「長命契」（聯權共有）是香港物業市場最常見的持有方式之一，尤其在夫婦、父母子女之間，普遍被視為簡便的資產傳承工具。許多人誤以為，只要立下「平安紙」（遺囑），便能主宰身後資產分配。
然而，這個普遍的認知正是一個引爆無數家庭爭產風暴的法律陷阱。當聯名人關係破裂、其中一方債台高築，甚至繼承意願與「生存者權利」原則相悖時，長命契的「自動轉讓」特性，會令遺囑形同廢紙，隨時令您畢生積蓄旁落他人之手，或令家人陷入漫長的法律訴訟。
本文將由專業律師深入剖析長命契背後的五大致命陷阱，從債務連坐、關係破裂僵局，到違背傳承意願等潛在風險，並提供詳盡的「拆契」自保全攻略。無論您是正考慮設立長命契，還是已身陷其中，本文將指導您如何應對各種法律挑戰，從源頭避免爭議，真正保障您和家人的資產安全。
什麼是長命契？剖析「聯權共有」與爭產的關聯
提到長命契爭產，很多人都會立即想到家庭成員間的糾紛，這確實是物業繼承中一個常見的法律難題。許多人誤以為只要立下遺囑，便能將物業傳承給指定的人，但當物業是以「長命契」形式持有的時候，情況就完全不同。要理解為何會出現爭議，我們首先要從長命契的法律本質——「聯權共有」開始說起。
「長命契」(Joint Tenancy) 的法律定義與核心特徵
「長命契」的正式法律名稱是「聯權共有」(Joint Tenancy)。它的核心概念是，所有聯名業主在法律上被視為一個單一的整體，共同持有物業的全部業權。這和我們平時理解的「一人一半」不同，在聯權共有關係中，並不存在獨立的個人份額。每一位業主都同時擁有整個物業的100%權益，他們的長命契業權是互相重疊、不可分割的。
核心原則：「生存者權利」(Right of Survivorship) 的自動繼承機制
長命契最關鍵的特徵，就是「生存者權利」(Right of Survivorship)。這個原則意味著，當其中一位聯名業主身故，他在物業中的權益會立即、並且自動地轉移給其他在生的聯名業主。這個業權轉移的過程是依法自動完成的，身故者的權益就好像「蒸發」了一樣，由餘下的業主繼續完整地持有整個物業。因此，誰能「長命」到最後，誰就會成為物業的唯一擁有人。
[表格比較] 長命契 vs 分權共有：業權、繼承及處置權的關鍵區別
| 比較項目 | 聯權共有 (長命契) | 分權共有 (Tenancy in Common) |
|---|---|---|
| 業權性質 | 所有業主被視為單一整體，共同擁有100%業權，沒有獨立份額。 | 每位業主擁有物業的獨立、明確份額 (例如：50%/50% 或 70%/30%)。 |
| 繼承方式 | 根據「生存者權利」，業權自動轉移給在世的聯名業主，遺囑無效。 | 業主的個人份額會成為其遺產，可根據遺囑或無遺囑繼承法分配。 |
| 處置權利 | 出售、按揭或轉名等重大決定，必須獲得全體聯名業主同意。 | 業主可自由出售、按揭或轉讓自己持有的業權份額，無需其他業主同意。 |
| 關係結束 | 可透過協商或法律程序進行「長命契拆契」，將業權轉為分權共有。 | 關係相對獨立，可隨時處置個人份額，或申請法庭命令出售整個物業。 |
為何遺囑（平安紙）無法凌駕長命契？爭產根源剖析
理解了長命契的運作模式後，我們就能解答一個最核心的問題：為什麼一份合法訂立的遺囑（俗稱平安紙），竟然無法改變長命契的業權走向？這正是許多長命契爭產個案的根源。簡單來說，長命契的法律效力，在繼承順位上擁有絕對的優先權。
長命契的絕對優先權：業權在聯名人身故時自動轉移
