居屋聯名業主想「除名」，究竟應辦理「業權轉讓（甩名）」還是「戶籍刪除（除戶）」？許多業主對此概念混淆，隨時因錯誤申請而蒙受不必要的財務損失或引發家庭糾紛。事實上，兩者在法律性質、申請程序及對業權的影響上截然不同，處理不當更可能影響日後買賣或按揭申請。
為此，本文將為您全面拆解居屋除名的所有疑問。我們將由釐清「甩名」與「除戶」的基本概念入手，深入講解未補地價居屋業權轉讓的資格、房委會接納的特殊情況，並提供詳盡的6大申請步驟教學。此外，文章亦會整合所有相關費用、業主身故後的繼承手續，並重點剖析最關鍵的「送契」避稅陷阱，助您合法、順利地完成整個除名程序，保障自身權益。
業權轉讓 vs 戶籍刪除：兩者概念大不同，切勿混淆
處理居屋聯名業主除名這件事，最重要是先釐清兩個核心概念。很多人常常將「業權轉讓」和「戶籍刪除」混為一談，但它們在法律層面和實際後果上，其實是兩回事。錯誤理解不但會令你白忙一場，更有可能引發後續的財務和法律問題。
核心概念：「業權轉讓 (甩名)」 vs 「戶籍刪除 (除戶)」
首先，我們來看看兩者的根本分別。
「業權轉讓」，也就是大家俗稱的「甩名」，是一個正式的法律程序。它的本質是將物業的擁有權，由一位業主轉移給另一位。完成後，原業主在法律上就不再擁有這個單位。這牽涉到律師、轉讓契、土地註冊處的紀錄更新，是一個相對複雜的過程。
另一方面，「戶籍刪除」，或者叫「除戶」，則純粹是行政手續。它的作用只是更新房屋委員會的紀錄，將某個家庭成員的名字從該單位的住戶名單中移除。這個操作完全不影響物業的擁有權。即使某人的名字被「除戶」，只要他仍然是業主，他對單位的所有權利和責任都維持不變。
表格比較：法律性質、業權影響、申請條件及程序的關鍵差異
為了讓你更清晰地看到兩者的分別，我們用一個簡單的表格來比較：
| 項目 | 業權轉讓 (甩名) | 戶籍刪除 (除戶) |
|---|---|---|
| 法律性質 | 正式法律程序，更改物業擁有權 | 行政手續，更新住戶紀錄 |
| 業權影響 | 原業主失去業權，新業主獲得業權 | 業權完全不受影響 |
| 主要目的 | 處理離婚、繼承、家庭成員間的資產轉移 | 家庭成員遷出、結婚另組家庭等情況 |
| 複雜程度 | 高，必須經房委會審批和律師處理 | 低，向所屬屋邨辦事處申請即可 |
| 相關費用 | 涉及房委會手續費、律師費、印花稅等，是一筆可觀的居屋聯名業主除名費用 | 免費 |
關鍵前設：「長命契」與「分權共有」對除名程序的影響
在討論居屋聯名業主除名之前，還有一個非常重要的前設必須了解，就是你和聯名業主當初是以哪種方式共同持有物業。這主要分為「長命契」和「分權共有」兩種。
「長命契」（Joint Tenancy）的意思是，所有聯名業主共同擁有整個物業，沒有指定份額。它的最大特點是「生存者權利」，即是如果其中一位居屋聯名業主身故，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個安排會直接簡化居屋聯名業主身故手續，因為業權變動是自動發生的。
「分權共有」（Tenancy in Common）就不同了。每位業主都擁有物業的一個清晰、獨立的份額，例如各佔50%。如果其中一位業主身故，他持有的業權份額會成為其遺產的一部分，需要根據遺囑或遺產繼承法來處理，程序相對複雜。
所以，持有方式會直接影響除名，特別是處理居屋聯名業主身故的程序和難度。
為何必須釐清？錯誤理解「居屋除名」的潛在後果
