無論是生意周轉、清還卡數，還是應付家庭突發開支，當您急需大額現金時，手持的物業便是最強大的後盾。「一按貸款」能助您將物業價值轉化為流動資金，解決燃眉之急。然而，申請一按時應選擇傳統銀行還是財務公司？前者利率雖低，但須通過嚴格的壓力測試；後者審批靈活快捷，甚至免入息證明，兩者應如何取捨？本終極指南將為您深入剖析「一按」的運作原理，全面比較銀行與財務公司的申請條件、利率及按揭成數，並提供簡易的4步申請流程及「一按計算機」，助您輕鬆找到最適合自己的一按方案，極速套現。
何謂「一按」？與二按的核心區別
當你手持一層已供斷的物業，又需要一筆資金時，一按貸款就是一個十分普遍的財務工具。很多人聽過「一按」，但可能對它的實際運作和「二按」的分別不太了解。其實只要搞清楚幾個核心概念，你就會發現這是一個相當直接的物業融資方法，有助你靈活調動資產。
「一按」的定義、運作與法律責任
定義：物業的首次按揭貸款
簡單來說，想理解一按意思，可以將它視為物業的「首次按揭貸款」。當你的物業本身沒有任何按揭負擔（俗稱「現契樓」），你將這層樓抵押給銀行或財務機構以獲取貸款，這就是「一按」。它與你當初為買樓而申請的按揭貸款（Building Mortgage）性質相似，但目的不同，一按主要是為了物業套現，而非買賣。
運作原理：以物業抵押獲取資金
運作的原理很直接。你作為業主，將物業的樓契抵押給貸款機構，作為還款的保證。貸款機構在評估物業價值及你的還款能力後，會批出一筆過的貸款。因為有價值十足的物業作為抵押品，貸款機構的風險相對較低，所以批出的貸款額通常較大，還款期也較長。這正是物業貸款申請吸引之處。
法律責任：借款人與貸款機構的權責
在法律層面上，借款人最大的責任是準時還款。一旦借款人無法履行還款協議，貸款機構則有權根據按揭合約，採取法律行動，例如出售該抵押物業以抵償欠款。所以，在申請前，必須清楚了解合約條款，確保自己有穩定的還款能力。
一按 vs. 二按：關鍵差異分析
抵押品狀態：全新按揭 vs. 加按
一按與二按最根本的分別在於抵押物業的狀態。一按的申請對象是完全沒有按揭在身的物業。相反，二按是在物業已有一按的情況下，再向另一間機構申請額外的按揭貸款，等同於在原有的按揭上再加添一重按揭。
申請門檻：獨立申請 vs. 需首按機構同意
這個差異直接影響申請的複雜程度。辦理一按申請時，由於物業產權清晰，你只需直接與銀行或財務公司接洽。但是，申請二按就複雜得多，你必須先取得原有一按貸款機構（通常是銀行）的書面同意，這一步往往成為申請的最大關卡。
風險與利率：二按利率較高的原因
在債務清償的順序上，一按擁有「優先權」。萬一物業需要被出售抵債，賣樓所得的款項會先用來償還一按的欠款，有餘額才會輪到二按。對二按的貸款機構來說，它們承受的風險遠高於一按，所以它們會透過收取更高的物業套現利率來彌補風險。這就是二按利率普遍比一按昂貴的主要原因。
一按的常見資金用途
透過一按獲取的資金用途非常靈活，能滿足不同人生階段的財務需要。
生意周轉與創業投資
對於生意人或創業者，一按是獲取大額資金的有效途徑。不論是應付生意上的短期周轉，還是把握商機進行投資擴充，利用已供斷的物業來融資，往往比其他商業貸款來得更快捷，條件也更佳。
整合債務（卡數、私貸）
如果你同時背負多項高息的卡數或私人貸款，每月還款壓力可能相當沉重。利用利率相對較低的一按貸款，將所有債務一次過整合清還，可以大大減輕利息支出，並且將還款期重新規劃，讓財務狀況重回正軌。
家庭應急開支（升學、醫療）
生活中總會遇到一些預計之外的大額開支，例如子女的海外升學費用、家人的醫療開支等。一按能夠迅速將不動產轉化為流動現金，為家庭提供一個穩固的財務後盾。
個人投資理財
當市場出現難得的投資機會時，手頭上的現金可能未必足夠。善用一按貸款，可以讓你有多一筆資金去部署個人投資，例如購入股票、基金或其他資產，以實現財富增值的目標。
