金管局於2025年2月28日宣佈暫停壓力測試，置業人士的按揭審批標準亦隨之改變，核心指標回歸到更簡單直接的「供款佔入息比率」(DTI)。究竟在新制度下，個人入息如何計算？自己又能夠借到多少貸款？本文將為您由淺入深，三步拆解DTI的計算方法、固定及非固定收入人士的入息要求，並教您善用按揭計算機，助您輕鬆計算出在新制下的最高貸款額及所需月入，為置業做好萬全準備。
壓力測試已暫停！按揭審批核心回歸「供款佔入息比率」(DTI)
想了解壓力測試點計？由2025年起，這個問題有了全新的答案。過去置業人士非常關注的壓力測試計數方法，已經成為歷史。現在銀行審批按揭的準則，已經回歸到一個更核心、更直接的指標，就是「供款佔入息比率」（Debt-to-Income ratio，簡稱DTI）。
政策轉向：金管局於2025年2月28日宣佈暫停壓力測試
是的，你沒有看錯。香港金融管理局（金管局）在2025年2月28日宣佈，因應美國加息週期預期見頂，香港利率進一步上升的機會較低，決定暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這個實施超過十年的逆周期措施正式告一段落，意味著置業的門檻實質上降低了。
現時核心審批標準：供款佔入息比率 (DTI) 詳解
壓力測試暫停後，銀行審批貸款的焦點重新放回「供款佔入息比率」(DTI)。這個概念其實很直接，就是計算你每月的總債務供款，佔你每月總收入的百分比。銀行透過這個比率，評估你是否有足夠和穩定的還款能力。簡單來說，它確保你的供款負擔不會過重，影響日常生活質素。
DTI 基本計算公式
DTI的計算方法非常清晰，你可以透過以下公式，初步評估自己的供款能力：
（每月總債務供款 ÷ 每月總入息） x 100%
這裡的「每月總債務供款」，不單指新申請的按揭供款，還包括你現有的其他債務，例如私人貸款、學生貸款、信用卡分期等。計算時必須將所有債務一併考慮。
首次置業人士的DTI上限：50%
如果你是首次置業人士，即申請按揭時在香港沒有持有任何住宅物業，你的DTI上限會比較寬鬆。根據金管局的指引，你的每月總債務供款，不可以超過你每月總入息的50%。
舉個例子，假設你的月入是$50,000，你所有債務的每月總供款就不能超過 $25,000。
非首次置業／擔保人／投資物業的DTI上限：40%
如果申請人並非首次置業，例如是換樓人士、為家人作擔保人，或者購買物業用作出租投資，銀行的審批標準就會變得更嚴格。在這些情況下，DTI上限會由50%收緊至40%。
同樣以月入$50,000為例，你的每月總債務供款上限就會降至$20,000。這對你的最高貸款額度有相當顯著的影響，所以在計劃前必須準確計算。
入息計算大解構：影響DTI及貸款能力的關鍵
想知道壓力測試點計，或者現時審批核心的供款佔入息比率 (DTI) 點計，第一步就是要懂得銀行如何計算你的「認可入息」。這一步直接決定了你的DTI比率高低，亦即是你的最終貸款額。銀行的壓力測試計數方式，會因應不同收入來源而有很大差異。以下我們就將各種入息類型逐一拆解，讓你對自己的借貸能力有更清晰的預算。
固定收入人士的入息計算
對於每月有固定薪金的「打工仔」來說，入息計算是最簡單直接的。銀行視這類收入為最穩定，因此審批過程通常比較順暢。
所需證明文件：糧單、銀行月結單及稅單
申請按揭時，你需要準備好最近三個月的糧單，以及顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。另外，提交最新的稅務局評稅通知書（稅單），可以作為非常有力的入息證明，增加銀行對你收入穩定性的信心。
花紅及雙糧計算方法 (年收入平均法)
花紅、雙糧或佣金等非固定收入，只要是恆常發放，銀行也會計算在內。計算方法很簡單，就是將過去一至兩年的總花紅及雙糧金額，除以12或24個月，得出一個每月平均數。然後，這個平均數會加到你的固定底薪上，成為銀行計算DTI時所用的總認可月入。
非固定收入人士 (佣金制) 的入息計算
如果你是從事地產代理、保險經紀或任何以佣金為主要收入的職業，銀行在審批時會相對審慎，因為收入波幅較大。
所需證明文件：六個月或以上入息紀錄
與固定收入人士不同，你需要提供更長時間的入息證明，通常是至少六個月的糧單和銀行紀錄。如果收入波動非常大，銀行甚至可能要求提供長達一至兩年的紀錄，目的是為了準確評估你的平均收入水平。
銀行審批準則：收入「先平均，再打折」