為何我們一直強調要分清楚這些概念？因為錯誤的理解會帶來實質的麻煩。很多人以為辦了「除戶」就等於「甩名」，這是一個極大的誤解。
想像一下，你以為已經將業權轉給家人，但其實只是辦了除戶手續。法律上，你仍然是業主。這代表你依然要為單位的按揭、管理費等開支負上法律責任。如果單位日後要出售，也必須得到你的簽名同意。萬一你當時已移居海外，或者與家人關係有變，情況就會變得非常棘手。
案例分析：因混淆概念導致的財務損失與家庭糾紛
我們來看看一個真實的例子。張生和張太早年聯名買入居屋，後來因感情破裂決定分開。張生同意將單位完全留給張太，並到屋邨辦事處辦理了「除戶」手續，以為這樣就完成了所有程序。
幾年後，張太想出售單位套現，才從律師口中得知，張生仍然是單位的聯名業主，必須由他簽署買賣合約。但當時張生已經失聯。結果，張太不但無法出售物業，更要花費額外的時間和金錢去尋找張生，甚至可能要訴諸法庭解決業權問題。這場糾紛，完全源於當初將「除戶」誤當成「甩名」的錯誤。這個案例清楚地顯示，正確理解和執行居屋聯名業主除名程序是何等重要。
【業權轉讓（甩名）實戰】未補地價居屋除名資格、條件及6大步驟
談及居屋聯名業主除名，不少人都會感到困惑，因為未補地價的居屋轉讓業權，並不像私樓買賣那樣簡單直接，而是受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管。不過，只要你符合特定的先決條件，並屬於房委會接納的特殊情況之一，便可以申請在無需補地價的情況下，進行業權轉讓（俗稱「甩名」）。以下會為你詳細拆解整個申請流程，由資格、步驟到費用，讓你對整個程序有更清晰的了解。
申請前必須符合的兩大先決條件
在正式遞交申請之前，必須確保你的個案同時滿足以下兩個基本條件，這是房委會審批的大前提。
條件一：必須為「無涉及金錢代價的轉讓契」（送契） (破產個案除外)
首先，整個業權轉讓過程，本質上必須是一份「禮物」。轉讓方不能收取承讓方任何形式的金錢回報，法律上稱之為「送契」（Deed of Gift）。這項規定是為了防止業主利用此途徑變相在限制期內將單位出售套現。唯一的例外情況是業主被法庭頒令破產，屆時轉讓或會涉及金錢代價，以償還債務。
條件二：承讓人必須為單位登記家庭成員 (遺產繼承除外)
其次，接收業權的承讓人，其身份必須是該居屋單位在房委會紀錄上已登記的家庭成員。換句話說，業權不能轉讓給戶籍以外的親友。這個規定的主要例外，是處理居屋聯名業主身故的個案，屆時單位的合法繼承人，即使並非登記家庭成員，也可以根據遺產繼承的法律程序承繼業權。
房委會接納的10大特殊情況詳解 (附所需證明文件)
即使滿足了上述兩大前提，申請人還必須證明其轉讓業權的理由，是房委會接納的特殊情況之一。以下是10種常見獲批的理由及所需的證明文件：
情況一：離婚或合法分居
因婚姻關係破裂，夫婦其中一方可將業權轉讓予另一方。
所需文件：法庭頒布的離婚絕對判令（Decree Absolute）、法庭命令或雙方簽訂的分居協議副本。
情況二：結婚後加入配偶為聯名業主
業主可申請將其合法配偶的名字，加入到樓契成為聯名業主。
所需文件：結婚證書副本。
情況三：業主結婚後遷出單位
業主婚後遷離單位，與配偶在外組織新家庭，可將業權轉讓予單位內其他已登記的家庭成員。
所需文件：結婚證書及新住址證明（如租約、水電煤單）副本。
情況四：移民或須長期在海外工作
業主因移民或需要長期派駐海外工作，可將業權轉讓給單位內的家庭成員。
