計劃置業「上車」，首要面對的難題，就是準確評估自己的貸款能力：究竟銀行最多可以批出多少按揭貸款？面對複雜的供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試要求，許多準買家都感到困惑，難以制訂清晰的置業預算。本文將為您一文拆解貸款能力評估的全部細節，從教您善用按揭計算機即時預算，到深入剖析金管局的審批核心標準，更會提供三大實用策略，助您計盡個人借貸力，為成功置業踏出最穩健的第一步。
如何使用按揭計算機：三步即時評估貸款能力
想初步掌握自己的貸款能力，最直接的方法就是善用網上按揭計算機。這個工具讓你對自身的借貸能力有一個清晰概念，整個貸款能力評估過程十分簡單，只需幾個步驟，就能即時獲得重要的參考數據，助你更有預算地規劃置業大計。
第一步：輸入你的財務資料
計算結果的準確度，完全取決於你所輸入資料的真實性。一個精準的借貸能力計算，需要你先整理好個人的財務狀況，然後將相關資料輸入計算機。
個人入息及現有債務狀況
首先，你需要輸入所有固定及非固定的個人收入，例如每月薪金、佣金或花紅等。然後，誠實填報現有的每月債務支出，這包括私人貸款、信用卡分期還款，以及其他按揭供款。收入與債務是構成你還款能力的基礎，直接影響審批結果。
計劃還款年期及預計按揭利率
接著，選擇你計劃的還款年期，一般最長為30年。較長的還款期可以降低每月還款額，但總利息支出會增加。至於按揭利率，你可以輸入現時市場上普遍的利率作初步估算。這兩個變數都會對你的每月供款額和總貸款額產生顯著影響。
影響審批的關鍵狀況 (物業用途、收入來源等)
部分專業的計算機會要求你提供更多資料，這些都是銀行審批時的關鍵考慮因素。例如，物業是用作自住還是出租，因為非自住物業的審批標準會更嚴格。你的主要收入來源地、是否已持有或擔保其他按揭物業等，都會令貸款能力的計算標準有所不同。
第二步：獲取貸款能力評估結果
輸入所有資料後，計算機便會即時為你進行貸款能力試算，並提供一系列核心財務指標。
核心指標：最高貸款額及每月還款額
計算結果會清晰列出兩個最重要的數字：最高貸款額和最高每月還款額。前者是你財務狀況下，銀行初步評估可批出的貸款總額；後者則是你在符合監管要求下，每月可承擔的最高供款金額。
財務規劃參考：可負擔樓價及每月可動用資金
你可以利用「最高貸款額」加上你準備的首期資金，推算出自己可負擔的樓價範圍。同時，將每月收入減去「最高每月還款額」，就能了解未來每月可動用的生活資金，這有助你評估置業後對生活質素的影響，作出更全面的財務規劃。
計算結果重要提示與聲明
請注意，所有經由按揭計算機得出的結果，僅應作為初步財務規劃的參考用途。計算結果並未考慮你的個人信貸評級（TU），亦未審核你的入息證明文件。最終的貸款額、利率及條款，仍須由銀行根據你的完整申請和最終審批結果作準。
深入解讀按揭審批核心概念
要準確評估你的貸款能力，首先要理解銀行審批按揭時的幾個核心概念。這些概念就像拼圖一樣，組合起來就完整呈現出你的借貸能力輪廓，是整個貸款能力試算過程的基礎。清楚了解它們，有助你更有效規劃置業預算。
何謂「最高按揭貸款額」？
貸款額、樓價與首期的關係
簡單來說，「最高按揭貸款額」就是銀行根據你的財務狀況，評估後願意批出的最高貸款金額。它與你想購買的物業樓價和你能支付的首期有直接關係。基本的算式是：樓價減去首期，就等於你需要的貸款額。銀行批出的最高貸款額，就決定了你能負擔的樓價上限。
如何反映你的整體借貸能力
這個金額並非隨意釐定，而是銀行對你整體借貸能力的一個量化總結。銀行會詳細審視你的入息、現有債務、信貸紀錄等多方面因素，經過一系列的借貸能力計算，最終得出這個數字。所以，這個貸款額直接反映了你在銀行眼中的財務健康狀況和還款信用。
何謂「最高每月還款額」？
供款與入息比率 (DTI) 的初步計算
