作為公務員，享有政府提供的房屋福利是事業生涯中的一大優勢，但面對繁複的制度，特別是2000年6月1日為分水嶺的「新制」與「舊制」差異，往往令人感到困惑。非實報實銷現金津貼 (NCA)、居所資助計劃 (HPS)、自置居所資助計劃 (HFS) 等多項計劃，其申請資格、福利內容及限制各有不同，要釐清自身權益並非易事。本文將為你一文拆解公務員房屋貸款的6大關鍵，從新舊制人員的定義與資格，到各項福利計劃的詳盡比較、申請資助房屋的「防止雙重福利」原則，以至貸款責任及常見問題，助你全面掌握置業路上的各項須知，清晰規劃你的安居藍圖。
公務員貸款須知：釐清新舊制公務員買樓貸款資格
談到公務員房屋貸款，很多人可能覺得很複雜。其實，要掌握整個公務員購屋貸款計劃，第一步就是要釐清自己屬於「新制」還是「舊制」人員。因為這兩個制度下的公務員買樓貸款福利，可以說是截然不同。
關鍵分水嶺：以2000年6月1日聘用日期劃分
要區分新舊制度，方法很簡單，就是看你的聘書是在哪一天發出的。政府以2000年6月1日作為一條清晰的分界線，劃分出兩套不同的福利體系。
新制人員定義：適用於2000年6月1日或之後獲發聘書的合資格人員
如果你是在這個日期或之後才收到聘書，你就屬於新制人員。你所適用的房屋福利，會是一套相對較新的方案。
舊制人員定義：適用於2000年6月1日前獲發聘書的合資格人員
相反，如果你的聘書是在這個日期之前發出，你就屬於舊制人員。你可以選擇的，會是過往一系列傳統的房屋福利計劃。
影響公務員買樓貸款資格的四大核心因素
不過，即使確定了自己是新制還是舊制人員，也不代表能自動享有所有福利。要成功申請，你還需要符合幾個基本條件。我們可以將影響公務員買樓貸款資格的因素，歸納為以下四大核心：
聘用條款 (例如：是否按常額及可享退休金條款聘用)
首先，你的聘用條款非常重要。很多房屋福利計劃，特別是涉及貸款的，通常只開放給按常額及可享退休金條款受聘的長期員工。
薪金級別 (例如：總薪級表第34點)
其次，你的薪金級別也是一個關鍵門檻。不同的資助計劃針對不同職級的同事，例如某些計劃會要求申請人達到總薪級表第34點或以上。
服務年資
再者，服務年資是衡量貢獻的指標之一。部分計劃會要求你必須服務滿指定年期，才具備申請資格。
個別計劃的特定條款
最後，除了以上個人條件，每一項房屋福利計劃本身都有一套詳細的規則。所以申請前，必須細閱該計劃的特定條款及細則。
新制公務員房屋福利詳解 (2000年6月1日或之後入職)
如果你的聘書是在2000年6月1日或之後發出，那麼你所適用的公務員房屋貸款福利就屬於「新制」。政府當年為新入職的同事設計了一套全新的福利框架，核心概念是化繁為簡，與舊制那種五花八門的資助計劃有很大分別。
核心福利：非實報實銷現金津貼計劃 (NCA Scheme)
新制同事最主要的房屋福利，就是「非實報實銷現金津貼計劃」（NCA Scheme）。
計劃性質與目的：提供現金靈活性，可用於租屋或供樓
計劃最大的特點就是「非實報實銷」。意思是你領取這筆津貼時，並不需要提交租約或者任何供樓證明。政府會將津貼當作現金直接發放給你。這樣做的目的是給予你最大的財務彈性。你可以自由決定將這筆錢用來租樓、應付日常的公務員買樓貸款供款，或者其他個人開銷，用法非常靈活。
申請資格、津貼額及發放年期
當然，這項福利不是一入職就有的。申請資格主要看你的薪金級別同服務年資。當你達到指定的要求後，就可以向部門提出申請。津貼金額會根據你的職級而有所不同，職級愈高，津貼額通常也愈高。而這個津貼設有最長的發放年期，通常為120個月（即10年）。
輔助福利：公務員公共房屋配額
除了現金津貼，政府也為新制公務員保留了一項重要的輔助福利，就是「公務員公共房屋配額」。