所需文件：海外國家的居留批准信、簽證、護照副本，或僱主發出的海外工作證明信等。
情況五：為申請公務員或僱主房屋福利
因家庭成員需要申請公務員房屋福利（如房屋津貼）或僱主提供的房屋福利，而必須除名。
所需文件：相關政府部門或僱主發出的正式批准文件副本。
情況六：業主身故，由合法繼承人承繼業權
當居屋聯名業主身故，其業權可由合法繼承人承繼。整個居屋聯名業主身故手續需要法律文件支持。
所需文件：死亡證、遺囑認證書或遺產管理書副本。
情況七：業主年邁 (年滿65歲或以上)
業主因年事已高（年滿65歲或以上），希望將業權轉讓予後輩家庭成員。
所需文件：業主的身分證明文件。
情況八：業主身患危疾，需出售物業應付醫療開支
業主不幸患上嚴重疾病，需要資金應付龐大的醫療開支。
所需文件：由註冊西醫簽發的詳細醫療報告或證明文件副本。
情況九：業主被法庭頒令破產
業主被法庭頒令破產，其物業業權須交由破產管理署或受託人處理。
所需文件：法庭頒布的破產令副本。
情況十：有家庭成員曾支付大部分首期或長期供款
有家庭成員在置業時，曾支付絕大部分首期，或長期承擔按揭供款，為反映其貢獻而申請轉名。
所需文件：顯示相關款項支付的銀行紀錄、按揭還款紀錄等證明文件副本。
【逐步教學】居屋業權轉讓（甩名）申請6部曲
當你確認符合資格和理由後，便可以按照以下六個步驟，正式啟動申請程序。
第一步：填寫申請書 (HD7) 及準備證明文件
首先，你需要到房委會網站下載或親身到辦事處索取「業權轉讓申請書 (表格HD7)」。填妥後，連同上文提及的相關證明文件副本，一併準備好。
第二步：交往租約事務管理處並繳付首次手續費
將填妥的申請書及所有文件，親身遞交到所屬地區的租約事務管理處，並同時繳付首次申請手續費。這筆費用不論申請成功與否，均不會退還。
第三步：等待房委會發出「同意書」(約6星期)
遞交申請後，房委會一般需要約六個星期的時間進行審批。如果申請獲批，你將會收到一份由房委會發出的「業權轉讓同意書」（Letter of Consent）。
第四步：聘請律師草擬轉讓契約
收到「同意書」後，你需要自行聘請律師，處理轉讓業權的法律文件。律師會根據你的個案，草擬一份「不涉及金錢代價的轉讓契約」或「饋贈契約」。
第五步：律師將契約草稿交房委會審批並繳付審批費
在正式簽署前，你的代表律師必須將轉讓契約的草稿，提交至房委會的法律事務分處作最終審批。此時，需要繳付第二筆的契約審批費用。
第六步：處理銀行按揭及在一年有效期內完成法律程序
如果你的單位仍有按揭，你需要與承按銀行商討更改按揭人等事宜。最後，必須在「同意書」發出日起計的一年有效期內，完成所有法律程序。若逾期，整個申請將會作廢，需要重新申請及繳費。
居屋甩名費用與時間線：全面估算總開支
進行居屋聯名業主除名，除了時間成本，亦涉及多項開支。預先了解這些居屋聯名業主除名費用，有助你更好地規劃預算。
費用清單：房委會手續費、律師費、印花稅等開支詳解
整個流程的總開支主要包括：
1. 房委會首次申請手續費：在遞交申請時支付。
2. 房委會契約審批費：在律師提交契約草稿時支付。
3. 律師費：聘請律師處理所有法律文件的費用，收費因律師行而異。
4. 印花稅（釐印費）：送契的印花稅計算方式與一般買賣不同，有機會需要支付定額或按物業估值計算的稅項，建議就此諮詢律師的專業意見。
5. 銀行手續費：如單位有按揭，銀行或會就更改按揭文件收取費用。
時間預估：從申請到完成的各階段所需時間分析
整個流程所需時間因個案複雜性而異，但可作以下基本估算：