「最高每月還款額」是指在符合監管機構指引的前提下，你每月可以用於償還所有債務（包括新申請的按揭）的金額上限。銀行會使用「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）來初步計算這個上限，確保你的總債務還款，不會佔據入息過高的比例，保障你的還款穩定性。
評估你現金流健康狀況的指標
這個指標非常重要，它直接關係到你買樓後的每月現金流是否健康。銀行設定這個上限，是為了確保你在應付每月供款之後，仍然有足夠的資金應付日常生活開支和其他突發狀況。你可以視之為一個個人財務的壓力指標，衡量新增的按揭供款會否對你的生活造成過大負擔。
了解還款年期表 (Amortization Schedule)
本金與利息的還款分佈
還款年期表是一份詳細的還款路線圖，清楚列出在整個還款期內，你每一期供款中用於償還「本金」和支付「利息」的金額分佈。在還款初期，每月還款的大部分是用來支付利息，只有小部分在清還本金。隨著時間過去，這個比例會慢慢反轉，清還本金的部分會逐漸增加。
還款期長短對總利息支出的影響
還款期的長短，會直接影響你的每月供款額和總利息支出。選擇較長的還款期（例如30年），可以降低每月的供款壓力，讓現金流更鬆動。但是，總利息支出會大幅增加。反之，縮短還款期（例如20年），雖然每月負擔較重，長遠來看卻能節省非常可觀的利息成本。你需要根據自己的財務規劃和負擔能力，作出最適合的選擇。
影響借貸能力的關鍵因素：拆解金管局審批標準
要準確評估你的貸款能力，首先就要了解銀行審批按揭時的準則。銀行的審批標準並非隨意制定，而是依循香港金融管理局（金管局）的指引。理解這些標準，是進行任何貸款能力評估的第一步。基本上，銀行會從兩大核心標準出發，即「供款與入息比率」和「壓力測試」，再結合其他個人財務狀況，來完成整個借貸能力計算。
核心標準一：供款與入息比率 (DTI)
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）是衡量你借貸能力最基本的標尺。它的概念很簡單，就是計算你每月所有債務的總供款額，佔你每月總入息的百分比。銀行透過這個比率，判斷你是否有足夠的收入去應付新增的按揭供款。
DTI 的計算公式與基本要求 (上限50%)
DTI的計算公式是：（每月總債務供款 ÷ 每月總入息）x 100%。根據金管局的基本指引，這個比率的上限是50%。換句話說，你申請按揭後，包括新按揭供款在內的所有債務支出，不可以超過你每月總收入的一半。例如你的月入是港幣$40,000，你的總供款便不能多於港幣$20,000。
DTI 在何種情況下會收緊至40%
在某些特定情況下，金管局會要求銀行採用更嚴格的審批標準，將DTI上限由50%收緊至40%。常見情況包括：
* 申請人本身已經有其他按揭貸款在身，或為其他人的按揭做擔保。
* 申請人的主要收入並非來自香港。
* 申請按揭的物業並非用作自住，例如是出租或投資用途。
如果符合以上任何一種情況，你的借貸能力將會受到較大影響。
核心標準二：壓力測試
壓力測試是金管局為了管理銀行體系風險而設的另一項重要關卡。它的目的是模擬在加息環境下，測試你的還款能力是否依然穩健。即使你通過了基本的DTI要求，也必須同時通過壓力測試，銀行才會批出按揭。
壓力測試的定義與計算方法 (假設利率上升2%)
壓力測試的計算方法，是在你現時的按揭利率基礎上，假設利率上升2厘（即2%），然後重新計算你的每月供款額。例如，你申請的按揭計劃實際利率是4%，銀行在進行壓力測試時，便會用6%的利率來計算你的每月還款額，並以此評估你的負擔能力。
壓力測試下的 DTI 上限 (上限60%)
在利率上升2%的假設下，你重新計算出的每月供款額，佔你每月總入息的比率，不能超過60%。簡單來說，申請人必須同時滿足兩個條件：在正常利率下，DTI不超過50%；在利率加2%的壓力測試下，DTI不超過60%。銀行會以兩個測試中，得出較低的貸款額為最終批核上限，確保你的借貸能力穩健。
其他重要影響因素
除了DTI和壓力測試這兩大標準，銀行還會考慮以下幾個因素，它們同樣會左右你的最終貸款能力。
