曾經破產，是否代表與申請居屋的夢想徹底絕緣？面對銀行嚴格的信貸審查及房署的資格要求，許多人感到徬徨無助。事實上，破產並非置業的永久禁令。答案的關鍵在於一份法律文件以及一套周詳的財務規劃。本文將為您一文看清，由獲取最關鍵的「破產解除證明書」開始，詳細拆解重建信貸、證明還款能力、精明選擇銀行，以至規劃置業時間線的五大關鍵步驟，助您走出財務低谷，逐步實現居屋夢。
破產可否買居屋？核心答案與不可逾越的界線
「破產可否申請居屋」是許多朋友心中的一大疑問。直接回答這個問題，答案是可以，但關鍵在於「何時」申請。當一個人正處於破產期間，申請居屋按揭是一道不可逾越的界線。簡單來說，在正式解除破產之前，要成功申請居屋，基本上是不可能的。這篇文章會和你一起探討，釐清破產可否買居屋的各種細節和影響。
唯一標準：法庭頒布的「破產解除證明書」
要理解整個問題的核心，我們必須先認識一份關鍵文件。這份文件就是由法庭頒布的「破產解除證明書」。這份證明書是你已經完成破產程序，並且在法律上恢復自由財務身份的唯一官方憑證。無論是房屋署還是銀行，它們衡量你是否具備申請資格的唯一標準，就是看你是否持有這份文件。
破產期間的居屋申請：按揭申請的絕對「禁區」
在破產令生效期間，申請人的所有資產都會交由破產受託人管理，目的是為了償還債務。在這個階段，申請人無法自由處理個人財務，更加不能申請新的信貸，例如樓宇按揭。因此，任何在破產期間遞交的居屋按揭申請，都會被銀行直接拒絕。這是一個硬性規定，沒有任何酌情的空間，即使你的破產期只剩下幾個月，情況也是一樣。
銀行與房署的審批基礎：必須持有「破產解除證明書」
當你開始進行居屋申請流程時，銀行和房屋署首先會核實你的財務背景。「破產解除證明書」就是它們審批的第一道關卡。對於銀行而言，這份文件是評估你信貸風險的起點。沒有這份證明，銀行不會啟動任何按揭審批程序。同樣，房屋署在審核你的申請資格時，也會要求你證明自己並無破產在身。
解除破產的意義：這不是終點，而是置業資格的起點
成功取得「破產解除證明書」確實是一個重要的里程碑，但這不代表你馬上就能成功置業。你應該將它視為一張入場券，它讓你重新獲得了申請居屋的「資格」。這只是置業路上的起點，接下來你還需要專注於重建個人信貸紀錄和證明自己擁有穩定的還款能力，這才是成功上會的真正關鍵。
破產對不同類型居屋申請者的影響
破產這件事，對於不同背景的居屋申請者，所帶來的影響和需要考慮的策略也有所不同。主要可以分為綠表和白表兩大類申請者。
綠表申請者：對家庭成員的影響及應對策略
對於以家庭為單位申請的綠表人士，如果作為主要申請人的戶主正處於破產期，整個家庭的申請資格都會受到直接影響。不過，這裡存在一個應對策略。如果家庭中還有其他成員符合綠表資格且沒有破產紀錄，可以向房屋署申請更改戶主，由該位家庭成員作為新的主要申請人。對於已經抽中居屋的準買家，房屋署在處理這類戶主轉換申請時，流程通常會比一般公屋租戶的申請更為迅速。
白表及「白居二」申請者：個人信貸與財務狀況的嚴格審查
白表及「白居二」的申請者，通常是以個人或核心家庭為單位，他們並非公屋租戶。因此，銀行和房屋署的審查重點會完全集中在申請人自身的財務狀況。即使你已經解除破產，你的信貸報告（TU）上依然會留有紀錄。銀行在審批按揭時，會對你的收入穩定性、儲蓄能力和信貸歷史進行極為嚴格的審查，你需要準備更充足的文件，去證明自己已經是一個可靠的借款人。
重建置業資格：成功申請居屋的關鍵五步路線圖
解答「破產可否申請居屋」這個問題，答案是肯定的，但這並非一蹴可幾。關鍵在於你需要一個清晰的路線圖，按部就班地重建你的置業資格。這條路徑需要時間與紀律，但只要跟隨以下五個關鍵步驟，你就能為自己鋪平成功上會的道路，最終實現「破產申請居屋」的目標。
第一步【法律基礎】：獲取置業入場券—「破產解除證明書」
破產期滿後的申請程序：如何向破產管理署或受託人辦理
當四年或以上的破產期屆滿後，你需要主動向破產管理署或你的個案受託人申請「破產解除證明書」。這個程序是重啟置業旅程的正式起點。你只需提交申請，相關機構在核實你已履行所有破產期間的責任後，便會發出這份關鍵文件。