銀行處理非固定收入的核心原則是「先平均，再打折」。首先，銀行會計算你在過去一段時間（例如六個月）的平均月入。然後，為了管理風險，銀行不會百分百承認這個平均數，而是會打一個折扣，通常是六至八折，作為最終的認可入息。這個壓力測試計數方法，是為了確保你在收入較低的月份，仍然有足夠的還款能力。
其他收入及資產計算方法
除了薪金收入，其他收入來源或資產也可以幫助你提升貸款能力。
物業租金收入：如何計算實際供款能力
假如你持有其他物業並正在出租，租金收入可以計入總入息。不過，銀行同樣不會全額計算。一般做法是將租約上訂明的租金，打六至七折計算。例如，月租$15,000的單位，銀行可能只會將約$9,000至$10,500計為你的每月收入。這樣做是為了預留空間應對物業空租期或維修開支等潛在成本。
資產水平計算：股票、存款等如何轉換為收入
對於擁有較多資產但現金收入不高的申請人，部分銀行接納以資產水平去評估還款能力。簡單來說，銀行會將你的資產折算成等同的每月收入。不同資產的計算方法如下：
- 現金存款：通常可以百分百計算。
- 股票、基金：會按市值的五至八成計算，藍籌股的折算率會較高。
- 物業：會以估值的一半，再減去未償還的按揭額來計算淨資產值。
銀行會將這些折算後的資產總值，再根據一套內部公式去轉換為你的每月還款能力。每間銀行的計算基準都不同，申請前最好先向銀行查詢清楚。
新制下如何計算最高貸款額？善用按揭計算機
想知道在暫停壓力測試點計最高貸款額，最直接的方法就是善用坊間的網上按揭計算機。這些工具大多已根據金管局最新指引更新，讓你輸入個人財務狀況後，就能即時估算可負擔的貸款金額。這就像一個初步的財務評估，助你在尋找物業前，先清晰掌握自己的預算範圍，讓整個置業計劃更有方向。
使用按揭計算機所需資料
在開始利用壓力測試計數機進行運算前，你需要準備幾項基本的個人財務資料。資料越準確，計算結果就越有參考價值。
家庭總入息
這是計算供款能力的基礎。你需要輸入所有申請人每月的固定總收入，例如你與配偶的薪金。如果有花紅或佣金等非固定收入，可以先將過去一年的總額除以十二，得出一個平均月入數值一併計入。
現有總債務供款
你需要如實填報現時每月需要償還的所有債務。這包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款或汽車貸款等。銀行在審批按揭時，會將這些供款一併計算在你的總負債內，所以這項資料絕不能遺漏。
預計按揭利率及年期
按揭利率和年期是模擬計算的變數。你可以輸入現時市場上普遍的按揭利率，例如P按利率或H按的封頂利率，而年期則可以先用最長的30年作估算。你可以隨後調整這兩個數字，觀察其對貸款額的影響。
置業身份 (首次／非首次)
計算機通常會詢問你的置業身份。這是一個關鍵選項，因為首次置業人士的「供款佔入息比率」上限為50%，但非首次置業或作為擔保人的申請人，上限會收緊至40%。選擇正確的身份，才能得出符合銀行審批標準的結果。
分析計算結果：即時了解最高貸款額
輸入所有資料後，壓力測試計數機會即時提供兩個關鍵數字，讓你對自己的借貸能力有一個清晰概念。
最高可負擔每月供款
這個數字是根據你的入息、現有債務以及適用的「供款佔入息比率」上限（50%或40%）計算出來的。換句話說，這是你在符合監管要求下，每月可以用於償還所有債務（包括新造按揭）的最高金額。
最高可獲批按揭總額
這是你最關心的結果。計算機會根據前述的「最高可負擔每月供款」、你輸入的按揭利率和年期，反向推算出銀行最高願意批出的貸款總額。這個數字將直接決定你可以負擔的樓價範圍。
進階應用：反向計算與情境模擬
一個好的按揭計算機不單止是讓你做壓力測試計數，更能成為你的置業策略規劃工具。你可以利用它進行不同的情境模擬。
由目標樓價反推最低月入要求
如果你已有心儀的物業或目標樓價，可以反過來使用計算機。輸入目標樓價並設定希望申請的按揭成數後，工具就能反向計算出你需要達到的最低家庭月入要求。這能讓你清楚知道，要實現置業目標，收入水平還需要多少。
模擬增加擔保人或首期的貸款結果
你可以模擬不同情況對貸款額的影響。例如，嘗試在「家庭總入息」一欄加入擔保人的收入，看看貸款額能增加多少。或者，你可以增加首期金額、減少貸款額，觀察每月供款的變化，找到一個最輕鬆的還款方案。
比較高成數按揭保費 vs 儲更多首期的總成本
這是一個常見的抉擇。你可以利用計算機模擬兩種情況：一是申請高成數按揭，將按揭保費加進總貸款額中，計算總還款成本；二是儲蓄更多首期，以較低按揭成數上會，計算其總還款成本。透過比較兩者的總利息及費用支出，你可以作出更明智的財務決策。
(歷史資料) 舊有壓力測試計算方法回顧