關鍵在於業權轉移的時間點。根據「生存者權利」原則，在聯名業主身故的瞬間，其物業權益就已經依法自動轉移到其他在世的業主身上。這個過程是即時發生的，不存在任何時間差。因此，當處理遺產的法律程序開始時，該物業的業權早已不屬於身故者。
法律原理：遺囑僅能處理個人遺產，不包括聯權共有物業
這裡的法律原理很清晰：一份遺囑的效力範圍，僅限於處理身故者的「個人遺產」(Estate)。所謂遺產，是指身故者在離世時以其個人名義所擁有的資產。由於長命契物業的業權在業主身故的一刻已經自動轉移，它從來沒有機會成為身故者遺產的一部分。既然該物業不屬於遺產，那麼遺囑自然就沒有權力對其進行任何形式的分配或處置。
律師警示：剖析長命契五大潛在陷阱與風險
很多人以為設立長命契是保障家人最簡單直接的方法，但處理不當隨時會引發長命契爭產的問題。長命契看似方便，實際上隱藏著不少大家未必留意到的法律風險。這些陷阱輕則導致家庭失和，重則可能令你辛苦買來的物業化為烏有。現在，我們就以朋友傾談的方式，逐一拆解這五個最常見的致命陷阱。
陷阱一：債務連坐 — 一人欠債，整個物業可被「釘契」拍賣
債權人如何透過法律程序，追討整個聯權共有物業
長命契最需要留意的風險，就是「債務連坐」。由於在法律上，所有聯名人都被視為擁有整個物業的100%業權，所以只要其中一位業主出現財務問題，例如欠下巨債或被申請破產，債權人就有權向法院申請命令，將整個物業「釘契」（即註冊債務押記），甚至強制拍賣以償還債務。換句話說，即使你財務狀況良好，你的聯名人的債務，也可能直接導致你失去整個居所。這是因為整個長命契業權是不可分割的。
對比分權共有：債務僅影響欠債人持有的業權份額
這點與分權共有（Tenancy in Common）的處理方式完全不同。在分權共有的情況下，每位業主都持有物業的獨立份額，例如A持有50%，B持有50%。如果A欠債，債權人只能針對A所持有的50%業權採取法律行動。這就是市面上出現「半契樓」或「碎契樓」的原因。你的業權份額是受到保障的，不會被聯名人的債務拖累。
陷阱二：關係破裂僵局 — 單方面無法出售或按揭物業
離婚或關係惡化時，一方反對即可凍結資產，阻止賣樓
長命契講求「共識」，所有關於物業的重大決定，例如出售、轉名或加按，都必須得到全體業主一致同意。這個設計在關係良好時是保障，但在關係破裂時就會變成一個無法解開的枷鎖。試想像，假如一對夫妻以長命契聯名持有物業，後來感情生變決定離婚，但其中一方出於報復或各種原因，堅決不同意賣樓，另一方就完全無法單方面將物業出售套現，令資產被完全凍結。
分析此僵局如何引發曠日持久的法律糾紛
這種僵局的唯一出路，往往是訴諸法庭。想賣樓的一方需要入稟法院，申請強制出售物業的命令，或者進行長命契拆契，將業權轉為分權共有。但這個過程不僅費用高昂，而且耗時漫長，對雙方都是一種精神和金錢上的折磨。一紙長命契，最終可能演變成一場曠日持久的法律戰。
陷阱三：違背傳承意願 — 資產按「生存者權利」繼承，遺囑失效
案例分析：原意留給子女的資產，如何因聯名人（如再婚配偶）在生而旁落
這是長命契爭產最常見的導火線之一。長命契的核心是「生存者權利」，即任何一位業主身故，其業權會自動轉移給在生的聯名人，並且凌駕於任何遺囑（平安紙）的安排。舉個例子，一位父親與再婚的太太以長命契持有物業。他立下遺囑，寫明自己過身後，物業中屬於他的權益要留給與前妻所生的子女。但是，當他離世後，根據長命契的法則，整個物業的業權會自動歸屬在生的再婚太太，遺囑的相關內容會完全失效，子女將無法繼承任何業權。
[圖解] 長命契與分權共有在「身故」、「欠債」、「關係破裂」下的資產走向