文件的重要性：為何它是銀行審批的第一道關卡
這份證明書不僅是一張紙，更是你已在法律上恢復自由財務身份的唯一憑證。當你向銀行申請按揭時，審批部門首先會要求你出示此文件。沒有它，銀行系統會視你仍處於破產狀態，任何按揭申請都會即時被拒絕。它是你打開銀行審批大門的第一條鑰匙。
第二步【信貸重生】：清洗並重建你的環聯(TU)信貸報告
主動更新記錄：將「破產解除證明書」提交至環聯
取得「破產解除證明書」後，下一步是主動聯絡香港的信貸資料庫機構—環聯(TransUnion)，並提交證明書副本。你必須要求環聯更新你的信貸報告，將你的破產狀態正式移除。如果忽略此步，你的信貸報告會一直顯示舊的負面記錄，所有重建信貸的努力都會白費。
從零建立信貸活動：申請低額度信用卡並培養良好還款習慣
信貸報告更新後，你的評級會顯示為「無記錄」。此時，你需要從零開始建立新的信貸活動。可以嘗試向門檻較低的銀行或金融機構申請一張低信貸額度的信用卡。重點不在於消費額度，而是要開始創造一個正面的還款紀錄。
持續建立信譽：維持至少一年準時全額還款的關鍵性
成功申請信用卡後，接下來的每個月，你都要有小額消費，並且堅持「準時」及「全額清還」所有結欠。這個習慣必須持續至少一年以上。這樣做的目的是向信貸系統證明，你有能力而且有誠信去管理個人財務，這是建立銀行信心的核心。
信貸評級的目標：由無評級逐步提升至F級或以上
透過持續良好的還款紀錄，你的信貸評級會逐漸由「無記錄」的狀態，逐步提升。你的短期目標應該是達到F級或以上。雖然距離最好的A級尚有距離，但達到F級已代表你重新進入了銀行的考慮範圍之內。
第三步【財務實力】：向銀行證明你穩健的還款能力
穩定收入證明：準備齊全的稅單、連續糧單及銀行自動轉賬紀錄
除了信貸評級，銀行更重視你當前的還款能力。你需要準備非常齊全的財務文件，包括最近一至兩年的稅務局評稅通知書、最少連續六個月的公司糧單，以及顯示公司自動轉賬出糧紀錄的銀行月結單。這些文件能有力地證明你有穩定且持續的收入來源。
長期就業佐證：強積金(MPF)供款紀錄的重要性
強積金(MPF)供款紀錄是證明你長期穩定就業的絕佳佐證。一份顯示你連續多年在同一家或幾家公司有持續供款的紀錄，能讓銀行相信你並非從事短期或不穩定的工作，這對按揭審批有正面作用。
增加首期儲備：為何需要比一般人準備更充裕的首期資金
由於過往的破產紀錄，銀行在審批你的按揭申請時，態度會相對審慎，最終批出的貸款成數有機會未如理想。為了應對這個情況，建議你準備比一般申請人更充裕的首期資金，這既能減輕銀行的風險顧慮，也能確保你在貸款額不足時，有足夠資金完成交易。
第四步【策略選擇】：精明選擇申請按揭的銀行
必須避開的陷阱：為何絕對不能向過往的債權銀行申請
在申請按揭時，你必須整理一份清單，列出所有在你破產時曾經牽涉的債權銀行或金融機構。然後，你必須完全避開向這些機構提交申請。即使你的破產令已解除，這些機構的內部系統依然會存有你的壞賬紀錄，成功獲批的機會極低。
尋找新機遇：向從未有業務往來的銀行申請以提高成功率
你的最佳策略是向一些你從未有過任何借貸或信用卡紀錄的銀行申請按揭。對於這些銀行來說，你就像一個全新的客戶。它們的審批主要依據你更新後的環聯報告及你當前的財務實力，不會被行內的舊紀錄影響，這將大大提高你的成功機會。
第五步【耐心等待】：理解按揭申請的「冷河期」
為何需要等待：讓時間沖淡破產記錄的負面影響
即使你已完成以上所有步驟，從解除破產到成功申請按揭之間，通常都需要一段時間，這可視為一個「冷河期」。銀行需要時間觀察你重建的財務紀律。時間是最好的證明，它能逐漸沖淡破產記錄帶來的負面觀感。
時間與成功率的關係：等待越長，獲批機會及條款越佳
一般來說，在解除破產後，等待的時間越長，你成功獲批按揭的機會就越大。不僅如此，你所獲得的按揭利率、現金回贈等條款也可能更為理想。這份耐心，是對你未來置業計劃的一項重要投資。
破產後多久可買居屋？您的個人置業時間規劃表