適用對象：主要為職級及薪金較低的基層公務員
這項計劃的主要對象是職級同薪金較低的基層同事。大家在了解公務員貸款須知時，也要留意這個選項。如果你的薪金同資產符合特定上限，就有機會透過這個途徑申請公營房屋。
計劃優勢：提供比公眾輪候冊更快的途徑獲取公營房屋 (公屋及居屋)
這個配額最大的好處，是提供了一條比公眾輪候冊更快捷的「隊伍」。政府每年會預留一定數量的公屋同居屋單位，專門給合資格的公務員申請。這意味著你可以用比一般市民更短的時間，獲得編配公營房屋的機會。
舊制公務員購屋貸款及資助全攻略 (2000年6月1日前入職)
如果你是在2000年6月1日之前加入政府大家庭，那麼你所享有的公務員房屋貸款福利，可說是選擇多多。相對於新制同事，舊有制度提供了更多元化的置業與住宿方案，從直接資助買樓到提供宿舍，涵蓋了不同職級和家庭的需要。現在，就讓我們一起來看看這些經典的公務員買樓貸款計劃吧。
置業貸款及資助計劃比較
對於有志置業的舊制同事而言，政府提供了幾種不同的資助模式。它們的共通點是協助你實現業主夢，但在申請資格、資助金額和方式上各有不同，了解清楚才能選出最適合自己的方案。
居所資助計劃 (HPS)：按月津貼償還50%按揭，最長10年，可申請首期貸款
居所資助計劃 (Home Purchase Scheme, HPS) 主要為薪點較高的公務員而設。你可以將它理解成一份長達十年的供樓津貼，計劃會以實報實銷方式，按月津貼你按揭還款額的50%，津貼期最長可達120個月。如果首期資金不足，符合資格的人員還可以申請首期貸款，解決燃眉之急。
自置居所資助計劃 (HFS)：按月津貼全數實報實銷按揭，最長10年，可申請首期貸款
自置居所資助計劃 (Home Financing Scheme, HFS) 的目標對象則是薪點較低的公務員，並且設有配額。它與HPS最大的分別在於津貼金額，HFS是以全數實報實銷的方式，資助你的全額按揭還款（設有津貼上限），津貼期同樣最長為120個月。這個計劃同樣可以申請首期貸款，對於預算有限的同事來說，是相當吸引的置業階梯。
購屋貸款計劃 (HLS)：一次性貸款，以退休金作抵押 (已停收新申請)
購屋貸款計劃 (Home Loan Scheme, HLS) 是一個較早期的公務員購屋貸款計劃，它提供一筆過的大額貸款，讓合資格的同事有足夠資金置業。這個計劃最特別的地方，是以申請人已賺取的退休金作為貸款的最終擔保。不過，需要留意的是，這項計劃現已停止接受新的申請，只適用於過往已成功申請的公務員。
其他房屋福利選項
除了買樓資助，舊制福利亦照顧到租屋和住宿的需要，提供了以下幾種選項。
高級公務員宿舍
這是為指定高級公務員提供的一項實物福利。政府會提供宿舍單位，而入住的同事需要繳付租金，金額通常是其薪金的一個固定百分比（例如7.5%）。這項福利旨在為需要頻繁調動或職責重要的同事提供穩定居所。
自行租屋津貼 (Private Tenancy Allowance, PTA)
如果合資格的同事未能獲派宿舍，或選擇在私人市場租屋，便可以申請自行租屋津貼。這項津貼以實報實銷方式發放，用以補助你在私人市場租樓的開支。與入住政府宿舍相似，領取此津貼的同事同樣需要從薪金中繳付指定比例的款項。
公務員公共房屋配額 (「特別配額」與「一般配額」的分別)
這項福利主要協助職級較低的基層公務員，讓他們有較快途徑入住公營房屋（包括公屋及居屋）。此配額分為兩種：
「特別配額」：主要提供給將於十年內退休、並且現居於部門宿舍的紀律部隊初級人員，目的是協助他們解決退休後的住宿問題。
「一般配額」：則開放給其他所有合資格的初級文職及紀律部隊人員申請。