為方便大家理解，我們可以想像一個圖表。在「身故」情況下，長命契的資產走向是直接橫向轉移給生還者；分權共有的資產則是向下傳承給遺囑指定的繼承人。在「欠債」時，長命契的風險是整個物業被波及；分權共有則只影響欠債人自己的份額。而在「關係破裂」時，長命契的結果是僵局；分權共有則容許一方獨立出售自己的份額。
陷阱四：處置權利受限 — 物業加按、轉名需全體業主同意
這個陷阱與關係破裂的情況相似，但適用於更多日常場景。即使家人關係和睦，也可能因意見不合而產生矛盾。例如，你想將物業加按套現做生意或應付突發開支，但其他聯名人不同意；或者你想加入子女的名字到物業中，亦需要得到所有人的首肯。在長命契下，你並非擁有完全自由的處置權，任何行動都受制於其他聯名人的意願。
陷阱五：資助房屋限制 — 居屋長命契的除名或「拆契」程序更複雜
對於持有未補地價的居屋或其他資助房屋的業主來說，長命契的問題會更加複雜。私人樓宇的業主若想進行長命契拆契，只要全體業主同意，便可委託律師辦理。但是，居屋的業權轉讓受到房屋條例的嚴格限制，即使是家庭成員之間的除名或轉名，都必須向房屋署申請並獲得批准，審批過程有其特定準則及考慮因素，並非必然獲批，令解決問題的難度大大增加。
長命契爭產應對方案：兩大法律途徑與「拆契」全指南
面對棘手的長命契爭產問題，許多人或會感到不知所措，以為物業的歸屬已成定局。其實，法律上提供了清晰的路徑來應對這些情況。主要有兩大方向：一是挑戰長命契本身的成立效力，二是主動申請「拆契」以結束聯權共有的關係。以下將會為你逐一拆解。
法律途徑(一)：挑戰長命契的成立效力
挑戰長命契的效力，等於是從根本上質疑這份契約的合法性。如果成功，法庭可以宣布該長命契自始無效，物業的業權便可能需要重新分配，例如納入遺產處理。這條路徑通常適用於立契過程存在明顯瑕疵的情況。
爭議理據1：證明立契人當時缺乏精神行為能力 (Lacked Mental Capacity)
一個關鍵的爭議點是，簽署長命契的其中一位業主（特別是年長者），在簽署文件當時是否具備足夠的精神行為能力。法律要求立契人必須清楚理解自己正在簽署甚麼文件，明白將長命契業權轉移的後果，以及知道這會如何影響自己的財產。如果能證明立契人當時因認知障礙、精神疾病或其他原因，而無法理解這些重要事項，這份長命契的有效性便會受到嚴重質疑。
爭議理據2：證明立契過程存在不當影響 (Undue Influence) 或脅迫
另一個常見的理據，是證明立契人並非出於自由意志，而是在他人的不當影響或脅迫下簽署文件。所謂不當影響，不一定是直接的威嚇，更多時候是指有人利用了與立契人之間的信任關係（例如是家人或照顧者），透過施加過度壓力、作出失實陳述或情感操控，去說服或迫使對方作出不符合其真實意願的決定。法庭會審視立契過程的每一個細節，判斷是否存在權力不對等和濫用的情況。
關鍵證據：如何搜集醫療報告、銀行紀錄及證人證詞
要成功挑戰長命契，單憑口述是不足夠的，必須有強而有力的證據支持。關鍵證據通常包括：
* 醫療報告與紀錄：由醫生或精神科專家發出的評估報告，證明立契人在簽署文件前後的精神健康狀況，例如是否有認知障礙症（腦退化）等診斷。
* 銀行及財務紀錄：分析立契前後的資金流向，如果發現有不尋常的大額轉帳，或資產被轉移至某特定受益人，都可以作為佐證。
* 證人證詞：來自家人、朋友、鄰居或醫護人員的證詞，描述他們觀察到的立契人精神狀態、行為舉止的變化，以及他與其他聯名人的關係互動，這些都能協助法庭還原事實。
案例剖析：從知名家族爭產案看挑戰長命契的法庭策略