很多人都會問，破產後究竟要等多久才可以買居屋？這個問題沒有一個絕對的答案，但整個過程其實像一個有清晰路線圖的計劃。這不是單純的漫長等待，而是一個可以主動規劃的置業時間表。只要你掌握當中的關鍵節點，並且在每個階段執行正確的行動，成功置業的機會就會大大提高。
置業時間線的兩大關鍵節點
在規劃置業的路上，有兩個時間點非常重要。它們直接影響你申請按揭的成功率和可以獲得的條款。這兩個節點分別是解除破產後的第5年和第8年。
關鍵節點一：解除破產後約5年 (可嘗試申請標準按揭)
當你成功獲取「破產解除證明書」並努力重建信貸大約5年後，就到達了第一個可以嘗試的時機。這時候，雖然你的環聯(TU)信貸報告上仍然會顯示過往的破產記錄，但是5年的良好財務紀錄，足以向部份銀行證明你的決心和還款能力。在這個階段，你可以開始嘗試申請六成或以下的標準按揭，也就是不經按揭保險公司的按揭申請。
關鍵節點二：解除破產後8年 (高成數按揭黃金時機，信貸報告破產記錄正式移除)
這可以說是置業路上的黃金時機。根據環聯的政策，破產記錄會在解除令頒布的日期起計，保留7年。所以，到了第8年，這項負面記錄就會正式從你的信貸報告中移除。沒有了這個記錄，銀行和按揭保險公司審批你的申請時，態度會正面很多。這意味著你成功申請高成數按揭（例如九成按揭）的機會將顯著提升。
各階段的行動重點
了解了關鍵時間點後，我們來看看在不同階段，你的行動重點應該是什麼。
解除後1-4年：專注執行「信貸重生」與「財務實力」步驟
這段時間是整個計劃的基礎。你的首要任務不是看樓，而是專注執行我們在前面提過的「信貸重生」和「財務實力」步驟。你需要主動更新環聯記錄、有策略地使用信用卡建立信貸評級、維持穩定的工作和收入證明，並且努力儲蓄，準備一筆比一般人更充裕的首期資金。這四年是打好根基的關鍵時期。
解除後5-7年：開始物色單位，並嘗試申請六成或以下按揭
當你穩健地度過了首4年，便可以進入下一個階段。你可以開始留意市場上的居屋單位，並且接觸一些從未有業務往來的銀行，嘗試申請六成或以下的按揭。由於這時破產記錄仍在，你需要有更充足的首期和更亮麗的財務證明，去說服銀行批出貸款。
H44: 解除後8年或以上：申請高成數按揭的最佳時機，置業選擇更多
來到這個階段，你過往的努力將會得到回報。隨著信貸報告上的破產記錄消失，你已經掃除了一個申請高成數按揭的最大障礙。這時候，你可以更有信心地申請由按揭保險公司承保的按揭計劃，大大減輕首期負擔。你的置業選擇將會變得更多，成功「上會」的機會亦是整個時間表之中最高的。
從理論到實踐：真實個案分析
紙上談兵總覺遙遠，一個真實的成功個案，往往更能為大家帶來信心和清晰的方向。讓我們看看陳先生的故事，他正正解答了「破產可否申請居屋」這個許多人心中的疑問。
個案分享：陳先生(化名)解除破產6年後成功購入「白居二」單位
背景：因生意失敗破產，解除後任職倉務主管，月入穩定
陳先生多年前因生意投資失利，在無可奈何之下申請破產。不過，在四年破產期屆滿，並正式取得「破產解除證明書」後，他並沒有氣餒。他很快便找到一份穩定的倉務主管工作，收入固定，每月有清晰的自動轉賬出糧紀錄。
行動：嚴格執行信貸重建，與家人開設聯名戶口儲蓄首期，並避開所有債權銀行
陳先生明白，要解答破產申請居屋這個問題，關鍵在於重建個人的財務信譽。他嚴格執行信貸重建的每一步，首先主動將破產解除文件提交至環聯更新紀錄，然後成功申請了一張低信貸額的信用卡，並且堅持每個月準時全額還款，持續超過一年。
為了展示儲蓄能力與決心，他與家人開設了一個聯名戶口，專門用作儲蓄首期。這樣做的好處是，每一筆儲蓄都清晰可見，成為他有理財紀律的有力證明。在選擇按揭銀行時，他亦非常謹慎，刻意避開了所有在破產時牽涉到的債權銀行，轉而向一間從未有業務往來的銀行提交申請。
結果：成功獲批五成半按揭，利率雖稍高於市場最優惠利率，但成功上會
經過長達六年的努力，陳先生的信貸評級逐步回升。最終，銀行向他批出了五成半的按揭貸款。雖然最終的按揭利率比市場最優惠的利率稍高，但這已經是讓他實現置業夢想的關鍵一步。他成功上會，購入了心儀的「白居二」單位，親身證明了破產後買居屋是絕對有可能的。