收入來源地與穩定性
銀行偏好穩定和可預測的收入來源。固定月薪的受僱人士通常較易通過審批。如果你的收入主要來自佣金、花紅或自僱等非固定收入，銀行在計算入息時可能會將金額打折扣，或者要求你提供更長時間的收入證明。海外收入亦可能因為核實困難和匯率風險而被視為不穩定。
現有按揭或擔保狀況
正如之前提及，如果你已經持有其他物業的按揭，或者你是其他按揭的擔保人，銀行會視你的財務負擔較重。這不但會令你的DTI上限收緊至40%，壓力測試的DTI上限亦會同步收緊至50%，對借貸能力的影響非常顯著。
信貸評級 (TU Grade) 的作用
你的信貸評級報告（TU Report）是銀行評估你理財習慣的重要參考。一個良好的信貸評級（例如A級或B級）代表你過往有準時還款的習慣，有助銀行順利批核貸款。相反，如果評級不佳，銀行可能會因此提高你的按揭利率，甚至拒絕你的申請，直接削弱你的貸款能力。
提升按揭借貸能力三大實用策略
銀行進行貸款能力評估時，會全面審視你的財務狀況。如果計算後的借貸能力未如理想，你可以參考以下三大策略，在申請按揭前主動出擊，為自己的財務狀況加分。
策略一：優化債務狀況
你的現有債務是影響供款與入息比率（DTI）的直接因素。銀行在計算你的還款能力時，會將你每月的總還款額一併考慮。因此，整理好個人債務，是提升借貸能力最直接的一步。
清還高息貸款或進行債務整合
在申請按揭前，可以優先清還利息較高的債務，例如信用卡結欠或私人分期貸款。這些貸款的每月還款額會直接佔用你的DTI上限，減少可批核的按揭貸款額。如果手頭現金不足，也可以考慮進行債務整合，將多筆高息債務合併為一筆利息較低的貸款，這樣能降低每月總還款額，從而釋放更多貸款能力。
在申請按揭前減少非必要負債
除了清還貸款，申請按揭前數個月，應盡量避免申請新的信用卡或增加非必要的消費分期。一個整潔的信貸報告，加上較低的負債水平，會給銀行留下良好的印象，讓審批過程更加順利。
策略二：調整按揭方案
有時候，借貸能力不足，未必完全是個人財務問題，而是按揭計劃的結構可以調整。透過改變按揭的某些條款，同樣可以達到通過審批門檻的效果。
適當延長還款年期以降低每月供款
將還款年期由25年延長至30年，是降低每月供款額的常用方法。雖然總利息支出會增加，但較低的每月供款可以讓你更容易通過壓力測試的要求。當你的財務狀況改善後，未來也可以考慮透過轉按縮短還款期。
善用按揭保險計劃 (MIP) 獲取更高成數貸款
對於首期資金有限的置業人士，按揭保險計劃是一個重要的工具。透過申請按揭保險，你可以向銀行申請高達八成至九成的按揭貸款，大大減輕首期負擔。雖然這不會直接提升你基於入息的還款能力，但它能讓你以同樣的首期，購買樓價更高的物業。
策略三：增加認可入息
供款與入息比率的計算，分子是「供款」，分母就是「入息」。除了降低分子，增加分母也是一個非常有效的方向。重點在於如何將你的所有收入，轉化為銀行認可的計算基礎。
有效申報花紅、佣金等非固定收入
如果你的收入包含非固定部分，例如年終花紅、佣金或津貼，只要能提供穩定及持續的證明，例如過去最少六個月至兩年的稅單、糧單或銀行月結單，銀行通常會將其計算在內。一般會將這筆收入平均計算，或按一定比例折算後，納入總收入作審批。
加入家庭成員作擔保人
如果個人收入未能通過壓力測試，可以考慮邀請收入穩定的直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為擔保人。銀行會將擔保人的部分入息納入計算，合併兩者的收入及債務來進行借貸能力計算，是大幅提升貸款額的有效方法。不過，擔保人需要承擔與借款人同等的法律責任，雙方在決定前應有充分溝通。
申請預先批核：鎖定你的買樓預算
為何需要申請銀行的預先批核 (Pre-approval)？