雖然很多矚目的爭產案是圍繞遺囑，但其挑戰的法律原則，例如精神行為能力和不當影響，與挑戰長命契是相通的。例如在龔如心與家翁王廷歆的爭產案中，法庭花了極大篇幅去分析王德輝簽署文件的精神狀態和意圖。法庭策略的核心，就是透過專家證人和環境證據，去重構立契人當時的心智狀態和所受的外在壓力。這提醒我們，即使文件表面上簽署妥當，只要能證明其背後存在違反立契人真實意願的因素，法律上就有推翻它的空間。
法律途徑(二)：申請「拆契」結束聯權共有關係
如果長命契在成立時是有效的，但聯名人之間的關係出現變化（例如關係破裂或意見不合），導致你希望取回屬於自己的業權份額，那麼「長命契拆契」就是最直接的出路。「拆契」的法律效果，是將「聯權共有」（Joint Tenancy）轉變為「分權共有」（Tenancy in Common）。轉變後，每位業主會擁有物業的獨立份額，可以自由出售或透過遺囑傳承，而「生存者權利」亦會隨之失效。
方法一：協商「拆契」— 全體業主同意下的轉名或出售程序
最理想和成本最低的方法，是所有聯名業主坐下來好好協商。大家可以達成共識，同意將物業出售，然後按協議分配所得款項。或者，其中一方可以出價買斷另一方的業權，將物業轉到自己一人名下。只要全體業主同意，便可以透過律師樓辦理相關的樓契轉讓文件，和平解決問題。
方法二：單方面通知「拆契」— 送達分割通知書 (Notice of Severance)
如果無法達成共識，任何一位聯名業主都有權單方面啟動拆契程序。做法是委託律師，草擬一份正式的「分割通知書」，並以書面形式送達給所有其他的聯名業主。這份通知書的作用，是明確表達你希望分割長命契業權的意願。只要能證明對方已經收到這份通知書，例如透過掛號信或親手送達並簽收，「拆契」程序在法律上便已生效。這個方法無需得到其他業主的同意，是保障個人業權的有效工具。
方法三：法庭頒令「拆契」— 引用《分區條例》強制出售或分割物業
假如情況更為複雜，例如有業主失聯，或單方面通知後對方不合作處理物業，最後一步就是訴諸法庭。你可以根據香港法例第352章《分區條例》，向法庭申請頒令，強制將物業出售。法庭一般會傾向保障業主將資產變現的權利，除非反對方能提出極具說服力的理由，否則法庭通常會頒令出售物業，並將賣樓所得按照業權份額分配給所有共有人。這雖然是成本最高的方法，但卻是解決僵局的最終保障。
如何從源頭避免爭產？設立長命契前的評估清單與替代方案
與其日後面對棘手的長命契爭產問題，不如在決定設立長命契的一刻，就做好周全的考慮。許多糾紛的種子，其實在簽署文件前已經埋下。一個清晰的評估過程和了解其他替代方案，是保障自己與家人未來最好的第一步。
[獨家清單] 設立長命契前的「關係壓力測試」評估清單
在法律文件上增加一個名字，從來都不只是一個名字那樣簡單，它代表著一份深厚的信任，同時也綑綁了雙方的法律責任與權益。以下這份「關係壓力測試」清單，並非要你悲觀地預測未來，而是希望你以最務實的態度，審視這段關係能否承受長命契帶來的潛在衝擊。
財務狀況評估：聯名人的債務狀況是否透明？
在考慮長命契業權時，首要問題是，你是否完全了解聯名人的財務狀況？這包括他有沒有任何個人貸款、商業債務或成為他人的擔保人。長命契最大的風險之一就是「債務連坐」，任何一方的債務都可能導致整個物業被債權人「釘契」，甚至強制拍賣。雙方必須開誠布公，確保財務狀況完全透明，才可繼續下一步。
關係穩定性評估：若關係破裂，是否有處理物業的預案？
無論是夫妻、情侶還是家人，關係總有變化。你需要設想一個最壞的情況：如果有一天雙方關係破裂，不再適合共同持有物業，應該如何處理？長命契要求全體業主同意才能出售或加按物業。若一方不同意，物業便會陷入僵局，誰也無法動用這筆資產。事先討論好，若關係有變，雙方會否同意共同出售物業，是極其重要的一步。