實戰應用：公務員如何申請資助房屋？(綠置居、居屋、首置盤)
了解基本的公務員房屋貸款計劃後，就進入大家最關心的實戰環節。到底公務員可以怎樣運用這些福利，去申請綠置居、居屋或首置盤這些資助房屋呢？這部分會詳細拆解當中的規則和重要須知。
申請資助房屋的重要須知：「防止雙重福利」原則
在探討具體操作前，必須先理解一個貫穿所有公務員房屋福利的核心原則，就是「防止雙重福利」。簡單來說，政府不允許任何公務員或其配偶，在同一時間享用超過一項由政府或公營機構提供的房屋福利。這項原則確保了公共資源能夠公平分配。
各計劃的限制與適用性：HPS、HFS及HLS在申請資助房屋時的分別
當你計劃申請資助房屋時，你正在使用的公務員購屋貸款計劃種類，會直接影響你的申請資格。它們之間的分別十分關鍵。
以申請「綠表置居計劃」(綠置居) 為例，這裡就有一個很清晰的分野。如果你購買的綠置居單位，是透過「公務員公共房屋配額」獲得的，那麼居所資助計劃 (HPS) 將不適用於這次置業。但是，自置居所資助計劃 (HFS) 和購屋貸款計劃 (HLS) 就沒有這個限制，不論單位來源如何，都合資格申請。
至於「港人首次置業先導項目」(首置盤)，限制就相對寬鬆。只要你和配偶在申請時沒有領取其他公務員房屋福利，HPS、HFS及HLS這三項計劃都可以用來購買首置盤單位。
申報機制：申請前須向庫務署署長申報
這是整個申請流程中非常重要的一步。在你正式向房屋委員會或市區重建局遞交資助房屋的申請表之前，你必須先向庫務署署長申報，表明你打算運用公務員房屋貸款來購買資助房屋。取得庫務署的原則上批准後，你才能繼續下一步的申請。這個程序是為了確保你的資格符合規定，所以務必預留時間處理。
出售資助房屋後的限制
成功置業後，未來你可能會有換樓的打算。當你決定出售手上的資助房屋單位時，同樣需要遵守特定的規則。這關乎到你未來還能否繼續享用公務員買樓貸款的福利。
認識「鎖定機制」：出售物業後，未來只能申請繼續領取「同一項」資助
這裡有一個稱為「鎖定機制」的規定。意思是，當你出售物業後，如果你未來還想再申請房屋資助，你只能申請繼續領取「同一項」你當初使用的資助計劃。
舉個例子，假設你當初是使用居所資助計劃 (HPS) 購買居屋。當你賣出這個單位後，未來想再次置業並申請資助，你就只能再次申請HPS，而不能轉換成自置居所資助計劃 (HFS) 或其他計劃。因此，首次選擇何種計劃對長遠規劃有著深遠影響。
提醒：未來申請須遵守屆時該計劃的最新條款及條件
最後要提提你，所有政策和計劃的條款都可能隨時間變動。當你出售物業後，未來再次申請同一項資助時，你的申請將會按照屆時該計劃最新的條款及條件來審批。所以，你需要留意當時的最新規定，確保自己仍然符合資格。
申請公務員房屋貸款的重要責任與條款
當我們談論申請公務員房屋貸款時，除了了解福利本身，清楚當中的責任與條款同樣重要。這不單是一份財務承諾，更加涉及公務員的誠信與責任。以下的公務員貸款須知，會幫助你全面掌握相關的監管機制與違規後果。
貸款的擔保與監管機制
政府為保障公帑，設立了一套嚴謹的擔保與監管機制。這些措施確保公務員買樓貸款的運作順暢，同時也提醒申請人必須認真對待還款責任。這套機制主要建基於兩個核心部分。
以退休金作為最終擔保
這項貸款計劃最核心的擔保，就是申請人可享有的退休金。在申請時，你需要簽署一份承諾書，授權政府在你未能履行還款協議的情況下，可以直接從你的退休金中扣除尚未清還的貸款餘額。這個安排等於為貸款提供了最終極的保障，也意味著這是一項與你整個公務員生涯緊密相連的財務承諾。
「法定按揭」及「保管業權文件」的要求
