的存款利率會與您的按揭貸款利率完全相同。銀行一般會設定一個存款上限，通常是按揭貸款餘額的50%。
它的好處在於，您存入戶口的閒置資金所賺取的利息，正好可以抵銷部分按揭貸款的利息支出。這相當於讓您一部分的按揭貸款變相免息，同時資金仍可靈活調動。在加息週期下，這是一個非常有效的理財工具，能實質地減輕您的供樓利息負擔，影響著您的香港房貸利率走勢觀感與應對策略。
按揭計算機：模擬利率變動 預測未來供款
面對時常變動的香港房屋貸款利率，單憑想像很難掌握實際的供款壓力。這時，一個好的按揭計算機就是你最可靠的財務規劃夥伴。它不單是計算每月還款的工具，更能幫助你模擬未來香港房貸利率走勢可能帶來的變化，讓你對長達數十年的供款路途有更清晰的預算。
為何需要動態按揭計算機？
你可能會想，簡單的數學公式也能計算出每月供款，為何需要使用網上的動態按揭計算機？關鍵在於一個全面的計算機能夠提供超越基本計算的洞察力。
首先，市場利率並非一成不變。特別是當你選用H按計劃時，利率會隨銀行同業拆息浮動。一個動態計算機容許你自行輸入不同的利率情境，例如模擬加息週期下，當實際利率上升1%或2%時，你的每月供款會增加多少。這個模擬過程讓你對自身的還款能力和風險承受水平有更實在的評估，提前做好財務準備。
其次，專業的計算機會自動為你計算「壓力測試」下的最低入息要求。銀行在審批按揭時，必須確保申請人在假設利率上升2%後，每月供款額仍然不超過月入的60%。計算機直接顯示這個關鍵門檻，讓你清楚知道自己的收入水平是否符合銀行的基本批核標準，避免在申請時才發現問題。
最後，它能將長期的總利息支出視覺化。除了眼前的每月供款，計算機亦會列出在整個還款期內你需要支付的總利息。這個數字往往相當可觀，它能讓你更深刻地理解選擇一個低利率計劃的重要性，並且有助你規劃未來是否要作部份提前還款以節省利息。
按揭計算機使用教學
大部分網上按揭計算機的操作都十分直觀，通常只需簡單三個步驟，就能得到詳細的財務分析。
第一步是輸入基本資料。你需要填寫物業的買入價、打算申請的按揭成數（例如七成或九成），以及期望的還款年期（例如25年或30年）。計算機會根據這些資料，自動計算出你的總貸款額。
第二步是設定按揭利率。你可以輸入現時市場上普遍的香港房屋貸款利率，例如H按的封頂利率。更重要的是，你可以嘗試調整這個數字，模擬不同香港房貸利率走勢下的情況。試試將利率稍微調高，觀察每月供款的變化，這有助你了解自己的財務緩衝區是否足夠。
第三步就是仔細解讀計算結果。計算機通常會清晰列出幾個核心數據：包括每月供款額、總利息支出、以及通過壓力測試所需的最低家庭月入。部分計算機更會提供詳細的還款分期表，讓你看到在還款初期與後期，本金和利息的佔比如何變化，助你全面掌握自己的財務狀況。
各類物業按揭成數與利率攻略
在香港，不同類型物業的香港房屋貸款利率和按揭成數可以有天壤之別。銀行對每種物業的風險評估都不同，所以審批的條款自然有差異。想找到最適合自己的方案，就需要先了解各類物業在申請按揭時的獨特規則。
私人住宅 (一手 vs 二手)
私人住宅是市場上最常見的交易類型，不過一手樓和二手樓的按揭申請流程和注意事項卻很不同。
對於一手樓，由於是全新物業，銀行估價通常會直接參考買賣合約價，所以估價不足的風險相對較低。買家主要需要留意發展商提供的付款辦法。「即供付款」是指簽約後短期內就要向銀行申請按揭，可以利用按揭保險計劃申請高成數按揭。另一種是「建築期付款」，即等到物業落成後才開始供款，雖然樓價折扣較少，但讓買家有更充裕的時間準備資金。
至於二手樓，銀行審批時會比較審慎，最大的變數在於銀行估價。銀行會委託估價行對物業進行評估，而最終的貸款額是根據成交價或估價的較低者計算。如果估價低於成交價，買家就需要準備更多首期資金去填補差額。此外，物業的樓齡也是關鍵因素，銀行普遍會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長還款年期，樓齡太高的物業可能無法批出30年的最長還款期。
資助房屋 (居屋 / 綠置居 / 白居二)
資助房屋因為有房屋委員會作為擔保人，所以按揭規則自成一格。想知道這類物業的香港房貸利率是多少，關鍵在於理解政府的擔保機制。
由於有房委會的擔保，買家不需要再經按揭保險公司，就可以直接向銀行申請高成數按揭。以一手居屋或綠置居為例，綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人則最高可獲九成。另外一個優點是，申請人通常可以豁免壓力測試。