– 房委會審批申請：約6星期。
– 律師處理文件及房委會審批契約草稿：約數星期至一個月。
– 銀行處理按揭文件：約數星期。
整體而言，由遞交申請到完成所有手續，預計需時約三至六個月。最重要的是，所有程序必須在房委會發出「同意書」後的一年內完成。
【戶籍更新】居屋「戶籍刪除」（除戶）申請條件及流程
談到居屋聯名業主除名，許多人會立刻想到涉及業權轉讓的複雜法律程序。不過，其實還有一種相對簡單的手續，就是「戶籍刪除」（或稱「除戶」）。這兩者是完全不同的概念，前者是更改物業的法律擁有人，而戶籍刪除，僅僅是將家庭成員的名字從房屋委員會的登記紀錄中移除，並不影響單位的業權。
誰可以被刪除？「關鍵成員」的2年鎖定期限制
一般來說，只要家庭成員不再於單位內居住，業主便可以申請將其戶籍刪除。不過，這裏有一個特別需要留意的概念，就是「關鍵成員」。所謂「關鍵成員」，是指當初申請居屋時，為了符合家庭申請資格（例如滿足最少兩人家庭的人數要求）而必須加入的成員。為確保資助房屋資源被善用，房委會設有規定，一般在簽訂單位轉讓契據後的首兩年內，這位「關鍵成員」的戶籍是不能被刪除的，這就像一個「鎖定期」。
豁免「關鍵成員」鎖定的特殊情況 (例如：結婚另組家庭)
凡事總有例外，即使在兩年的鎖定期內，如果「關鍵成員」遇到一些人生重大轉變，房委會亦會酌情處理其除戶申請。最常見的豁免情況包括：
* 結婚另組家庭：成員因結婚而需要遷出，組織自己的新家庭。
* 申請房屋福利：成員因獲得僱主提供的房屋福利或成功申請其他公營房屋，而需要遷出。
只要能提供相關的證明文件（如結婚證書或相關福利的批准信），即使在鎖定期內，亦有機會成功申請除戶。
配偶戶籍的特殊保障：除非離婚或業主身故，否則不得刪除
在家庭成員中，配偶的地位受到特別保障。除非夫婦雙方已經合法離婚，或者不幸地發生了居屋聯名業主身故的情況，需要辦理相關的居屋聯名業主身故手續，否則業主是不能單方面將其配偶的戶籍刪除的。這項規定確保了配偶在婚姻關係存續期間的居住權益。
戶籍刪除申請流程 (表格HD10-1C) 及注意事項
戶籍刪除的申請流程相當直接，而且跟涉及高昂律師費和印花稅的居屋聯名業主除名費用不同，申請戶籍刪除是完全免費的。
整個流程如下：
1. 填寫表格：首先，業主需要填寫一份名為「更改戶籍資料申請書（適用於資助出售單位）」（表格HD10-1C）的申請表。
2. 準備文件：附上相關成員的身份證明文件副本，以及任何支持申請的證明文件（如成員遷出的新住址證明等）。
3. 簽署確認：申請書必須由單位的所有業主簽署作實，而且簽名式樣必須與當年買樓時的簽名相同。
4. 遞交申請：將填妥的表格及文件副本，親身或郵寄交往所屬屋苑的租約事務管理處即可。
房委會收到申請後會進行審批，成功後便會更新戶籍紀錄。整個過程簡單快捷，是處理家庭成員變動的標準程序。
【避稅陷阱】「甩名」恢復首置身份？小心墮入印花稅陷阱
進行居屋聯名業主除名，是不少家庭因應人生階段轉變而需要處理的程序。有些人會想到，利用「送契」方式將自己的業權轉讓給家人，藉此恢復「首次置業」身份，以便用較低的印花稅率購入新物業。這個想法看似相當聰明，但實際上可能隱藏著巨大的稅務風險，隨時會墮入得不償失的陷阱。
為何「送契」甩名後再買樓可能被稅務局視為避稅？