家庭傳承意願協調：長命契安排會否與個人遺囑意願衝突？
你設立長命契的目的，是否與你個人的傳承意願一致？很多人誤以為，可以在遺囑中將長命契物業的權益留給指定的人，例如自己的子女。但法律現實是，長命契的「生存者權利」凌駕於遺囑。一旦你身故，你的業權會自動轉移給在生的聯名人，而非遺囑指定的繼承人。這可能會完全違背你將資產傳承給下一代的初衷。
退出機制商討：能否預先協議在特定情況下同意「拆契」？
一個成熟的安排，應該包含一個清晰的退出機制。雙方可以預先商討，在什麼特定情況下（例如其中一方移民、結婚或出現重大財務需求），大家會同意進行「長命契拆契」，將業權轉為分權共有，或者直接出售物業。雖然這種協議未必有絕對的法律約束力，但它能確保雙方在立契時有共同的理解和期望，大大減少日後因理解分歧而引起的爭拗。
長命契的替代方案：何時應選擇「分權共有」或成立信託？
長命契並非聯名持有物業的唯一選項。在某些情況下，以下兩個方案可能更能滿足你的需求，並有效避免未來的爭產風險。
分權共有 (Tenancy in Common)：保障個人業權份額，確保資產按遺囑傳承
如果你的主要目的是保障自己投入的資金份額，並且希望將來能自由地將這份資產傳承給指定的繼承人，那麼「分權共有」會是更適合的選擇。在分權共有下，你可以清晰地訂明每位業主所佔的業權比例，例如七三、六四或五五。你所持有的業權份額會被視為你的個人遺產，可以按照你的遺囑進行分配，完全不受其他聯名人的影響。
家族信託 (Family Trust)：提供更靈活的資產保護與彈性分配方案
對於資產較為龐大或家庭關係較為複雜的情況，成立一個家族信託來持有物業，是更為周全和靈活的方案。透過信託，你可以將物業的法定所有權交予受託人管理，並詳細訂明在不同情況下，哪些受益人（例如配偶、子女）可以享有物業的權益（如居住權或租金收入）。信託的安排極具彈性，更能有效保護資產免受債務、離婚等風險影響，並確保你的傳承意願能被長遠地、準確地執行。
長命契爭產FAQ：律師解答常見問題
處理物業產權，特別是涉及長命契爭產的情況，往往牽涉複雜的法律問題。為了讓你更清晰地了解自身的權利與應對方法，我們整理了幾個最常見的疑問，並提供專業的法律解答。
長命契可以單方面「拆契」嗎？法律程序為何？
答案是可以的。即使其他聯名業主不同意，你仍然有權單方面進行「長命契拆契」，法律上稱為「分割聯權共有」(Severance of Joint Tenancy)。這個程序會將長命契關係轉變為「分權共有」(Tenancy in Common)，意味著每位業主將擁有物業的獨立份額，而「生存者權利」亦會隨之失效。
最直接和常見的方法，是透過送達「分割通知書」(Notice of Severance)。你只需委託律師準備一份正式的書面通知，表明你希望分割長命契業權的意願，然後將這份通知書送達給所有其他的聯名業主。一旦對方收到通知書，例如透過掛號信寄到其最後為人所知的地址，分割程序便即時生效，無需得到他們的同意。
除此之外，如果情況涉及更複雜的糾紛，任何一位業主亦可根據香港法例《分區條例》，向法庭申請強制出售整個物業。法庭頒下命令後，長命契關係自然會結束，而出售物業所得的款項將按業權份額分配給各業主。
長命契其中一位業主失蹤或失聯，應如何處理物業？
這確實是一個棘手的困局。當長命契其中一位業主失蹤或完全無法聯繫時，物業的任何重大決定，例如出售或申請按揭，都會因為無法取得全體業主同意而陷入停頓。