為了進一步保障貸款，政府要求成功申請公務員購屋貸款計劃的業主，必須為所購置的物業辦理「法定按揭」，並將政府列為承按人。這項法律程序意味著，在未還清全部貸款和未獲得政府書面同意之前，你不能出售或轉讓該物業。在某些特殊情況下，如果無法辦理法定按揭，政府則會要求保管物業的業權文件正本（俗稱「樓契」），直至貸款完全清還為止。
處理財務困難及違規的後果
人生總有預料不到的狀況，萬一遇上財務困難，或者未能履行貸款協議，後果可能相當嚴重。了解這些潛在後果，是申請前必須完成的重要一步。
申報嚴重財困或破產的責任
根據《公務員事務規例》，公務員有責任維持個人財務穩健。假如你面臨嚴重的財務困難，甚至正面對破產程序，你必須立即向所屬部門的首長作出報告。隱瞞不報本身已可能構成紀律問題，因為這關乎到公務員的誠信。
未能依時償還貸款的後果：包括取消福利資格及紀律處分
如果未能依時償還公務員房屋貸款，政府會採取嚴厲的跟進行動。後果通常包括幾個層面，首先是要求你立即全數清還所有欠款。其次，你將會被取消日後申請任何其他公務員房屋福利的資格。最重要的是，個案可能會觸發內部紀律處分程序，這對你的公務員職業生涯可能帶來長遠的負面影響。
公務員買樓貸款常見問題 (FAQ)
Q1: 如果配偶已享房屋福利，我還能申請公務員購屋貸款計劃嗎？
這是一個很常見的疑問，核心在於政府的「防止雙重福利」原則。一般來說，如果你的配偶正在領取由政府或資助機構提供的房屋福利，例如公共房屋單位，你便不能再申請大部分的公務員房屋貸款或資助。
不過，這個原則也有一些例外情況。例如，如果你的配偶是根據新制條款聘用，並且正在領取「非實報實銷現金津貼」，這通常不會影響你申請某些公務員購屋貸款計劃的資格。由於每種福利計劃的條款都有細微差別，最穩妥的做法是在申請前，主動向庫務署或所屬部門申報配偶的福利狀況，以獲取最準確的官方指引。
Q2: 公務員買樓貸款與銀行按揭有何關係？
你可以將公務員買樓貸款和銀行按揭看成是兩種不同來源、但相輔相成的貸款。它們的關係是合作而非替代。
公務員房屋貸款是由政府提供的資助，性質上更像是一筆首期貸款或輔助貸款，旨在幫助你更輕鬆地「上車」。而銀行按揭，則是你向商業銀行申請的主要物業貸款，用以支付樓價的大部分餘額。
在實際操作上，你通常會先確定公務員貸款的資格和金額，然後再連同你的首期，一併向銀行申請按揭。要留意的是，政府貸款多數以你的退休金作為擔保，而銀行按揭則會將物業本身作為第一法定押記。兩者是獨立的貸款協議，你需要分別履行還款責任。
Q3: 申請公務員購屋貸款計劃後，物業可以出租嗎？
這點需要特別注意，絕大部分的公務員購屋貸款計劃都附帶一個重要條款：所購物業必須用作自住。
設立這些計劃的初衷，是為了協助公務員解決自身的居住需求，而不是資助他們投資或成為業主。因此，將物業出租通常被視為違反貸款協議的行為。一旦被發現，後果可能相當嚴重，政府有權要求你立即全數償還貸款餘額，甚至可能取消你日後申請其他房屋福利的資格，及引發紀律處分程序。
如果有特殊情況，例如需要短期派駐外地工作，務必預先向相關部門書面申請並取得批准，切勿自行決定將物業出租。
Q4: 離職或退休時，未還清的公務員買樓貸款如何處理？
當你離職或退休，終止政府僱員身份時，所有與僱傭關係掛鈎的福利也會隨之結束，包括公務員房屋貸款。
根據貸款協議，在停止服務的一刻，尚未清還的貸款餘額通常需要即時全數清繳。政府處理這筆款項的最直接方式，是從你的退休金、公積金或其他合約酬金中直接扣除。因為在申請貸款時，你已經授權政府這樣做。
如果你的退休金不足以抵銷全部貸款，你就需要安排其他資金來源，例如透過私人儲蓄或向銀行申請加按套現來償還政府的貸款。總而言之，在計劃離職或退休前，查詢清楚你的公務員貸款尚欠餘額，並及早規劃好還款方案，是相當重要的財務部署。