「送契」是指在沒有金錢交易的情況下，將物業業權無償贈予他人。這種居屋聯名業主除名的方式，雖然可能符合房屋委員會的特定要求，但是在稅務局眼中，事情就沒有那麼簡單了。稅務局會審視每一宗交易的背後意圖。如果一連串的行動，例如先將居屋業權送贈給家人，然後短時間內又以首置身份購入新樓，就很容易被稅務局質疑其主要目的是為了規避較高昂的從價印花稅。
《房屋條例》 vs. 《印花稅條例》：房委會批准不等於稅務局豁免
這裡必須釐清一個關鍵概念，就是房屋委員會（房委會）與稅務局是兩個獨立的機構，它們依據不同的法例辦事。房委會根據《房屋條例》，主要審批業權轉讓是否符合資助房屋的政策原意，例如是因家庭狀況改變（如離婚、移民或居屋聯名業主身故等）而作出的安排。
但是，房委會的批准，完全不代表稅務局會對印花稅作出豁免。稅務局是根據《印花稅條例》執法，其核心職責是確保所有應繳稅款妥善徵收。即使房委會批准了你的「送契」申請，稅務局依然有權獨立審查該次轉讓以及其後置業的真正意圖。
稅務局如何判斷轉讓意圖：是否構成一系列避稅安排
稅務局判斷的關鍵，在於轉讓行為是否構成一個有預謀的「系列安排」。他們會審視多個因素，例如：
- 時間點： 「甩名」與購入新物業的時間是否非常接近？
- 資金來源： 接收業權的家庭成員，其財務狀況是否合理地能獨立承擔該物業？
- 實質原因： 除了恢復首置身份以節省稅款外，有沒有其他真實而且具說服力的理由去進行這次業權轉讓？
如果稅務局認為這一系列操作的唯一或主要目的就是避稅，他們有權視這些交易為一個整體，並向你追討本應繳付的全額印花稅，甚至加上罰款。
真實案例剖析：合法除名與避稅失敗的分別
透過真實情況的例子，可以更清楚地理解兩者之間的分別。
案例一：因婚姻破裂合法轉讓，成功恢復首置身份
陳先生與太太早年聯名購入一個居屋單位。後來雙方因感情破裂決定離婚，並根據法庭命令，陳先生將其持有的單位業權轉讓予太太。整個過程有清晰的法律文件支持，轉讓原因是真實的婚姻狀況改變。數年後，陳先生儲夠資金，以單身人士身份購入一個小型單位，並順利享用了首次置業的印花稅率。在這個個案中，他的「甩名」行為有非常合理的解釋，並非為了避稅。
案例二：為買新樓而「送契」除名，被追討高額印花稅及罰款
李氏兄妹聯名持有一個居屋單位。哥哥打算購入一個價值800萬的新盤單位，為節省高達樓價15%的印花稅，他決定先透過「送契」將自己的居屋業權轉給妹妹。完成手續後不足一個月，哥哥便簽訂了新樓的臨時買賣合約。稅務局其後介入調查，認為這次「送契」缺乏實質理由，時間點亦過於巧合，裁定其為避稅安排。最終，哥哥除了需要補繳數十萬的印花稅差額，更被科處罰款，相關的居屋聯名業主除名費用遠超預期，實在是因小失大。
如何規避風險？補地價或出售現有居屋的正規做法
想安全合法地購買新物業，又不想墮入稅務陷阱，最穩妥的做法是循正規途徑處理。
- 繳付補價（補地價）： 先向房委會申請為現有居屋單位補地價。完成手續後，該單位便等同於私人樓宇，你可以自由在市場上出售或轉讓，不受任何限制。
- 出售現有單位： 將單位在居屋第二市場（售予合資格綠表或白表人士）或在補地價後於自由市場出售。完成交易後，你便真正恢復了「無持有任何住宅物業」的身份，屆時再購入新物業，便能名正言順地享用首置稅率。
雖然這些正規做法可能需要較多時間和步驟，但卻能完全避免與稅務局發生爭議的風險，讓你安心置業。
居屋業主除名常見問題 (FAQ)
處理居屋聯名業主除名時，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程有更全面的了解。
「長命契」下的聯名業主身故，業權會自動轉移嗎？需要辦理手續嗎？