在這種情況下，法律提供了明確的出路。在生的業主可以依據《分區條例》(Partition Ordinance) 向法院提出申請，要求頒令強制出售該物業。
法庭在審理時，會考慮到業主失聯的實際情況。如果法庭批准出售，整個物業便可以在市場上賣出。至於失蹤業主應得的款項，法庭會下令將該筆資金存入法庭保管。這筆錢會一直由法庭持有，直到失蹤的業主或其合法繼承人現身，並向法庭提出申請領回為止。這個程序有效地解決了物業被凍結的問題，讓其他業主可以取回他們應有的資產。
父母用長命契將物業留給我，其他兄弟姊妹可以挑戰嗎？
這是長命契爭產中常見的家庭糾紛場景。從法律原則上看，長命契的「生存者權利」擁有絕對優先權。當你的父母過身後，其在物業的權益會依法自動轉移給你，該物業並不會被納入父母的遺產之中。因此，這項安排會凌駕於任何遺囑（平安紙）的內容，其他兄弟姊妹原則上無法依據遺囑或繼承法來申索該物業的任何權益。
不過，這不代表完全沒有挑戰的空間，只是挑戰的難度非常高。他們可以嘗試從以下幾個非常專門的法律理據提出質疑：
- 立契時缺乏精神行為能力：他們需要提出有力證據，證明父母在當初簽署文件設立長命契時，精神狀態不健全，無法理解該法律文件的性質和後果。
- 不當影響 (Undue Influence)：他們也可以嘗試證明，你當時曾向父母施加不當壓力或影響，導致他們並非在完全自願的情況下設立長命契。
- 業權僅為信託：他們或會爭議，父母的原意並非將物業贈予你，而只是為了管理上的方便，讓你以信託人形式代為持有長命契業權，物業的實益擁有權仍屬於父母的遺產。
總括而言，法律的預設是保障在世的聯名業主。挑戰一方必須負上極重的舉證責任，在法庭上提出非常確鑿的證據，才有機會推翻長命契的效力。
未補地價居屋的長命契，業主身故後，除名或轉讓有何特別規定？
未補地價的資助房屋，其業權轉讓受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管。即使是長命契，程序上也有一些特別之處。
當其中一位聯名業主身故後，根據「生存者權利」，在生的業主會自動獲得整個物業的業權。然而，你不能像處理私人物業一樣，單憑死亡證就直接到土地註冊處辦理除名手續。
你必須先向房委會提出申請，並提交相關文件，包括身故業主的死亡證副本。房委會審批後，會發出同意書，你才能委託律師正式辦理業權轉移及除名手續。值得注意的是，由於這種業權變更是基於死亡而發生，屬於房委會一般會接納的特殊情況，因此整個過程通常無需補地價。這個程序主要是為了更新房委會及土地註冊處的紀錄，確保業權清晰。
銀行聯名戶口的「生存者權益」，是否與物業長命契一樣凌駕遺囑？
銀行聯名戶口和物業長命契在表面上非常相似，但法律上的基礎和可挑戰性卻有著關鍵分別。
大部分銀行的聯名戶口條款都包含「生存者權益」，即當其中一位戶主身故，銀行會容許在生的戶主提取戶口內全部款項。從銀行的角度看，這筆錢不會被當作遺產處理。
然而，在法律層面，法院更關心的是開設戶口時的「真實意圖」。如果遺產的其他受益人能提出證據，證明身故戶主當初將其他人加入聯名戶口，僅僅是為了方便處理日常財務（例如讓子女代為繳費），而並非打算將戶口內的存款贈予對方，法庭便可能裁定該聯名戶口存在「歸復信託」(Resulting Trust)。
在這種情況下，在生的戶主雖然可以從銀行提取款項，但法律上他只是以信託人身份代為保管，最終必須將款項交還給身故者的遺產，再按照遺囑或繼承法進行分配。所以，與物業長命契相比，銀行聯名戶口的「生存者權益」並非絕對，更容易因為「意圖」問題而在法庭上受到挑戰。