個案點評：前銀行按揭審批員的專業分析
陳先生的成功關鍵：穩定收入與良好儲蓄紀錄的決定性作用
從銀行按揭審批的角度分析，陳先生的成功並非僥倖，而是建立在兩個堅實的基礎之上。第一，是極度穩定的還款能力證明。他能夠提供連續多年的稅單、詳盡的強積金供款紀錄，以及顯示每月自動轉賬薪金的銀行月結單。這些文件串連起來，構成了一個無可辯駁的證據，向銀行證明他具備持續且可靠的收入。
第二，是目標明確的儲蓄紀錄。他與家人開設的聯名儲蓄戶口，其作用遠超儲錢本身。它向審批人員具體地展示了陳先生的理財紀律、家庭支援以及為置業付出的決心，這些在審批過程中都是重要的正面因素。
申請時的「避坑」建議：面談時應如何誠實而正面地陳述過往經歷
在申請按揭的面談環節，許多人可能會對過往的破產經歷感到難以啟齒，甚至嘗試避而不談。這其實是最大的忌諱，因為您的信貸報告早已將一切記錄在案。
陳先生的做法十分值得參考，就是在面談時主動、誠實地交代。溝通的重點，並非鉅細無遺地複述當時失敗的細節，而是應該強調自己從那次經歷中學到的教訓，以及在解除破產後，如何一步一步重建個人的財務紀律。同時，更要展示目前穩定的工作狀況和清晰的儲蓄成果。將一段負面的歷史，正面地轉化為一個關於承擔責任、努力重新振作的故事，反而更能增加審批人員的信心。銀行希望看到的，是一個經一事、長一智，而且現在財務狀況穩健可靠的借款人。
緊急應對：已抽中居屋但未解除破產的替代方案
很多人都關心破產可否申請居屋，這個問題在幸運抽中單位後，才發現自己仍未解除破產時，顯得格外迫切。假如真的遇上這種進退兩難的局面，先不用灰心，因為針對特定情況，仍然存在可行的替代方案，讓置業機會不致於白白流失。
綠表家庭申請者的應急方案：更改戶主
適用情況：已中籤但本人未獲破產解除令的綠表家庭
這個方案是專為以家庭名義申請的綠表人士而設。如果你是申請表上的戶主，並且已經成功抽中居屋，但在揀樓或辦理買賣手續前，仍未從法庭取得「破產解除證明書」，這個方法就可能幫到你。
操作流程：向房屋署申請將戶主轉給合資格的家庭成員
具體做法是，你需要立即聯絡房屋署，申請將居屋申請的戶主身份，轉移給你申請表上另一位符合資格的家庭成員。例如，可以將戶主轉為你的配偶或成年子女。申請時，帶同揀樓通知書等文件，向職員清楚解釋情況。只要新的戶主符合所有綠表資格，房屋署一般都會接納申請。
注意事項：準居屋買家與一般公屋租戶在審批速度上的差異
值得留意的是，房屋署處理這類申請的態度，對準居屋買家和一般公屋租戶可能有所不同。一般公屋租戶若想更改戶主，通常需要經過較嚴謹和耗時的審查。但是，對於已抽中居屋、即將置業的綠表家庭，房署的處理會相對寬鬆和快速，因為這關係到資助房屋單位的順利出售，審批流程會特事特辦，大大縮短等候時間。
業權轉讓的特殊規定
破產情況下的業權轉讓：唯一可涉及金錢代價的特殊情況
根據房屋條例，資助出售單位的業權轉讓，一般都必須以「饋贈契約」形式進行，也就是說，過程中不能涉及任何金錢交易。不過，因戶主破產而進行的業權轉讓，是當中唯一的例外。在這種特殊情況下，轉讓業權是得到破產管理署批准的法律程序，所以可以涉及金錢代價，例如由新的家庭成員業主，向破產受託人支付一筆款項，用以購入原屬破產人士的業權份額。
所需法律文件：破產令及破產管理署同意書的重要性
要完成上述的業權轉讓，法律文件的齊備至關重要。律師樓在處理相關手續時，必須收到兩份核心文件：第一份是法庭頒布的「破產令」，用作證明該業主的法律狀況；第二份是「破產管理署同意書」，這份文件代表負責管理破產人資產的官方機構，已同意並批准這次的業權轉讓。缺少任何一份文件，整個轉讓程序都無法合法地進行。
關於「破產申請居屋」的常見問題 (FAQ)
關於破產可否申請居屋這個議題，即使了解了基本步驟，許多朋友心中仍有不少具體疑問。始終每個人的情況都有所不同，當中涉及的細節可能影響深遠。以下我們整理了一些最常見的問題，希望能夠逐一為你清晰解答，讓你對整個破產申請居屋的過程有更全面的掌握。