銀行 vs 財務公司：一按申請條件、利率與成數比較
講到申請一按貸款，大家腦海中可能即刻浮現兩個主要選擇：傳統銀行同埋靈活的財務公司。這兩者在物業貸款申請的領域各有優勢，好似武林中的兩大門派，心法招式截然不同。究竟哪一種更適合你的情況？關鍵在於了解它們在申請條件、利率結構與批核成數上的核心差異。我們會逐一拆解，讓你清晰判斷。
銀行一按：傳統穩健之選
銀行無疑是物業按揭市場的主流選擇，給人的印象就是穩健、可靠。如果你追求的是長遠而穩定的供款方案，銀行的確是個理想的起點。
優點：低利率、長還款期、受金管局規管
選擇銀行的最大好處，就是物業套現利率通常較低，還款期亦可以長達30年，大大減輕每月的供款壓力。由於銀行受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管，所有條款同操作都非常透明，對消費者有較全面的保障。
門檻：須通過壓力測試、提供入息證明及良好信貸紀錄
不過，銀行的穩健作風同時也意味著較高的申請門檻。要成功向銀行申請一按，你必須提供充足的入息證明文件，例如稅單、糧單同銀行月結單。同時，你的信貸紀錄（TU）必須良好。最關鍵的一環，是必須通過金管局規定的一按壓力測試，以證明即使在加息周期下，你依然有足夠的還款能力。
財務公司一按：靈活免壓測方案
假如你的情況未能完全滿足銀行的嚴格要求，或者需要資金非常急切，那麼財務公司一按就提供了一個非常靈活的替代方案。
優點：審批特快、免入息證明、物業類型不限
財務公司最大的優勢是「快」和「靈活」。它們的審批流程簡化得多，有些甚至可以做到24小時內批出貸款。對於自僱人士、收入不穩定或未能提供完整入息證明的申請人，財務公司的「免入息證明」方案極具吸引力。此外，銀行較難接納的物業類型，例如唐樓、村屋甚至未補地價的居屋，財務公司通常都願意承造。
監管：受《放債人條例》規管、利率彈性較大
財務公司同樣是香港的持牌法規機構，受到《放債人條例》所規管。它們不受金管局的框架限制，因此在審批貸款時有更大的自主權同彈性，例如可以豁免壓力測試。但這種彈性也反映在利率上，由於承擔的風險較高，其一按利率普遍會比銀行高。
核心條款全面對比
為了讓你更一目了然，我們將銀行與財務公司在幾個核心條款上的分別，做一個直接的對比。
按揭成數：銀行（遵循金管局指引）vs. 財務公司（高達8成）
銀行的按揭成數必須嚴格遵守金管局的指引，視乎樓價而定。相反，財務公司則有較大的彈性，最高按揭成數有機會做到8成，讓業主可以套取更多資金。
利率與還款期：P按/H按 vs. 固定年利率
銀行主要提供P按或H按的浮息計劃，利率緊貼市場指標，還款期最長可達30年。財務公司則較多採用固定年利率，計算簡單直接，但還款期通常較短，普遍介乎10至20年。
審批時間：數星期 vs. 最快24小時
銀行的一按申請，由遞交文件到最終批核，整個過程可能需要數個星期。財務公司則主打效率，文件齊備的情況下，最快24小時就可以完成審批並放款。
所需文件：入息證明 vs. 身份證及物業資料
向銀行申請物業貸款，你需要準備齊全的入息同資產證明。而財務公司的申請流程相對簡單，很多時候只需要提供身份證同基本的物業資料，就可以啟動初步審批。
物業類型接納度：大型屋苑 vs. 各類物業（唐樓、村屋等）
銀行普遍偏好樓齡較新、位於大型屋苑的物業。對於樓齡高、業權較複雜或者類型特殊的物業（如唐樓、村屋），財務公司的接納程度則高得多，為這類業主打開了方便之門。
【一按計算機】即時評估您的物業套現潛力
在考慮申請一按貸款前，掌握物業的潛在價值是至關重要的一步。與其花時間猜測，不如直接使用我們的一按計算機，它能即時為您準確評估物業套現的潛力，讓您的財務規劃更有預算。
免費網上估價及貸款額計算