雖然壓力測試已經暫停，但了解舊時的壓力測試點計，可以幫助我們理解過往的置業門檻，以及為何現時的按揭審批會變得相對簡單。回顧過去的計算法則，就像是重溫一場必須通過的財務能力考試，對理解香港樓市的演變很有幫助。
舊制壓力測試計算公式（假設利率加2厘）
在舊制度下，銀行審批按揭並非只看申請人能否負擔當前的按揭利率，而是設下了兩重關卡。申請人必須同時通過這兩項測試，才能成功獲批貸款。整個壓力測試計數的核心，就是基於「供款與入息比率」(DTI) ，並在現行利率之上再增加一個假設的壓力利率。
正常利率下的DTI要求 (上限50%)
第一關是基本門檻。申請人的每月總供款額，不能超過其每月總入息的50%。這是為了確保申請人在正常市況下，有足夠的還款能力，不會因為供樓而過度影響日常生活開支。
壓力測試利率下的DTI要求 (上限60%)
第二關就是真正的「壓力」所在。銀行會假設當時的按揭利率上升2厘（即2%），然後用這個更高的「壓力利率」重新計算每月供款。在這個假設情況下，計算出來的新供款額，不能超過申請人每月總入息的60%。
舊制壓力測試計算實例分析
單看公式可能有點抽象，讓我們用一個實際例子，一步一步拆解點計壓力測試，看看當時的入息要求是如何計算出來的。
案例背景設定
假設小明是首次置業，計劃申請500萬港元的按揭貸款，還款期為30年，當時的實際按揭利率為3.5%。
計算步驟一：正常DTI月入要求
首先，計算第一關的入息要求。
* 在3.5%的實際利率下，每月供款約為$22,452。
* 根據DTI上限50%的要求，小明的最低月入需要是：$22,452 ÷ 50% = $44,904。
計算步驟二：壓力測試DTI月入要求
接著，進行壓力測試計數，看看第二關的要求。
* 假設利率上升2厘，壓力測試利率為：3.5% + 2% = 5.5%。
* 在5.5%的壓力利率下，假設的每月供款會上升至約$28,389。
* 根據壓力測試DTI上限60%的要求，小明的最低月入需要是：$28,389 ÷ 60% = $47,315。
最終結果：以較高者為準
比較兩個計算結果，小明必須達到較高的入息要求，也就是$47,315，才能通過銀行的審批。由此可見，舊有的壓力測試，確實對置業人士的入息水平設下了更高的門檻。
暫停壓力測試與DTI計算常見問題 (FAQ)
即使目前已暫停壓力測試，但在申請按揭時，圍繞供款佔入息比率 (DTI) 的計算仍然有不少疑問。我們整理了一些常見問題，助你更清晰地規劃財務。
為家人作擔保，對我的DTI有何影響？
為家人作擔保人是一個重大的財務決定，會直接影響你自身的借貸能力。當你成為擔保人，銀行會將你所擔保的按揭視為你的個人負債。因此，在你日後申請自己的按揭時，銀行計算你的DTI時，會將該筆擔保的按揭月供計入你的總債務之中。
同時，因為你已經有按揭在身（即使只是擔保身份），你的DTI上限會由首次置業的50%收緊至40%。這意味著你的借貸能力會大幅下降，未來置業時獲批的貸款額會顯著減少。
購買工商舖或車位的DTI上限是多少？
購買工商舖或車位等非住宅物業，按揭的審批標準一般比住宅物業更為嚴格。現時，申請這類物業按揭的DTI上限通常為40%。
申請政府資助房屋 (如居屋) 按揭是否豁免DTI計算？
申請政府資助房屋，例如居屋或綠置居的按揭，情況比較特殊。由於這類按揭有政府作為擔保，承擔了大部分銀行的信貸風險，所以銀行在審批時會相對寬鬆。一般情況下，申請人可以豁免DTI計算，亦無須進行壓力測試。銀行主要會評估申請人是否有穩定的還款能力。
月入不足無法通過DTI審批？三大解決方法
如果初步計算後，發現月入水平未能通過銀行的DTI審批，可以考慮以下三個常見的解決方法。
方法一：增加首期，減少總貸款額
最直接的方法，就是增加首期資金，從而減少需要申請的總貸款額。當貸款本金減少，每月的供款額自然會隨之降低。這樣，在相同的入息水平下，你的DTI比率便會下降，更容易符合銀行的審批要求。
方法二：延長還款年期 (需注意人齡及樓齡)
另一個可行的方法，是將還款年期盡量延長，例如由25年增至最長的30年。還款期拉長後，每月的供款額會被攤薄而下降，有助於通過DTI的審批。不過，銀行批核的最長年期會受兩個主要因素限制：申請人的年齡（銀行普遍以「75減人齡」作參考上限）以及物業本身的樓齡。
方法三：申請按揭前先清還其他債務
銀行在計算DTI時，會將申請人名下所有的債務供款一併納入考慮，這包括私人貸款、信用卡分期付款、學生貸款等。如果在正式申請按揭前，能夠先集中資源清還這些現有債務，就可以有效降低DTI計算公式中的「總債務」水平，從而提升成功獲批按揭的機會。