理論上，是的。採用「長命契」（聯權共有）持有的物業，其核心特點是「生存者權利」。當其中一位居屋聯名業主身故，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是法律上的自動繼承，並且優先於任何遺囑的安排。
不過，「自動」不等於什麼都不用做。你仍然必須完成居屋聯名業主身故手續，才能正式更新土地註冊處的業權紀錄。在生的業主需要聘請律師，憑藉已故業主的死亡證，向土地註冊處辦理業權轉移的註冊手續。完成後，物業的法律擁有權才會正式只顯示在生業主的名字。這個步驟非常重要，可以確保日後處理物業（例如買賣或按揭）時，業權清晰無誤。
在整個居屋除名流程中，律師擔當什麼關鍵角色？
在整個居屋業權轉讓過程中，律師的角色絕對是不可或缺的。律師不單是處理文件，更是確保整個程序合法合規的關鍵人物。他的主要職責包括：
- 草擬法律文件：律師會負責草擬「轉讓契」（通常是「送契」），這份文件是轉移業權的法律基礎。
- 與房委會溝通：當你收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，律師需要將轉讓契的草稿提交給房委會的法律事務分處審批，確保文件符合資助房屋的轉讓規定。
- 處理銀行按揭：如果物業尚有按揭，律師會負責聯絡銀行，取得銀行的轉讓同意，並處理相關的按揭文件變更。
- 計算及繳交稅項：律師會協助計算應繳的印花稅，並安排向稅務局繳付。這也是居屋聯名業主除名費用中可能涉及的一項開支。
- 註冊業權：最後，律師會將已簽署及繳稅的轉讓契，正式交往土地註冊處註冊，完成業權轉讓的最後一步，讓業權變更具備法律效力。
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期是多久？
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年。
你必須在這一年之內，完成所有法律程序，包括聘請律師、草擬及審批轉讓契、處理銀行按揭事宜，以及在土地註冊處完成業權註冊。如果因為任何原因未能在一年內完成，該同意書便會失效。屆時，你就需要重新向房委會遞交申請，並且再次繳付相關的申請費用，之前付出的時間和金錢都會白費。所以，收到同意書後，應該盡快聯絡律師啟動相關程序。
如果居屋單位仍有按揭，銀行會否拒絕業權轉讓申請？
銀行有權拒絕，而且這是一個非常關鍵的關卡。當初銀行批出按揭，是基於所有聯名業主的總還款能力。現在其中一位業主將要「甩名」，意味著餘下的業主需要獨力承擔整筆按揭貸款。
因此，銀行必須重新評估餘下業主的財務狀況，包括收入證明、信貸紀錄，以及是否能通過壓力測試等。這個過程幾乎等同於一次新的按揭申請。如果銀行認為餘下業主的還款能力不足以應付未來的供款，便會拒絕批出轉讓同意。建議在正式向房委會申請前，先向按揭銀行作初步查詢，了解其審批要求，避免浪費申請費用和時間。
完成居屋甩名後，需要通知管理處或其他政府部門嗎？
是的，完成法律程序後，還有一些手續需要跟進。
首先，你需要將已註冊的新轉讓契副本，提交給屋苑的管理處。這樣他們才能更新業主紀錄，確保日後的管理費單、通告等能準確地寄發給你。
其次，你的律師在處理業權轉讓時，通常會一併向差餉物業估價署提交業權轉讓通知書，以更新繳交差餉及地租的紀錄。另外，你也必須將新的轉讓契副本及土地查冊紀錄，交往所屬的租約事務管理處，以更新房委會的戶籍資料。完成這些步驟，整個居屋除名程序才算真正圓滿結束。