這個工具操作簡單，而且完全免費。您只需要按照指示輸入資料，就能即時獲取重要的貸款參考數據，整個過程清晰透明。
輸入物業資料即時估價
第一步很簡單，只需要輸入您物業的基本資料，例如屋苑名稱、座數及單位，系統就會連接實時數據庫，為您提供一個貼近市況的初步估價。這個估價是計算後續貸款額的基礎。
計算最高可借貸款額
有了物業估價後，計算機會根據現行的按揭指引，為您計算出最高可借的貸款額度。這個金額是您進行後續財務規劃，例如生意周轉或整合債務時的重要參考。
模擬每月還款及總利息支出
下一步，您可以自行輸入預計的還款年期和物業套現利率，計算機會即時模擬出每月的還款金額，以及在整個還款期內的總利息支出，所有數字一目了然，助您清晰比較不同方案的成本。
了解「雙週供」節省利息方案
我們的計算機還特別設有「雙週供」選項。這個方案是將每月還款額分半，每兩星期供款一次。一年下來，您會比傳統月供多供一個月的款項。這筆額外款項會直接用於償還本金，結果是能縮短還款期，並且節省利息支出。
智能配對：3個問題找出最佳申請渠道
這個一按計算機不只是一個數字工具，它更像您的私人顧問。您只需要回答三個簡單問題，系統就能為您智能配對最適合的物業貸款申請渠道。
資金需求緊急程度
您需要多快取得資金？是需要幾星期內，還是幾天內就要現金到手？不同的申請渠道，審批時間差異可以很大。
能否通過銀行壓力測試
您是否有固定及充足的入息證明，並且有信心通過銀行的壓力測試？誠實回答這個問題，能助您找到最適合自己財務狀況的方案。
物業類型
您的物業是大型私人屋苑，還是樓齡較高的唐樓、村屋或未補地價的居屋？物業類型會直接影響貸款機構的接納程度。
系統即時建議：申請「銀行」或「財務公司」
綜合您的答案，系統會即時分析並給出清晰建議：您的情況應該向「銀行」提交一按申請，還是選擇審批更靈活快捷的「財務公司一按」方案。這個建議能助您節省大量研究時間，直接找到最合適的門路。
財務公司一按申請流程：4步完成，現金到手
當您急需資金時，時間就是關鍵。選擇向財務公司申請一按貸款，最大的優點就是流程簡單快捷。傳統銀行繁複的審批程序，在財務公司這裡被簡化為清晰的4個步驟，讓您的物業貸款申請過程變得前所未有的順暢，助您迅速套現。
第1步：網上提交基本資料
1分鐘填寫簡易申請表
整個一按申請旅程，由一個簡單的網上步驟開始。您只需要花大約1分鐘時間，填寫一份極簡的網上申請表格。表格內容只要求提供一些基本個人聯絡方式和期望的貸款額，省卻了填寫大量繁瑣資料的時間，讓您可以立即申請一按。
準備身份證及物業地址
在申請的初始階段，您完全不需要準備厚厚的文件夾。您唯一需要的就是香港身份證副本和準備用作按揭的物業地址。這大大降低了申請的門檻，即使是文件不齊全的自僱人士或老闆，也能輕鬆踏出第一步。
第2步：物業估價及初步批核
專人快速物業估價
提交基本資料後，財務公司的團隊會立即行動。他們會有專人根據您提供的物業地址，利用專業數據庫及市場資訊進行快速估價，整個過程無需上門視察，大大縮短了等待時間。
15分鐘內獲知初步批核結果
效率是財務公司一按服務的核心。在完成快速估價後，您最快可以在15分鐘內收到初步的批核通知。這個通知會清楚告知您物業可批出的大約貸款金額、利率及年期，讓您在短時間內掌握預算，為下一步的財務決策提供清晰方向。
第3步：簽訂正式貸款合約
按揭專員解釋合約條款
當您滿意初步批核的條款後，便會進入簽署正式合約的階段。為了保障您的權益，按揭專員會與您會面，逐一詳細解釋合約上的每一項條款，確保您完全明白貸款的細節、還款責任及所有相關費用。整個過程公開透明，解答您所有疑問。
聯名物業簽約須知
假如申請按揭的物業是聯名持有，這是一個需要特別留意的細節。根據法律規定，在簽署正式貸款合約時，所有聯名業主都必須親身出席並一同簽署。提早協調好所有業主的時間，可以讓簽約過程更加順利。