不過，這類按揭也有一些限制。首先，按揭計劃通常只能選擇P按（最優惠利率按揭），不能選擇H按（銀行同業拆息按揭）。其次，按揭年期會受政府的擔保期所限。如果是經「白居二」市場購買的二手未補地價居屋，銀行會計算由首次發售日起計的剩餘擔保期，如果擔保期已過，銀行就會視之為私樓處理，按揭成數會大幅降至六成左右。
特殊物業 (村屋、唐樓)
村屋和唐樓因為業權、結構和位置等因素比較複雜，銀行在審批按揭時的態度會格外小心，這也直接影響到按揭成數和香港房貸利率走勢對它們的實際影響。
村屋按揭的最大挑戰是估價和業權問題。銀行的估價會非常保守，並且會仔細查核物業的路權、是否有僭建物以及轉讓限制等。一般情況下，村屋的最高按揭成數只有八成半，而且需要透過按揭保險才能達成。如果業權不清或文件不齊全，銀行甚至可能拒絕批核申請。
唐樓的主要考慮因素是樓齡。樓齡超過50年的唐樓，銀行很可能無法批出30年的還款期，年期縮短意味著每月供款額會大幅增加。同時，銀行會特別關注單位有沒有結構改動或僭建物，很多時候會要求先驗樓再作評估。因此，雖然理論上唐樓按揭成數可達九成，但實際操作上，銀行基於風險考量，通常只願意批出較低的成數。
香港按揭利率常見問題 (FAQ)
申請按揭的過程總會遇到不少疑問。我們整理了一些關於香港房屋貸款利率的常見問題，希望可以幫助你更清晰地規劃置業大事。
Q1: 現時香港最優惠的按揭利率是多少？
談及香港房屋貸款利率，很多人第一時間想知道市場上最優惠的利率是多少。這個問題沒有一個單一的標準答案，因為最終利率是極度個人化的。不過，目前市場上最具競爭力的計劃，普遍是H按（銀行同業拆息按揭）。在大部分時間，它的實際利率都比P按（最優惠利率按揭）低。
要回答香港房貸利率是多少這個問題，我們可以參考現時主流銀行的H按計劃，普遍為H+1.3%。實際利率會跟隨一個月HIBOR的變化而浮動，並設有以P按利率為基準的鎖息上限。最終你能否取得最優惠的利率，取決於你的貸款額、物業種類、以及個人信貸紀錄等多重因素。因此，最好的方法是向不同銀行查詢，比較它們提供的實際方案。
Q2: 我的信貸評級 (TU) 如何影響最終批核的按揭利率？
你的信貸評級（TU）報告，是銀行評估你作為借款人風險的關鍵文件。一個良好的信貸評級，直接影響銀行批核給你的按揭利率與條款。
簡單來說，銀行視信貸評級高的申請人為可靠的借款人，風險較低，因此更樂意提供最優惠的利率，例如市場上最好的H+1.3%。相反，如果你的信貸評級偏低，例如C級或以下，銀行可能會認為你的違約風險較高。為了平衡風險，銀行有機會批出較差的條款，例如利率上調至H+1.5%，甚至只提供利率較高的P按計劃，或者直接拒絕你的申請。所以，保持準時還款的良好習慣，對鎖定理想利率非常重要。
Q3: 加息或減息周期下，應該如何選擇按揭計劃？
觀察香港房貸利率走勢，是選擇按揭計劃的重要功課。在不同的利率周期，選擇策略亦有所不同。
在加息周期，香港銀行同業拆息（HIBOR）的上升速度通常比最優惠利率（P）快。這時候，H按的鎖息上限（Cap Rate）就變得格外重要。你應該選擇一個鎖息上限較低的H按計劃，這樣即使HIBOR飆升，你的供款利率亦會被鎖定在一個相對合理的水平。同時，利率較為穩定的P按計劃，也是一個值得考慮的選項。
在減息周期，HIBOR的下跌速度一般也比P快。這時候，選用H按計劃就能讓你更快地享受到減息帶來的好處，節省更多利息支出。
Q4: 按揭申請流程需時多久？
一般而言，由遞交完整文件給銀行開始計算，到最終成功提取貸款，整個按揭申請流程大約需要4至6個星期。
這個過程主要分為幾個階段。首先是銀行審批，需時約2至4星期，當中包括物業估價、審閱你的入息證明與信貸報告等。審批通過後，銀行會發出正式的貸款確認信（Offer Letter）。之後，你會需要大約1至2星期的時間，經由律師樓處理簽署按揭契據等法律文件，最後在指定的成交日提取貸款。如果文件不齊全或收入來源較複雜，審批時間可能會相應延長。
Q5: 香港的定息按揭計劃是否划算？有何優缺點？
香港的定息按揭計劃，通常指在指定年期內（例如首2年或3年）鎖定一個固定利率，其後再轉回浮息的H按或P按。評估它是否划算，需要看它的優點與缺點。
優點方面，最大的好處是確定性。在定息期內，你的每月供款額完全固定，不受任何加息影響，讓你的財務預算更為清晰。另外一個關鍵優勢是，部分定息計劃可以豁免壓力測試，對於一些收入剛好未能通過壓力測試的申請人，這提供了一個可行的上會方案。
缺點方面，定息計劃的鎖定利率，幾乎總是高於當時市場上的H按或P按實際利率。你等於是為這份「利率不變的保障」支付了額外的溢價。如果在定息期內市場進入減息周期，你便無法享受利率下調的好處。因此，定息按揭適合非常著重財務穩定、不希望供款有任何波動，或需要利用其豁免壓力測試優勢的置業人士。