當你透過各種方法，例如使用按揭計算機，對自己的貸款能力有了初步概念後，下一步就是將這個估算轉化為一個更實在的數字。申請銀行的預先批核 (Pre-approval) 正是完成這一步的關鍵程序。這份由銀行發出的初步批核結果，雖然不等於最終的貸款合約，卻是整個置業過程中一份極具價值的參考文件。
增加置業信心，鎖定貸款能力
預先批核的最大好處，是讓你清晰掌握銀行根據你的財務狀況，願意批出的實際貸款金額。這不再是一個理論上的貸款能力試算，而是一個有銀行審核作基礎的數字。當你手持這份文件，就等於確認了自己的實際借貸能力，無論是與家人商討置業大計，還是與地產代理溝通，你都會更有信心，能夠明確地劃定自己的預算範圍。
助你更精準地尋找目標樓盤
獲得預先批核後，你的置業目標會變得非常清晰。你可以省卻瀏覽超出預算範圍樓盤的時間，集中火力尋找符合自己財務狀況的物業。在與賣方洽談時，一份有效的預先批核證明，更能顯示你的誠意及購買能力，讓你處於更有利的談判位置。整個尋找理想家園的過程，會因此變得更有效率，目標也更明確。
聯絡我們獲取免費個人化分析及預批協助
申請預先批核的過程涉及向銀行提交入息、債務及個人資料等文件，不同銀行的審批標準亦有些微差異。如果你希望整個流程更順暢，或者想獲取針對個人情況的專業分析，歡迎聯絡我們的按揭專家團隊。我們能夠為你提供免費的個人化貸款能力評估，並協助你處理向銀行申請預先批核的各項事宜，讓你輕鬆踏出置業的第一步。
按揭借貸能力常見問題 (FAQ)
非固定收入（如佣金、自僱）應如何計算？
對收入不固定的人士而言，準確評估貸款能力似乎比較複雜。銀行在處理佣金或自僱等非固定收入時，審批標準會相對審慎。一般來說，銀行會要求申請人提供最少6至12個月的收入證明，例如稅單、公司財務報表及銀行月結單，然後計算出一個平均月入。為了管理風險，部分銀行可能會在這個平均收入上打個折扣（例如七折或八折），再用作最終的借貸能力計算。所以，保持完整清晰的入息紀錄，對證明你的還款能力非常重要。
信貸評級 (TU) 差會如何影響貸款能力？
信貸評級（TU）是你理財習慣的一張成績表，它直接影響銀行對你的貸款能力評估。一個較差的TU評級，會讓銀行認為你的還款風險較高。這可能導致幾個後果：銀行或會提高你的按揭利率，或者直接調低批出的貸款額。在更嚴重的情況下，例如評級屬於最低級別，申請甚至有機會被直接拒絕。因此，在申請按揭前，檢視自己的信貸報告，並處理好所有逾期欠款，是維持良好借貸能力的關鍵一步。
此計算機是否適用於居屋、綠置居等資助房屋？
這個按揭計算機的設計，主要是根據金管局對私人樓宇的審批標準，例如供款與入息比率及壓力測試。資助房屋如居屋和綠置居，因為有政府作為擔保，其按揭審批規則有所不同。最顯著的分別是，購買一手資助房屋的申請人，通常不需要通過壓力測試，而且可以承造高達成數的按揭。因此，本計算機的結果只可作為一個非常初步的參考，並不能完全反映你在購買資助房屋時的實際貸款能力。想獲得準確的貸款能力試算，建議直接向提供相關按揭計劃的銀行查詢。
作為物業擔保人，對個人借貸能力有何影響？
為他人作擔保，是一項非常重大的財務承諾，它會直接削弱你個人的借貸能力。當你為一項按揭貸款作擔保人，銀行在審批你自己的按揭申請時，會將該筆擔保中的每月供款，視為你現有的固定債務。這筆「隱形」的債務會計入你的供款與入息比率之中，導致你的壓力測試標準大幅收緊，最終能借到的貸款額亦會顯著減少。所以在答應成為擔保人之前，務必仔細進行借貸能力計算，衡量對自己未來置業計劃的長遠影響。
海外收入應如何計算入息作審批？
如果你的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批按揭時會特別嚴謹，因為核實收入來源和評估穩定性都更為複雜。申請時，你需要準備非常齊全的文件，例如海外的僱傭合約、稅單及過去最少六個月的糧單和銀行紀錄。部分銀行在進行貸款能力試算時，會將海外收入打一個折扣，例如只計算收入的七成至九成，以抵銷匯率波動及其他潛在風險。由於每間銀行對海外收入的取態不同，建議多向幾間銀行查詢，尋找對你情況最有利的審批方案。