第4步：貸款直接存入戶口
最快24小時內完成過數
簽妥所有法律文件後，就來到最令人期待的一步。財務公司會馬上處理放款程序，最快可以在24小時內，將整筆貸款額直接存入您指定的銀行戶口。這種極速的現金到手體驗，正是財務公司一按能夠幫助業主解決燃眉之急的關鍵所在。
真實個案分享：24小時特快一按解決生意危機
理論與數據固然重要，但一個真實的個案更能說明一份靈活快捷的一按貸款方案，如何能夠在關鍵時刻成為扭轉乾坤的助力。接下來分享的，就是一個關於時間與資金的真實故事。
客戶挑戰：貿易公司老闆的緊急資金缺口
王先生經營一間中小型貿易公司，生意一直相當穩定。然而，有一次因為海外客戶延遲付款，但本地供應商又要求即時結清一筆價值300萬的貨款，公司瞬間陷入了現金流危機。如果無法及時付款，不僅會錯失一宗大額訂單，更可能損害公司長久建立的商業信譽。
王先生曾考慮向傳統銀行申請貸款，但銀行的審批流程需時數星期，並且要求提交大量業務文件，更必須通過嚴格的壓力測試。面對迫在眉睫的付款死線，這個方案顯然遠水不能救近火。
解決方案：利用自住物業申請特快一按
正當王先生一籌莫展之際，他了解到可以透過財務公司一按服務，利用自己名下已供滿的自住物業進行物業套現。在清楚明白一按意思及運作後，他發現這正是解決他燃眉之急的最佳方法。
他選擇了一間提供特快審批的財務公司提交物業貸款申請。整個過程比他預想中簡單得多，他無需準備繁複的公司財務報告，只需提供身份證明及物業基本資料。因為申請的是財務公司一按，所以也豁免了銀行的壓力測試環節，大大縮短了審批時間。
成果：24小時獲批300萬，生意重回正軌
結果令人相當滿意。王先生提交一按申請後，在短短24小時內就成功獲批300萬貸款，款項迅速存入其公司戶口。他立即支付了供應商的貨款，順利完成交易，保住了訂單與信譽。
這次經歷讓王先生深刻體會到，在瞬息萬變的營商環境中，持有的物業不單是安樂窩，更是危急關頭的強大後盾。一份審批靈活、快捷可靠的一按貸款，能夠即時將固定資產轉化為流動現金，為生意帶來至關重要的轉機。
一按貸款常見問題 (FAQ)
信貸評級(TU)不佳會影響申請嗎？
信貸評級是銀行審批物業貸款申請的關鍵指標之一。如果信貸紀錄有瑕疵，向銀行申請一按貸款時，確實可能遇到困難，甚至被拒絕。然而，財務公司一按的審批標準則相對靈活。財務公司更重視抵押物業本身的價值，所以即使申請人的信貸評級未如理想，獲批的機會仍然相當高，這也解釋了為何許多信貸紀錄不佳的人士，會選擇向財務公司尋求物業套現方案。
退休人士或高齡人士可以申請嗎？
年齡是銀行審批按揭時的一個考慮因素。退休人士或高齡人士因為沒有固定工作收入證明，要通過銀行的壓力測試會有一定難度，這會影響其物業貸款申請。不過，向財務公司申請一按就不同。財務公司的審批核心在於物業的估值。只要物業價值足夠，即使是退休人士，同樣可以成功申請，年齡並非批核的主要障礙。
「送契樓」可以申請一按嗎？
「送契樓」是指透過無償轉讓方式（送贈）獲得的物業。在處理這類物業的一按申請時，銀行通常會非常審慎。為避免潛在的法律風險（例如原業主破產，物業被追討），銀行一般要求送契滿指定年期後，才會考慮其按揭申請。相比之下，財務公司會以更彈性的方式處理。部分財務公司願意逐一個案審視，即使送契年期不足，也有機會獲批貸款。
財務公司接受哪些特殊物業類型（如唐樓、村屋）？
銀行在審批一按貸款時，對物業類型有較嚴格的要求，通常偏好大型屋苑或樓齡較新的物業。對於唐樓、村屋、丁屋，甚至是一些未補地價的居屋，銀行可能因估價困難或業權複雜而拒絕受理。這正是財務公司一按的優勢所在。財務公司接納的物業類型非常廣泛，除了常見的私人住宅，還包括唐樓、村屋、工廈、商舖、寫字樓、車位，甚至是地皮。只要物業具有一定價值，就有機會成功申請貸款。